1カ月ぶりに登場しましたFUNDROPの第6号案件。
今回も投資対象は1棟アパートです。
この案件に投資すべきか？
内容を分析し、投資の是非を判断します。
今回は悩みます！
タップできる目次
FUNDROP第6号案件の概要
まず最初にFUNDROP第6号案件の概要です。
FUNDROPとは？
FUNDROPは2021年3月に運営を開始した不動産投資型クラウドファンディングです。
基本情報は以下の通りです。
| サービス名 | FUNDROP |
|---|---|
| 運営会社 | ONE DROP INVESTMENT |
| 運営開始 | 2021年3月 |
| 最低投資額 | 1万円 |
| 利回り | 5～8% |
| 運用期間 | 6～12カ月 |
都内の物件が中心で利回りは比較的高め、それでいて競争率はそこまで高くありません。
比較的投資しやすい業者です。
●公式サイト：FUNDROP
FUNDROP第6号案件の基本情報
今回の案件の基本情報は以下の通りです。
- 案件名：FUNDROP 6号
- 利回り：5.5％
- 運用期間：12カ月
- 劣後出資比率：20％
- 分配：満期一括
- 募集総額：5,600万円
- 最低投資額：1万円
- 投資単位：1万円
- 投資上限：500万円
- 募集方式：先着方式
- 募集開始：2022年3月3日12時
利回り5.5％で募集5,600万円ですので、瞬殺ってことはないのでは？
募集開始と同時の応募で確実に投資できる気がします。
3月3日の募集ですので、今から会員申請しても間に合いますね。
成立前書面の公開は前日3月2日の12時頃です。
会員登録完了まで最長1週間です！
FUNDROP第6号案件の投資対象物件
次に第6号案件の投資対象物件です。
FUNDROPサイトで公開されている住所と画像から、投資対象は以下の物件です。
- 物件名：アスペックⅠ
- 所在地：中野区大和町4丁目17-5
- 築年：1990年12月
- 構造：木造2階建て
- 延床面積：146.20㎡
- 戸数：1K×6戸、1LDK×2戸
- 最寄り：中央線高円寺駅 徒歩15分
築31年のアパートです。
FUNDROPサイトでは単に8戸と書かれていますが、建物の画像などから1K6戸と1LDK2戸で間違いありません。
駅から15分というのがちょっとネックでしょうか。
今の季節はツライかも。
FUNDROP第6号案件の分析
では、分配金受取と元本回収について見ていきましょう。
分配金受取は堅い
まず分配金からです。
必要な分配金は308万円
必要な分配金は308万円です。
- 利回り：5.5％
- 運用期間：12カ月
- 募集額：308万円
- → 分配金：5,600万円×5.5％=308万円
マスターリース契約で分配原資を確保
この308万円の分配原資は賃料収入とのことなので、家賃が毎月ちゃんと入ってくれば分配金は全額受け取れます。
では入ってくるのかですが、今回の案件はマスターリース契約が付いています。
ですので、転貸人が経営破綻でもしない限り、分配金の受け取りは確実です。
それは安心。
元本回収は堅そう
次に元本を回収できるかです。
必要売却額は最低5,600万円
今回の案件の出資状況は以下の通りです。
- 出資総額：7,000万円
- 投資家分：5,600万円
- 業者分：1,400万円
物件が5,600万円以上で売却できれば元本は回収できます。（諸経費無視）
評価額は7千万円以上
では売れるかですが、不動産情報サイトの情報から家賃収入（管理費込み）を次のように推定します。
- 年間家賃収入：604.6万円
- 1K：月額52,000円×6戸×12カ月
- 1LDK：月額95,500円×2戸×12カ月
築年が古いので経費率を25％、現在は満室ですが空室率を5％、還元利回りを5.5～6％とすると、評価額は次のようになります。
- 604.6万円×75％×95％÷5.5～6％=7,180～7,832万円
7千万円以上ですので元本回収の5,600万円は余裕でしょう。
楽観的なんじゃない？
悲観的に見ても元本回収は堅い
では仮に、家賃を1割ダウン、経費率等をもう少し悲観的に見てみましょう。
- 年間家賃収入：544万円
- 経費率：30％
- 空室率：10％
- 還元利回り：6.5％
- → 評価額：544万円×70％×90％÷6.5％=5,272万円
元本回収の5,600万円を割り込みます。
ただ、賃貸需要がよほど減らない限り、4項目すべてが同時にダウンすることは考えにくいのではないでしょうか？
元本回収は心配ないと思います。
FUNDROP第6号案件の投資判断
それでは最後にこの案件に投資するかの判断です。
パスします
今回はパスします。
元本回収は堅いのになぜ？
アパート需要が減るのでは？
物件の評価額から見れば堅いだろうと思います。
僕が懸念するのはアパートという物件種です。
先日、何かの記事でこんな見方が紹介されていました。
- コロナで飲食店などが打撃を受ける
- 従業員が職を失い地元に戻る
- 飲食業の所得水準は低い
- アパートなど低所得者向け物件で空室が増える
都内の低家賃物件が打撃を受けるということです。
特に単身者向けの物件で影響が大きくなるみたいな話で。
それがちょっと気になってアパートに手を出して良いものか迷いがあるのです。
相変わらずのネガティブ思考。
アパート需要回復の可能性もある
もちろん、アパート需要が回復するというシナリオもありえます。
- オミクロンの弱毒化が明確になる
- 国民の自粛疲れも限界に達する
- 参院選を前にウィズコロナを本格化
- 飲食業が復活し雇用増
- 都内アパートの入居者が回復
実際、第6波の前は都内の飲食店が人手不足になっていたみたいですし。
今回の案件の運用期間は来年3月までです。
それまでに封じ込め政策から180度転換して飲食業復活、それに伴いアパートの需要回復は十分ありえます。
長期的にアパート需要増の可能性も
さらに長期的に見た場合、格差拡大で低所得者層がさらに増えるとの見方もあります。
まさとFPさんが先日のvoicyで言ってらしたのですが。
「将来、日本は2割の金持ちと8割の貧乏人になる」
そうなった時に安いアパートの需要が増える（逆に1ルームマンションの需要が減る）可能性もありますよね？
普通に考えれば堅い案件
僕は常に悲観的なストーン・ブリッジ・ブレイカーですので今回はパスしますが。
今回の案件にはポジティブな見方も当然あると思います。
みなさんはいかがでしょうか？
募集開始は3月3日
FUNDROPの過去2回と今回（6号）を比較すると次のようになります。
| 案件 | 利回り | 運用期間 | 募集額 |
|---|---|---|---|
| 4号 | 5% | 12カ月 | 4,400万円 |
| 5号 | 8% | 3カ月 | 8,610万円 |
| 6号 | 5.5％ | 12カ月 | 5,600万円 |
5号は利回り8％効果で瞬殺でしたが、4号は満了までに2日かかっています。
ですので、今回の6号は募集開始と同時の応募で確実ゲット、上手くいけば数時間後でもいけるかもしれません。
募集開始は3月3日ひな祭りの12時です。
参戦する方はがんばってください！
- 案件名：FUNDROP 6号
- 利回り：5.5％
- 運用期間：12カ月
- 劣後出資比率：20％
- 分配：満期一括
- 募集総額：5,600万円
- 最低投資額：1万円
- 投資単位：1万円
- 投資上限：500万円
- 募集方式：先着方式
- 募集開始：2022年3月3日12時
応援しています！
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