LEVECHYのニセコ案件はEXITファンドが延長になった初のケースとなりました。
EXITファンドの安全神話が崩壊したと言えるでしょう。
この機会にEXITファンドのリスクと注意点を考えます。
安心できません！
全業者リストでチェック！
タップできる目次
EXITファンドのリスクと注意点
EXITファンドとは？
まず、EXITファンドとは何かをおさらいです。
不動産クラファンの売却リスク
不動産クラファンの一般的な案件では、運用期間中に買い手を探して物件を売却します。
運用期間中に売れないと元本を償還できません。
プチ解説 案件とは？
プチ解説 運用期間とは？
プチ解説 元本とは？
プチ解説 償還とは？
一般的な案件には物件が売れずに運用期間の延長や元本毀損となる売却リスクがあります。
プチ解説 元本毀損とは？
売れないと元本が戻ってこない…
EXITファンドは売却リスクが低い
これに対して、運用開始前に売買契約が締結済みの案件があります。
例えば一戸建て住宅で買い手が決まっていて契約書も締結済みといったパターンです。
これをEXITファンド、または、ブリッジファンドといいます。
売れることが決まってる。
案件の運用が始まる前から、売却先や売却価格、時期などが確定済み。
このため、売却リスクが抑えられるのが利点です。
リスクが低いです！
EXITファンドの募集実績がある業者
EXITファンドはこれまでに以下の業者などで募集の実績があります。
プチ解説 業者とは？
売却確定ではない
契約解除の可能性
ただし、「売買契約を締結済み＝必ず売れる」ではありません。
なぜならば、売買契約は買い手が手付金を放棄することで解約が可能だからです。
解約まではいかずとも、売却の決済が延期になる可能性もあります。
- 売買契約のキャンセル
- 売却決済の延期
EXIT=必ず売れるではない…
どの業者も明記している
ちなみに、上に挙げた7社は案件詳細で必ず売れるとは書いていません。
「リスクが抑えられる」などの表現にとどめています。
EXITファンドでも売却できずに運用期間の延長、元本毀損になる可能性は、普通の案件と同様にあります。
そうなる可能性が普通の案件に比べて低いだけ。
そして今回のLEVECHYニセコでは、その低い可能性が現実になったということです。
物件種でリスクが変わる
延長への物件種の影響
運用期間の延長がいつまで続くかは、物件が売れるかにかかっていますが。
それには物件の種類が影響すると思っています。
例えばマンションなど居住用の物件は、買い手となる候補が多いです。
立地などが影響はしますが、値段次第で売却することは可能でしょう。
これに対してホテルや物流施設といった特殊な案件は買い手が限られます。
また、景気や経済情勢の影響も受けやすいでしょう。
LEVECHYニセコはどうなるか？
今回のLEVECHYニセコはまさにこの特殊な案件です。
リゾート地の9千坪の原野ということで、買い手はかなり限られるのではないでしょうか？
EXITファンドであっても物件種には注意すべきです。
業者選びも大切
業者選びも大切だと思っています。
ちょこっと不動産は2023年12月21日に30号小平案件をEXITファンドとして公開し、翌年1月9日に募集する予定としました。
ところが、1月5日に「売買契約が解除となる可能性が発生した」として募集を延期したのです。
直前で延期！
その後、2月29日に「当初予定通りに売却決済されることが確実になった」とし、33号小平案件として再組成。
3月12日に募集を行い、すでに運用終了、元本償還されています。
当初の見通しに甘さはあったかもしれませんが。
見切り発車せずに募集をストップしたことは、投資家の安全を優先した点で評価できると思います。
EXITファンドでも慎重に
EXITファンドでもしっかり選ぶ
「EXITファンド＝リスクが低い」はその通りですが、決してノーリスクではありません。
そうなるリスクが低いというだけで、延長や元本毀損のリスクは普通の案件と同様にあります。
EXITファンドだから大丈夫と安易に判断せず、物件種などを見てしっかり選びましょう。
手を抜かずにちゃんと選ぶ。
他の業者はお気の毒
それはそうと、今回の一件でEXITファンドへの信頼が大きく損なわれました。
これまでEXITファンドを無事に償還し続けてきた業者にとってはいい迷惑ですよね。
せっかくコツコツとEXITファンドの信用を高めてきたのに、何をしてくれたんや！という気持ちではないでしょうか。
ちょっとお気の毒だなと感じます。
ご愁傷さまです…
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