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大家どっとこむ26号案件に投資するか?【案件分析】

大家どっとこむが26号案件の募集を行います。

今回は千葉の区分マンションですが、高利回りの上にガチで堅そうです。

この案件に投資すべきか?

内容を分析し、投資の是非を判断します。

タロウさん
タロウさん

クリック合戦必至です!

この記事の著者
投資家・ブロガー
タロウ

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファディング専門の投資家です。
2018年にソシャレン・クラファン投資を始め、これまで400件を超える案件に1億9千万円以上を投資し損失ゼロ。
安全性を最重視した投資情報を発信しています。

大家どっとこむ26号案件の概要

それでは大家どっとこむ26号案件の概要です。

 

大家どっとこむとは?

大家どっとこむは東証2部上場のJトラストグループの不動産クラファンです。

サービス名 大家どっとこむ
運営会社 株式会社グローベルス
運営開始 2020年10月
最低投資額 2万円
利回り 3~7%
運用期間 3~24カ月

同じJトラストグループの保証会社である日本保証の買取保証が付く案件があるのが特長です。

左野くん
左野くん

元本の安全性が高まるよ。

●公式サイト:大家どっとこむ

大家どっとこむについて詳しくはこちらの記事で解説しています。

【最新】大家どっとこむの評判・口コミとデメリット・リスク
【2024年2月8日更新】累計投資額1億9千万円の現役投資家が、大家どっとこむの概要、デメリットとリスク、評判と口コミ、注意点と対策などを解説。僕の投資実績も公開します。大家.comは使い勝手の良い業者です!

 

大家どっとこむ26号案件の基本情報

大家どっとこむ26号案件の基本情報は以下の通りです。

  • 案件名:大家どっとこむ26号
  • 利回り:7.0%
  • 運用期間:12カ月
  • 劣後出資比率:10%
  • 分配:半期ごと
  • 募集総額:540万円
  • 最低投資額:1万円
  • 出資単位:1万円
  • 出資上限:20万円
  • 募集方式:先着方式
  • 募集開始:2021年12月14日18時

劣後出資比率は10%、分配は途中と最後の2回です。

利回り7%で募集総額がわずか540万円ですから、厳しい戦いになるでしょう。

1人あたりの出資上限を設定してくれてはいますが、20万円なので投資できるのは27人ですね。笑

左野くん
左野くん

2都道府県に1人www

 

大家どっとこむ26号案件の投資対象物件

次に今回の案件の投資対象物件です。

  • 物件名:ライオンズマンション稲毛宮野木
  • 所在地:千葉市稲毛区宮野木町1657番2
  • 築年:1991年3月
  • 構造:鉄筋コンクリート造3階建て
  • 専有面積:87.99㎡(壁芯)
  • 最寄り:総武本線稲毛駅 バス14分

築30年のファミリー向けの物件で、間取りは3LDKだと思います。

最寄り駅からバスで14分というのがネックでしょうか?

最寄りのバス停(京成団地入口)までは歩行距離で300m、朝の通勤時間帯(6~8時台)は稲毛駅まで34本のバスが出ています。

タロウさん
タロウさん

ここまで案件の紹介でした!

 

大家どっとこむ26号案件の分析

では、分配金の受け取りと元本回収について見ていきます。

 

分配金の受け取りは堅い

まず分配金ですが、満額受け取れると思います。

必要な分配金は37.8万円

必要な分配金は37.8万円です。

  • 利回り:7%
  • 運用期間:12カ月
  • 募集額:540万円
  • → 分配金:540万円×7%=37.8万円

これをどこから捻出するかですが。

賃料収益でカバーできる

大家どっとこむサイトには分配金は賃料でまかなうと書かれています。

本案件は、グローベルスが所有のライオンズマンション稲毛宮野木の1部屋が投資対象となり、賃料収入が配当原資となります

不動産情報サイトを見ると賃料水準は平米1,100円くらいなので、この物件の月額賃料は約10万円、年間で120万円となります。

会員限定情報なので詳細は伏せますが、ここから支出を引いても必要な収益37.8万円をはるかに上回ります。

ですので、分配金は家賃収益で十分にカバーできると考えます。

右田さん
右田さん

空室リスクは?

売却益も分配金に充当できる

当該物件は現在、法人契約で入居中で、契約期間は運用期間をほぼカバーできています。

もちろん、途中退去による空室リスクはありますが、成立前書面では家賃収益で分配金をカバーできなくても売却益で補える内容になっています。

後述しますが売却益はかなり出ますので、分配金の満額受け取りは問題ないはずです。

サイトの説明がやや不明確かと…

なお、大家さんサイトの説明について。

上述の通り「賃料収入が配当原資となります」と書かれているので、僕は売却益は充当できないと最初思いました

で、成立前書面を確認したら売却益が充当できる内容だったのです。

サイトには「賃料収入を配当原資とする「インカム重視」の案件」とも書かれてはいますが。

サイトでの説明は「賃料収入+売却益が配当原資になる」ことが明確に分かるような表現にしていただけると助かります。

タロウさん
タロウさん

ご一考を!

 

元本回収も確実

次に元本回収です。

必要売却額は600万円

今回の投資家の出資額は540万円です。

  • 出資総額:600万円
    • 優先出資:540万円
    • 劣後出資:60万円

よって、物件が540万円以上で売却できれば元本は全額回収できます。(諸経費無視)

また、600万円以上で売れれば分配金も満額ゲットです。

左野くん
左野くん

3LDKだから売れるでしょ。

売却価格は最低でも1,200万円

では、いくらで売れるかですが。

上述の通り家賃を月額10万円とします。

築30年なので経費率は25%と仮定。

還元利回りが見当がつかないのですが、6~7%くらいでしょうか?

以上より収益還元法で算出すると、

  • 月額賃料:10万円
  • 経費率:25%
  • 還元利回り:6~7%
  • → 評価額
    • 6.0%:10万円×75%×12÷6.0%=1,500万円
    • 6.5%:10万円×75%×12÷6.5%=1,385万円
    • 7.0%:10万円×75%×12÷7.0%=1,286万円

1,286~1,500万円での売却となりそうです。

右田さん
右田さん

楽勝だよ。

ただ、今回はいつにも増して自信がないので不動産情報サイトで売り出し価格を調べてみました。

すると、平米単価で11~18万円、多いのは14万円くらいです。

これで計算すると1,232万円となります。

以上より、最低でも1,200万円で売れるのではないでしょうか?

タロウさん
タロウさん

元本、分配金ともOKです!

大家どっとこむ26号案件の投資判断

最後に、この案件に投資するかの判断です。

 

資金ショートでパスです

悲しいことに先月から資金不足に陥っております。

それなのに、12月はアマギフにつられてFunds、VプリカにつられてAGクラファンなど、すでに200万円ほど投入済み。

さらにこのあと、Rimpleで当選しproperty+の10%案件でクリック勝ちすることが確定しております。

左野くん
左野くん

なんでやねん!

タロウさん
タロウさん

知らんけど!

ってことで、今回はパスします。

募集540万円で上限20万円、上位27人に入れる自信もないしね。笑

参戦する方、がんばってください!

 

物件の仕入れ価格はいくらなのか?

一つ分からないことが。

グローベルスは物件をいくらで仕入れたのか?

今回の物件ですが、現時点での所有者は大家どっとこむを運営するグローベルスです。

そして、大家サイトのスキーム図を見る限り、匿名組合がグローベルスから物件を取得する価格は600万円となりますよね?

  • 出資総額:600万円
    • 優先出資:540万円
    • 劣後出資:60万円

グローベルスがこの物件を仕入れた価格が1,000万円で、それを600万円で匿名組合に売るとかって、普通に考えたらないように思います。

となると、仕入れ価格は600万円以下ってことになります。

もうちょっと分配してほしいかも?w

もしそうであれば、こういう出資状況になって、

  • 出資総額:600万円
    • 優先出資:540万円(投資家分)
    • 劣後出資:60万円(グローベルス分)

投資家は540万円の出資で分配金は37.8万円。

  • 分配金:540万円×7%=37.8万円

これに対してグローベルスは60万円の出資で売却益は最低でも600万円となります。

  • 売却益:1,200万円-600万円=600万円

つまりこういうことになりまっせと。

出資者 出資額 利益
投資家 540万円 37.8万円
グローベルス 60万円 600万円

いやいや、安く仕入れたのはグローベルスの手柄ですし、それを実現した情報網の構築に多大なコストを払っているわけで。

我々投資家なんぞ、右手の人差指動かしてGMO銀行から無料で振り込んだら、あとは運用期間が終わるまで鼻くそほじりながらYoutubeでも見て待ってるだけですから。

それで文句を言ったらバチが四方八方から当たりまくるのは百も二百も承知の上なのですが。

でもね、もうちょっと利益を分けてほしいかな?と。笑

仕入れ値以下で匿名組合が取得か?

逆に、グローベルスの仕入れ値が600万円じゃなく1,000万とか1,200万とかだとしたら。

それを匿名組合が600万円で取得するってどうなのでしょうね?

そのあたりが僕はまだよく分かってないものでして。

またいろいろ勉強していきたいと思います。

いずれにしても今回の案件、相当堅いと思います。

クリック合戦に参加する同士の皆さん、ご武勇を祈ります!

  • 案件名:大家どっとこむ26号
  • 利回り:7.0%
  • 運用期間:12カ月
  • 劣後出資比率:10%
  • 分配:半期ごと
  • 募集総額:540万円
  • 最低投資額:1万円
  • 出資単位:1万円
  • 出資上限:20万円
  • 募集方式:先着方式
  • 募集開始:2021年12月14日18時
タロウさん
タロウさん

以上です!

コメント

早期償還

案件の運用が予定より短い期間で終わり、業者が元本を予定より早く投資家に返すことを早期償還といいます。

例えば、運用期間12カ月の予定が6カ月で早期償還になると、受け取る分配金は基本的に半分になります。

ネガティブに捉えられがちですが、業者が確実に売れる物件を選んで案件を組成した証でもあります。

分配原資

分配原資とは分配金の出どころのことです。

例えば、入居者から得る家賃から投資家に分配金を払う場合、分配原資は家賃です。

家賃はインカムゲインですので、分配原資はインカムゲインとも表現できます。

組成

案件を作ることを組成といいます。

  • 投資対象は緑町ハイツ102号室で
  • 利回りは4.5%で
  • 運用期間1年
  • 募集総額2,300万円の案件を作る

こうやって案件が出来上がります。

組成 → 募集 → 運用開始 → 運用終了 → 償還

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングの案件はこのような流れで運営され、その最初の段階が案件の組成です。

元本毀損

元本毀損とは投資したお金が戻ってこなくなることです。

例えば、2,000万円で取得した物件が1,500万円でしか売れなかった場合、元本の一部が戻ってこないことがあります。

また、取得した物件が地震で倒壊し売れなくなったなどで、元本の全額が戻ってこないこともありえます。

クラファン案件の管理手数料

不動産クラファンで区分マンションなどが投資対象になる場合、物件の入居者募集や家賃徴収といった管理業務が行われます。

これらの業務は業者または外部の不動産業者が代行し、そこでは管理手数料が発生します。

案件の利回りはこういった手数料や経費も差し引いた上で計算されたものです。

ですので、投資家が管理手数料を別途支払う必要はありません。

優先出資と劣後出資

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

出資者 出資額
投資家(優先出資) 2,400万円
業者(劣後出資) 600万円
出資総額 3,000万円

この時、投資家分の出資を優先出資業者分の出資を劣後出資といいます。

なぜ、そのような言い方をするのかなど、詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

キャピタルゲイン型

不動産クラファンの案件は大きくキャピタルゲイン型とインカムゲイン型に分かれます。

投資対象物件を売却した際の売却益を分配原資(分配金の出どころ)とする案件がキャピタルゲイン型です。

一方のインカムゲイン型は運用期間中の家賃収益を分配原資とします。

なお、売却益と家賃収益の両方を分配原資とする併用型の案件もあります。

自社買取

不動産クラファンでは運用期間の最後に物件を不動産投資家など第三者に売却するのが一般的です。

しかし、何らかの事情で売却できなかった場合、自社で物件を買い取ることがあります。

売却できずに元本が戻ってこないところが、業者が買い取ることで元本が戻ってくることになるので、自社買取は投資家にとってメリットです。

劣後出資比率

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

このとき、出資総額に対する業者分の出資額の比率を劣後出資比率といいます。

さきほどの例では20%です。

出資者 出資額 出資比率
投資家 2,400万円 80%
業者 600万円 20%

劣後出資比率が高いほど安全性が高まります。

詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

償還

案件の運用が終わり、業者が元本を投資家に返すことを償還といいます。

クリック合戦

募集が先着方式の案件では、投資できる人が決まるのは早い者勝ちです。

このため、人気の案件では募集開始と同時に応募が殺到します。

この状態をクリック合戦といいます。

信託受益権

信託受益権とは信託財産から発生する利益を受け取る権利のことです。

詳しくは↓こちらの記事を参照してください。

信託受益権とは?(別タブで開く)

信託受益権とは?(今開いているタブで開く)

抵当権と根抵当権と極度額

抵当権とは借り手が返済できなくなった時に担保を売却し、その代金から他の債権者に優先して返済を受ける権利です。

抵当権は1つの借り入れに対して設定されるため、返済時点で消滅します。

これに対し根抵当権ではあらかじめ融資の上限額を設定し、その範囲内であれば何度でも融資と返済が可能です。

その都度、抵当権の設定登記を行う必要がないため、企業への融資などでよく利用されます。

極度額は根抵当権の融資上限額のことです。

債務履行

まず、「債務」とは他人に対し何らかの行動を行う義務のことです。

そして、債務を実際に行うことを債務履行といいます。

ソーシャルレンディングの場合、借り手(債務者)が返済することや、連帯保証人が借り手に代わって返済することが債務履行にあたります。

LTV

ソーシャルレンディングで使われる用語で、担保評価額に対する融資額の割合をいいます。

例えば、1億円の土地を担保に8千万円を融資する場合、LTVは80%です。

担保が評価額通りに売れるとは限らないため、LTVの数字が小さいほど安全性が高いとされます。

資金使途

ソーシャルレンディングで業者から借りたお金を借り手が何に使うかを資金使途といいます。

延滞

ソーシャルレンディングで借り手が期限内に返済できなくなることを延滞といいます。

また、ソシャレン、不動産クラファンで元本の償還が予定より遅れている状態を延滞と呼ぶことがあります。

業者や投資家によっては「遅延」という表現が使われることもありますが、意味は同じです。