投資初心者の
ソーシャルレンディング教室

案件の選び方と注意点

案件選びはソーシャルレンディング投資の成否に大きく影響します。何を基準に選べば良いのか、どこに注意すれば良いのか、案件の選び方を投資初心者向けに説明します。(最終更新日:2018年12月31日)

基本的な考え方

案件の選び方の前に基本的な考え方です。このサイトは投資初心者向けですので、徹底して安全第一主義です。

利回り10%の案件に100万円を投資したら分配金は1年で10万円です。でも、借り手が返済不能になって100万円が戻ってこなかったらどうしようもないですよね?

金が解けるイメージ図

ソシャレン投資の最重点は儲けることではなく損をしないこと。元本が無事に戻ってくることです。

ですので、案件選びでの最優先は安全性です。いかに儲けるかではなく、いかに確実に元本を回収できるかを基準に案件を選びます。

それでは、案件選びのポイントを重要度順に紹介していきます。

1.業者の信頼性

案件を選ぶ前の段階になりますが、最も重要なのは業者の信頼性です。

不味いと評判の寿司屋で一番高い握り寿司を頼んでもしょうがありません。それと同じで、信頼性が低いソシャレン業者で良い案件を選んでも無意味です。

ソシャレン投資が成功するか失敗するかは業者選びで8割は決まります。信頼性が高い業者を選ぶことが最重点です。このことを絶対に忘れないでください。

  • 業者の選び方

    ソーシャルレンディング投資の成否は業者選びで決まります!

2.利回りの低さ

次に重要なのは利回りが低いことです。選ぶべきは利回りが高い案件ではなく低い案件です。

投資はハイリスク・ハイリターンが基本です。ローリスク・ハイリターンなんて都合の良い投資商品はありません。つまり、ハイリターンを選ぶことはハイリスクを受け入れることです。

高利回り案件のイメージ図

もちろん受入れてはいけません。しかし、投資初心者はまだ痛い目に遭ったことがないのでリスクに対して鈍感で、ハイリターンの誘惑に負けてしまいがちです。

だからこそ、ハイリターンに手を出さない自制心が何よりも求められます。

よほどの確信かリスクテイクの覚悟でもない限り、利回り7%以上の案件は避けるべきです。繰り返しますが、最優先は儲けることではなく元本を無事に回収することです。

3.運用期間の短さ

運用期間が長くなるほどリスクは高まります。例えば、運用期間10年の不動産案件があったとして、10年後の不動産相場がどうなるかなんて分かったもんじゃないですよね?

運用期間は短ければ短いほどリスクが下がります。投資初心者は可能な限り運用期間6ヶ月以内の案件に投資することをオススメします。

長期案件のイメージ図

短期運用だと資金が戻ってきた時に良い案件がなくて、資金が寝て投資効率が落ちるという人がいますが、それは間違いです。

例えば、1千万円を年利6%で運用すると、年間収益は源泉徴収後で48万円です。1千万円すべてが1ヶ月寝たとして、減る収益は4万円、元本のわずか0.4%です。0.4%でリスクを下げられるならば安いものです。

4.案件の種類

まず、海外案件は投資対象外です。借り手の事業内容が消費者金融であれ不動産であれ、海外というだけでリスクが高まります。

海外案件のイメージ図

もちろん、ハイリスクを受入れた上で海外案件の高利回りを狙うのは一つの選択肢です。ただしその場合は、元本が全損する覚悟でやりましょう。それがイヤならば海外案件は無視です。

太陽光発電案件のイメージ図

また、太陽光発電など再エネ系もリスクが高いです。運用期間は最長でも6ヶ月とし、可能な限り短期のものを選びましょう。

5.不動産担保の有無

不動産担保がない案件には投資しないことをおすすめします。なんだかんだ言っても一番硬いのは不動産担保です。

ソーシャルレンディングは貸金業ですから、借り手が返済できなくなるのは想定内の出来事です。お金を貸すのですから当たり前ですよね。

不動産担保のイメージ図

その際には担保を処分して元本を取り戻すのですから、担保が硬いことは絶対条件です。つまり、常に借り手が返せなくなることを前提として案件を選びましょう、ということです。

ですから言うまでもなく、担保なし保証なしなんて案件に投資するのは、超積極的な自殺行為です。

6.担保の立地

担保が処分できて初めて私たちの元本は戻ってきます。つまり、売れない担保に価値はないということです。

東京ドーム20個分の国後島の原野とか、ロシア極東軍くらいしか買ってくれません。そんな担保あっても全然安心できないですよね?

担保のイメージ図

ですので、担保の立地は極めて重要です。一番硬いのは東京23区、特に港、千代田、中央の都心3区ですが、地方都市であっても需要の高いエリアなのか、担保の立地に注意しましょう。

7.担保評価額の妥当性

ソシャレン業者の担保評価額がインチキだったら、担保を処分した時に元本が戻ってくる可能性はダダ下がります。ですので、担保評価額が本当に正しいのか、不動産情報サイトなどを使って調べましょう。

素人が正確に算定できるわけないだろ?という人がいますが、そういう人は手間ひまかけて調べるのをサボる言い訳をしているだけです。

担保評価額のイメージ図

確かに素人ですから正確な評価はできません。しかし私の経験則ですが、明らかにおかしいというのくらいならば分かります。それが分かるだけでも被るリスクを下げることができるのです。

命の次に大切なお金を預けるのですから、調べられることは調べ尽くして当然です。担保の評価額が妥当なのか、自分なりに納得できるまで調べましょう。

8.LTV80%以下

LTVは担保評価額に対する融資額の比率です。ソシャレン業界ではLTVが80%を超えると危険だと言われています。

注意点は、まずLTVは担保評価額が間違っていたら意味がないことです。その意味でも担保評価額の妥当性を調べることが重要です。

LTVのイメージ図

また、LTV80%は万能ではありません。新宿駅前ならば買いたい人はいくらでもいるでしょうが、稚内駅前の土地を買いたい人がどれだけいるか?1人しかいなければ半値以下まで買い叩かれるかもしれません。

評価額の妥当性と実際に買い手が付くかは別の問題です。やはり担保の立地は重要で、立地に難がある場合は手を出さない。出すならばLTVが極端に低いものに限るべきでしょう。

9.シニアローンの有無

ソーシャルレンディング業界では担保順位第1位の融資をシニアローンと言います。多くの場合、シニアローンの債権者は銀行です。

それはつまり、シニアローンが存在するということは、その担保が銀行の審査を通過する程度の硬さを持っている、その程度の安全性はあるということです。

シニアローンのイメージ図

ただし注意も必要です。評価額1億円の担保に銀行が第1順位で1千万円、ソシャレン業者が第2順位で7千万円、合わせて8千万円の融資だとします。

借り手は8千万円貸して欲しいのに、銀行は担保評価額のわずか10%の1千万円しか貸していない。危険な香りがしませんか?

ですので、シニアローンが付いている=安全とも言い切れません。注意しましょう。

10.抵当権の順位

担保順位が下がれば下がるほど、担保を処分した時の回収率が下がります。担保順位は高いに越したことがありません。

ただ、先ほどのシニアローンとの兼ね合いもあります。必ずしも第2順位が悪いということではありません。

安全な業者の安全な案件

最後にまとめます。案件選びのポイントは重点順に次の通りです。

  1. 業者の信頼性
  2. 利回りの低さ
  3. 運用期間の短さ
  4. 案件の種類
  5. 不動産担保の有無
  6. 担保の立地
  7. 担保評価額の妥当性
  8. LTV80%以下
  9. シニアローンの有無
  10. 抵当権の順位

やはり最重点は業者と利回りです。業者については下記の5社がオススメです。なんだかんだ言っても上場系、大手系は信頼感があります。

あとは高利回りの誘惑をどれだけ自分で抑えられるかです。自分がピヨピヨの初心者であることを自覚して、謙虚に控えめになることが肝要です。

元本回収至上主義、安全第一、避けられるリスクはすべて避け、損をしないソシャレン投資を実践しましょう!

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