近いうちに起こるとされる南海トラフ地震。
不動産クラファンに影響はあるのか？
どのような対策を打てば良いのか？
投資家目線で考えてみました。
他人事ではないです！
できるだけ多くの業者で投資しましょう！
タップできる目次
南海トラフ地震の影響と対策
南海トラフ地震はいつどこで起きるか？
早ければ10年以内に
南海トラフ地震は繰り返し起きている地震です。
100～150年間隔で発生しています。
前回は1946年ですので、そこから100～150年であれば、次は2046～2096年に発生となります。
最速で20年後です。
けっこう先の話か。
ただ、前回は前々回から90年後に起きています。
次も90年後だとすると2036年、10年後です。
10年ってすぐだよ。
茨城から沖縄までの広いエリアで
次にどこでですが、震源は駿河湾から日向灘沖と想定されています。
被害が見込まれるのは東海、近畿、四国、瀬戸内、九州東部が中心です。
しかし、関東の東海岸や沖縄でも津波などの被害発生が見込まれています。
現実的リスクと捉えたほうが良い
最速で10年後ならば、我々は生きていて投資中でしょう。
投資対象物件が立地する地域で被害が発生する可能性は十分にあります。
南海トラフ地震は可能性の話ではなく現実的リスクと捉えたほうが良さそうです。
リアルなリスクです！
投資対象物件が被害に遭う可能性は？
では、自分の投資対象物件が立地するエリアが南海トラフ地震の影響を受けた場合、物件が被害に遭う可能性はどの程度あるのでしょうか？
新耐震基準
南海トラフ地震では関東から九州の広い範囲で最大震度5弱から7を想定しています。
1981年6月以降に建てられた物件に求められている新耐震基準は、震度6強から7でも倒壊しないことが条件です。
南海トラフ地震の想定震度を超えています。
では、新耐震をクリアしていれば投資対象物件に被害は及ばないのか？
クリアしてたらOKっしょ？
倒壊しないだけ
実はOKではありません。
まず、「倒壊しない＝損傷しない」ではないです。
倒壊には至らなくても、壁や配管の損傷、エレベーターの故障などはありえます。
東日本大震災の際、仙台市内では新耐震基準を満たす物件の4割で軽微な被害が発生しました。
| 被害なし | 51％ |
|---|---|
| 軽微な被害 | 37％ |
| 大破 | 0％ |
しかも、仙台市内の震度は6弱です。
南海トラフ地震が想定する6強以上でどうなるかは分かりません。
倒れないってだけなんだ！
地震に耐えるのは一度だけ
また、新耐震基準が求めているのは一度の地震で倒壊しないことです。
本震＋余震、つまり連続した大地震で倒壊する可能性はあり、熊本地震ではそれが実際に起きています。
耐えるのは建物だけ
さらに、大地震による地盤の液状化、地すべり、杭基礎の破損などもあり得るでしょう。
それらにより建物自体は無傷でも、建物が傾くといったことは考えられます。
古い木造住宅のリスク
それと、2000年5月に新耐震基準が見直されており、それ以前の木造住宅は耐震性が低いです。
火災被害の可能性
一方、南海トラフ地震の震度は首都圏では最大でも5強と想定されています。
新耐震をクリアしていれば、地震による建物の被害はないかもしれません。
しかし、阪神淡路大震災では多くの建物が地震後に発生した火災により大きな被害を受けました。
南海トラフ地震でも同様であれば、首都圏の物件でも火災の被害を受ける可能性はあります。
新耐震と火災は別か…
津波被害の可能性
また、関東から九州の太平洋沿岸では10mを超える津波が想定されています。
地震被害をまぬがれても津波の被害を受けるかもしれません。
新耐震なら大丈夫とは言えない
新耐震基準を満たしていれば倒壊の可能性は低いです。
それでも影響がゼロで大丈夫とまでは言い切れません。
自分の投資対象物件にも影響がある前提で考えるべきでしょう。
地震が不動産クラファン投資に与える影響
物件価値の下落
では、不動産クラファン投資にはどのような影響が出るか？
まず、損傷、傾きなどで物件の価値が下がると、売却価格に影響が出ます。
下落の程度によっては、元本毀損もあり得るでしょう。
プチ解説 元本毀損とは？
運用費用の上昇
物件が被害を受け修理費用が発生することで利益が想定を下回り、分配金が減るかもしれません。
売却難による運用延長
物件価値の低下により売却が難しくなると、運用期間が延長されることもあるでしょう。
けっこう影響あるね。
間接的な影響も
投資対象物件が損傷など地震の直接的な影響を受けない場合でも、間接的な影響を受ける可能性があります。
売却の困難化
地震で多くの建物が損壊した場合、投資家の間で不動産投資への不安感が高まるかもしれません。
その場合、需要の減少から売却価格の下落や売却自体の困難化が考えられます。
ただし、多くの建物が損壊し優良物件が減ることにより、供給の減少で価格が上る可能性もあるでしょう。
運用期間の延長
震災後の労働力不足、建設資材の不足などで工事が進まず、運用期間が延長される可能性があります。
キャピタルゲイン型の開発案件で可能性が高いです。
プチ解説 キャピタルゲイン型とは？
賃料収入の減少
被災地からの避難、転居、営業終了などにより、被災地では入居者、テナントの退去が増えるかもしれません。
こちらはインカムゲイン型の案件で影響が大きく出ます。
保険金の支払い遅延
投資対象物件は火災保険などに入っています。
しかし、保険金支払いの請求が短期間に大量に発生することで、支払いの遅延や未払いが起こるかもしれません。
景気悪化の影響
南海トラフ地震は影響を受ける範囲が広く大規模なため、景気への影響は不可避です。
景気の悪化は投資対象が宿泊施設のインカム案件や、別荘開発などレジャー系の案件で影響が大きいでしょう。
業者の経営悪化
不動産投資全般への不安感が高まった場合、不動産クラファンへの新規投資が減少します。
不動産クラファン専業の業者は経営が悪化するでしょう。
専業でなくても不動産販売など本業が傾くことで、経営が悪化するかもしれません。
倒産したら元本全損だよね。
プチ解説 業者とは？
プチ解説 全損とは？
考えられる対策
南海トラフ地震に対して、我々不動産クラファン投資家はどのような対策を打つべきでしょうか？
立地の選定と分散
まず、投資対象物件の立地の選定と分散です。
東海、近畿など大きな被害が想定される地域の物件は避ける。
逆に、北海道や北関東、北陸、福岡など、大きな被害が想定されていない地域の物件を扱う業者を利用し、分散投資することが対策になります。
新耐震に限定
新耐震基準を満たす物件だけを投資対象とし、旧耐震や2000年5月以前の木造住宅を避けることも対策です。
また、耐震構造や制震構造よりも被害を受けにくい免震構造の物件を投資対象とすることも有効でしょう。
業者の厳選
南海トラフ地震後の不動産不況、景気悪化などにより、業者が経営破綻する可能性があります。
財務基盤、経営状態がしっかりした業者に厳選することも対策の一つです。
堅い大企業が安心。
他の投資も選択肢に
株など不動産以外の投資も選択肢に入れるべきかもしれません。
とは言え、巨大地震は経済全体に影響を与えます。
南海トラフ地震の影響がゼロの投資は海外関係くらいでしょうか？
早めに稼いで投資卒業
上述した通りであれば、南海トラフ地震の発生は最速で2035年、あと10年あります。
それまでにガッツリ稼いで投資卒業！ができれば一番良いでしょうが。
それができれば苦労しない。
自分のできる範囲で対策を
南海トラフ地震が起きることは間違いない。
対策せざるを得ない状況に我々は置かれている。
この面倒くさい事実をまず認め受け入れる。
その上でできる範囲で対策をとりましょう。
南海トラフ、他人事ではありません。
できる対策を！
- 地域分散に使える業者
- NINE FUND（北海道）
- KORYO Funding（茨城）
- トモタク（北陸）
- えんfunding（福岡）
- ビギナーズクラウド（福岡）
コメント