国交省の不特事業検討会の結果を解説｜投資家のためになるか？

先月、国土交通省が不動産クラファンに関する検討会を開催しました。

詳細は国交省サイトですでに公開されています。

建設産業・不動産業：一般投資家の参加拡大を踏まえた不動産特定共同事業のあり方についての検討会 - 国土交通省

国土交通省のウェブサイトです。政策、報道発表資料、統計情報、各種申請手続きに関する情報などを掲載しています。

www.mlit.go.jp

 

なぜこのような検討会が開催されたのか？

検討会では何が議論され、どのような方向性が示されたのか？

僕の感想と合わせて解説します。

 

 

検討会開催の背景と議事概要

 

検討会の概要

今回開催されたのは「一般投資家の参加拡大を踏まえた不動産特定共同事業のあり方についての検討会」という長い名前の検討会です。

プチ解説 不動産特定共同事業とは？

 

2025年4月22日に開催され、参加したのは以下のメンバーです。

 

議論されるべき内容として、国交省は事前に以下を提示しました。

 

かなり細かい内容まで書かれていますので、事前に結論は決まっていて、それにお墨付きを与える儀式かなと。笑

 

検討会開催の背景

なぜこのような検討会が開催されたのか？

そこには国交省の危機感があると思います。

 

クラファン投資家の増加

今回の検討会開催の背景にあるのは、不動産クラファン投資家の増加です。

国交省の資料によると、不特事業に参加する一般投資家に占める不動産クラファン投資家の割合は、令和元年の20％から令和5年には67％にまで上がりました。

また、令和元年からの5年間で一般投資家は26.3万人増えましたが、そのうちの7割に当たる19.3万人が不動産クラファン投資家です。

 

案件数でも不動産クラファンが占める比率は令和元年の48％から令和5年には76％にまでなっています。

 

クラファン投資家への対応が必要に

しかしながら、我々不動産クラファン投資家の多くは不動産についてはド素人です。

ここらで対策を打っておかないと、大きな事件が起きかねないぞと。

それで今回の検討会を開催することになったのでしょう。

 

検討会の議事概要

では、検討会で委員の方々は何を議論し、どんな結論を出したのか？

国交省から議事概要が公開されています。

1,600文字とそこそこのボリュームですので、要点を以下にまとめます。

 

総論

 

一般投資家への情報開示の充実

 

規制も含めた制度的な対応

 

行政による指導監督体制のあり方、業界団体との連携

 

さて、みなさん、どう感じましたでしょうか？

以下に僕が感じたことを書きます。

検討会議事概要への感想

 

良い内容もある

まず、良いと感じた内容です。

 

投資判断につながる情報の開示はぜひ増やしてほしいです。

業者の経営状況や実態が時とともに変わる以上、許可は更新制にすべきだと思います。

 

投資家が情報を見ることを前提とするのか？

情報を増やしても投資家保護は進まない

今回の検討会では「情報開示の強化」がポイントとなっています。

つまり、「開示する情報を増やせば投資家保護が進む」という発想です。

果たしてそうでしょうか？

成立前書面どころか業者サイトの案件詳細すら読んでいない投資家が少なくありません。

ですので現実問題として、情報を増やしても投資家保護は進まないと僕は思います。

プチ解説 成立前書面とは？

 

読まないことを前提にしている可能性も

ただ一方で、国交省は投資家がろくすっぽ読まないことを前提としているのかな？とも。

 

物件の評価額とか利害関係人への売却価格、事業内容その他諸々。

事細かに書かせることで、インチキな案件を組成できないようにする。

書かせることでリスキーな案件が入り込めないようにしているのかな？と。

であるならば、投資家が読まなくても問題ないのかもしれません。

 

業界団体との連携には懸念

自主規制が有効なものになるのか？

検討会では「業界団体での事前チェックや自主規制」が求められています。

自主規制ルールは作るべきだと思いますが、業界団体に丸投げで良いのか？

どうしても業者寄りの内容になるでしょうから、どこまで有効なものになるか疑問です。

ルール作成の過程で行政の関与が必須かと。

 

業界団体に業務を押し付けるのか？

それと、業界団体に「一般投資家からの相談窓口機能」を持たせるとのことですが。

これは本来、国交省や消費者庁など行政が担当すべき業務です。

それを業界団体にタダで代行させるのはおかしいと思います。

立場的な強さを使って代行を強要するのであれば、不当な職権乱用です。

 

規制強化だけで良いのか？

リスク排除が基本方針のように感じる

検討会の議事などを見ていると、以下のような文言が多いです。

 

これらを見るに、国交省は「リスクにつながる要因の排除」が基本方針であるように感じます。

ヤバいことにつながりそうなものは、とにかく取り除くってことです。

 

面白みのない投資商品に成り下がらないか

僕のようなリスク全拒否のチキンインベスターはそれで全然OKです。

でも、投資家の中には6％くらいまでは手を出したいとか、リスクテイクして2桁利回りを狙いたい人もいるわけで。

そういう人にとっては、ガチ堅の利回り3％案件ばかりでは投資する気にならないですよね？

業者にとっても面白みのない投資商品になってしまいます。

 

リスクに対応できる投資家の育成も必要では？

リスク排除が過度になると、ブランコもジャングルジムもない公園になってしまうわけで。

安全な遊び方を教えていれば、いろんな遊具がある楽しい公園を残せたはずです。

それと同じで、ハイリスクだからとハイリターン案件を排除するのではなく、「ハイリスクと上手に付き合える投資家を育成する」というアプローチもあって良いのではないでしょうか？

安全な商品からリスキーな商品までいろいろある中で、自分のリスク許容度に合った商品を選べる。

そんな投資家を育成する金融教育を義務教育で行うべきだと思います。

その意味で今回の検討会に文部科学省が参加していなかったのは残念です。

 

どのような規制を打ち出すかを注視

以上、4月に行われたクラファン検討会について見てきました。

検討会を行ったということは、開示情報の拡充を含めた規制強化、法改正が行われることは確実です。

本当の意味で我々投資家にとってプラスになる規制強化になるのか？

今後の国交省の動きを注視しましょう。