投資初心者の
ソーシャルレンディング教室

OwnersBook

OwnersBookの良い点と悪い点、運営会社や案件の特長と安全性、信頼性などを、投資初心者に適しているかという観点から詳しく説明します。(最終更新日:2018年12月31日)

OwnersBookの概要

OwnersBookのサイト

OwnersBookは不動産系で圧倒的な一番人気を誇るソシャレン業者です。親会社は業績好調の上場企業で、不動産のプロ集団です。

利回りは低めですが、安全第一主義を徹底しています。その姿勢が多くの投資家に支持されており、1億円の募集案件がわずか3分で応募満了になるほどです。

ソーシャルレンディングをやる上で、投資初心者がまず最初に利用すべき業者と言っても過言ではありません。以下、OwnersBookについて詳しく説明します。

信頼性の重要さ

投資初心者が最も重視すべきは安全性です。利回りがどれだけ高くても、投資した元本が戻ってこなければ大損だからです。

この安全性に直結するのがソシャレン業者の信頼性です。借り手の返済能力を正しく評価する能力がソシャレン業者になかったり、業者自身の経営状態が悪かったりすると、私たちのお金はたちまち危機に瀕します。

大切なお金を安心して託せる信頼できる業者なのか?業者の信頼性こそが業者選びの最重点なのです。

そして私が投資初心者にOwnersBookをオススメする理由が、この信頼性です。以下、具体的に説明していきます。

運営会社の業績が好調

ロードスターキャピタル社

OwnersBookを運営しているのはロードスターキャピタル株式会社(以下、ロ社)です。2012年設立の不動産会社です。

社名
ロードスターキャピタル株式会社
所在地
東京都中央区銀座1-10-6
創業
2012年3月14日
社長
岩野 達志
資本金
13億3,500万円
役職員
41名

ロ社の中心事業は不動産の投資運用ですが、これが絶好調なのです。

ロ社の業績

ロ社は創業以来、売上高、経常利益ともに増え続けています。

決算期
売上高
経常利益
2013年12月
251百万円
127百万円
2014年12月
756百万円
201百万円
2015年12月
2,988百万円
681百万円
2016年12月
4,652百万円
680百万円
2017年12月
8,794百万円
1,189百万円
2018年12月予想
10,585百万円
1,591百万円

数字だけ見てもピンとこないかもしれません。グラフで見ると好調さがよく分かるのではないでしょうか。

ロードスターキャピタル社の業績推移

好調な業績が安全につながる

運営会社の経営状態は私たち投資家の安全に直結する非常に重要な問題です。

なぜならば、運営会社が経営不振になったり倒産したりすると、預けていた私たちのお金が戻ってこなくなるからです。

その点、上で見た通りロ社の経営は絶好調であり、投資家として非常に安心できる状態です。

本業が傾かない限り安全

さらに、ロ社の売上高に占めるソーシャルレンディング事業の割合はわずか0.7%に過ぎません。(2017年12月期)

このため、ソシャレン事業が多少傾いたところでロ社全体に与える影響は極めて小さく、それが理由でロ社が経営不振になったり倒産するようなことは考えにくいです。

なので、ロ社の本業が好調である限り、OwnersBookの安全性は高いと私は判断しています。(逆に言うと、ロ社の本業が傾きかけた時がOwnersBookからの逃げ時です。)

不動産のプロ集団

上述した通り、ロ社の本業は不動産の投資運用です。良質な不動産を購入し、保有中は運用して家賃収益などを上げ、最後に売却して売却益を得る。これがロ社のメインの商売です。

この本業で高い収益を上げていることが示すのは、ロ社が不動産について高いレベルの知識、経験、技術、情報を持っている、つまり、不動産のプロ集団であるということです。

ビルのイメージ

OwnersBookではそんなプロ集団が、融資先の不動産業者を審査し、担保不動産の価値を見極め、利回りや融資額を決めています。

不動産のプロ集団が運営する不動産専門のソーシャルレンディング。それがOwnersBookです。

上場企業が運営

上場企業の信頼性

ロ社は2017年9月に東証マザーズに上場しました。

日本には法人企業が約200万社ありますが、上場企業はその中の約4千社、わずか0.2%です。

上場には証券取引所などによる厳しい審査があり、上場していること自体がその企業の信頼性を表します。

決算内容を開示

また、上場企業には決算内容を開示する義務があります。

ロードスターキャピタル決算短信

開示するからには下手な経営ができないというプレッシャーが働きますし、証券会社や監査法人のチェックが入ることで、経営の透明性も高まります。

いざという時に逃げられる

しかしそれ以上に大きいのは、いざという時に逃げられることです。

上の方でロ社が傾きかけた時がOwnersBookからの逃げ時だと書きました。でも、経営状態が見えなければ傾きかけているか分かりませんよね?

ロ社は上場企業であり経営状態を開示します。私たち投資家はそれを見ることで、いざという時にOwnersBookから逃げ出すことができるのです。

逃げられるという点でもOwnersBookは非上場の業者に比べて安全性が高いと言えます。

過去に事故ゼロ

ここからはOwnersBook自体の信頼性と安全性を見ていきます。まずは実績です。

OwnersBookは2014年のサービス開始以来、126件の案件を募集してきました。(2018年11月末現在)

現在に至るまでそのすべてについて、元本を返済できなかったことや分配金の支払いが遅れたことは一度もありません。

過去に遅延、貸し倒れはゼロ。何よりもこの事実がOwnersBookの安全性を雄弁に物語っています。

安全性を最重視

募集案件は瞬時に満了

冒頭でOwnersBookは不動産系のソシャレン業者の中で一番人気で、1億円の案件が3分で応募満了になることもあると書きました。

募集案件の例

競争率が高くて投資できないことも多いため、OwnersBookには募集する案件をもっと増やして欲しいという要望が、数多くの投資家から来ているそうです。

しかし、OwnersBookはその要望に簡単には応じていません

安全重視の企業姿勢

その理由はOwnersBookの岩野社長の安全性最優先という信念です。岩野社長はインタビュー記事の中で次のように語っています。

案件をもっと出して欲しいという声も非常に多くあります。ただ、投資家の要望に合わせて案件を組成したけれど、問題が発覚してお金が返せませんでした、では意味がありません。我々が大丈夫だと自信を持って言えるものだけを選別して提供しています。

要は、選ぶ基準を下げてまで案件を増やすつもりはないということです。

案件不足で投資家に迷惑をかけることになっても、リスクは絶対に高めない。何よりも安全性を最優先する。これがOwnersBookの企業姿勢です。

岩野社長は数多くのインタビューで語っていますが、安全性最優先の姿勢は一貫しています。このぶれない信念もまた、私がOwnersBookを信頼する理由の一つです。

担保が固い

担保の多くが都内

ここまで安全性が高いと書いてきましたが、投資の世界に100%の安全などありません。ソーシャルレンディングの本質は貸金業ですので、貸し倒れのリスクは必ず存在し、それが現実となる可能性は当然あります。

その時に頼るところが担保です。借り手が債務不履行になると担保を処分して元本を回収します。OwnersBookはこの担保が固いです。

OwnersBookの担保はすべて不動産ですが、所在地はほとんどが東京都内です。

地域
比率
23区内
都心3区
18.7%
副都心4区
30.2%
城南
17.5%
城西
15.1%
城北
2.4%
城東
7.9%
23区以外
2.4%
東京以外
6.0%

上の表は過去の案件をエリアで集計したものですが、全体の91.6%が23区内で、都心3区など不動産需要が最も高いエリアが7割近くを占めています。(2018年11月末現在)

北海道の原野と千代田区の土地。どちらが売れやすいか、言うまでもないですよね。

高需要物件が中心

また、担保物件の種類にも特長があります。下の表はOwnersBookで過去に募集された案件を担保物権の種類で集計したものです。(2018年11月末現在)

種類
比率
オフィスビル
33.3%
商業ビル
6.3%
マンション
38.5%
アパート
4.8%
土地
11.5%
その他
5.6%

全体の8割以上がオフィスビルやマンションなどです。

日本では東京一極集中が進んでおり、都内では特にオフィスや住宅の需要が高いです。

借り手が返済できなくなった場合、23区内のオフィスや住宅中心のOwnersBookの担保は処分しやすく、それだけ私たちのお金が戻ってくる可能性が高まるということです。

LTV(Loan to Value)

担保評価額に対する融資額の比率をLTVと言います。例えば、評価額1億円の土地を担保に7千万円を貸す場合、LTVは70%です。

担保を処分する際に必ずしも評価額通りで売れるとは限りません。もし1億円の土地を担保に9千万円の融資(LTV90%)だと、1千万円を超えて値下がりすると元本が毀損されますよね。

しかし、6千万円の融資(LTV60%)であれば4千万円値下がりしても元本はギリギリ毀損されません。つまり、LTVは低ければ低いほど安全です。

OwnersBookのLTV

ソーシャルレンディング業界ではLTVが80%を超えると危険とされています。

LTV
比率
80.1%以上
0.8%
75.1~80.0%
62.7%
70.1~75.0%
23.8%
70.0%以下
12.7%

上の表はOwnersBookの過去の案件をLTVで集計したものです。(2018年11月末現在)

OwnersBookでは過去にLTV80.1%の案件が一件あっただけで、それ以外はすべて80%以下です。

メザニンローン中心

1つの担保に対して複数の金融機関が融資をする場合、担保順位が付きます。担保を処分したあと、第1順位の債権者から順番に貸したお金を回収していきます。

そして、第1順位の債権をシニアローン、第2順位以下をメザニンローンと呼びます。

メザニンローンの説明図

メザニンローンの債権回収順位は第2位以下ですが、メリットもあります。なぜならば、シニアローンの債権者は銀行であることが多いからです。

つまり、メザニンローンであるということは、第1順位で銀行がお金を貸している、それはつまり、銀行の審査を通過できるくらいの安全度が確保されているということです。

OwnersBookでは融資する案件の7割以上がメザニンローンです。(2018年11月末現在)

情報公開に積極的

借り手企業の匿名化

ソーシャルレンディングでは金融庁の指導により、借り手や担保の詳しい情報が公開されません

このため私たち投資家は、誰だか分からない相手に、詳細が見えない担保をあてにお金を貸すことになります。(借り手の匿名化問題)

例えば、下はあるソシャレン業者の担保の説明図ですが、大阪市と言われても広いですから担保評価額が妥当か判断しようがないですよね。

さくらソシャレンの案件説明図

OwnersBookは積極的

その点、OwnersBookは情報の公開に積極的です。例えば、地域は下の地図の赤い部分のようにかなり絞って示されます。

OwnersBookの案件説明図1

また、建物状況やテナントの入居率、家賃水準などの細かい情報も提供されます。

OwnersBookの案件説明図2

提供される情報量が多いほど、私たちは担保評価額の妥当性を正しく判断できますし、隠蔽体質ではなく情報公開に積極的であれば、より安心して投資できます

OwnersBookのデメリット

ここからはOwnersBookの良くない点です。

利回りが低い

はっきり言ってOwnersBookは利回りが低いです。下の表は過去の募集案件を利回りで集計したものです。(2018年11月末現在)

利回り
比率
6.0%以上
4.0%
5.5%以上6.0%未満
1.6%
5.0%以上5.5%未満
56.3%
4.5%以上5.0%未満
29.4%
4.5%未満
8.7%

全体の9割以上が5.5%未満で、特に最近は4~5%の案件が増えています。他の業者のように7%を超えるような案件はありません。

安全性が高い代わりに利回りは低い。それがOwnersBookです。高利回りを求める方にはOwnersBookはおすすめしません。

運用期間が長い

将来何が起こるか分かりませんので、運用期間は短い方が安全です。しかし、OwnersBookは長期案件が多いです。

下の表は過去の募集案件を運用期間で集計したものです。(2018年11月末現在)

運用期間
比率
6ヶ月以下
6.3%
7~12ヶ月
32.5%
13~18ヶ月
26.2%
19~24ヶ月
17.5%
25ヶ月以上
17.5%

全体の6割が1年を超えており、特に最近は2年を超えるものが増えてきています。

OwnersBookの安全性は高いですが、投資初心者は1年を超える案件は極力避けることをおすすめします。私が今までに投資したのも最長で14ヶ月です。

投資しにくい

上述した通り、OwnersBookは不動産系でダントツの一番人気なのに、安全度が高い案件に絞って募集しているため、競争率が非常に高いです。

募集開始と同時に応募したのに、競争に敗れて投資できないといったことが普通にあります。

かと言って、危険な案件を増やして投資しやすくするのも本末転倒です。投資しにくいのは受け入れるしかないでしょう。

不動産案件だけ

OwnersBookは不動産案件だけです。再生エネルギーなど他の種類の案件はありません。

このため、OwnersBookだけを使っていると投資先が不動産に偏り、不動産市況が悪化すると資産がすべて損害を受けることになります。

他の業者も使う

弱点は他の業者でカバー

ただ、これらのデメリットは他の業者を利用することでカバーできます。

  • 投資しにくい
  • 利回りが低い
  • 運用期間が長い
  • 不動産だけ

これらが弱点なのですから、

  • 投資しやすい業者で
  • 利回りが高めで
  • 運用期間が短めな
  • 不動産以外の案件

に投資すれば問題解決ですよね。OwnersBookだけでやろうとするから無理が出るだけで、他の業者も組み合わせて全体でベストにすれば良いのです。

信頼できる業者でカバー

ただ、リスキーな業者と組み合わせるのは良くないですよね。投資初心者には安全性、信頼性重視ということで、上場企業系、大手系の以下の3社をオススメします。

初心者こそOwnersBook

長くなりましたので最後にまとめます。OwnersBookは、

  • 運営会社が業績好調な上場企業で
  • 不動産のプロ集団が運営する
  • 不動産専門のソーシャルレンディングで
  • 安全性最優先で募集案件を厳選し
  • 担保は都内の手堅い物件中心で
  • 過去に利払いの遅延や貸し倒れはゼロ

という、安全性と信頼性が高いソシャレン業者です。弱点もありますが、他の業者を併用することでカバーできます。

安全重視の投資初心者にこそOwnersBookをオススメします。私は125万円を投資中です。(2018年12月末現在)

詳しくはこちらから→ OwnersBook(公式サイト)

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