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LCレンディングはソーシャルレンディング事業から撤退するのでは?

僕の主力投資先の一つであるLCレンディング。

ソーシャルレンディング事業から撤退するのでは?と心配しております。

そう思う理由をつれづれと。

この記事の著者
投資家・ブロガー
タロウ

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファディング専門の投資家です。
2018年にソシャレン・クラファン投資を始め、これまで400件を超える案件に1億9千万円以上を投資し損失ゼロ。
安全性を最重視した投資情報を発信しています。

撤退するのでは?と思う理由

LCレンディングがもしかしたらソーシャルレンディング事業から撤退するのでは?と思う理由です。

1つの事実と1つの背景があります。

 

募集が減っている

1つの事実、それは募集が減っていることです。

 

直近2ヶ月の募集案件

直近2ヶ月に募集されたのはすべてLCギャランティファンド(以下、LCGF)です。

LCGFは元々、北海道伊達市と留萌市の2物件で組成される案件と、東海地方と秋田県の2物件で組成される案件との2種類がありました。

これに7月25日から北海道釧路市と首都圏の2物件で組成される案件、さらに8月29日から東海地方と首都圏の2物件で組成される案件が加わりました。

過去2ヶ月の募集案件を調べてみたところ、下表のようになっていました。

案件 伊達・留萌 東海・秋田 釧路・首都圏 東海・首都圏
7月24日以前
7月25日以降
8月29日以降 × ×

7月25日に釧路・首都圏が加わってLCGFが3種類に増えたのですが、1ヶ月後に東海・秋田と一緒に消え去りました。

代わりに東海・首都圏が加わりました。

このことから、秋田と釧路の物件への融資は終了したと判断します。

 

運用期間の短期化

また、LCGFの運用期間の短期化が進んでいます。

7月24日まではLCGFの運用期間は9ヶ月or15ヶ月でしたが、7月25日募集開始の案件から6ヶ月or12ヶ月に変わりました。

さらに、8月29日に登場した上述の東海・首都圏案件は、今まで募集されたものすべてで運用期間が3ヶ月です。

 

案件種の減少

案件の種類も減っています。

以前はLCセレクトとか複数の種類の案件があったのですが、過去2ヶ月に募集されたのはLCGFだけです。

特にこの1ヶ月はLCGFの伊達・留萌と東海・首都圏の2案件しか募集されていません

 

半年で5分の1に!

これらの動きから、僕はLCレンディングに漠然とした不安を感じていました。

そこで、クラウドポートさんのデータを調べてみたところ、やはり縮小方向に進んでいることが明らかになりました。

下記は今年3月から今日までのLCレンディングの月別募集額の推移です。

募集額
3月 21億円
4月 18億円
5月 16億円
6月 6億円
7月 8億円
8月 7億円
9月 4億円

6月はグリフラの一件でmaneoファミリーの募集がストップになった影響です。

それを除けばキレイに右肩下がりが続き、ついに9月は3月の5分の1にまで募集額が減っているのです。

これが僕がLCレンディングがソーシャルレンディング事業から撤退するのでは?と思う理由の1つ目です。

 

LCホールディングスの事業転換

もう一つの理由、それは上述した動きの背景になると思うのですが、LCホールディングスの事業内容の転換です。

 

メディカル事業に特化

読者諸兄姉はご存知の通り、LCホールディングスは前社長の本荘良一氏にインサイダー取引の嫌疑が生じたことなどにより、ダヴィンチ・ホールディングス元社長の金子修氏が6月に新社長に就任しました。

そして、6月29日に開催された新事業方針説明会で「当社は、今後成長が見込める病院関連事業に特化・集中するため、所有している物流・商業施設の外部売却を推進します。」と今後の経営方針が明言されました。

上述した通り秋田と釧路の物件への融資が終了したと思われるのは、この経営方針に合致します。

 

LCレンディングの位置付け

そうなると問題になるのがLCグループ内でのLCレンディングの位置付けです。

LCレンディングは物流・商業施設の取得・保有資金の調達部隊でした。

それらを外部売却するとなると、LCレンディングの存在価値がなくなります。

レンディングはどうなるのか?説明会の資料では次のように位置付けが変わっています。(出典:LCホールディングスIRニュース

右の赤丸がLCレンディングです。

新体制下でLCレンディングに与えられたのは、メディカル事業の対象となる医療法人への資金融資でした。

 

融資していない

これらの融資として募集された可能性があるのがLCメディカルファンドです。

ところが、このファンドは7月19・20日に5案件、総額1億2,500万円が募集されただけで、それ以降は一度も募集が行われていません

もしかしたら、LCホールディングスで提携する医療機関が増えていないと行った事情があるのかもしれません。

しかし、従来の不動産系の案件が今後なくなり、医療系の案件も数が少ないとなると、わざわざLCレンディングを存続させる意義はあるのでしょうか?

LCホールディングスの事業転換により、LCレンディングはソーシャルレンディング事業から撤退する、もしくは、募集頻度が極端に低い業者になる可能性があるように思うのです。

LCレンディングがなくなると困る

でも、もしそうなると僕はスーパーメッチャ困ります

グリーンインフラレンディングの一件を受けて、僕は投資先を上場系、大手系の業者に絞りました。

ところが、期待していたTATERU Fundingが不祥事で募集を停止し、Renosyはクジ運が悪いので落選の連続。

その上にLCレンディングまで消えてしまったらどうすれば良いのか?

僕に残された投資先はOwnersBookクラウドバンクだけになってしまいます。

あまりの非分散投資でめまいがしそうです。くらくらら~

山中社長はどうしてらっしゃるのでしょうか?LCレンディング、消えないで!

コメント

早期償還

案件の運用が予定より短い期間で終わり、業者が元本を予定より早く投資家に返すことを早期償還といいます。

例えば、運用期間12カ月の予定が6カ月で早期償還になると、受け取る分配金は基本的に半分になります。

ネガティブに捉えられがちですが、業者が確実に売れる物件を選んで案件を組成した証でもあります。

分配原資

分配原資とは分配金の出どころのことです。

例えば、入居者から得る家賃から投資家に分配金を払う場合、分配原資は家賃です。

家賃はインカムゲインですので、分配原資はインカムゲインとも表現できます。

組成

案件を作ることを組成といいます。

  • 投資対象は緑町ハイツ102号室で
  • 利回りは4.5%で
  • 運用期間1年
  • 募集総額2,300万円の案件を作る

こうやって案件が出来上がります。

組成 → 募集 → 運用開始 → 運用終了 → 償還

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングの案件はこのような流れで運営され、その最初の段階が案件の組成です。

元本毀損

元本毀損とは投資したお金が戻ってこなくなることです。

例えば、2,000万円で取得した物件が1,500万円でしか売れなかった場合、元本の一部が戻ってこないことがあります。

また、取得した物件が地震で倒壊し売れなくなったなどで、元本の全額が戻ってこないこともありえます。

クラファン案件の管理手数料

不動産クラファンで区分マンションなどが投資対象になる場合、物件の入居者募集や家賃徴収といった管理業務が行われます。

これらの業務は業者または外部の不動産業者が代行し、そこでは管理手数料が発生します。

案件の利回りはこういった手数料や経費も差し引いた上で計算されたものです。

ですので、投資家が管理手数料を別途支払う必要はありません。

優先出資と劣後出資

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

出資者 出資額
投資家(優先出資) 2,400万円
業者(劣後出資) 600万円
出資総額 3,000万円

この時、投資家分の出資を優先出資業者分の出資を劣後出資といいます。

なぜ、そのような言い方をするのかなど、詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

キャピタルゲイン型

不動産クラファンの案件は大きくキャピタルゲイン型とインカムゲイン型に分かれます。

投資対象物件を売却した際の売却益を分配原資(分配金の出どころ)とする案件がキャピタルゲイン型です。

一方のインカムゲイン型は運用期間中の家賃収益を分配原資とします。

なお、売却益と家賃収益の両方を分配原資とする併用型の案件もあります。

自社買取

不動産クラファンでは運用期間の最後に物件を不動産投資家など第三者に売却するのが一般的です。

しかし、何らかの事情で売却できなかった場合、自社で物件を買い取ることがあります。

売却できずに元本が戻ってこないところが、業者が買い取ることで元本が戻ってくることになるので、自社買取は投資家にとってメリットです。

劣後出資比率

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

このとき、出資総額に対する業者分の出資額の比率を劣後出資比率といいます。

さきほどの例では20%です。

出資者 出資額 出資比率
投資家 2,400万円 80%
業者 600万円 20%

劣後出資比率が高いほど安全性が高まります。

詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

償還

案件の運用が終わり、業者が元本を投資家に返すことを償還といいます。

クリック合戦

募集が先着方式の案件では、投資できる人が決まるのは早い者勝ちです。

このため、人気の案件では募集開始と同時に応募が殺到します。

この状態をクリック合戦といいます。

信託受益権

信託受益権とは信託財産から発生する利益を受け取る権利のことです。

詳しくは↓こちらの記事を参照してください。

信託受益権とは?(別タブで開く)

信託受益権とは?(今開いているタブで開く)

抵当権と根抵当権と極度額

抵当権とは借り手が返済できなくなった時に担保を売却し、その代金から他の債権者に優先して返済を受ける権利です。

抵当権は1つの借り入れに対して設定されるため、返済時点で消滅します。

これに対し根抵当権ではあらかじめ融資の上限額を設定し、その範囲内であれば何度でも融資と返済が可能です。

その都度、抵当権の設定登記を行う必要がないため、企業への融資などでよく利用されます。

極度額は根抵当権の融資上限額のことです。

債務履行

まず、「債務」とは他人に対し何らかの行動を行う義務のことです。

そして、債務を実際に行うことを債務履行といいます。

ソーシャルレンディングの場合、借り手(債務者)が返済することや、連帯保証人が借り手に代わって返済することが債務履行にあたります。

LTV

ソーシャルレンディングで使われる用語で、担保評価額に対する融資額の割合をいいます。

例えば、1億円の土地を担保に8千万円を融資する場合、LTVは80%です。

担保が評価額通りに売れるとは限らないため、LTVの数字が小さいほど安全性が高いとされます。

資金使途

ソーシャルレンディングで業者から借りたお金を借り手が何に使うかを資金使途といいます。

延滞

ソーシャルレンディングで借り手が期限内に返済できなくなることを延滞といいます。

また、ソシャレン、不動産クラファンで元本の償還が予定より遅れている状態を延滞と呼ぶことがあります。

業者や投資家によっては「遅延」という表現が使われることもありますが、意味は同じです。