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COOLの借り手が偏っていて投資しにくい

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上場系、利回り高め、投資しやすい。

三拍子そろった隠れた優良業者であるCOOL

残念ながら最近、応募がなかなか集まらず苦戦しています。

その背景にあると思われる「借り手の偏り」について考えます。

タロウさん
タロウさん

がんばれ、COOL!

この記事の著者
投資家・ブロガー
タロウ

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファディング専門の投資家です。
2018年にソシャレン・クラファン投資を始め、これまで400件を超える案件に1億9千万円以上を投資し損失ゼロ。
安全性を最重視した投資情報を発信しています。

COOLの借り手の偏り

COOLの借り手の偏りのタイトル画像

COOLの偏りの実情を調べました。

 

COOLは隠れた優良業者

さきに簡単にCOOLの紹介を。

COOLのサイトの画像

COOLは利回りが4%台中盤運用期間は短め、さらに焼肉ギフトなどプレゼント案件もたまに出てくるソシャレン業者です。

サービス名 COOL
運営会社 株式会社COOL
運営開始 2019年7月
最低投資額 1万円
利回り 4~5%
運用期間 3~12カ月

実質的な運営会社であるZOOはマザーズ上場企業で、株式型クラファンのUnicornも運営しています。

好条件の案件が多いのに地味で目立たず、クリック合戦になることは皆無。

上場系、利回り高め、しかも投資しやすい隠れた優良業者です。

【最新】COOLの評判・口コミとデメリット・リスク
【2024年2月8日更新】累計投資額1億9千万円の現役投資家が、ソーシャルレンディングCOOL(クール)の概要、デメリットとリスク、評判と口コミ、同業他社との比較、注意点と対策などを解説。COOLでの僕の投資実績も公開します。

●公式サイト:COOL

 

COOLの借り手の偏り状況

なかなかナイスなCOOLですが、最近は案件を出してもなかなか応募が集まらず苦戦中。

その背景にあると思われるのが借り手の偏りです。

 

借り手の偏り状況

COOLは直近1年で16案件、5億4千万円分を募集しました。

それを借り手別に集計すると以下のようになります。

借り手 募集額 構成比
過去1年の合計 54,000万円 100%
明豊エンタープライズ 21,000万円 38.9%
シティホームズ 14,000万円 25.9%
山八商事 9,000万円 16.7%
上位3社合計 44,000万円 81.5%

トップの明豊エンタープライズで4割、上位3社で8割を占めるのです。

円グラフにすると一目瞭然。

COOLの借り手の偏り状況

 

偏りすぎて投資できない

僕はCOOL推しなので投資したいです。

ただ、僕がCOOLで投資中なのは下記2案件で、

募集時期 案件名 投資額
2022年8月 明豊 MIJAS 1 25万円
2022年10月 明豊 EL FARO 1 30万円

今年に入ってCOOLで募集されたのは借り手が非上場を除くと明豊だけです。

さすがに同じ借り手の3案件に投資は怖い。

僕と同じ理由で投資できずにいる人も多いのではないでしょうか?

右田さん
右田さん

分散の逆になるもんね…

 

ちなみにバンカーズも偏り気味

ちなみに、絶好調爆進中で累計募集額200億円が目前バンカーズも偏り気味です。

直近1年の募集額で統計を取ると以下の通りです。

借り手 募集額 構成比
Z社 265,000万円 26.7%
JC社 165,000万円 10.1%
C社 161,050万円 9.9%
OC社 131,500万円 8.1%
P社 127,716万円 7.8%
上位5社合計 970,266万円 59.6%

Z社が4分の1を超えてかなり多いものの上位5社で6割です。

しかも、最盛期は7割くらいのシェアがあったC社が順調に比率を下げています。

なのでそこまで不安は感じませんし、募集が多いので偏りが原因で投資しにくいということもないと思うのです。

左野くん
左野くん

募集はメチャ多いよね。

やっぱりCOOLの3社で8割は偏りすぎだなぁと。

COOLの偏り解消に期待

COOLの偏り解消に期待のタイトル画像

ということで、COOLの借り手の偏り状況を見てきました。

もちろん、リスキーな企業に貸して借り手を増やされても困ります。

あくまでも安全第一です。

ただ、募集が少ない上に上位3社でシェア8割となると投資しにくいのもまた事実です。

僕自身はCOOLでの投資意欲は依然として旺盛です。

堅い借り手が増えて偏りが解消されることに期待します。

タロウさん
タロウさん

投資したいです!

コメント

早期償還

案件の運用が予定より短い期間で終わり、業者が元本を予定より早く投資家に返すことを早期償還といいます。

例えば、運用期間12カ月の予定が6カ月で早期償還になると、受け取る分配金は基本的に半分になります。

ネガティブに捉えられがちですが、業者が確実に売れる物件を選んで案件を組成した証でもあります。

分配原資

分配原資とは分配金の出どころのことです。

例えば、入居者から得る家賃から投資家に分配金を払う場合、分配原資は家賃です。

家賃はインカムゲインですので、分配原資はインカムゲインとも表現できます。

組成

案件を作ることを組成といいます。

  • 投資対象は緑町ハイツ102号室で
  • 利回りは4.5%で
  • 運用期間1年
  • 募集総額2,300万円の案件を作る

こうやって案件が出来上がります。

組成 → 募集 → 運用開始 → 運用終了 → 償還

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングの案件はこのような流れで運営され、その最初の段階が案件の組成です。

元本毀損

元本毀損とは投資したお金が戻ってこなくなることです。

例えば、2,000万円で取得した物件が1,500万円でしか売れなかった場合、元本の一部が戻ってこないことがあります。

また、取得した物件が地震で倒壊し売れなくなったなどで、元本の全額が戻ってこないこともありえます。

クラファン案件の管理手数料

不動産クラファンで区分マンションなどが投資対象になる場合、物件の入居者募集や家賃徴収といった管理業務が行われます。

これらの業務は業者または外部の不動産業者が代行し、そこでは管理手数料が発生します。

案件の利回りはこういった手数料や経費も差し引いた上で計算されたものです。

ですので、投資家が管理手数料を別途支払う必要はありません。

優先出資と劣後出資

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

出資者 出資額
投資家(優先出資) 2,400万円
業者(劣後出資) 600万円
出資総額 3,000万円

この時、投資家分の出資を優先出資業者分の出資を劣後出資といいます。

なぜ、そのような言い方をするのかなど、詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

キャピタルゲイン型

不動産クラファンの案件は大きくキャピタルゲイン型とインカムゲイン型に分かれます。

投資対象物件を売却した際の売却益を分配原資(分配金の出どころ)とする案件がキャピタルゲイン型です。

一方のインカムゲイン型は運用期間中の家賃収益を分配原資とします。

なお、売却益と家賃収益の両方を分配原資とする併用型の案件もあります。

自社買取

不動産クラファンでは運用期間の最後に物件を不動産投資家など第三者に売却するのが一般的です。

しかし、何らかの事情で売却できなかった場合、自社で物件を買い取ることがあります。

売却できずに元本が戻ってこないところが、業者が買い取ることで元本が戻ってくることになるので、自社買取は投資家にとってメリットです。

劣後出資比率

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

このとき、出資総額に対する業者分の出資額の比率を劣後出資比率といいます。

さきほどの例では20%です。

出資者 出資額 出資比率
投資家 2,400万円 80%
業者 600万円 20%

劣後出資比率が高いほど安全性が高まります。

詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

償還

案件の運用が終わり、業者が元本を投資家に返すことを償還といいます。

クリック合戦

募集が先着方式の案件では、投資できる人が決まるのは早い者勝ちです。

このため、人気の案件では募集開始と同時に応募が殺到します。

この状態をクリック合戦といいます。

信託受益権

信託受益権とは信託財産から発生する利益を受け取る権利のことです。

詳しくは↓こちらの記事を参照してください。

信託受益権とは?(別タブで開く)

信託受益権とは?(今開いているタブで開く)

抵当権と根抵当権と極度額

抵当権とは借り手が返済できなくなった時に担保を売却し、その代金から他の債権者に優先して返済を受ける権利です。

抵当権は1つの借り入れに対して設定されるため、返済時点で消滅します。

これに対し根抵当権ではあらかじめ融資の上限額を設定し、その範囲内であれば何度でも融資と返済が可能です。

その都度、抵当権の設定登記を行う必要がないため、企業への融資などでよく利用されます。

極度額は根抵当権の融資上限額のことです。

債務履行

まず、「債務」とは他人に対し何らかの行動を行う義務のことです。

そして、債務を実際に行うことを債務履行といいます。

ソーシャルレンディングの場合、借り手(債務者)が返済することや、連帯保証人が借り手に代わって返済することが債務履行にあたります。

LTV

ソーシャルレンディングで使われる用語で、担保評価額に対する融資額の割合をいいます。

例えば、1億円の土地を担保に8千万円を融資する場合、LTVは80%です。

担保が評価額通りに売れるとは限らないため、LTVの数字が小さいほど安全性が高いとされます。

資金使途

ソーシャルレンディングで業者から借りたお金を借り手が何に使うかを資金使途といいます。

延滞

ソーシャルレンディングで借り手が期限内に返済できなくなることを延滞といいます。

また、ソシャレン、不動産クラファンで元本の償還が予定より遅れている状態を延滞と呼ぶことがあります。

業者や投資家によっては「遅延」という表現が使われることもありますが、意味は同じです。