わかちあいファンドに大きな変化が｜別荘案件は大丈夫か？

不動産クラウドファンディングのわかちあいファンドで大きな変化が起きています。

住居系のインカムゲイン型が中心だった3年前とは様変わりし、今では別荘クラファンに。

わかちあいファンドがどう変わったのかレポートします。

 

 

わかちあいが大きく変わった

 

募集額が3年で5倍に急増

わかちあいファンドの募集額が急激に増加しています。

2021年の5億円が2024年には24億円に。

わずか3年で5倍です。（2025年は1月募集分まで）

 

増加したのは別荘案件

増加の原動力となったのは別荘案件です。

プチ解説 案件とは？

 

当初は京滋案件だけ

わかちあいファンドは2020年9月の第1号案件以来、京都、滋賀の住宅を投資対象とする案件（以下、京滋案件）を出してきました。

2022年3月までは京滋案件だけです。

 

現在は別荘案件が中心

変化が起きたのは2022年3月に募集された旧軽井沢1期案件からです。

 

以降、わかちあいファンドは軽井沢、岡山、石垣島と、別荘を投資対象とする案件（以下、別荘案件）を拡大していきます。

京滋案件の募集額が大きくは変わらない一方、別荘案件の募集額は増加の一途を。（単位：万円）

 

2024年は年間募集額24億円の内、3分の2の15億円が別荘案件でした。

運用残高も今年1月末時点で3分の2が別荘案件です。

わかちあいファンドの募集額が3年で5倍に急増したのは、別荘案件の増加によると言って良いでしょう。

 

業者の性格が一変

これによって激変したのがわかちあいファンドの性格です。

 

当初は京滋案件でインカム中心

運営開始から2022年3月までは、投資対象は地盤とする京都と滋賀の住宅。

インカムゲイン型でマスターリース付きと、堅い案件ばかりでした。

プチ解説 インカムゲイン型とは？

プチ解説 マスターリースとは？

 

わかちあいファンドもそれを意識しており、今でもサイトのトップページや公式Xで安定性をアピールしています。

 

 

現在は別荘案件でキャピタル中心

しかし現在、投資対象の中心は別荘です。

キャピタルゲイン型でマスタリースなしと、京滋案件だけだったときに比べてリスクが上がっています。

上述の通り、わかちあいファンドは今でもサイトなどで安定性をアピールしていますが、現在の実態は大きく異なっているのです。

プチ解説 キャピタルゲイン型とは？

別荘案件は大丈夫なのか？

 

現在のわかちあいファンドは別荘クラファンと言っても良い状況です。

では、その別荘案件は大丈夫なのか？

運用中の5シリーズを検証します。

 

旧軽井沢シリーズ

 

募集された案件

以下、現在までの推移を解説します。

プチ解説 運用とは？

プチ解説 償還とは？

 

1期募集時：2022年3月

旧軽井沢シリーズは旧軽井沢エリアで土地を取得し、別荘を開発、販売する案件です。

優先出資2億6,000万円、劣後出資2,600万円、総額2億8,600万円のプロジェクトとしていました。

募集は3期に分けて行う予定で、1期分は用地取得、造成、設計費用などに充当されます。

スケジュールは以下の通りで、すでに引き合いがあり2期、3期は早期償還の可能性もあるとしていました。

プチ解説 優先出資、劣後出資とは？

プチ解説 早期償還とは？

 

3期の運用期間は2024年4月30日までです。

したがって、完売までにかかる期間を1年と見ていたのでしょう。

 

2期募集時：2022年8月

2期で集めるのは建物の着工費用とされていました。

この時点でスケジュールに変更が生じます。

竣工が3カ月、販売開始が2カ月の遅れです。

 

3期募集時：2022年11月

3期分は建物建築の中間金および最終支払いの費用です。

すでに引き合いがあり早期償還の可能性もあるとされました。

 

2期-2募集時：2024年2月

2期‐2の募集時点で、スケジュールがさらに遅れていたことが明かされます。

 

販売開始が当初より4カ月遅れの9月末。

別荘が最も売れる春から夏の時期を逃したため、販売計画は未達で終わったとのこと。

 

このため、販売期間を6カ月延長することにし、2期を2期‐2として再組成し募集することになりました。

実質的に運用期間の6カ月延長です。

プチ解説 組成とは？

 

2期‐2で募集額が2,000万円ほど減っています。

ある程度は売れて、その分だけ募集額が減ったのでしょう。

ちなみに、この時点で1期は償還済みでした。

 

しかし、上述の通り販売開始は2023年9月末ですので、1期の運用終了時点で別荘は売れていない＝売却代金は入っていません。

おそらく1期分は業者の自己資金で償還したのでしょう。（もしくは、販売開始前に売約していた）

 

3期-2募集時：2024年4月

状況は2期と同じです。

3期を3期‐2として再組成、再募集。

実質6カ月の延長になりました。

 

3期-3募集時：2024年10月

3期を6カ月延長して3期‐2としたものの、完売には至らず。

再度7カ月延長し3期‐3として再組成しました。

 

ここで募集額が2,000万円減っています。

また、この時点で2期‐2は償還済みでした。

ですので、別荘が合わせて9,000万円分は売れたのでしょう。

 

計画の変化

以上、分かりにくいと思うので、まとめて再度説明します。

当初の計画では1～3期の3回に分けて総額2億6,000万円を募集し、売却代金で2024年4月までに運用終了、償還の予定でした。

 

しかし、工期の遅れから当初予定であった2023年5月からの販売はできず。

1期分8,000万円は（おそらく）業者の自己資金で償還となりました。

 

2023年9月末から販売を開始したものの、最需要期の春～夏を逃したため販売は予定を下回る結果に。

2期分9,000万円の内、6,930万円を2期‐2として再募集し、実質的に6カ月の運用期間延長となりました。

 

そして、3期分9,000万円は全額を3期‐2として再募集した後、7,000万円分を3期‐3として再々募集。

 

1～3期の総額2億6,000万円を当初は2024年4月末までに全額償還の予定でしたが、7,000万円が2025年6月末までの運用となっています。

 

新軽井沢シリーズ

 

募集された案件

 

1期募集時：2022年11月

既存の別荘を取得し、業者がシェア別荘として運営します。

シェア別荘とは別荘の権利を例えば10等分して10人に販売し、1人年間36日使うイメージです。

2023年2月から販売を開始し、売却代金で元本を償還します。

プチ解説 元本とは？

 

この時点の計画では資金は以下の金額、使途で、2期に分けて募集するとされていました。

 

2期募集時：2024年1月

この時期に2期の募集が行われたのが謎です。

当初計画はこうでした。

 

で、2期の募集が2024年1月です。

2期は家具や家電の購入費用なのに、なぜ販売開始の2023年2月より前に募集されなかったのでしょうか？

 

途中で計画が変わり、家具などは揃えずに販売したのか？

なお、2期募集の時点で1期の償還は終わっています。

 

2億1,500万円分、すべて売れたのであれば2期を募集する必要はないわけで。

売れなかった分を2期として再組成、再募集したのか。

よく分からない案件です。

 

3期募集時：2024年11月

計画が変更され、売却せずに保有を続け、宿泊施設的に運用することになりました。

キャピタル型からインカム型への変更です。

完売できなかったので、2期の売れ残り分を3期として再組成、再募集したのかもしれません。

 

計画の変化

当初計画では2023年12月終了だったのが、3期の運用期間は2025年11月ですので、実質2年の延長です。

また、別荘転売のキャピタル型から、宿泊施設を保有、運用するインカム型に変わりました。

 

南軽井沢シリーズ

 

募集された案件

 

1期募集時：2023年4月

既存の別荘を取得し、リノベーションをした上で販売し、売却代金で元本を償還する計画です。

1期と2期の2回に分けて募集が行われました。

プチ解説 リノベーションとは？

 

2期募集時：2023年9月

同上です。

 

3期-1募集時：2024年10月

リノベーション工事が遅れたため、プロジェクト全体の終了を2025年7月末まで延長することに。

2期を3期‐1として再組成、再募集することになりました。

実質的に2期の運用期間を9カ月延長した形です。

 

3期-2募集時：2024年11月

同様に1期を3期‐2として再組成、再募集することになりました。

こちらは実質8カ月の延長です。

 

計画の変化

当初は1期運用終了の2024年11月でプロジェクト完了の計画でした。

しかし、工事の遅れから2025年7月まで8カ月の延長となっています。

 

大樹の森シリーズ

 

募集された案件

 

1期募集時：2023年8月

1期は7月の1次、8月の2次の2回に分けて募集されました。

融資を含む事業総額3億5,000万円です。

 

旧軽井沢の別荘地を購入し、区画整理して販売します。

その売却代金で元本を償還する12カ月のプロジェクトです。

 

2期募集時：2024年9月

12カ月が経ち1期終了の2週間前に2期の募集が行われました。

いわく、軽井沢では職人不足で別荘建築が2年待ち、3年待ちの状況になっている。

自社は独自ルートで職人を確保できたので、別荘を建てて販売する計画に変更すると。

1期の償還費用1億6,500万円＋別荘建築費用1億円で、2億6,500万円の2期となりました。

 

3期募集時：2024年12月

別荘建築費用として2期に続いて1億円の募集です。

 

4期募集時：2025年2月

さらに建築費用1億円の募集が行われました。

2025年11月末に竣工予定で、すでに引き合いがあり早期償還の可能性もあるとのことです。

 

計画の変更

当初は別荘地を区画整理して販売する予定だったのが、別荘を建てて土地付きで販売する計画に変わりました。

 

資金計画の全体像が事前に示されていない

大樹の森シリーズで問題だと思うのが、2期募集の時点で資金計画の全体像が示されていないことです。

2期募集時点では優先劣後に1期から引き継いだ銀行融資を加え、資金総額は5億円弱でした。

 

それが、2期、3期それぞれで優先1億円、劣後1千万円を追加募集。

資金総額が7億円にまで膨らんだのです。

 

この資金総額は別荘の売却代金でまかなわれます。

2期の時点で5億弱なら売れると判断して投資した人からすれば、必要な売却価格が7億円に跳ね上がった。

ちょっと待て、話が違う、寝耳に大洪水となるのではないでしょうか？

 

売れるのか？

それとこれは僕が心配し過ぎかもしれませんが。

わかちあいサイトの工事中の写真を見る限り、別荘は1棟だけのようです。

わかちあいファンド旧軽井沢大樹の森の工事進捗状況について

安定した賃料収入をベースとした配当の仕組みによる安心の不動産ファンド

info.wakachi-i.jp

 

物件情報をもとにすると、2階建て延床面積300平米、土地352坪付きの別荘1棟、売却価格7億円。

引き合いがあるということは売れるのだとは思いますが。

7億円の別荘1棟一発勝負。

サイトトップページで謳っている、インカムゲインの安定性とはほど遠い案件だなと。

 

石垣島シリーズ

 

募集された案件

 

1期募集時：2024年1月

既存の別荘を取得し、リノベーションをした上で販売し、その代金で元本を償還するプロジェクトです。

1期と2期に分けて募集を行うとしていました。

 

2期募集時：2024年4月

2期募集時の説明には「2期と3期で調達した資金をリノベ費用に充当」との記載が。

1期募集時には示されていなかった3期が増えました。

 

3期募集時：2024年7月

リノベーションの完了時期が2025年4月予定と示されました。

そこから1期運用終了の6月末までに1期元本相当の2億5,500万円分を売却。

2期、3期終了の8月末までに残りを売却ということでしょうか？

画像を見る限り、建物は1棟なのですが。

 

計画の変化

上述の通り、1期募集時点ではなかった3期が途中で増えました。

 

全体像の事前提示なし

大樹の森シリーズ同様に、石垣島でも資金計画の全体像が事前に示されていません。

1期の募集時点では優先+劣後で総額2億8,300万円です。

この時点で2期があることは書かれていますが、その金額は示されておらず。

フタを開けてみると、2期は優先劣後で2億4,300万円、想定外の3期が1億1,000万円。

1期時点で2億8,300万円だった資金総額が6億3,900万円と2倍以上に膨れ上がったのです。

1期の2億8,300万円の時点で投資した人は、この別荘がいくらで売れると考えて投資したのでしょうか？

 

案件をしっかり見よう

以上、わかちあいファンドの現在の主力である、別荘案件5シリーズを見てきました。

 

さすがに変更が多すぎる

率直な感想ですが、さすがに計画の変更が多すぎるのではないでしょうか？

わかちあいサイトにはウクライナ戦争の影響がと書かれており、その影響がないとは言いません。

とは言え、出した5シリーズすべてで何らかの変更です。

当初計画の妥当性、見通しの甘さなど、いささか不安に感じます。

 

投資家はちゃんと見ているのか？

それとあえて苦言を呈しますが、投資家は案件をちゃんと見ているのでしょうか？

途中で資金総額が大きく変わったら、普通は切れますよ、話が違う！って。

だって、2期募集の時点で総額5億円だった大樹の森が、3期、4期と後出しで募集が出て、気がついたら総額7億円です。

5億ならば売れると思って2期に投資した人からすれば、7億になるなんて聞いてない！って話じゃないですか？

 

ところが2月7日に大樹の森4期が募集されると、1時間もかからずに完売したのです。

 

高利回りとバームクーヘンを鼻先にぶら下げられたら、尻尾を振って応募する。

そんな甘い投資をしているから、業者が雑な情報の出し方をしてくるのです。

プチ解説 利回りとは？

 

中身をしっかり見よう

インカム型なのか、キャピタル型なのか。

投資対象物件は居住用なのか、オフィスなのか、余暇宿泊系なのか。

案件の内容でリスクは変わります。

別荘を含む余暇宿泊系のリスクは、OwnersBookの大阪ホテル案件が示した通りです。

利回りとキャンペーンに振り回されるのではなく、案件の中身をしっかり見て投資判断をしましょう。