maneoの案件の不動産担保の安全度がひどすぎないかと心配です

久々にmaneoの案件をのぞいてみたのですが。

ちょっとヤバイ匂いがプンプン丸です。

僕の気のせいならば良いのですが。

気になった点を書いてみたいと思います。

担保がヤバくないか？

不動産担保付きローンファンド1238号

こちらが最新の案件です。

条件をサクッとまとめますと…

• 募集総額：2,500万円
• 利回り：5.4％
• 運用期間：13ヶ月
• 用途：運転資金
• 融資総額：1億1,500万円

不動産事業者に対して総額1億1,500万円を7回に分けて貸し付けます。今回は第5回目です。

その担保、大丈夫か？

問題は担保です。

• 担保評価額：1億4,000万円
• 極度額：1億3,800万円
• 総貸付額：1億1,500万円
• LTV（対担保）：82％
• 抵当順位：第1位
• 銀行融資：なし

銀行が貸付しない事業者に単独で貸付。しかもLTVが80％を超えています。

この時点で小心者の僕はパス決定です。あり得ん。

担保評価額は正しいの？

そしてこの担保物権、以下のようなものです。

• 種別：区分マンション
• 所在地：愛知県名古屋市
• 延床面積：100平米
• 担保評価額：1億4,000万円

これ、妥当なのでしょうか？maneoの担当者は次のように説明しています。

担保物件は希少性が高く、売りに出せば即完売するような人気の物件であり、価格、流動性共に問題はございません。

にわかには信じがたく、不動産情報サイトで調べてみたところ、結果は以下の通りでした。

• 名古屋市内の延床100平米の中古マンション
• 中心価格は2千～5千万円
• 100平米の最高価格は1億2千万円
• 120平米で初めて1億4千万円に届く

100平米で1億4千万円は、本当に「価格、流動性ともに問題はございません」のでしょうか？

僕ならパスです

maneoの担当者がウソをついているとは言いません。さすがにmaneoがそんなことはしないでしょう。

希少で人気の物件だから、類似物件が表に出てないだけなのかもしれません。

しかし、相場より高いことは明らかで、右から左にポンと売れるとは信じがたい。

しかもLTVが80％オーバー。それでいて年利5.4％。僕なら投資しません。

これに投資するくらいならば、担保が東京都心3区のマンションかオフィスビルで、利回りが4.5％か５％のOwnersBookの手堅い案件に投資します。

maneoの条件が悪化している？

直近100案件の概要

それでちょっと気になって、maneoの直近の案件を一通り調べてみました。

結論、ハイパービックリです！直近100案件の重要指標をずらっと並べます。（一部重複するもの、他社提携のものを除いています。）

利回りは平均的

内容を詳しく見てみます。

まず、100件の利回りの平均は6.03％です。悪くはないです。

ただ、全体の半分以上が6％未満ですので、このあとで述べるリスクとのバランスが取れているとは思えません。

担保がひどすぎる

驚愕するのが担保です。なんと、全体の4割が担保なし、保証なしです。

さらに、LTVが80％を超えているものも含めると、全体の実に7割が担保に不安がある案件なのです。

maneoは案件が多いので、100件と言っても実はこの10日ほどで出た案件です。なので、すべてがこうだとはもちろん言いません。

しかしそれでも、全体の4割が担保、保証なしってのはいただけません。

でも、応募満了している！

しかし、なによりも僕がビックラこいたのは、大半の案件が募集に対して応募が100％集まっていることです。

今回は100件の内29件がまだ募集中でした。募集が完了しているのは71件です。

その内の53件が応募100％で、18件が100％未満です。

ですが、100％未満の18件はすべて4月26日11時59分に募集を終了しています。何らかの事情で途中で打ち切ったのではないでしょうか？

もしそうであれば、実質的にはほぼすべての案件が応募100％で満了していることになります。

調べて思ったこと

投資家はこれで良いのか？

今回、maneoの案件を100件調べて思ったのですが。

我々個人投資家、これで良いのでしょうか？

利回りが極端に良いわけでもない。半分近くが担保なしで、あってもLTVは80％オーバー。

そんな案件なのに、応募が殺到して募集が100％埋まっている。

maneoの人たちは卓球の張本くんのマネをして笑ってると思います。

「個人投資家なんて、チョレ～ｗｗｗ」

僕が慎重すぎるのかな

ただ同時に、僕が慎重すぎるのかな？とも思いました。

担保なし、保証なしだけど、maneoは今まですべて返済してるんですよね。

実際、みんなmaneoに投資して稼いでるわけで。さすがに自分が間違ってるのかな？と思っちゃうわけです。

まぁ、でも、手は出しませんよ。担保なしだの、LTV80%だのって。

僕は小心者ですから。あくまでも手堅く安全第一で投資します。