Victory Fund川崎案件は大丈夫なのか？｜元汐留15号案件

victory fundが34号川崎案件の募集を行います。

その投資対象物件ですが、なんとSHIODOME fundingの15号案件の投資対象と同じ1棟マンションです。

これだけでも異例ですが、他にも疑問に感じる点が。

川崎案件は大丈夫なのか考察します。

 

 

Victory Fund川崎案件の疑問点

 

取得価格が高すぎないか？

川崎案件の疑問点ですが、まず物件の取得価格が高すぎると感じます。

プチ解説 案件とは？

 

川崎案件の概要

川崎案件の概要は以下の通りです。

プチ解説 利回りとは？

プチ解説 運用期間とは？

プチ解説 劣後比率とは？

プチ解説 先着とは？

 

汐留15号と同じ物件

今回の投資対象物件は川崎市麻生区にある1棟マンションです。

最寄り駅の小田急線百合ヶ丘駅から徒歩10分の場所にあります。

プチ解説 1棟マンションとは？

 

この物件ですが、実は2月に募集された汐留funding15号案件の投資対象と同じ物件です。

 

汐留評価額の2倍

汐留15号案件でこの物件の評価額は、優先1億6千万円＋劣後2千万円と同額の1億8千万円でした。

これをビクトリーは3億6千万円で取得しているのです。

 

ビクトリーは汐留の評価額の2倍で物件を取得したことになります。

 

物件の価値は上がっていない

汐留15号ではリフォーム、リノベーションで物件の価値を向上させるとしていました。

各居住の内装は、すべてのお部屋にリフォーム・リノベーション、マンションの付加価値を向上させバリューアップを行います。

プチ解説 リフォーム、リノベーションとは？

 

しかし、汐留15号の運用開始は3月28日です。

ビクトリー川崎案件は4月9日に公開されましたが、成立前書面では物件の所有権はすでにビクトリーに移っています。

さすがに10日足らずでリノベーションをするのは無理。

汐留がリノベーションをする前にビクトリーは物件を取得しているはずです。

プチ解説 成立前書面とは？

 

汐留が1億8千万円と評価した状態のまま、ビクトリーが3億6千万円で買った。

ここがまずよく分かりません。

 

4.4億円での売却は可能なのか？

次に売却予定価格です。

 

表面利回り5.7％

川崎案件でビクトリーはリノベーションで物件価値を向上させるとしています。

【リノベーション内容】 大規模修繕としては、年数の経過による劣化部分の補修・機能改革・デザイン性を取り入れた外観の改修などを実施しました。 居住部分などの内装全部屋のリホーム・リノベーションの実施によりマション全体の付加価値を向上させ、川崎市にける注目エリアに相応しいバリューアップを行います。 

 

価値を向上させて取得時より高く売却するということですが。

その売却予定価格は4億4千万円です。

 

これに対してリノベーション後の賃料収入は年間2,500万円を想定。

フルリノベーションを完成後の満室想定賃料は25,000,000円（年間）となります。

 

これだと表面利回りは5.7％です。

 

人気物件ほど低利回り

利回りについて初心者向けにちょっと説明を。

年間賃料1千万円のまったく同じマンションがド田舎と都心にあるとします。

都心は買いたい人が多いので、競争で値段が上がりますよね？

仮にド田舎が1億円、都心が2億円で買われたとしましょう。

この場合、都心の表面利回りはド田舎の半分になります。

 

つまり、好条件で人気がある物件ほど利回りは低くなるということです。

 

4億4千万円は高すぎるのでは？

で、今回のマンションですが。

川崎、駅徒歩10分、それも隣の新百合ヶ丘とは違い、ほぼ各駅停車しか停まらない百合ヶ丘駅。

それで築38年で表面利回り5.7％って低すぎ（＝評価が高すぎ）ではないか？

3億5千万円で7.1％のほうが納得感がある気が。

 

もちろん、経費を踏まえていない表面利回りなど参考程度にしかならないのでしょうが。

ほんとに4億4千万円で売れるのか、いささか疑問に感じます。

 

賃料2,500万円は可能なのか？

そして、それと同じくらい疑問なのがリノベーション後の賃料2,500万円です。

 

リノベーションで月額賃料13万円に

上述の通り、ビクトリーはリノベーションで満室賃料が年間2,500万円になるとしています。

フルリノベーションを完成後の満室想定賃料は25,000,000円（年間）となります。

 

44.25㎡の2DKが16室あるとのことなので、1室の月額賃料は13万円です。

 

リノベーションで55％の価値向上？

では、現在の賃料はいくらか？

ネットで調べたところ、管理費、共益費込みで8.4万円の部屋がありました。

 

現状8.4万円がリノベーションで13万円になる。

 

リノベーションのことはまったく分かりませんが、55％も価値が上がるものなのでしょうか？

55％アップを実現するためにどのようなリノベーションをするのか？

 

リノベーションの規模と内容が不明

どんなリノベーションをするのかが不明

しかし、ビクトリーサイトには具体的にどのようなリノベーションをするのかが書かれていません。

【リノベーション内容】 大規模修繕としては、年数の経過による劣化部分の補修・機能改革・デザイン性を取り入れた外観の改修などを実施しました。 居住部分などの内装全部屋のリホーム・リノベーションの実施によりマション全体の付加価値を向上させ、川崎市にける注目エリアに相応しいバリューアップを行います。 

 

この文章自体、よく分からないのですが。

大規模修繕は実施済みで、今回の案件とは無関係？

内装のリフォームはするけれど、例えば間取り変更とか床暖房の設置などのリノベーションまでやるのか？

注目エリアに相応しいバリューアップってどんな内容なのか？

こういうことをするから55％アップするのだという根拠が示されていません。

 

また、シュミレーションの中にリノベーションの経費が計上されておらず。

 

物件購入の3億6千万円の中に含めているのかなとも思いましたが、それでは虚偽記載になる気が。

 

リノベーションは7部屋だけ？

さらに気になる記載がこちらです。

施設内の16区分の内9区画が入居済。7区画については、フルリノベーションを

 

入居中の9部屋はリノベーションはできません。

となるとリノベーションをするのは7部屋だけ。

リノベーションをしない部屋も含めて年間賃料2,500万円ということになります。

リノベなしの9部屋は今と同じ賃料水準でしょうから、2,500万円実現にはリノベありの7部屋は月額13万円よりさらに高い賃料が必須。

55％ではなく80％とか100％とかの価値向上が必要になります。

 

ビクトリーマジックなるか？

4.4億円にするリノベーションは可能なのか？

以上、ビクトリー川崎案件への疑問を書いてきました。

 

一言で言うと「4.4億円で買い手がつくようなリノベーションは可能なのか？」ということです。

汐留はそのようなリノベーションは選択しなかった。だからビクトリーに売った。

では、汐留が選択しなかったリノベーションがビクトリーに可能なのか？

ビクトリーのサイトには納得できるような説明がないのです。

 

ビクトリーならあり得るかも

ただ、ビクトリーの大丈夫？は今に始まったことではありません。

というより、大丈夫？という案件がほとんどのような気が。笑

 

でもそれらをすべて無事に償還させてきたのがビクトリーです。

なので、実は川崎案件も無事に終わらせそうな気もしています。

ビクトリーがどのような秘策、マジックを炸裂させるのか、期待して注目しましょう。

 

汐留投資家に救済を

それと汐留について一言だけ。

汐留15号案件ですが、元々の運用期間は18カ月でした。

 

物件はすでにビクトリーに所有権が移っていますので、実際の運用期間は1カ月足らずになるでしょう。

利回り10％で18カ月のつもりが1カ月に。

仮に50万円投資していたら、

 

75,000円のつもりが4千円、さすがにかわいそうですよね。

 

汐留もビクトリーにそこそこの値段で売って、それなりに儲けたのでしょうから。

アップサイドを付けるなり、何らかの救済措置をしてやってもバチは当たらないのでは？

僕は投資してませんので大きなお世話かもですが、ご一考ください。