地味でまったく目立ちませんが、実は優良業者であるA funding。
僕はこれまでに募集された5案件の内の3つに投資しています。
| 案件 | 利回り | 投資額 |
|---|---|---|
| 2号 西新宿 | 8.6％ | 30万円 |
| 4号 横浜西区 | 10％ | 50万円 |
| 5号 品川大崎 | 6％ | 50万円 |
最後に投資した第5号案件が償還されたのですが、利回りがトンデモナイことになっていました！
その原因を解説するとともに、分配金と運用期間との関係について考えます。
A fundingは隠れた優良業者です！
タップできる目次
利回り6％の予定が13.5％になった！
僕が投資した第5号案件が早期償還のために利回りが倍増しました。
A fundingとは？
A fundingはマザーズ上場のアンビションDXが運営する不動産クラファンです。
| サービス名 | A funding |
|---|---|
| 運営会社 | アンビションDXホールディングス |
| 運営開始 | 2020年1月 |
| 最低投資額 | 1万円 |
| 利回り | 6～12％ |
| 運用期間 | 6～9カ月 |
物件を安く仕入れて高く売ることで、平均9％の高利回りを実現しています。
過去最高は12％だよ。
●公式サイト：A funding
当初予定は利回り6％だった
今回取り上げる第5号案件ですが、当初予定の利回りは6％でした。
4.5％って書いてるけど？
A fundingのサイトに記載されているのは分配利回りです。
運用期間を考慮に入れた年利ではありません。
ですので、9カ月で4.5％を年利に直すと6％になります。
- 4.5％÷9カ月×12カ月=6％
僕はこの案件に50万円を投資したので、分配金は22,500円になる予定でした。
- 50万円×6％÷12カ月×9カ月=22,500円
けっこう大きいね。
早期償還になったが
当初予定の運用期間は2021年6月30日から2022年3月31日まででしたが。
運用開始から2カ月後に運用期間の短縮がアナウンスされ、10月29日に物件の売却が完了しました。
- 6月30日：運用開始
- 8月30日：売却契約締結の案内
- 10月29日：売却完了
これにより、9カ月の予定だった運用期間が早期償還で4カ月になったのです。
となると、分配金が9分の4になると思いますよね？
短くなったら減るよね。
ところが、まったく減らなかったのです。
ビックラ蔵之介です！
最終利回りが13.5％に爆上がり
12月21日にA fundingから分配金確定の連絡が来ました。
なんと、分配金は予定通りの22,500円。
その結果、最終利回りは爆上がりの13.5％となったのです。
- 22,500円÷50万円÷4カ月×12カ月=13.5％
なんで上がったの？
その理由は分配金の算出方法にあります。
理由は他社とは異なる分配金の算出方法
なぜ、他社では早期償還になると分配金が減るのにA fundingでは減らないのか？
その理由は分配金の算出方法の違いにあります。
分配金は運用期間の影響を受ける
ほとんどの不動産クラファン業者の成立前書面で、分配金の算出方法は次のように規定されています。
当該計算期間の末日時点における優先出資者の出資額に当該計算期間の実日数を乗じ365で除し4.5％を乗じた金額に満つるまでの金額を、優先出資割合に応じて優先出資者に帰属させます。
- 分配金=元本×運用期間×利回り
つまり、分配金は運用期間の影響を受けます。
このため、早期償還で運用期間が短くなると、受け取る分配金も減るのです。
運用期間が半分になると分配金も半分になる。
A fundingは運用期間の影響を受けない
これに対し、A fundingの成立前書面では、分配金の算出方法は次のように規定されています。
優先出資者の当初の出資額に4.5%を乗じた金額に満つるまでの金額を、優先出資割合に応じて優先出資者に帰属させます。
- 分配金=元本×利回り
分配金の算出に運用期間が影響しない。
なので、A fundingでは早期償還になっても分配金は減らないのです。
これがA fundingと他社との違いです！
売却益の分配に運用期間が影響することの是非
ここで一つ考えたいことがあります。
運用期間が分配金に影響するのは妥当なのでしょうか？
運用益が運用期間の影響を受けるのは分かる
分配金の原資は運用益と売却益とに分けられます。
- 分配原資=運用益（家賃収入）+売却益
早期償還になると運用期間が短くなり運用益が減る。
その結果、分配金が減る。
分配金の運用益部分が運用期間の影響を受けるのは道理にかなっていると思います。
しゃあないよね。
売却益が影響を受けるのは妥当なのか？
では、売却益はどうでしょうか？
- 分配原資=運用益（家賃収入）+売却益
運用期間が12カ月だろうと6カ月だろうと、800万円で仕入れた物件を1,000万円で売れば売却益は200万円です。
運用期間は売却益の多寡に直接的には影響しません。
「運用期間が半分になったから投資家の資金の貢献度が半減した」との言い分もあるかもしれませんが。
それを言うなら業者の資金（劣後出資部分）の貢献度も半減してますよね。笑
なので、分配金の売却益部分が運用期間の影響を受けるのは釈然としないのです。
運用益が影響を受けるのは納得ですが…
損益を合算するので両方とも運用期間の影響を受ける
ではなぜ売却益も運用期間の影響を受けるのか？
それは運用益と売却益を合算してから分配金を算出しているからです。
大半の業者の成立前書面で、以下の事業収益を合算することが規定されています。
- 対象不動産から生じる賃貸収入
- 対象不動産の売却益
- 対象不動産に係る保険金
- 本事業に係る金銭の運用から得られる受取利息
- 匿名組合出資金償還益および本事業に関連する債務の債務免除益
- 本事業に係るその他の収益
ここから事業費用を差し引いたものを匿名組合利益とし、上述の算出方法で分配します。
- 分配金=元本×運用期間×利回り
つまり、こういうことです。
- 運用益と売却益を匿名組合利益として合算する
- その匿名組合利益を分配する際に運用期間が影響する
- その結果、運用益だけでなく売却益も運用期間の影響を受ける
合算が原因なんだ。
合算しない業者でも運用期間の影響を受ける
合算しない業者でも運用期間の影響を受ける場合があります。
例えば、FANTAS fundingのキャピタル重視型案件の成立前書面では、匿名組合利益となる事業収益に売却益は含まれません。
- 対象不動産から生じる賃貸収入
- 対象不動産に係る保険金
- 本事業に係る金銭の運用から得られる受取利息
- 匿名組合出資金償還益及び本事業に関連する債務の債務免除益
- 本事業に係るその他の収益
そして、匿名組合利益の分配方法とは別に、売却益の分配方法を成立前書面で規定しています。
当該計算期間の末日時点における優先出資者の出資額に最初の計算期間の初日から最終の計算期日までの実日数を乗じ365で除し4.5％を乗じた金額に満つるまでの金額を、優先出資割合に応じて優先出資者に帰属させる
見ての通り、分配金の算出に運用期間が影響するようになっています。
ちゃんと決まってるんだ。
合意して投資しているので文句はないが…
このように運用益だけでなく売却益も運用期間の影響を受けることが、多くの業者の成立前書面で明確に規定されています。
それに合意した上で投資していますので、売却益が運用期間の影響を受けることに文句はありません。
ブツブツ言ってるじゃんw
うん、モヤッとしたものは残るんですよね。笑
A fundingの好感度アップ
A fundingは分配方法だけでなく既存投資家への優遇制度がある点でも好印象です。
A fundingは運用益まで満額分配
多くの業者では売却益が運用期間の影響を受ける。
これに対してA fundingは運用期間の影響を受けません。
それどころか、運用益（家賃収益）まで運用期間に影響されません。
A fundingは早期償還になっても運用益、売却益ともに予定通り受け取れるのです。
好感度アップです！
A fundingは既存投資家の優遇制度もある
それだけでなく、A fundingは既存投資家に対する優遇制度まであります。
過去に申し込んだことがある投資家への優先募集期間です。
A fundingの既存投資家優遇制度
第5号案件では以下のスケジュールで募集が行われました。
- 6月15日17時：優先募集開始
- 6月17日16時59分：優先募集終了
- 6月17日17時：一般募集開始
最初の48時間は過去に申し込んだことがある投資家だけが応募できます。
もともとの会員が優先なんだ。
既存投資家の範囲が広い
しかも「過去の申し込み」にはキャンセル待ち申し込み（100％到達後の応募）も含まれるのです。
クリック合戦で負けた投資家にも救いの手が差し伸べられる。
一度応募すれば次回以降も優遇される。
新規会員ではなく既存の投資家にここまでの優遇制度を用意してくれているのはA fundingだけです。
優遇されるのは新規会員ばっかりだもんね。
A fundingの次回案件に期待
A fundingの唯一の泣き所は案件の少なさでして。
これまでに5案件しか募集されていません。
でも、最後の案件が出てから半年が経ちました。
そろそろ次の案件が出ても良い頃です。
A fundingの第6号案件に期待しましょう。
待ってます！
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