これまでXで何度かポストしていますが。
不動産クラファンの案件説明では償還原資、つまり、元本をどうやって返すのかを明示してほしいと思っています。
その理由と償還原資明示の現状を解説します。
書いてください！
全業者リストで見逃している業者をチェック！
タップできる目次
業者は償還原資を明示すべき
償還原資が重要な理由
投資の最重点は元本回収
我々投資家はついつい利回りばかり見てしまいがちです。
でも、よく考えてみてください。
分配金がゼロでも資産が減ることはありません。
しかし、元本が戻ってこないと資産は減ります。
分配金ゲットと元本回収、どちらが大切かというと、圧倒的に元本回収のほうが大切なのです。
たしかに。
プチ解説 利回りとは？
プチ解説 分配金とは？
プチ解説 元本とは？
元本はどうやって戻ってくるのか？
では元本はどうやって戻ってくるのか？
投資家が出資したお金は業者の金庫に保管されているわけではありません。
投資対象物件の屋根や柱になっています。
なので、運用期間が終わるまでに物件を現金化しないと元本は戻ってこないのです。
どうやって現金化するの？
プチ解説 業者とは？
プチ解説 運用期間とは？
主な現金化の方法
最もオーソドックスなのは売却です。
取得した物件を誰かに売り、その代金で元本を返します。
次に多いのが業者による買い戻しです。
運用開始時に業者が所有する物件を案件で取得します。
そして、終了時点で業者が物件を買い戻し、その代金で元本償還です。
プチ解説 元本償還とは？
後継案件への引き継ぎという方法もあります。
案件Aの終了時に物件を業者が一旦買い戻し、そのあとで同じ物件を投資対象とする案件Bを募集します。
時間差でBに出資した投資家のお金で、Aに出資した投資家の元本が戻ってくる形です。
プチ解説 案件とは？
償還原資でリスクが変わる
重要なのは償還原資が何かで案件のリスクが変わることです。
売却が前提だと、売れないとか安値売却といったリスクが出てきます。
業者の買い戻しが前提ならば、業者が倒産でもしない限り元本償還は確実です。
リスクがぜんぜん違う！
投資判断に影響しますよね。
だから、償還原資が明示されることが投資家にとって非常に重要なのです。
投資の是非に関わります！
3点セットで明示されるべき
案件紹介で必須の3情報
不動産クラファンでは重要度が非常に高い情報が3つあります。
- 投資家から集めたお金でどんな物件を買い
- その物件でどうやって分配原資を稼ぎ
- 物件をどうやって現金化し元本を返すか
プチ解説 分配原資とは？
取得する物件、分配原資、償還原資。
業者の案件紹介ページでこの3点セットは明示されるべきです。
最重点は償還原資
そして、3つの中で最も重要度が高いのは償還原資です。
理由はさきほど述べた通り。
元本が戻ってこないと資産がマイナスになるからです。
投資したお金が戻ってこない。
償還原資明示の現状
では、不動産クラファン業者の案件紹介ページで償還原資は明示されているのか？
残念ながら大半の業者が明示していないのが現状です。
それどころか、3点セットの内、取得物件の情報しか出していない業者も少なくありません。
明示している業者もある
もちろん、償還原資を明示している業者もあります。
いくつか例を挙げましょう。
72CROWD.やタスキFundsは「売却代金で元本を償還」と明確に書いています。
CREALは目立たない場所ではありますが、図も使って売却代金で元本償還をすると明示しています。
TAMBOとらくたまは物件をどのように売却するか、いわゆる出口戦略を明示しています。
プチ解説 出口戦略とは？
ただ、固有財産や出口戦略という言葉の意味を知らない投資家もいるでしょう。
また、売却が元本償還につながることを理解できていない投資家もいます。
より一般的な用語を使って、直接的な表現にしたほうが、確実に元本が戻ってくることが投資家に伝わりやすいです。
投資家の安心につながる。
アピールできるのにもったいない
償還原資を明示しないことは、投資家だけでなく業者にとっても大きなマイナスです。
償還原資で案件をアピールできる
僕がグルグルインカム型と呼んでいる同じ物件で募集を繰り返すタイプの案件。
さきほどの現金化の方法の「後継案件への引き継ぎ」ですが、安全性が非常に高いです。
ジョイントアルファ、KORYO Funding、それと、大家どっとこむ、Lives FUNDINGの一部の案件がこれにあたります。
この点を訴求すれば安全重視の投資家にアピールできるでしょう。
それから、営業ツール型の案件。
こちらは業者買い戻しでほぼ100％確実に元本が戻ってくる最強の案件です。
GALA FUNDING、Rimple、VERFUNDが営業ツール型ですが、いずれもこの点をアピールしていません。
もったいないね。
グルグルや買い戻しではなく売却の場合でも、売れる可能性が高い根拠を示すことで、投資家にアピールは可能です。
アピールしないのはもったいない
償還原資に限らず良い点をアピールしていない業者が少なくありません。
自社や案件の強み、長所を投資家に十分に訴求できていない現状は、非常にもったいないと思うのです。
良いところをもっとしっかりアピールすれば、無理な利回りアップやアマギフのばらまきをせずとも、案件を今以上に売れるのではないでしょうか？
償還原資の明示を！
償還原資は投資家にとって極めて重要な情報です。
また、償還原資の説明の仕方を工夫することで、投資家にアピールできます。
投資家、業者、双方にメリットがありますので、償還原資をぜひ明示してほしいと思う次第です。
お願いします！
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