【2024年10月5日更新】
bitREALTYって良いの？
bitREALTY（ビットリアルティ）って名前は聞きますが、イマイチよく分からないですよね？
投資して良いものか悩むでしょう。
bitREALTYで投資して大丈夫なのか？
これまでにbitREALTYで600万円以上を投資してきた現役投資家が、忖度なしのホンネで解説します。
結論はこちらです。
- 結論：中級者以上におすすめ
- 仕組みが分かりにくい
- 問い合わせできない
- 信用力、安全性はバツグン
- 中級になったらbitREALTYデビュー
bitREALTYの良いところだけでなく、悪いところもガッツリ解説します。
ぜひみなさんの投資判断の参考にしてください。
隠しごとゼロです！
ソシャレン、クラファン、すべての業者をリストアップしました。
タップできる目次
bitREALTY（ビットリアルティ）の概要
それではまず、bitREALTYの概要です。
基本情報
基本情報は以下の通りです。（2024年10月5日現在、利回りと運用期間は直近1年間の傾向）
| サービス名 | bitREALTY |
|---|---|
| 運営会社 | KDX ST パートナーズ株式会社 |
| 運営開始 | 2019年1月 |
| 累計調達額 | 85億4,718万円 |
| 利回り | 2.8～3.5％ |
| 運用期間 | 12～22カ月 |
| 最低投資額 | 10万円 |
プチ解説 利回りとは？
プチ解説 運用期間とは？
プチ解説 最低投資額とは？
最低投資額が運営開始時は100万円でしたが、2019年9月に50万円に下がり、2021年3月からは10万円となっています。
| 時期 | 最低投資額 |
|---|---|
| 2019年1月～2019年7月 | 100万円 |
| 2019年9月～2021年1月 | 50万円 |
| 2021年3月以降 | 10万円 |
これまでに元本の毀損は起きていませんが、2案件で元本の償還に予定より3～4カ月の遅れが出ました。
投資家に損はさせていないよと。
プチ解説 元本とは？
プチ解説 元本の毀損とは？
プチ解説 案件とは？
プチ解説 償還とは？
●公式サイト：bitREALTY
投資の仕組み
bitREALTYはソーシャルレンディングです。
ただ、他のソーシャルレンディング業者とはかなり異なる仕組みになっています。
bitREALTYは債権への出資
bitREALTYではSPCが不動産信託受益権を取得します。
取得のための資金の一部はケネディクスがSPCに融資したものです。
この融資債権を匿名組合（=投資家）がケネディクスから譲り受けます。
つまり、投資家の資金が匿名組合を経由してSPCに融資される形となり、この点でbitREALTYはソーシャルレンディングです。
bitREALTYは不動産クラファンではない
なお、bitREALTYはいわゆる不動産投資型クラウドファンディングではないです。
不動産クラファンでは投資家の資金で不動産を取得しますが、bitREALTYで取得するのは貸付債権です。
また、不動産クラファンを行うには不動産特定共同事業者の許可が必要ですが、bitREALTYは不特業許可を取得していません。
| 類型 | 投資対象 | 不特業許可 |
|---|---|---|
| ソシャレン | 融資 | 不要 |
| クラファン | 不動産 | 必要 |
bitREALTYをプレファンやTECROWDのような不動産クラファンと同一視しているサイトやブログが散見されますが、これらはすべて誤りです。
ソシャレンです！
プチ解説 不動産特定共同事業とは？
運営会社と経営者
運営会社はKDX ST パートナーズ
bitREALTYの運営会社はKDX ST パートナーズです。
| 会社名 | KDX ST パートナーズ株式会社 |
|---|---|
| 代表者 | 佐伯 俊輔 |
| 所在地 | 東京都千代田区内幸町2丁目1-6 |
| 設立 | 2017年6月26日 |
| 資本金 | 1億円 |
2024年7月にビットリアルティ株式会社から改称されています。
ケネディクスと野村総研の合弁で設立
KDX ST パートナーズはケネディクスと野村総合研究所の合弁会社として2017年6月に設立されました。
ケネディクスは投資用不動産の運用代行業最大手。
野村総研はシンクタンクのイメージが強いですが、情報システムの構築・運用事業者としても国内有数の大手企業です。
東証一部（現プライム）上場の大手企業2社が出資するベンチャー企業としてKDX ST パートナーズは誕生しました。（ケネディクス8割、野村総研2割）
不動産投資の新たな選択肢
KDX ST パートナーズ設立時に中心メンバーとなったのは、野村総合研究所の上級研究員であった谷山智彦氏です。
谷山氏曰く、個人投資家にとって不動産投資には現物不動産と上場REITの2つしか選択肢がありませんでした。
しかし、それぞれ一長一短でベストの投資商品とは言えません。
| 区分 | 必要な資金 | 値動き |
|---|---|---|
| 現物不動産 | 多額 | 小さい |
| 上場REIT | 少額 | 大きい |
KDX ST パートナーズが目指したのは、不動産と情報テクノロジーを融合し、値動きが小さく少額で参加できる新たな不動産投資商品の開発でした。
経営者は佐伯俊輔氏
KDX ST パートナーズの現在の経営者は代表取締役の佐伯俊輔氏です。
佐伯氏は1982年東京生まれで、東京大学経済学部、同大学院修了後、日本郵政に入社しました。
その後、ソフトバンクグループなどを経てケネディクスに入社。
経営戦略部副部長兼新規事業室長などを歴任し、2023年1月4日にKDX ST パートナーズ代表に就任しました。
| 初代 | 内田 高弘 |
|---|---|
| 2代 | 菊嶋 勇晴 |
| 3代 | 佐伯 俊輔 |
KDX ST パートナーズの歴代の社長はすべてケネディクス出身です。
みんな優秀そうね。
募集状況
bitREALTYの募集状況を解説します。（不成立となった案件を除く）
募集実績
まずこれまでの募集実績です。（2024年は9月募集分まで）
| 期間 | 案件数 | 募集額 |
|---|---|---|
| 2020年 | 3件 | 6億9,290万円 |
| 2021年 | 8件 | 20億4,900万円 |
| 2022年 | 9件 | 23億5,470万円 |
| 2023年 | 9件 | 21億6,550万円 |
| 2024年 | 0件 | 0円 |
上述した償還の遅延が発生して以来、新しい案件の募集が止まっています。
このまま運営終了となるかもしれません。
募集頻度と1回あたり募集額
次に月平均の募集回数と1回あたりの募集額です。（2024年は9月募集分まで）
| 期間 | 月平均募集回数 | 1回あたり募集額 |
|---|---|---|
| 2020年 | 0.3件 | 2億3,097万円 |
| 2021年 | 0.7件 | 2億5,613万円 |
| 2022年 | 0.8件 | 2億6,163万円 |
| 2023年 | 0.8件 | 2億4,061万円 |
| 2024年 | 0.0件 | - |
1回あたりの募集額は平均2億円超と他社に比べて多いです。
投資しやすくて助かる。
償還実績
投資家のお金はちゃんと戻ってきているか？
償還実績を見てみます。（2024年10月5日現在）
| 区分 | 金額 | 構成比 |
|---|---|---|
| 累計調達額 | 85億4,718万円 | 100% |
| 内、償還済み | 72億5,618万円 | 84.9% |
| 内、運用中 | 12億9,100万円 | 15.1% |
運用期間が2025年までの6案件を除き、元本を投資家に償還済みです。
利回りと運用期間
直近1年間（2023年10月～2024年9月）に募集された案件の利回りと運用期間を解説します。
利回り
利回りは最低3.5％、最高3.5％、平均3.5％です。
| 利回り | 案件数 | 構成比 |
|---|---|---|
| 3.0～3.4％ | 0件 | 0% |
| 3.5～3.9％ | 1件 | 100% |
2023年7月から利回りが2％台に下がりましたが、11月に3％台に戻りました。
他の上場企業系の業者と比べると、やや低めです。
プチ解説 上場企業系とは？
プチ解説 業者とは？
平均利回りの推移
次に平均利回りの推移です。（2024年は9月募集分まで）
| 期間 | 平均利回り |
|---|---|
| 2020年 | 3.3% |
| 2021年 | 3.8% |
| 2022年 | 3.5% |
| 2023年 | 3.3% |
| 2024年 | - |
運営開始からしばらくは利回りが上がっていましたが、2021年をピークに低下傾向です。
3.5%はキープしてほしいな。
運用期間
運用期間は最短12カ月、最長12カ月、平均12.0カ月でした。
| 運用期間 | 案件数 | 構成比 |
|---|---|---|
| 1～12カ月 | 1件 | 100% |
| 13～24カ月 | 0件 | 0% |
最後に募集された1案件は運用期間が12カ月でしたが。
それ以前は2年前後の案件が多かったです。
長いのは好ましくない…
手数料
手数料は以下の通りです。
| 項目 | 金額 | ||
|---|---|---|---|
| 会員登録 | 無料 | ||
| 口座維持 | 無料 | ||
| 投資申込 | 無料 | ||
| 退会 | 無料 | ||
| 入金時の振込手数料 | 投資家負担 | ||
| 出金時の振込手数料 | 無料 | ||
投資家が負担するのは入金時の振込手数料だけです。
なお、振込先の口座は三井住友銀行となっています。
ネット銀行にしてほしい…
●公式サイト：bitREALTY
bitREALTY（ビットリアルティ）のデメリットとリスク
ここからはbitREALTYの悪いところを見ていきます。
利益と元本の保証がない
利益の受け取り、元本の償還、ともに保証されません。
利益を受け取れず、元本が1円も返ってこない可能性もあります。
ノーリスクの美味しい儲け話ではないことは理解しておきましょう。
他の業者も同じだよ。
途中解約できない
運用中の案件を途中で解約することはできません。
解約は申し込みから8日以内のクーリング・オフに限り可能です。
これも他社も同じです！
プチ解説 途中解約とは？
仕組みが分かりにくい
bitREALTYではオリジネーターが不動産物件を信託します。
そしてその信託受益権を、不動産物件ごとに設立される特別目的会社が取得します。
取得のための資金をケネディクスがメザニンまたはジュニアレンダーとして貸し付け、その貸付債権をbitREALTYの案件の匿名組合出資金で取得する仕組みです。
どうですか？
ソシャレン初心者は何を言っているのか理解できないのではないでしょうか。
bitREALTYの仕組みは複雑で分かりにくいです。
まったく分からん！
ノンリコースローン
bitREALTYはノンリコースローンです。
債権は融資対象となる不動産事業からのみ回収できます。
対象不動産事業が破綻等した場合、不動産事業の運営者などから債権を回収することはできません。
どゆこと？
例えば、青空不動産がマンション建設のために10億円を借りたものの、完成直前にマンションが倒壊したとします。
青空不動産はマンション販売で収益を上げられませんが、自社の資金なりで10億円を返済しなければなりません。
これがリコースローンです。
bitREALTYはノンリコースローンなので、不動産事業がアウトになったら元本は戻ってきません。
リコースローンよりハイリスクです！
LTVが高い案件がある
bitREALTYはLTVが70%台の案件が多いです。
しかし中にはLTVが85%に達するものもあります。
投資する際には必ずLTVをチェックしましょう。
プチ解説 LTVとは？
問い合わせできない
bitREALTYは電子申込型電子募集取扱業務であり、案件の説明はサイト上でのみ行います。
個別の案件について問い合わせても、bitREALTYは一切回答しません。
「電話によるお問い合わせをお受けしておりません」と書いていますが、メールの場合も同様です。
僕自身、何度か問い合わせたことがありますが、サイトを見てくれと言われるだけで答えてもらえませんでした。
分からないところがあっても問い合わせできないのはbitREALTYの大きな欠点です。
不親切すぎる…
案件が重複する
2023年は募集された9案件の内、6案件が投資対象をレム六本木ビルとするものでした。
運営開始からこれまでに募集された案件の半分以上がレム六本木案件です。
bitREALTYは案件の重複が多いです。
同じ物件の案件に投資するのはリスキーなので避けましょう。
最低投資額が10万円
bitREALTYの最低投資額は10万円です。
資金が少ない人は投資しにくいでしょう。
貧乏人はお呼びじゃない。
事前入金方式
bitREALTYは投資の前にデポジット口座への入金が必要な事前入金方式です。
事前入金方式では次のような問題が起こります。
- 事前に入金した
- クリック合戦で投資できなかった
- デポジット口座で資金が寝る
- 引き出すには手数料がかかる
ただ、bitREALTYは募集開始と同時に応募すればほぼ確実に投資できるので、実際に資金が寝る可能性は低いです。
ここまでデメリットでした！
プチ解説 事前入金とは？
プチ解説 入金とは？
プチ解説 デポジット口座とは？
プチ解説 クリック合戦とは？
●公式サイト：bitREALTY
bitREALTY（ビットリアルティ）のメリットと特長
次はbitREALTYの良いところです。
信用力が高い
bitREALTYの運営会社はケネディクスの完全子会社です。
ケネディクスは日本最大の投資用不動産の運用代行業者です。
以前は東証一部に上場していました。
信用力はソシャレン業者の中でも屈指のレベルです。
ちゃんとした業者だよ。
プロ向けの投資商品
bitREALTYが扱うのは銀行や機関投資家が出資するプロ向けの投資商品です。
銀行や機関投資家が一定の安全性を認めた投資商品と言えます。
我々投資家は銀行や機関投資家と一緒に、プロ向けの投資商品への投資に参加できます。
よく考えたらスゴイことね。
安全性が高い
bitREALTYの投資案件には銀行とケネディクスも融資しています。
銀行の審査を通過し、ケネディクスも融資するのですから、高い安全性が期待できます。
プロのお墨付きです！
信託保全がなされている
我々投資家の資金は次のような流れで出資されます。
- 投資家がビットリアルティの口座に振り込む
- 1の口座から案件ごとの口座に移動
- 案件に出資される
bitREALTYでは1の口座は信託口口座なので、受託者である銀行しか手をつけることはできません。
銀行により案件ごとの口座に移動され、案件に出資されます。
ビットリアルティは手を付けることができないので、ビットリアルティの倒産リスクから隔離されます。
倒産しないとは思うけど。
投資しやすい
bitREALTYは1回あたりの募集額が2億円超と多いです。
しかも、会員がそれほど多くありません。
募集開始と同時に応募すればほぼ確実に投資できます。
投資しやすいです！
●公式サイト：bitREALTY
bitREALTY（ビットリアルティ）の評判と口コミ
ここからはbitREALTYの評判と口コミです。
悪い評判と口コミ
遅れたら投資できない
あまり遅すぎると投資できないようです。
ただ、人気業者は3億円が1分かかりませんので、bitREALTYはまだマシな方かと。
マイナンバーのアップロードが分かりにくい
同じ意見がもう一つありました。
良い評判と口コミ
投資できた
bitREALTYは競争率が低いので、投資できたという声が圧倒的に多いです。
なかなか満了しないこともある
プチ解説 満了とは？
利回りが予定より上がった
口座開設キャンペーンがある
会員登録キャンペーンが開催されることはごくまれです。
待ってます！
プチ解説 会員登録とは？
プチ解説 キャンペーンとは？
●公式サイト：bitREALTY
bitREALTY（ビットリアルティ）の注意点と対策
僕が考えるbitREALTYで投資する際の注意点と対策です。
初心者には難易度が高い
bitREALTYは投資初心者には難易度が高いです。
商品自体は良い
まず、投資商品としてのbitREALTY自体は良いです。
バックにケネディクスが付いていますし、信頼性、安全性ともに高いことは間違いないでしょう。
上場系相当の業者と考えると3%台の利回りは低いとまでは言えないですし、投資しやすい点も高評価です。
良い業者じゃん。
初心者向けではない
ただ、投資初心者にbitREALTYは向いていないです。
恐らく初心者だとbitREALTYで自分が何に投資しているのか理解できないのではないでしょうか？
この図を見てもピンとこないという人が多いはずです。
その上、問い合わせ不可なので理解できないままになる。
理解できないものに投資するなど愚の骨頂です。
分からないものに投資は怖いよ…
bitREALTYも初心者を想定していない
bitREALTYも初心者が投資することを想定していないと感じます。
語弊のある言い方ですが、初心者を顧客として歓迎していない。
2代目社長の菊嶋勇晴氏は、ネットメディアのインタビューで次のように語っています。
（他社の一口1万円から始められる）クラウドファンディングとは、投資家の対象が違うと考えています。
投資金額もそうですが、私たちが取り扱うのは、メザニンローンやジュニアローンが中心で、この言葉自体、不動産投資のリテラシーが高い人でないとわからない。
多分、株式投資をしているお客様でも、ご理解いただくのは難しい商材だと思っています。
この発言から、bitREALTYがリテラシーが高い客層を対象としていることが分かります。
初心者は対象外です。
また、問い合わせについては次のように述べています。
ビットリアルティが手がける電子申込型電子募集取扱業務は、案件情報の開示から投資家からの申込に至るまでを電子的に取り扱うことが義務付けられており、開示した内容を説明するためにお客様に直接お会いする行為は原則禁止されています。
そのため、お電話での受付窓口は設置しておりませんし、メールで問い合わせを受けても、弊社のウェブサイトにご案内する形になります。
こういったお客様サポートの面でも、ほかの不動産クラウドファンディングやファンドとは異なる事業だと思っています。
メールで問い合わせても「サイトを見てください」と案内するのみで、他社のような対応はしないということです。
実際、してくれませんでした！
注意点への対策
初心者は避けるべき
bitREALTYは初心者には難易度が高いし、問い合わせても答えてもらえない。
bitREALTY自身も初心者を顧客として想定していない。
完全にミスマッチですので、初心者はbitREALTYでの投資は避けるべきだと考えます。
逆に中級者以上にはメリットが大きくおすすめです。
向き不向きはあるよ。
初心者のうちは他社を利用
経験を積んで中級レベルになってからbitREALTYで投資する。
それまでは他社を利用しましょう。
僕のおすすめの業者はこちらの記事で紹介しています。
こちらの記事はソシャレン、クラファン、全業者のリストです。
知らない業者がきっとあります！
●公式サイト：bitREALTY
bitREALTY（ビットリアルティ）での僕の投資実績
bitREALTYでの僕の投資実績を公開します。
僕の投資実績
僕はこれまでにbitREALTYで11案件に投資してきました。
年度ごとの投資案件数、平均利回り、投資額と分配金の合計は以下の通りです。
| 投資時期 | 案件 | 利回り | 投資額 | 分配金 |
|---|---|---|---|---|
| 2020年 | 1件 | 3.2% | 50万円 | 4,230円 |
| 2021年 | 3件 | 3.4% | 150万円 | 22,886円 |
| 2022年 | 4件 | 3.3% | 201万円 | 57,087円 |
| 2023年 | 3件 | 3.1% | 256万円 | 52,116円 |
案件数は少ないですが多めの金額で投資していますので、トータルで13万円ほどの利益が出ています。
これからも堅い案件に絞って投資していくつもりです。
儲かってるね。
プチ解説 分配金とは？
●公式サイト：bitREALTY
bitREALTY（ビットリアルティ）の会員登録の注意点
bitREALTYで会員登録する際の注意点です。
会員登録のポイント
条件
- 20歳未満、75歳以上は不可
- 法人での登録も可
手続きの流れ
- 他の業者と同じ流れ
- ハガキの受け取りで登録完了
- 転送不可の簡易書留
- 本人確認コードなどの入力は不要
- eKYC（スマホでの本人確認）には非対応
プチ解説 eKYCとは？
本人確認資料として使えるもの
- ※ 以下から2点提出
- 運転免許証
- 運転経歴証明書
- パスポート
- 2020年2月4日以降に申請したものは不可
- マイナンバーカード
- 健康保険証
- 住民票
- 住民票記載事項証明書
- 年金手帳
マイナンバーの扱い
- マイナンバーの登録が必要
- 会員登録後に提出依頼メールが来る
提携銀行
- 三井住友銀行
- 出金手数料は業者負担（無料）
登録完了までの所要日数の目安
- 1～2週間程度
会員登録の注意点
入金時の注意
- 本人名義の口座から振り込む
- 会員登録時に登録した口座以外からでも可能
簡単に会員登録できます！
●公式サイト：bitREALTY
bitREALTY（ビットリアルティ）のまとめ
それでは最後にbitREALTYの要点をまとめます。
bitREALTYの要点
要点は以下の通りです。
- 主なデメリット
- 仕組みが分かりにくい
- 問い合わせできない
- 主なメリット
- 信用力が高い
- 安全性が高い
- 注意点と対策
- 初心者には難易度が高い
- 初心者は避けるべき
- 中級になるまでは他社を利用
修行してから使おう
大前提としてbitREALTYは良いです。
母体がケネディクスということで信頼性はバツグン。
ケネディクスや銀行が融資している案件への投資ですから、高い安全性も期待できます。
間違いなく堅い業者です。
投資先としては良い。
ただ、仕組みが分かりにくい。
しかも、問い合わせできない。
bitREALTYは初心者には敷居が高いと言わざるを得ません。
理解できないものに無理して投資する必要はないでしょう。
ぶっちゃけ、怖いよね。
bitREALTY以外にも良い業者はたくさんあります。
まずは他の業者で修行しましょう。
bitREALTY自体は間違いなく良いです。
安全性が高く利回りも悪くない。
しかも、競争率が低く投資しやすい。
中級にレベルアップしたらbitREALTYデビューすることをオススメします。
いつかはbitREALTY！
会員登録だけでアマゾンギフト券がもらえます！
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