先週、不動産クラファンで事件が起こりました。
まったく目立たず騒ぎにもなりませんでしたが、不動産クラファンのリスクが顕在化した珍しい事例です。
事件の内容を紹介し、そこから我々が学ぶべきことを考えます。
小さな大事件です！
過去半年にデビューした新業者をリストアップしました。
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DAIMLAR FUND小机案件の経緯
まず、今回の事件の経緯です。
昨年11月に募集された案件
今回、再募集となったのはDaimlar Fundで2022年11月に募集された小机案件です。
- 案件名：010 DARES小机
- 利回り：8%
- 運用期間：6カ月
- 募集総額：3,000万円
- 劣後出資比率：80%
- 募集時期：2022年11月18日
投資対象物件は横浜市港北区小机町にある土地で、運用期間は2023年6月2日まで、償還は6月16日の予定でした。
まもなく償還でした！
物件を売却できなかった
先週5月27日にDAIMLAR FUNDから全会員にメールが届きました。
タイトルは「小机（第二期）の募集開始予定について」で、一部を以下に転載します。
「010 DARES小机（第二期）」について、運用期間中に売却活動が終了しなかったため、出資者の入れ替え・ 再募集を行います。 出資者の入れ替えは、前期出資者全員に対し返還希望をヒアリングし、 返還希望総額と同額を第二期として再募集することにより行います 。
要は物件が売れなかったということです。
で、再募集？
第2期として再募集決定
再募集とはどういうことか？
さきほどのメールのポイントをまとめると、こういうことです。
- 運用期間内に物件が売れなかった
- なので案件を終了できない
- このまま投資を継続してもＯＫ
- 継続したくない人には元本を返す
- 返して空いた穴を追加募集する
これは再募集と言うよりも、実質的には運用期間の延長です。
成立前書面が見られないので推測ですが、延長規定がなかったのではないかと思います。
そこで、延長を希望しない人には元本を返す。
そして、返して空いた分を再募集し、継続分と合わせて小机案件2期として延長運用するということです。
条件は？
普通に考えれば返還でしょ？
条件は1期と同じです。
- 案件名：010 DARES小机（第二期）
- 利回り：8%
- 運用期間：6カ月
- 募集総額：3,000万円
- 劣後出資比率：80%
- 募集時期：2023年5月29日
僕はメールを見たとき「投資した人、ラッキーだったなぁ」と思いました。
だって、いま売れないものが6カ月以内に売れる保証なんてないじゃないですか？
劣後出資比率が80%なので可能性は低いですが、元本毀損のリスクがある。
多くの業者では成立前書面で1年延長が規定されているので、リスクがあっても逃げられない。
それが今回は逃げられる。いやぁラッキー！
みんな逃げてダイムラー大変だなと思っていたのですが…
ところがドッコイ！
6割の投資家が継続した！
週が明けて29日にダイムラーからメールが。
再募集の額が1,226万円に決まったと。
小机1期の募集額が3千万円ですから、逃げた人はわずか4割。
| 返還（逃げた人） | 1,226万円（40.9%） |
|---|---|
| 継続（逃げなかった人） | 1,774万円（59.1%） |
6割の人が継続を選択したのです。
それはつまり、6割の投資家が6カ月以内に売れると判断した。
劣後80%ではあるけれど、う～ん、どうなのかなぁ…
利回り8%は美味しいから。
不動産クラファンは不動産投資
今回の件で我々投資家が考えるべきことです。
不動産クラファンのリスクが顕在化した
今さらですが、不動産クラファンは物件が売れなければ元本毀損です。
空室リスクは分配がゼロになるだけで、損失はゼロで済みます。
しかし、売却リスクは損失が発生する。
これが不動産クラファン最大のリスクです。
ただ、運用期間中に売却できなかったのは、CREALの上野案件や、LANDNET Fundingの3号案件などごくわずかです。
今回はリスクが顕在化した数少ない事例でしょう。
運悪く当たった…
売れると「判断」したのか？
今回の小机案件で気になったのは、投資継続を選択した人たちが物件が売れると判断したのか？です。
どういう物件で妥当な価格はいくらと判断したのか？
物件が売れるか検討も判断もしていないのではないでしょうか？
8%だし継続！みたいな。
物件に対する検討、判断は必須
これも今さらですが、不動産クラファンは本質的に不動産投資です。
我々は不動産に投資しているのです。
売れなければ元本毀損。
であるならば、売れる物件なのか、いくらで売れるのか判断は必須です。
ソシャレンで投資する際、借り手に返済能力はあるのか、融資を担保でカバーできるのか検討しますよね？
それと同じで、不動産クラファンでも物件に対する検討作業は必須なのです。
でも、分かんないもん…
分からないは通用しない
不動産はよく分からないからと言うかもしれませんが。
そんなのは言い訳にもなりません。
業者に「分からなかったんだからしょうがないだろ、元本返せ！」と言って通用しますか？
えらそうなことを言っていますが、先述したLANDNET Fundingの3号案件、実は僕が投資していた案件です。
最終的に元本は戻って来ましたが、数カ月拘束をくらいました。
自分が当事者になる可能性はすべての投資家にあるのです。
明日は我が身か。
面倒でも検討しよう
最近、不動産クラファンでは新規業者の参入が増えていますよね？
ソシャレンの時がそうでしたが、母数が大きくなると良からぬ業者が紛れ込んでくるものです。
物件の検討、判断は面倒でもやりましょう。
自分を守るためです！
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