賃貸管理
賃貸管理とはアパートやマンションの賃貸に伴って発生する管理業務のことです。
一例として以下のようなものがあります。
- 入居者の募集
- 賃貸借契約の締結
- 家賃の徴収
- クレーム対応
- 物件の維持、修繕
- 退去後の清掃
不動産投資を行う不動産のオーナーは、賃貸管理を不動産会社に委託します。
業務内容や事業内容に賃貸管理、賃貸管理事業と書かれている不動産会社は、オーナーから得る管理手数料を収益としています。
いわば、不動産投資のお手伝い業です。
賃貸管理｜ソシャレン・不動産クラファン用語集
1棟マンション
マンションへの投資では1つ1つの部屋に投資する場合と、丸々1棟に投資する場合があります。
「投資対象はマンション」と書いていしまうと、この2つの区別がつきません。
そこで、1つ1つの部屋の場合は「区分マンション」、丸々1棟の場合は「1棟マンション」と表現します。
| 投資対象 | 呼び方 |
|---|---|
| 1つ1つの部屋 | 区分マンション |
| 丸々1棟 | 1棟マンション |
具体的には次のような感じです。
この案件では練馬区の区分マンション1室を取得します。
今回の投資対象は港区にある1棟マンションです。
賃貸管理
賃貸管理とはアパートやマンションの賃貸に伴う管理業務のことです。
具体的には以下のようなものがあります。
- 入居者の募集
- 賃貸契約の締結
- 家賃の回収
- クレーム対応
- 物件の維持、修繕
- 退去後のクリーニング
多くの場合、不動産のオーナーは賃貸管理を不動産会社に委託します。
賃貸管理を業務とする不動産会社は、オーナーから得る管理手数料を収益源としています。
出口戦略
出口戦略とは、運用期間の最後に投資対象の物件をどのように手放すかの計画です。
取得したマンションを売却などで手放さなければ、投資家の元本は戻ってきません。
また、計画通りの手放し方ができなかった場合、分配金が予定より減ることになります。
不動産クラファンの出口戦略には、第三者への売却、業者による買い取りなどがあります。
委託案件
不動産クラファンはシステム導入やマーケティングなどに、数千万円から数億円のコストがかかります。
このため、不動産業者が案件作りと運用は自社でやり、募集だけ不動産クラファン業者に委託することがあります。
このような案件が委託案件（委託商品、2号商品）です。
詳しくはこちらの記事を読んでみてください。
出資持分
ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングにおいて出資持分とは、出資額に応じて分配や元本の償還を受ける権利のことです。
投資家は10万円を出資することで、その案件から10万円に対する分配金を受け取る権利を得ます。
また、運用終了後に10万円の償還を受ける権利も得ます。
これらの権利が出資持分です。
言い換えると、「出資持分」はソシャレン、不動産クラファンで我々が出資と引き換えに得る「権利の名称」です。
出資持分という名の権利を投資家は得ます。
分配時期
分配時期とは分配金が支払われる時期のことです。
主に以下の3つがあります。
- 毎月
- 四半期（3カ月）ごと
- 満期一括
満期一括では運用期間が終わり元本が償還される際、一緒に分配金が支払われます。
全損
全損とは投資したお金が1円も戻ってこないことです。
例えば、ソーシャルレンディングで投資家のお金を貸した相手が倒産した場合などに全損が起こります。
全損は過去に何度も起こっており、架空の話ではありません。
延滞
ソーシャルレンディングで借り手が期限内に返済できなくなることを延滞といいます。
また、ソシャレン、不動産クラファンで分配金の支払いや元本の償還が予定より遅れている状態を延滞と呼ぶことがあります。
業者や投資家によっては「遅延」という表現が使われることもありますが、意味は同じです。
資金使途
ソーシャルレンディングで業者から借りたお金を借り手が何に使うかを資金使途といいます。
不動産クラウドファンディングでは投資家から集めたお金でマンションを取得するといった、お金の使い道が資金使途です。
LTV
ソーシャルレンディングで使われる用語で、担保評価額に対する融資額の割合をいいます。
例えば、1億円の土地を担保に8千万円を融資する場合、LTVは80％です。
担保が評価額通りに売れるとは限らないため、LTVが小さいほど安全性が高いとされます。
債務履行
まず、「債務」とは他人に対し何らかの行動を行う義務のことです。
そして、債務を実際に行うことを債務履行といいます。
ソーシャルレンディングの場合、借り手（債務者）が利払いや元本の返済をすることや、連帯保証人が借り手に代わってそれらを行うことが債務履行にあたります。
逆に、借り手が経営悪化などに至り、利払いや元本返済をしない（できなくなる）ことが債務不履行です。
抵当権と根抵当権と極度額
抵当権とは借り手が返済できなくなった時に担保を売却し、その代金から他の債権者に優先して返済を受ける権利です。
抵当権は1つの借り入れに対して設定されるため、返済時点で消滅します。
これに対し根抵当権ではあらかじめ融資の上限額を設定し、その範囲内であれば何度でも融資と返済が可能です。
その都度、抵当権の設定登記を行う必要がないため、企業への融資などでよく利用されます。
極度額は根抵当権の融資上限額のことです。
クリック合戦
募集が先着方式の案件では、投資できる人が決まるのは早い者勝ちです。
このため、人気の案件では募集開始と同時に応募が殺到します。
素早くクリックして競争を勝ち抜こうとする様子から、この状態をクリック合戦といいます。
償還
案件の運用が終わり、業者が元本を投資家に返すこと、業者から投資家に元本が戻ってくることを償還といいます。
劣後出資比率
不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。
例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円のマンションを取得するといった感じです。
このとき、出資総額に対する業者分の出資額の比率を劣後出資比率といいます。
さきほどの例では20％です。
| 出資者 | 出資額 | 出資比率 |
|---|---|---|
| 投資家 | 2,400万円 | 80％ |
| 業者 | 600万円 | 20％ |
| 合計 | 3,000万円 |
そして、劣後出資比率が高いほど安全性が高まります。
右田さん
数字が大きいほど安全だよ。
なぜ高いほど安全なのかは下記記事を読んでください。
自社買取
不動産クラファンでは運用期間の最後に物件を不動産投資家など第三者に売却するのが一般的です。
しかし、何らかの事情で売却できなかった場合、業者自身で物件を買い取ることがあります。
これが自社買取です。
売却できずに元本が戻ってこないところが、業者が買い取ることで元本が戻ってくることになるので、自社買取は投資家にとってメリットです。
インカムゲイン型の案件では、最初から自社買取の予定で案件を組成することもあります。
キャピタルゲイン型
不動産クラファンの案件は大きくキャピタルゲイン型とインカムゲイン型に分かれます。
投資対象物件を売却した際の売却益を分配原資（分配金の出どころ）とする案件がキャピタルゲイン型です。
一方のインカムゲイン型は運用期間中の家賃収益を分配原資とします。
なお、売却益と家賃収益の両方を分配原資とする併用型の案件もあります。
優先出資と劣後出資
不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。
例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。
| 出資者 | 出資額 |
|---|---|
| 投資家（優先出資） | 2,400万円 |
| 業者（劣後出資） | 600万円 |
| 出資総額 | 3,000万円 |
この時、投資家分の出資を優先出資、業者分の出資を劣後出資といいます。
優先劣後の役割やメリットはこのスペースでは説明できないので、下記記事で解説しています。
不動産クラファンをする上で絶対に理解が必要な超重要ポイントです。
読むことを強くおすすめします。
クラファン案件の管理手数料
不動産クラファンで区分マンションなどが投資対象になる場合、物件の入居者募集や家賃徴収といった管理業務が行われます。
これらの業務は業者または外部の不動産業者が代行し、そこでは管理手数料が発生します。
案件の利回りはこういった手数料や経費も差し引いた上で計算されたものです。
ですので、投資家が管理手数料を別途支払う必要はありません。
元本毀損
元本毀損（元本割れ）とは投資したお金の一部、または、すべてが戻ってこなくなることです。
例えば、不動産クラウドファンディングで2,000万円で取得した物件が1,500万円でしか売れなかった場合、元本の一部が戻ってこないことがあります。
また、取得した物件が地震で倒壊し売れなくなった、ソーシャルレンディングで借り手企業が倒産したなどで、元本の全額が戻ってこないこともありえます。
組成
案件を作ることを組成といいます。
- 投資対象は緑町ハイツ102号室で
- 利回りは4.5％で
- 運用期間1年
- 募集総額2,300万円の案件を作る
こうやって案件が出来上がります。
組成 → 募集 → 運用開始 → 運用終了 → 償還
ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングの案件はこのような流れで運営され、その最初の段階が案件の組成です。
分配原資
分配原資とは分配金の出どころのことです。
例えば、入居者から得る家賃から投資家に分配金を払う場合、分配原資は家賃です。
早期償還
ソーシャルレンディングで借り手が予定より早く返済したり、不動産クラウドファンディングで物件が予定より早く売れることがあります。
そういった理由で案件の運用が予定より短い期間で終わり、業者が元本を予定より早く投資家に返すことを早期償還といいます。
例えば、運用期間12カ月の予定が6カ月で早期償還になると、受け取る分配金は基本的に半分になります。
ネガティブに捉えられがちですが、業者が確実に返済できる借り手、売れる物件を選んで案件を組成した証でもあります。
あと入金と事前入金
投資するお金を業者に入金する方法は2つあります。
一つは先着や抽選の結果、投資できることが決まってから業者の口座に振り込むあと入金方式です。
もう一つは募集開始前に業者のデポジット口座への入金が必要な事前入金方式です。
デポジット口座のお金は応募した案件への出資に充当されます。
ただし、抽選に落選などで投資できなくなると、入金したお金がデポジット口座で寝ることになります。
さらに、このお金を自分の口座に出金する際の振込手数料が投資家負担の業者もあります。
投資家にとってはあと入金の方が都合が良いです。
モニタリング
ソーシャルレンディングにおいてモニタリングとは、借り手が融資契約を守れるか、ソシャレン業者が監視することをいいます。
業者によって異なりますが具体的な作業としては、定期的な借り手企業の訪問、経営者へのヒアリング、財務書類のチェックなどがあります。
定期的にモニタリングを行うことで借り手の異常などを早期に察知し、貸し倒れを防ぐことができます。
このため、業者のモニタリングの実施とその精度は投資家にとって重要です。
成立前書面
成立前書面（契約成立前書面、契約締結前交付書面）は、ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで案件に応募する前に確認する書類です。
確認することで応募できるようになります。
案件の詳細情報や契約内容などが書かれており、契約書に相当するものだと考えてください。
ごく一部の業者を除いて募集開始前から確認が可能です。
サイトに書かれていない情報も多いので、事前に必ず確認することを強くおすすめします。
先着方式と抽選方式
ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの募集方式は2つあります。
一つは募集開始と同時によ～いどんで早い者勝ちで投資できる人が決まる先着方式です。
もう一つは募集期間中に応募した人の中から抽選で投資できる人を決める抽選方式です。
大島てる
大島てるは全国の事故物件情報を掲載するウェブサイト、及び、そのサイトを運営する会社の名称です。
区分マンション
マンションを部屋単位で購入し投資する場合、「区分マンションに投資する」といいます。
対して、1棟単位で購入、投資する場合は「1棟マンションに投資する」といいます。
独立した部屋1つ1つが区分マンションであり、面積や間取りを問いません。
ワンルームでも4LDKでも区分マンションです。
案件
ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、募集される1つ1つの投資商品のことを案件と呼びます。
この用語は次のように使われます。
- 〇〇業者から新しい案件が出た
- 今度の案件は利回りが高い
- 先週は△△案件に10万円投資した
- □□業者は先月は3案件募集があった
- ◇◇案件に応募したが抽選で落選した
すいません、上手く説明できなくて。
分配と分配金
ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、運用で得られた利益を投資家に支払うことを分配といいます。
また、支払われる利益を分配金と呼びます。
リフォームとリノベーション
リフォーム、リノベーションともに、住宅の改修や改築を指します。
両者の違いはリフォームは「元の状態に戻す」ことであり、例えば壁の張替えや外壁の塗替えはリフォームです。
対して、リノベーションはリフォームよりも大がかりな改修、改築を行うことで「住宅の機能や価値を高める」ことを指します。
例えば、床暖房の新設や、壁を撤去して広々としたLDKへの間取り変更はリノベーションです。
リフォームが老朽化で800万円に下がった物件の価値を元の1,000万円に戻すのに対し、リノベーションでは機能を付加して1,200万円に高めるイメージです。
元本
ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、投資家が出資（投資）したお金のことを元本といいます。
入金と出金
投資するお金をソシャレン、クラファン業者の銀行口座に振り込むことを入金といいます。
逆に、分配金や元本を業者から投資家の銀行口座に引き出すことを出金といいます。
譲渡
ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングで自分の出資持分（利益の分配や元本の償還を受ける権利）を、第三者に譲り渡すことを譲渡といいます。
例えば、〇〇FUNDINGで10万円投資し、それを第三者（〇〇FUNDINGを含む）に10万円（もしくはそれ以外の金額）で買い取ってもらうイメージです。
流動性
不動産において、売買のしやすさや、現金化のしやすさを流動性といいます。
都心の一等地など需要が高く売りやすい物件は「流動性が高い」、逆に農村の空き家など需要が低く売りにくい物件は「流動性が低い」のように使います。
売却リスク
不動産クラファンにおいて、物件が予定通りの価格で売却できない、もしくは、売却そのものができない可能性を売却リスクといいます。
売却リスクが現実化すると、投資家には次のような不利益が生じる場合があります。
- 分配金が予定額を下回る
- 分配を受けられない
- 元本の一部が戻ってこない
- 元本のすべてが戻ってこない
デポジット口座
デポジット口座とは業者内で投資家ごとに設置されるお財布のようなものです。
デポジット口座方式の業者では多くの場合、投資家は事前に銀行から業者にお金を振り込み、そのお金は業者内のデポジット口座で保管されます。
そして、デポジット口座のお金で案件に投資します。
また、分配金や償還された元本はデポジット口座で保管され、投資家が必要なときに出金申請し、自分の銀行口座に引き出します。
不動産小口化商品
不動産小口化商品とは不動産を小口の持分に分割して販売する不動産投資商品です。
持分とは権利の割合です。
例えば、1億円の1棟マンションを1口100万円の持分100口に分割し、1口単位で販売します。
仮にこのマンションで1,000万円の利益が出た場合、1口投資した人は10万円、5口投資した人は50万円を得るイメージです。
不動産クラファンの場合、持分には利益の分配を受ける権利が含まれますが、物件の所有権は含まれません。
不動産特定共同事業
不動産特定共同事業とは次のような事業です。
- 複数の投資家から出資を受け
- 集まった資金で不動産を取得、運用し
- 得られた利益を投資家に分配する
多くの場合、1億円の1棟マンションを100口の持ち分に分割し、1口100万円で販売するといった、不動産小口化商品の形を取ります。
不動産特定共同事業のうち、契約の申し込みから締結までをインターネットを使って行うのが不動産クラウドファンディングです。
匿名組合型と任意組合型
不動産クラウドファンディングを含む不動産特定共同事業は、主に匿名組合型と任意組合型に分かれます。
主な違いは一般に下表の通りです。
| 匿名組合型 | タイプ | 任意組合型 |
|---|---|---|
| 匿名組合契約 | 契約 | 任意組合契約 |
| なし | 物件の所有権 | あり |
| 少なめ | 最低出資額 | 多め |
| 短め | 運用期間 | 長め |
| 有限責任 | 責任 | 無限責任 |
| 雑所得 | 所得区分 | 不動産所得 |
物件が倒壊して隣接する建物に被害が及んだ場合、任意組合型では出資額を超えて賠償責任が発生します。
匿名組合型の場合は責任範囲は出資額が上限であり、最悪でも全損で済みます。
任意組合型は所得区分が不動産所得で税金面で有利なため、相続など節税対策に使われることが多いです。
不動産クラファンではほとんどの案件が匿名組合型です。
空室リスク
不動産クラファンで投資対象物件に入居者がつかないと、空室で家賃収入を得られなくなります。
これが空室リスクです。
空室リスクが現実になると、利益が出ず分配金を受け取れない場合があります。
満室賃料
満室賃料とは、その物件が満室の場合に得られる想定賃料のことです。
全4室の1棟アパートで、各部屋の賃料が以下の場合、
- 101号室：4.5万円
- 102号室：4.5万円
- 201号室：5.5万円
- 202号室：5.5万円
満室賃料は月間20万円、年間240万円です。
借り手企業
ソーシャルレンディングでは投資家から集めたお金を、ソシャレン業者が企業に貸します。
投資家のお金を借りるのが借り手企業です。
そして、借り手企業が支払う利息が、投資家が受け取る分配金となります。
一方で、借り手企業が倒産したり返済不能になると、投資家のお金が戻ってこないことも。
ですので、ちゃんと返済できるのか？ソーシャルレンディングでは借り手企業の見極めが非常に重要です。
部分当選
ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの募集には、早い者勝ちの先着方式の他に、応募した人の中から投資できる人を抽選で決める抽選方式があります。
抽選方式では、50万円で応募して当選したら50万円投資できるのが基本です。
しかし、50万円の内、30万円分だけ当選する（=30万円だけ投資できる）こともあります。
これが部分当選です。
当選者の最後の1人が残額を割り当てられて部分当選になる場合の他、多くの人を当選にするために業者が全員を部分当選にする場合などがあります。
マスターリース契約
不動産クラウドファンディングでは投資家の資金で不動産クラファン業者が物件を取得し、入居者から家賃を得ます。
しかし、入居者が見つからなければ家賃が入らず、投資家が分配金を得られなくなります。
そこで、不動産クラファン業者が不動産業者と次のような契約を結びます。
- 不動産クラファン業者が不動産業者に部屋を貸す
- 不動産業者が入居者に部屋を貸す（又貸しする）
- 入居者が見つからなくても不動産業者は毎月の家賃を不動産クラファン業者に払う
こうすれば、入居者の有無に関係なく、不動産クラファン業者には毎月の家賃が入ってきます。
これがマスターリース契約です。
マスターリース契約により投資家は入居者が見つからないリスクから隔離され、投資の安全性が向上します。
運用と運用期間
運用とはソーシャルレンディングでは、投資家から集めた資金を借り手に貸して利息を得て、借り手が元本を返済後、投資家に利益を分配し、元本を返すことをいいます。
不動産クラウドファンディングでは、投資家から集めた資金で不動産を取得し、賃貸したあとに売却し、投資家に得られた賃貸収益や売却益を分配し、元本を返すことをいいます。
運用を行う期間は案件ごとにあらかじめ決められており、これを運用期間といいます。
上場企業系
ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングで「上場企業系の業者」とは、業者自身やその親会社などが上場企業である業者を指します。
上場企業は信用力が高いことから、上場企業系の業者が運営するソシャレン、不動産クラファンは信頼性、安全性が高いと多くの投資家に認識されています。
ただし、「上場企業系＝100％安全」とは限らないので注意が必要です。
貸付金利
ソーシャルレンディングでは投資家から集めたお金を企業などに貸し、得られた利益を投資家に分配します。
例えば、企業に7％で貸し、ソシャレン業者が利益を2％取り、5％を投資家に分配します。
企業に貸す際の金利（上図の7％）が貸付金利です。
最低成立金額
例えば、ソーシャルレンディングで「投資家から5千万円集めて企業に貸す」という案件があるとします。
この案件を募集して10万円しか集まらなかったら、ぜんぜん足りないので貸せませんよね？
でも、不足が数百万円ならば、その分は業者が自社で資金を出して合計5千万円とし、企業への融資を実行できるかもしれません。
はたまた、多少足りなくても良いから貸してほしいと企業側が言う可能性もあるでしょう。
そこで、業者が募集の際に「4千万円以上集まれば満額集まらなくても融資を実行します」と約束します。
この場合の4千万円が最低成立金額です。
つまり、最低これだけ集まれば案件を実行しますよというラインのことです。
不動産クラファンの場合も同様です。
不成立
不成立とは案件の募集を行ったものの、事情により案件を実行できなくなることです。
例えば、応募が最低成立金額に達しない場合、案件を実行できず不成立となります。
また、不動産クラファンで応募は順調に集まっていたものの、取得予定だった不動産に不備が見つかったため取得が中止になり、案件が不成立となることもありえます。
逆に成立は応募が集まり案件を実行できるようになることです。
テスト
こんな感じに別ウィンドウが開き、ここで用語の解説などをします。
右下の「close」か別ウィンドウの外の部分をタップすると、別ウィンドウが閉まり記事に戻ります。
1口単位と最低口数
1口単位とは投資できる金額の単位です。
例えば1口＝10万円の案件では、20万円、70万円と10万円単位で投資できます。
ですが、13万円や99万円では投資できません。
最低口数とは投資する際に最低限必要な口数です。
例えば以下の案件の場合、
- 1口単位：1万円
- 最低口数：2口
最低2万円から1万円単位で投資できます。
右田さん
2万円の次は3万円だよ。
壁芯面積
マンションの部屋の面積を測る際に、壁の中心線を基準に出した面積を壁芯面積といいます。
一方、我々が普通に使う壁の内側の線を基準に出した面積は内法面積です。
源泉徴収税
ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングでは、業者が20.42％の所得税を引いてから投資家に分配金を支払います。
この20.42％の所得税のことを源泉徴収税といいます。
引かれた源泉徴収税は業者が税務署に納めます。
担保順位
1つの担保に複数の貸し手がいる場合の貸したお金を回収する優先順位のことです。
例えば、評価額1億円の土地を担保に3者が下のように融資したとします。
| 担保順位 | 貸し手 | 融資額 |
|---|---|---|
| 第一順位 | 悪徳銀行 | 6千万円 |
| 第二順位 | 腹黒信金 | 2千万円 |
| 第三順位 | 山田さん | 1千万円 |
借り手が返済できなくなり担保を処分するも、8千万円でしか売れなかった。
この場合、まず悪徳銀行が6千万円を回収、次に腹黒信金が2千万円を回収します。
第三順位の山田さんは1円も回収できません。
ソシャレン業者の担保順位が低い場合は注意が必要です。
なお、「抵当権第1順位」は担保順位が第1順位であることと同義です。
満了
ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで募集額満額の応募が集まることを、このブログでは「満了」と表現しています。
募集額1億2千万円の案件で、応募が1億2千万円集まった状態が満了です。
「完売」という表現を使っているメディアもあります。
業者
ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングの運営会社のことを、このブログでは「業者」と呼んでいます。
FundsやCREAL、バンカーズ、いずれも業者です。
「事業者」という表現を使っているメディアもあります。
事故
ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで分配金の支払いや元本の償還が遅れたり、元本が戻ってこなくなるなどのトラブルを、このブログでは「事故」と表現しています。
分散投資
ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで分散投資とは、利用する業者や投資する案件、案件のタイプなどを集中させず、複数に分ける投資手法のことです。
例えば、ソシャレンで1つの業者だけを使っている場合、その業者が倒産するとすべての資産を失うことになります。
また、不動産クラファンで東京の物件だけに投資していると、東京の地価の下落が全投資額に影響を及ぼしますよね？
分散投資をすることで大きな被害を防ぎ、万が一の場合でも被害を小さく済ませることができます。
海外案件
ソーシャルレンディングでは投資家のお金を借りるのが海外の企業であったり、借り手が日本企業であっても資金使途が海外企業への出資であるなど、投資家のお金の最終的な行先が海外である案件を海外案件といいます。
不動産クラファンでは投資家のお金で取得するのが海外の不動産である案件を海外案件といいます。
一般に海外案件は利回りが高い一方、海外ゆえにリスクが高くなることが多いです。
投資においてリターンとリスクはワンセットであり、ハイリターン・ローリスクはありえません。
初心者は海外案件には手を出さないことを強くおすすめします。
1棟アパート、1棟マンション
不動産クラウドファンディングで「1棟アパート、1棟マンション」という表現を使う場合、アパートやマンション丸々1棟が投資対象であることを表します。
逆に投資対象が部屋単位である場合は「区分マンション」という表現を使います。
（区分アパートというのは聞いたことがありません）
軍用地案件
軍用地案件はソーシャルレンディングのPocket Fundingが扱っている案件です。
担保が投資用不動産として人気が高い軍用地であるため、元本をほぼ確実に回収できることから、安全性が非常に高い人気の案件です。
なぜ、軍用地案件で元本をほぼ確実に回収できるのかは、この狭いスペースでは説明できません。
3分で読めますので、こちらの記事を読んでみてください。
デビュー案件
業者が運営を開始後、初めて募集する第1号案件のことを、このブログではデビュー案件と呼んでいます。
このブログが独自に使っている用語であり、一般用語ではありません。
デビュー案件は一般に安全性、利回りともに高いことが多いです。
また、運営開始直後で会員がまだ少ないため、競争率が低く投資しやすいです。
デビュー案件はおすすめだと僕は思っています。
過去6カ月の間に運営を開始した新規業者を記事にまとめているので、デビュー案件を狙ってみてください。
→ 新しい業者の一覧
キャンペーン
ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングでは、投資額などに応じてプレゼントなどがもらえるキャンペーンを業者が開催することがあります。
例えば次のようなものです。
- 会員登録でアマゾンギフト券1,000円分プレゼント
- 10万円以上の投資で投資額の1％分のアマゾンギフト券を贈呈
- 投資した人の中から抽選で50名に高級焼肉セットをプレゼント
最新のキャンペーン情報は下記記事にまとめています。
途中解約
ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングでは投資を行う期間、言い換えると、業者にお金を渡して戻ってくるまでの期間が事前に決まっています。
その期間の途中でお金を返してもらうのが途中解約です。
ソシャレン、クラファンともにほとんどの業者で途中解約は認められていません。
途中解約ができるのは大家どっとこむなどごく一部です。
基本的に運用期間が終わるまでお金は戻ってこないと考えてください。
繰り上げ当選
抽選方式の案件で業者が当選者に連絡し、入金をお願いした。
ところが、3人の当選者が気が変わって入金しなかったため、合計400万円が浮いてしまった。
この場合、多くの業者では再抽選を実施し、400万円分の投資家を新たに当選とします。
これが繰り上げ当選です。
なお、繰り上げ当選では応募額の一部だけが当選の部分当選になる場合があります。
| 当選者 | 応募額 | 当選額 |
|---|---|---|
| 山田さん | 150万円 | 150万円 |
| 田中さん | 200万円 | 200万円 |
| 中山さん | 100万円 | 50万円 |
| 合計 | 400万円 |
会員登録（口座開設）
ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングでは、各業者で会員登録をすることで、投資できるようになります。
Amazonでアカウント登録をすると、Amazonで買い物ができるようになりますよね？
それと同じだと考えてください。
「口座開設」という表現を使っている業者もありますが、意味は会員登録と同じです。
最低投資額
10円とかで投資されたら業者は困ってしまいますよね？笑
そのため、業者は「最低いくら以上で投資してくださいね」という最低ラインを定めています。
これが最低投資額です。
例えば次のような案件の場合、
- 最低投資額：2万円
- 投資単位：1口1万円
一番少なくて2万円から投資でき、その次は3万円、その次は4万円です。
売掛債権
売掛債権とは「商品などを販売した代金を受け取る権利」です。
例えば、酒屋がバーにお酒を売り、1カ月分の代金を翌月末にまとめて受け取るみたいなのがありますよね？
この1カ月分の代金を受け取る権利が売掛債権です。
売掛債権は担保にすることができます。
例えば、ソシャレン業者が売掛債権を担保に酒屋にお金を貸す。
酒屋が返済できなくなった場合、ソシャレン業者はバーが支払う代金から貸したお金を回収します。
eKYC
ソシャレン、クラファン業者で会員登録をする際、申し込んでいるのが本当に本人であるかの確認が必要です。
この本人確認のことをKYC（Know Your Customer）と言います。
従来は対面や郵送による本人確認（KYC）が主流でしたが、近年になり導入されたオンラインで行う本人確認をeKYC（electronic Know Your Customer）と言います。
ソシャレン、クラファン業者ではスマホを使ったeKYCが一般的ですが、KYCを併用している業者も多いです。
キャンセル待ち
応募したのに入金期限までにお金を振り込まず無断キャンセルをするマナーの悪い投資家がいます。
例えば、50万円で応募した人が期限までに入金しないと、結果的に50万円の穴が空くことになります。
その対策として、先着方式で募集額が埋まったあとも応募を受け付ける業者があります。
これを「キャンセル待ち受付」「キャンセル待ち応募」などと呼びます。
キャンセルが出るとその分がキャンセル待ちで応募した人に割り振られます。
ほとんどの業者で割り振りは応募が早かった人から順番です。
再エネ系案件
再エネ系案件とは太陽光発電やバイオマス発電など、再生エネルギー事業と関係がある案件のことです。
例えば、ソーシャルレンディングで、
- 投資家が出資する
- 業者がA社に貸す
- 借りた資金でA社が太陽光発電所を建設する
- A社が払う利息を投資家に分配する
とか、不動産クラウドファンディングで、
- 投資家が出資する
- 業者がバイオマス発電所を取得する
- 電気を売った収益を投資家に分配する
といった案件です。
ファンド
ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングで使われる場合、ファンドは案件と同じ意味です。
利回り
利回りとは投資した金額に対する得られる利益の割合のことです。
例えば、100万円投資して利益が3万円の場合、利回りは3％です。
ソシャレン、クラファンでは利回りは年利で表示されます。
ですので、次のような案件に10万円を投資した場合、
- 利回り：4.6％
- 運用期間：6カ月
得られる分配金は、10万円×4.6％÷12カ月×6カ月=2,300円です。
担保
担保とはいわゆる「借金のかた」のことです。
ソーシャルレンディングでは投資家のお金を企業などに貸します。
その際、借り手の企業は例えば企業が所有する土地を担保として提供します。
借り手が返済できなくなった場合、ソシャレン業者は土地を売却して貸したお金を回収します。
ソシャレンにおいて担保は万が一の場合の安全装置です。
保証と連帯保証
保証とは、
- 借り手が返済しない場合に
- 借り手に代わって返済する責任を負う
ことです。
保証では、貸し手は借り手が返済できなくなって初めて、保証人に返済を求めることができます。
これに対して連帯保証では、貸し手は借り手の返済能力の有無を問わず、連帯保証人に返済を求めることができます。
連帯保証の方が負う責任が重く、現在では連帯保証にすることがほとんどです。
保全
保全とは借り手が返済できなくなった場合に備え、貸し手があらかじめ用意する貸したお金の回収手段の総称です。
保全の代表的なものは担保と連帯保証です。
例えば、銀行が融資の際に借り手の自宅を担保とし、借り手が返済できなくなると自宅を売却して融資金を回収します。
出資
出資とは事業を行うための資金を提供することです。
ソシャレン、不動産クラファンでは、案件に応募することが出資になります。
出資は融資と違って返済の義務がありません。
事業が失敗するなどで資金が戻ってこない場合もありますので注意しましょう。
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