利回り不動産が第15号案件の募集を行います。
今月は16号、17号案件の募集も予定されているようです。
業者間の競争が激しくなる中、魅力ある案件が次々と出てくるのはありがたい限り。
この案件に投資すべきか？
内容を分析し、投資の是非を判断します。
今回は札幌です！
タップできる目次
利回り不動産15号案件の概要
まずは利回り不動産15号案件の概要から見ていきます。
利回り不動産とは？
利回り不動産は東京の不動産会社が運営する不動産クラファンです。
| サービス名 | 利回り不動産 |
|---|---|
| 運営会社 | ワイズホールディングス |
| 運営開始 | 2021年4月 |
| 最低投資額 | 2万円 |
| 利回り | 5～8％ |
| 運用期間 | 6～12カ月 |
利回り7％前後の案件が多い上に、毎月2～3案件を募集し投資の機会が多いことから人気が上がっています。
8％の案件もあるよ。
●公式サイト：利回り不動産
利回り不動産15号案件の基本情報
利回り不動産15号案件の基本情報は以下の通りです。
- 案件名：利回り不動産15号
- 利回り：6.5％
- 運用期間：6カ月
- 劣後出資比率：10％
- 分配：半期ごと
- 募集総額：855万円
- 最低投資額：1万円
- 出資単位：1万円
- 出資上限：なし
- 募集方式：抽選方式
- 募集期間：2021年12月6日12時～7日23時59分
利回り6.5％は国内案件としては高めです。
募集総額855万円で抽選方式なので、激戦間違いなしですね。
少額募集の場合は1人あたりの応募上限を設定しても良いのでは？
せめて20万円くらいで。
利回り不動産15号案件の投資対象物件
次に今回の案件の投資対象物件です。
- 物件名：ダイアパレス北五条通
- 所在地：札幌市中央区北五条西20丁目1-11
- 築年：1990年2月
- 構造：鉄骨鉄筋コンクリート造11階建
- 専有面積：45.92㎡
- 最寄り：東西線西18丁目駅 徒歩10分
利回り不動産で定番の札幌のマンションです。
築31年の分譲マンションで間取りはDK7.6畳、和室、洋室各6畳の2DKです。
僕は札幌に土地勘がまったくないのですが。
地下鉄駅までギリギリ徒歩圏で市中心部にも近い。
立地は悪くなさそうな気がします。
ここまで案件の紹介でした！
利回り不動産15号案件の分析
ではでは、分配金を受け取れるか、元本を回収できるかを考えていきましょう。
分配金は問題なさそう
まず分配金ですが、ほぼ確実に満額受け取れそうです。
必要な分配金は27.8万円
必要な分配金は27.8万円です。
- 利回り：6.5％
- 運用期間：6カ月
- 募集額：855万円
- → 分配金：855万円×6.5％÷12カ月×6カ月=27.8万円
これを上回る利益を出せればＯＫです。
出せそう？
家賃収益で分配金はまかなえる
会員限定情報なので詳細は伏せますが。
運用期間6カ月の家賃収入から経費を引いた利益は27.8万円を上回ります。
また、今回は不動産仲介業者のスリーワイズエステートとの間でマスターリース契約を結んでいます。
イメージとしては、利回り不動産が物件を5万円でスリーワイズに貸し、スリーワイズが入居者に6万円で貸す。
スリーワイズは1万円儲ける代わりに、空室の月も5万円を利回り不動産に払うって感じです。
運用期間中の家賃がすべて入ってくることからも、分配金の満額受け取りはまず問題ないでしょう。
100％確実ではない
ただし、100％確実ではありません。
まだ成立前書面が非公開なので推測ですが、恐らく賃貸損益と売却損益を合算したものから分配金を払うはずです。
ですので、売却で損失が出て賃貸の利益を食ってしまうと分配金は受け取れなくなる場合があります。
それと気になるのが、スリーワイズエステートは東京の不動産会社なんですよね。
所在地は港区新橋で宅建業免許者は東京都知事です。
札幌の物件をマスターリースって大丈夫かいな？
ちょっとここ、説明ほしいです！
元本回収も堅そう
次に元本を回収できるかです。
必要売却額は955万円
今回の出資状況は次のようになっています。
- 出資総額：950万円
- 投資家分：855万円
- 業者分：95万円
上述の通り分配金支払いは売却で損失が出ないことが前提です。（経費無視）
したがって、次のようになります。
- 元本回収に必要な売却額：855万円
- 分配金満額に必要な売却額：950万円
最悪でも855万円以上ね。
売却価格は865～938万円
いくらで売れそうか、毎度毎度のド素人スーパー悲観的鑑定を。
まず家賃ですが、会員限定情報を見る限り利回り不動産は5万円台半ば以上を考えているみたいです。
しかし賃貸情報サイトを見る限り、共益費込みで5万円ジャストの可能性も高そうです。
築年が古いので経費率をドカッと25％、還元利回りを4.8～5.2％とすると、価格は次のようになります。
- 家賃：5万円
- 経費率：25％
- 還元利回り：4.8～5.2％
- → 評価額
- 4.0%：5万円×75％×12÷4.8％=938万円
- 4.3%：5万円×75％×12÷5.0％=900万円
- 4.5%：5万円×75％×12÷5.2％=865万円
900万円プラマイ40万円ってとこですね。
- 元本回収に必要な売却額：855万円
- 分配金満額に必要な売却額：950万円
分配金満額は微妙。
元本回収はまず間違いなく大丈夫だと思います。
損はしないって感じか。
ただ、家賃は本当に5万円まで下がるのか？逆に経費率は25％で収まるのか？
このあたりが自信ナッシングなので、成立前書面が公開されてから再検討したほうが良いと思います。
利回り不動産15号案件の投資判断
以上より、今回の案件に投資するかの判断です。
みなさんにゆずります
今回はご遠慮です。
小心者なので首都圏が安心
札幌って不動産価格が上昇中なんですよね？
利回り不動産もこれまで損失や遅延を出してないので、今回の物件も狙った価格で売却できるのだとは思います。
ただやはり、スモールハートの僕としては首都圏の駅チカ築浅の方が安心です。
利回り不動産の首都圏案件を待ちます。
資金不足です
それと、調子に乗って投資していたため先月から資金不足に陥りまして。
今月はAGクラウドファンディングのキャンペーン案件に100万円、それとRimpleが当たるはずなので100万円。
それプラスアルファでちょこちょこのつもりでいたんです。
それがですね、競争率激高でどうせダブル落選だろうと思って応募したGATES FUNDINGが、よもやの超絶閑古鳥。
想定外のダブル当選の可能性大で、他に回す資金がなくなりそうな状況です。
玉切れかい！
タマゴ産みなよ。
ひよこに産めるか！
ってことで、今回はパスです。
12月は募集が3回ある！
なお、ぐりーんりんく氏のブログ記事によると、利回り不動産は12月に3回の募集を予定しているようです。
利回りは今回が6.5％、続く2回が6％と7％です。
いずれも投資対象は区分マンションで、1件は首都圏の可能性が。
残り2回にも期待しましょう。
会員申請から登録完了までは最短で3日です。
- 案件名：利回り不動産15号
- 利回り：6.5％
- 運用期間：6カ月
- 劣後出資比率：10％
- 分配：半期ごと
- 募集総額：855万円
- 最低投資額：1万円
- 出資単位：1万円
- 出資上限：なし
- 募集方式：抽選方式
- 募集期間：2021年12月6日12時～7日23時59分
以上です！
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