A fundingで初めて投資しました。
利回り8.6％の極上案件2つに投資成功です。
マイナーな業者さんで知らない人も多いと思いますので。
紹介も兼ねて報告します。
アッと驚く為五郎でした！
タップできる目次
A fundingとは？
まず、簡単にA fundingの紹介です。
ご存じの方は次へ飛んでください。
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上場企業が運営する不動産クラファン
A fundingは上場企業が運営する不動産投資型クラウドファンディングです。
| サービス名称 | A funding |
|---|---|
| 運営開始 | 2020年1月 |
| 募集実績 | 3案件、2,569万円 |
| 分配利回り | 5～6％ |
| 運用期間 | 6～7カ月 |
| 劣後出資比率 | 30％ |
| 運営会社 | 株式会社AMBITION 不動産業 マザーズ上場 |
運営会社のAMBITIONは東証マザーズ上場の不動産会社です。
コロナでこの先どうなるかは分かりませんが、直近の決算（2019年6月期）を見る限り、少なくとも経営危機とかいう状況ではないと思います。
| 売上高 | 296億円 |
|---|---|
| 営業利益 | 16億円 |
| 純資産 | 26億円 |
| 自己資本比率 | 18.9％ |
1号案件で止まっていた
A fundingは2020年1月に第1号案件の募集を行いました。
で、翌2月に2号案件の募集を行ったのですが。
システムトラブルで急遽募集中止に。
その後、音沙汰もなく夏になっても冬眠が続いていました。
ただ、トラブってすぐにお詫びの案内を出すなど、対応はまともでした。
利回り8.6％の極上案件で復活
そのA fundingが半年の眠りから覚めて復活しました。
とんでもない極上案件でです。
A funding復活案件
再出発となったのはこちらの2案件です。
| 案件 | 2号 | 3号 |
|---|---|---|
| 募集額 | 850万円 | 854万円 |
| 運用期間 | 7カ月 | 7カ月 |
| 分配利回り | 5％ | 5％ |
| 劣後出資比率 | 30％ | 30％ |
投資対象はどちらも西新宿の区分マンション1室です。
同じビルの別フロアにあります。
注目すべきはその利回りです。
分配利回り5％だけど…
A fundingのサイトには「分配利回り：5％」と書かれているのですが。
同じページの下の方に分配シュミレーションという項目がありまして。（途中から桁が3つ抜けているのはご愛嬌w）
- 優先出資：854万円
- 優先出資に対する配当：42.7万円
- → 42.7万円÷854万円＝5％
ってことです。
利回り5％であってるんじゃないの？
年利になおすと8.6％！
でもこの案件、運用期間は7カ月なんです。
つまり、7カ月で5％の利回りです。
なので、他社と同様に年利に換算すると、
- 5％÷7カ月×12カ月＝8.6％
8％オーバーというオープン記念以外では出ない超高利回りだったのです！
え～っ！8.6％！
拘束期間で換算しても7.5％
これに対して「拘束期間が長いから利回りは落ちる」という見方もあると思います。
でもこの案件のスケジュール、詳細まで見るとこうなんです。
- 募集期間：2020年7月22日～8月25日
- 入金期限：2020年9月13日
- 運用期間：2020年9月30日～2021年4月30日
- 償還日：2021年5月末前後
確かに募集から運用開始までは2カ月もあいています。
でも、実際に資金が拘束されるのは入金期限の9月13日からです。
拘束期間が9月中旬から翌年5月末までとして約8カ月。
それで利回り5％なので年利に換算すると、
- 5％÷8カ月×12カ月＝7.5％
7.5％という高利回りなのです。
最近は3％台が増えてきてるから超好条件だよね。
懸念点はあるものの…
ただ、懸念点もあります。
さきほどの3号案件のシュミレーションの「前提」を見てほしいのですが。
- 出資総額：1,220万円
- 優先出資：854万円
- 劣後出資：366万円（30％）
- 物件価格：920万円
一般的な不動産クラファンでは「出資総額≒物件価格」です。
なので、売却価格が劣後出資比率30％までの値下がりで済めば、投資家のお金は全額戻ってきます。
しかし今回は物件価格が920万円なので、
- 854万円÷920万円＝92.8％
値下がりの許容範囲は7％ちょっとしかありません。
ヤバイじゃん。
なのですが、自分なりに調べたところ920万円は決して高望みではない。
また、物件取得価格が実は920万円よりかなり安い可能性があることが分かったため、安全性もそこそこ高いと判断しました。
ここは人によって判断が分かれます！
応募殺到間違いなしの極上案件
A fundingの半年ぶりの復活案件。
- 年利8.6％
- 拘束期間換算でも7.5％
- 安全性もそこそこ高い（自己判断）
Sクラスの極上案件。
応募殺到間違いないと僕は見ました。
高利回りはハイリスクだから投資しないと言ってなかったっけ？
今回はマイルール封印っす！
変則募集方式でクリック合戦確実
しかし、世の中に美味いだけの話はない。
募集方式がイレギュラーだったのです。
既存客優待募集だった
今回の案件は募集開始が2段階でした。
- 7月22日10時：1号案件に投資した人の募集開始
- 7月24日17時：それ以外の人の募集開始
まず既存客の募集を開始。
2日半は既存客だけが応募できる優待期間とし、新規客はその後からスタート。
既存客優待募集だったのです。
スタート時に支持してくれた既存客を大切にする姿勢、僕は好きです。
でも、1号に投資してない僕、むっちゃ不利やん！涙
こうなると分かってたら1号に投資したのに…
クリック合戦間違いなしの状況に…
案の定、一般募集が始まる直前での募集残額は次のようになっていました。
- 2号案件：約300万円
- 3号案件：約200万円
利回り8.6％、そこそこ安全。
なのに残り500万円。
激烈クリック合戦になること間違いなし。
あきらめモードがマキシマムに達しました！
2案件とも投資できた！
ところが、投資できてしまったのです。
しかも2案件ともに！
2号案件に30万円投資成功
募集開始の24日17時。
残額が多い2号に30万円でダメ元チャレンジ。
初めてでよく分からないA fundingの応募操作にアタフタオロオロ。
2分くらいかかってようやく応募完了。
ダメだ、負けた、と思って画面を見ると。
え、30万円、投資できたの？！
あっさり投資できてしまいました。
3号案件に3万円投資成功
なんで投資できたんだろう？としばらく呆然としていたのですが。
ハッと我に返り3号を開いてみると、若干だが残りがある。
バタバタと操作したところ、
最後に残った残り福の3万円をゲットできたのです。
極上案件に2つとも投資成功。
奇跡が起きました！
私も投資したかったなぁ…
実はチャンスまだがあります！
キャンセル待ちができる！
実はA fundingにはキャンセル待ち制度があるのです。
- 応募した人が
- 期日までに入金しなかった場合
- キャンセル待ちで申し込んだ人が
- 繰り上げ当選
8.6％のチャンスはまだ残っているんだ！
現時点でキャンセル待ちの人は2号が2人、3号が5人だけです。
申込期限は8月25日17時。
まだキャンセル待ちの申し込みはできます。
ダメ元でチャレンジしてみましょう！
★公式サイト：A funding
A fundingは今が狙い目
ところで、今回の募集で意外な事実が判明しました。
投資した一般投資家はわずか18人
激戦必至の極上案件に、なぜ僕は2つとも投資できたのか？
実はクリック合戦になっていなかったのです。
A fundingでは応募者の人数が表示されます。
優待期間終了時点と応募満了時点での応募者の人数は以下の通りでした。
| 案件 | 優待終了時点 | 応募満了時点 |
|---|---|---|
| 2号 | 19人 | 30人 |
| 3号 | 21人 | 28人 |
| 延べ人数 | 40人 | 58人 |
優待期間に応募した既存投資家は、2案件合わせて延べ40人。
一般投資家参加後の応募満了時では2案件で延べ58人。
つまり、一般投資家は延べ18人しか投資しなかったのです。
そのうちの延べ2人が僕です！
A fundingの会員数は超少ない？
それ以上に驚きなのが、優待期間に応募した既存投資家が延べ40人だけだったことです。
2案件両方に投資した人もいるでしょうから、仮に重複抜きで30人だったとしましょう。
さらに、登録済み会員の中で今回投資した人が10％だったとします。
すると、A fundingの現在の会員数は300人ということになります。
大手業者の100分の1だ！
クリック合戦にならなかったのも納得です！
投資するなら今のうち
ということで、極上案件ダブルゲットの報告でした。
今回の案件が本当に好条件だったのかは見方が分かれるでしょう。
また、8.6％という高利回りが今後も続くかは分かりません。
ただ、運営会社がマザーズ上場で一定の信頼性が期待できる。
それでいて会員数がまだ数百人で競争が激しくない。
A funding、狙うなら今のうちです。
次回の案件にも期待してます！
★公式サイト：A funding
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