初心者なので不動産クラファンのことがよく分からない。
分からないからと利回りだけ見て案件を選ぶのはアウトです。
最低これだけチェックしましょう。
チェック項目です！
タップできる目次
最低でもチェックすべき項目
案件詳細ページから
まず、業者サイトの案件詳細ページでチェックすべき項目です。
プチ解説 業者とは？
プチ解説 案件とは？
1．誰がいくらお金を出す？
投資家、業者、それぞれいくらずつお金を出すのか？
それらに加えて銀行からお金を借りる場合もあります。
2．そのお金で何を買う？
つまり、案件の投資対象は何かです。
マンションなのか、土地なのか、老人ホームなのか？
どこにあるどんな物件なのか？
3．買った物件をどうする？
マンションを入居者に貸すとか、店舗をラーメン屋に貸すとか。
買った戸建をリフォームして転売するとか。
4．どこから利益が出る？
家賃やテナント料からか、売却益からか。
出る利益はいくらくらい？
5．どうやって元本が戻ってくる？
投資家のお金はマンションや老人ホームなどの物件に変わっています。
物件を現金に変えないとお金は戻ってきません。
売るのか？誰に？
プチ解説 元本とは？
6．シナリオに無理はないか？
1～5は案件運用のシナリオです。
シナリオに無理はないか？実現性は高いか？
価格の妥当性は？矛盾点は？
ここを必死こいて考えます。
7．納得できるなら投資OK
例えば、業者が所有する山手線沿線の駅チカ、築浅のマンションを取得し、入居者に貸して賃料を得る。
運用期間が終わったら業者の所有に戻す。
これならば、賃料は入ってきそうだし、業者がマンションを買い戻した代金で元本が戻ってくる。
空室で分配金ゼロになっても、最悪損はしないで済みそう。
投資OK！
プチ解説 運用期間とは？
例えば、地方都市の駅から徒歩20分、築50年、木造2階建ての戸建を取得する。
リフォームなどはせず、そのまま取得価格の3倍で転売。
売却益で分配金を出し、売却代金で元本を返す。
ヤバイ匂いしかしない…
このシナリオなら上手くいきそうと思えるならば投資OKです。
シナリオの妥当性を判断できるように、不動産の知識をコツコツ増やす努力をします。
日々この積み重ねです！
成立前書面から
次に成立前書面でチェックする項目です。
プチ解説 成立前書面とは？
1．物件が担保になっていないか？
案件詳細ページに銀行からの借り入れを書いていない業者があります。
その場合、ここをチェックすることで借り入れがあるか判断が可能です。
プチ解説 担保とは？
2．入居者はいるか？
いないと賃料が入りません。
分配金を受け取れないリスクが上がります。
3．利益はいくら出るか？
賃料はいくらで経費の見込みはいくらか？
それで分配金はカバーできそうか？
4．資金拘束期間は最長何年？
不動産クラファンは運用期間の延長が可能です。
最長でどれくらい延長するかは成立前書面に書かれています。
例えば下のような場合、資金を拘束されるのは最長3年です。
- 運用期間：1年
- 最長延長：2年
お金が3年間戻ってこない…
5．業者の経営状態は？
この記事の中で圧倒的な最重要ポイントです。
成立前書面には業者の過去3年の貸借対照表と損益計算書が付いています。
自分のお金を託して大丈夫な経営状態か、しっかりチェックしましょう。
つぶれかけの業者にお金を渡せますか？
怖っ…
分からないではなく分かる努力を
案件詳細ページ、成立前書面とも、どの業者も書いている場所はだいたい同じです。
数をこなせば慣れてきますし、知らないことを調べることで知識も増えます。
難しそう…
そりゃ、今までやってなかったことですから、最初は大変だし面倒ですよ。
でも、そこで逃げたり手を抜いたりすると、ずっと分からない＝ハイリスクのまま不動産クラファンを続けることになります。
分からないで済ますのではなく、ちょっとずつでも分かるように努力しましょう。
少しずつ分かるようになります！
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