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Fundsの魅力は上場系案件|投資は元本回収してナンボ!

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先日、Fundsの案件に投資しました。

その際、自分的にまったく納得のいかない現象が起きまして。

今さらですが、上場系案件の強み元本回収の重要性を解説します。

タロウさん
タロウさん

元本回収が正義です!

この記事の著者
投資家・ブロガー
タロウ

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファディング専門の投資家です。
2018年にソシャレン・クラファン投資を始め、これまで400件を超える案件に1億9千万円以上を投資し損失ゼロ。
安全性を最重視した投資情報を発信しています。

Fundsで上場系案件が惨敗

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Fundsで上場系案件と非上場系案件が同時募集されました。

応募状況は上場系案件の惨敗

タロウさん
タロウさん

納得いきませんっ!!!

左野くん
左野くん

オッサンが切れてるぞ~

 

頑迷な元本回収至上主義者です

最初に断っておきますが僕は頑なで融通が利かない元本回収至上主義者です。

投資の最重点は損をしないこと。

次のような2つの案件があったら、躊躇なく前者を選びます。

  • リスクゼロ、利回り0%
  • リスク3割、利回り50%
右田さん
右田さん

投資じゃないじゃん!

期待収益率なんて知ったコッチャないです。

財布の中身は一銭たりとも減らさない!

ソシャクラ界の超絶変わり者であることを差し引いて読んでいただければ、これ幸い。

タロウさん
タロウさん

批判は甘んじて受けます!

 

上場系案件が非上場系に惨敗

非上場系が圧勝

さて、4月5日にFundsで2つの案件が同時募集されました。

サンウッド案件

  • 五常アンドカンパニー 8
    • 借り手:非上場企業
    • 利回り:2.4%
    • 運用期間:18カ月
  • サンウッド 7
    • 借り手:上場企業
    • 利回り:1.8%
    • 運用期間:11カ月

募集額はともに2億円でしたが。

非上場の五条が順調に応募を集め翌日に満了。

一方、上場のサンウッドは1日経った時点で3割にも及ばず。

非上場が圧勝、上場が惨敗の結果となったのです。

 

理由は分配金額

理由は言うまでもなく得られる分配金額でしょう。

50万円を投資した場合、得られる分配金は

  • 五常アンドカンパニー 8
    • 2.4%、18カ月 → 18,000円
  • サンウッド 7
    • 1.8%、11カ月 → 8,250円
左野くん
左野くん

1万円も違う!

 

元本回収優先なら上場系でしょ?

1万円も違うって、それは受け取れた場合の話です。

元本回収を最優先する僕としては、運用期間が短く借り手が上場企業のサンウッドの一択なのですが。

タロウさん
タロウさん

解せぬ!

そもそもFundsの魅力って上場企業が借り手であることです。

借り手が上場企業であることによる安全性こそがFundsの強みだと思うのですが。

以下、僕が考える上場系が安全な理由を述べます。

上場系案件の安全性が高い理由

上場系案件の安全性が高い理由のタイトル画像

上場系案件の安全性が高いのは、上場企業は非合理的な判断をするからです。

 

投資家の損失を補償する必要はゼロ

Fundsの上場企業系の案件があったとします。

で、縁起でもない話で恐縮ですが、仮にFundsが倒産すると、

Fundsが倒産した場合の状況図

投資家の元本は戻ってきません。

この場合、投資家の損失を補償する必要はゼロです。

 

貸し倒れは起こる

なぜならば、まず貸金業では一定の確率で貸し倒れが起こります。

良し悪しではなくそれが現実であり、だからこそ貸金業者は貸倒引当金を計上しているのです。

ちなみに、アイフルで780億円です。

右田さん
右田さん

そんなに!

 

ベンチャーは一定割合で破綻する

また、ベンチャー企業は一定割合で経営破綻します。

ベンチャー企業の5年生存率には諸説ありますが、5割を超える説を僕は見たことがありません。

半分以上が5年以内に消えていくということです。

 

リスクが現実化しただけ

つまり、我々ソシャレン投資家は「一定割合で破綻するベンチャー企業」のFundsを通して「一定割合で貸し倒れが起こる貸金業」に投資しているのです。

損失発生は一定割合で起こるリスクが現実化しただけ

Fundsが倒産した場合の状況図

それを承知の上で投資しているのに、損失を食らった途端にウダウダ抜かすんじゃねえよって話です。

不正とかはまた話が別ですが、業者の経営破綻が原因で投資家が損失を負った場合、それを借り手の上場企業が補償する合理的な必要性はゼロです。

タロウさん
タロウさん

補償する必要ありません!

 

非合理だが必ず補償する

しかしながら、それが実際に起った場合、上場企業は必ず補償するでしょう。

もちろん明確な根拠はありませんが、僕は確信しています。

 

上場企業が影響を受ける

仮に借り手が三菱UFJ銀行だったとしましょう。

三菱UFJ銀行案件がデフォルトした場合

借り手が損失を負う原因はFundsです。

でも、世間はどう解釈し、どう反応しますか?

  • 三菱に貸した金が戻ってこなかった
  • 倒産するような業者を三菱が使った

新聞の見出しには三菱の二文字が並ぶだけで、Fundsのファの字も出てこない。

メディアは無責任に騒ぎ立て、世間はそれに踊らされる。

その結果、三菱の信用低下株価への影響株主の反応、その他諸々。

左野くん
左野くん

株価ダウンはありうる…

 

上場企業は突っぱねられない

投資家の損失を補償する合理的な責任など三菱には1ミリたりともありません。

「投資家さん、お気の毒でしたね」と突っぱねりゃ良い話です。

でも、この国は異常なまでに企業や経営者を敵視し、過剰に消費者を保護する。

そして、それを国民が熱烈に支持する。

そんな日本で「リスクが現実化しただけ」と突っぱねられる経営者がいるでしょうか?

右田さん
右田さん

アメリカならいるかも。

 

上場企業が非合理な選択をする

大企業、歴史のある企業、サラリーマン社長の企業ほど、それは困難でしょう。

たかだか2億円で済むならばと投資家の損失を補償して騒ぎの芽を摘むのではないでしょうか?

三菱UFJ銀行が補償する場合

まったくもって非合理でナンセンスです。

それでも日本の上場企業は非合理でナンセンスな選択をする

僕はそう確信しています。

タロウさん
タロウさん

おかしな話だとは思いますが…

 

今回の案件は京王電鉄案件

では今回のサンウッド案件はどうか?

 

借り手の親会社が京王電鉄

今回の借り手であるサンウッドは東証スタンダード上場企業です。

この時点ですでに堅いですが、それ以上に大きいのがサンウッドの親会社が京王電鉄であることです。

京王電鉄の画像

 

京王は必ず補償する

京王に限らず電鉄系は保守的な社風です。

仮にサンウッドが債務不履行になったり、Fundsに何か起きて投資家の元本が返せなくなった。

サンウッドが債務不履行になった場合

そのとき、「上場企業である子会社が借金を踏み倒すことになる」という事態を京王は受け入れられるか?

京王の経営陣が投資家に「お気の毒でしたね」と言えるか?

100%無理でしょう。

京王は必ず投資家の元本を補償し貸し倒れ状態を解消する。

京王が補償する場合

よって、サンウッド案件で元本は100%間違いなく戻ってくる

これが僕が1万8千円の五条ではなく、8千円のサンウッドを選んだ理由です。

タロウさん
タロウさん

異論とマスクは認めます!

最重点は元本回収

最重点は元本回収のタイトル画像

最後に説教臭く訴えます。

 

投資は元本を回収してナンボ

1万8千円と8千円ならば、普通は1万8千円を取るでしょう。

僕が極端すぎることは認めます。

ただそれでもなお、元本が戻ってこなければ50万円が丸損です。

そして、元本毀損は仮定の話ではなく現実問題です。

グリーンインフラレンディングのサイト画像

2018年、2019年、高利回りを狙った多くの投資家が散っていった。

僕はそれを見てきたから、やはり投資判断の最重点は安全性になるのです。

投資は元本を回収してナンボ

特に初心者は儲けることよりも損しないことを重視するよう、強くおすすめします。

投資するならFundsの上場企業系案件です。

タロウさん
タロウさん

リスクは現実化します!

 

コメント

早期償還

案件の運用が予定より短い期間で終わり、業者が元本を予定より早く投資家に返すことを早期償還といいます。

例えば、運用期間12カ月の予定が6カ月で早期償還になると、受け取る分配金は基本的に半分になります。

ネガティブに捉えられがちですが、業者が確実に売れる物件を選んで案件を組成した証でもあります。

分配原資

分配原資とは分配金の出どころのことです。

例えば、入居者から得る家賃から投資家に分配金を払う場合、分配原資は家賃です。

家賃はインカムゲインですので、分配原資はインカムゲインとも表現できます。

組成

案件を作ることを組成といいます。

  • 投資対象は緑町ハイツ102号室で
  • 利回りは4.5%で
  • 運用期間1年
  • 募集総額2,300万円の案件を作る

こうやって案件が出来上がります。

組成 → 募集 → 運用開始 → 運用終了 → 償還

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングの案件はこのような流れで運営され、その最初の段階が案件の組成です。

元本毀損

元本毀損とは投資したお金が戻ってこなくなることです。

例えば、2,000万円で取得した物件が1,500万円でしか売れなかった場合、元本の一部が戻ってこないことがあります。

また、取得した物件が地震で倒壊し売れなくなったなどで、元本の全額が戻ってこないこともありえます。

クラファン案件の管理手数料

不動産クラファンで区分マンションなどが投資対象になる場合、物件の入居者募集や家賃徴収といった管理業務が行われます。

これらの業務は業者または外部の不動産業者が代行し、そこでは管理手数料が発生します。

案件の利回りはこういった手数料や経費も差し引いた上で計算されたものです。

ですので、投資家が管理手数料を別途支払う必要はありません。

優先出資と劣後出資

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

出資者 出資額
投資家(優先出資) 2,400万円
業者(劣後出資) 600万円
出資総額 3,000万円

この時、投資家分の出資を優先出資業者分の出資を劣後出資といいます。

なぜ、そのような言い方をするのかなど、詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

キャピタルゲイン型

不動産クラファンの案件は大きくキャピタルゲイン型とインカムゲイン型に分かれます。

投資対象物件を売却した際の売却益を分配原資(分配金の出どころ)とする案件がキャピタルゲイン型です。

一方のインカムゲイン型は運用期間中の家賃収益を分配原資とします。

なお、売却益と家賃収益の両方を分配原資とする併用型の案件もあります。

自社買取

不動産クラファンでは運用期間の最後に物件を不動産投資家など第三者に売却するのが一般的です。

しかし、何らかの事情で売却できなかった場合、自社で物件を買い取ることがあります。

売却できずに元本が戻ってこないところが、業者が買い取ることで元本が戻ってくることになるので、自社買取は投資家にとってメリットです。

劣後出資比率

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

このとき、出資総額に対する業者分の出資額の比率を劣後出資比率といいます。

さきほどの例では20%です。

出資者 出資額 出資比率
投資家 2,400万円 80%
業者 600万円 20%

劣後出資比率が高いほど安全性が高まります。

詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

償還

案件の運用が終わり、業者が元本を投資家に返すことを償還といいます。

クリック合戦

募集が先着方式の案件では、投資できる人が決まるのは早い者勝ちです。

このため、人気の案件では募集開始と同時に応募が殺到します。

この状態をクリック合戦といいます。

信託受益権

信託受益権とは信託財産から発生する利益を受け取る権利のことです。

詳しくは↓こちらの記事を参照してください。

信託受益権とは?(別タブで開く)

信託受益権とは?(今開いているタブで開く)

抵当権と根抵当権と極度額

抵当権とは借り手が返済できなくなった時に担保を売却し、その代金から他の債権者に優先して返済を受ける権利です。

抵当権は1つの借り入れに対して設定されるため、返済時点で消滅します。

これに対し根抵当権ではあらかじめ融資の上限額を設定し、その範囲内であれば何度でも融資と返済が可能です。

その都度、抵当権の設定登記を行う必要がないため、企業への融資などでよく利用されます。

極度額は根抵当権の融資上限額のことです。

債務履行

まず、「債務」とは他人に対し何らかの行動を行う義務のことです。

そして、債務を実際に行うことを債務履行といいます。

ソーシャルレンディングの場合、借り手(債務者)が返済することや、連帯保証人が借り手に代わって返済することが債務履行にあたります。

LTV

ソーシャルレンディングで使われる用語で、担保評価額に対する融資額の割合をいいます。

例えば、1億円の土地を担保に8千万円を融資する場合、LTVは80%です。

担保が評価額通りに売れるとは限らないため、LTVの数字が小さいほど安全性が高いとされます。

資金使途

ソーシャルレンディングで業者から借りたお金を借り手が何に使うかを資金使途といいます。

延滞

ソーシャルレンディングで借り手が期限内に返済できなくなることを延滞といいます。

また、ソシャレン、不動産クラファンで元本の償還が予定より遅れている状態を延滞と呼ぶことがあります。

業者や投資家によっては「遅延」という表現が使われることもありますが、意味は同じです。