昨年12月から募集を本格化させたB-Den。
3カ月連続となる2月の案件の投資対象は、東京新橋の1棟ビルです。
1月に続いて利回りは今回もB-Denとしては高めの3.5％。
堅い業者の案件は今回も堅いか？
さっそく見ていきましょう！
判断しやすい案件です！
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23号新橋1棟収益ビル案件の概要
それではまず、23号新橋1棟収益ビル案件の概要です。
B-Denとは？
B-Denは東証スタンダード上場企業が直営する不動産クラファンです。
地味で目立たないですが堅実な業者として、一部投資家から強く支持されています。
僕はこれまでに1千万円以上を投資済みです。
●公式サイト：B-Den
基本情報
- 利回り：3.5％
- 運用期間：10カ月
- 劣後出資比率：15.7％
- 募集総額：3,000万円
- 最低投資額：10万円
- 募集方式：先着
- 募集開始：2024年2月14日18時30分
利回り3.5％は上場企業系の業者としては平均的ライン。
運用10カ月は短めで好ましいです。
劣後も15％あるのね。
そこは注意です！
劣後出資比率に注意
劣後出資比率は15.7％だが…
確かに劣後出資比率は15.7％です。
| 出資者 | 出資額 | 出資比率 |
|---|---|---|
| 投資家 | 3,000万円 | 84.3％ |
| B-Den | 559.2万円 | 15.7％ |
ただし、これは匿名組合出資だけを見た場合の話です。
今回の案件には銀行からの融資も入っています。
値下げ余地は1.7％
銀行融資は2億8,500万円で、総額3億2,059.2万円で物件を取得します。
そして、返済の優先順位は銀行、投資家、B-Denの順。
| 出/融資者 | 出/融資額 | 比率 |
|---|---|---|
| 銀行 | 2億8,500万円 | 88.9% |
| 投資家 | 3,000万円 | 9.4％ |
| B-Den | 559.2万円 | 1.7％ |
ですので、値下げ余地は1.7％、ほぼゼロです。
15.7％値下がりしても大丈夫ではないので注意してください。
融資がある場合は注意だね。
23号新橋1棟収益ビル案件の分析
ここからは案件の内容を細かく見ていきます。
投資対象物件
投資対象はJR新橋駅から徒歩2分の収益ビル1棟です。
- 物件名： 新橋JOYビル
- 所在地：東京都港区新橋一丁目11番1号
- 築年：1962年12月
- 構造：鉄筋コンクリート造6階建て
- 延床面積：215.90㎡（公簿）
- 最寄り：新橋駅 徒歩2分
築61年の築古物件ではありますが、駅チカの好立地。
テナントは飲食店、美容室、オフィスで、過去5年の入居率は100％だそうです。
成立前書面によると評価額は3億8,800万円とのこと。
こんなちっぽけなビルが4億円っすよ、4億円。
東京は怖いですねぇ～
分配金受け取りは余裕
今回の案件で投資家に支払う必要がある分配金は87万円です。
- 3,000万円✕3.5％÷12カ月✕10カ月＝87.5万円
これに対して物件の家賃収入は月額132万円、10カ月で1,320万円あります。
新橋にテポドンでも落ちてこない限り、分配金の受け取りは確実でしょう。
ちゃんと儲かる。
元本回収も堅そう
次に最重点の元本回収です。
こちらも堅いと僕は思います。
インカムゲイン型の可能性が高い
今回の案件は第三者への売却を前提とせず、運用期間が終わったら業者の勘定に戻すインカムゲイン型案件の可能性が高いです。
根拠は？
まず、サイトの案件説明に次の記載があります。
本ファンドはインカムゲイン型メインでの運用を想定しておりますが、キャピタルゲインを原資の一部とする可能性もございます。
これ、万が一の場合を想定して書いているだけで、逆に言うとインカム前提ってことだと思います。
売却を前提としていないのでは？
それと、銀行融資の返済期限は今年11月29日ですが、書面には次の注釈があるのです。
期限後も借入を予定しております。
融資の担保は今回の物件です。
返済期限後も同じ物件を担保に借入をする＝物件は売却しないと考えるのが自然ではないでしょうか？
現状を継続すると。
売る場合もリスクは低い
もちろん、第三者に売却する可能性はゼロではありません。
しかし、その場合も売却価格が取得価格の3億2,059.2万円を下回る可能性は低いと考えます。
まず、物件の評価額は3億8,800万円です。
2割弱の余裕があります。
| 取得価格 | 3億2,059.2万円 |
|---|---|
| 評価額 | 3億8,800万円 |
それと、書面によるとこの物件の純収益は年間1,424万円なので、評価額が3億8,800万円ならば還元利回りは3.7％ということになります。
- 1,424万円÷3.7％＝38,486万円
ただ、築古でやや裏通りに入っているとは言え、新橋駅チカで3.7％って評価が低い気が。
実際には4億円超えるんじゃないかな？と。
ちょっとここは自信ないです。
あと、近隣の似た立地の令和5年地価公示は613万円です。
実勢価格が仮に1.2倍の735万円だとして、物件の敷地面積は37.75㎡なので、
- 613万円×1.2✕37.75㎡＝2億7,769万円
平米735万円も安いような気はしますが。
土地だけで2億8千万円ですので、取得価格の3億2,059.2万円以上で売れないことはないのでは？
元本割れする可能性はかなり低いと考えます。
元本は戻ってきそう。
23号新橋1棟収益ビル案件の投資判断
それでは、23号新橋1棟収益ビル案件に投資するかの判断です。
インカムに確信を持てるか次第
今回の案件のポイントはインカムゲイン型の案件であるか否かです。
インカム型だと確信が持てるなら、10カ月後にB-Denの勘定に戻って元本償還ですので、リスクは極めて低いはずです。
上場企業系のガチ堅案件で利回り3.5％。
ぜんぜんありでしょう。
堅い業者＆案件で3.5％はあり。
逆にインカム型だと確信を持てないならば、値下げ余地ゼロがリスクになります。
ただその場合でも、取得価格3億2,059.2万円に対して、評価額は3億8,800万円。
土地だけで2億8千万円。
売却損で元本割れのリスクは低いんじゃないかな？と。
割安に取得してるよと。
悩ましいのは募集額が3千万円と多くないのに、募集が先着方式である点です。
ただ、前回も3.5％、3千万円で先着でしたが、僕は50万円投資できました。
瞬殺ってほどではなかったんですよね。
なのでチャンスはあると思いますよ。
僕は今回も投資します。
- 利回り：3.5％
- 運用期間：10カ月
- 劣後出資比率：15.7％
- 募集総額：3,000万円
- 最低投資額：10万円
- 募集方式：先着
- 募集開始：2024年2月14日18時30分
B-Denはこれで3カ月連続の募集ですね。
堅い業者で堅い案件、安全重視派の強い味方です。
来月も募集があることを期待しましょう。
以上です！
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