わかちあいファンドの3カ月案件に投資した理由

先月、わかちあいファンドの「クサツウエストⅠ-②」に投資しました。

遅ればせながらのわかちあいデビューです。

こちらの案件、利回りは2.55％。

「3％未満の案件はオールスルー！」と公言する僕がなぜ投資したのか？

理由をお話します。

 

2％台の案件に手を出した理由

まず、なぜ2％台の案件に手を出したのかを。

 

3％未満には投資しない

僕は今でも基本的に利回り3％未満の案件には投資しないことにしています。

理由は超単純。

実質的にインフレ率が2％を超えているからです。

ウクライナの影響が本格的に出てくるのはこれからなので、もしかしたら利回り3％台でも赤黒トントンになるかもしれない。

それも考えると利回り3％は最低防衛ラインだと思っています。

 

銀行死蔵もキツイ

ではなぜ、わかちあいの2％台に手を出したのか？

銀行に預けておくのがさすがにキツくなったからです。

金利0.001％。

銀行に預けておくと、現金が毎年2％ずつ目減りしていく。

これ以上、銀行死蔵には耐えられないです。

 

銀行よりマシな社債代わり

そこで、5月くらいからだったかな？

銀行に代わるお金の置き場を模索しだしました。

利回りが低くても良いので、社債並みに堅い投資先です。

社債代わりの条件

お金の置き場の条件は2つ。

これらを踏まえた時、当然のことながら最初に考えたのはi-Bondです。

i-Bondは見送り

i-Bondは運営会社が上場企業ですし、いつでも好きな時に解約できます。

ただ、利回りが1.5％と低い上に、出金手数料が770円と非常に高いんですよね。

さすがにちょっとキツイよなと。

そんな中で社債代わり候補として浮上したのがわかちあいです。

わかちあいに投資した理由

わかちあい3カ月案件は社債代わりとして悪くありません。

 

わかちあい3カ月案件の概要

わかちあいファンドには次の2種類の案件があります。

僕が投資したのは「3カ月更新型ファンド（以下、3カ月案件）」にあたります。

わかちあいクサツウエストⅠ-②

投資対象はJR草津駅前にある築30年のタワーマンションの1室です。

マスターリースが付いているため、原則として分配金は保証されます。

 

運営会社が堅い

まず、運営会社の日本プロパティシステムズ（以下、日プロ）が堅いと感じました。

日プロがと言うより、創業者が堅いなと。

一通り調べた感想ですが、すごく手堅い系の経営者だと感じました。

現社長は2代目ですが、三代目は身上をつぶすと言いますので。

2代目の間は大丈夫かな？と。笑

 

わかちあいファンドも堅い

それと、わかちあいファンド自体も堅いと感じています。

ここ、大半の案件がインカム型なんですよね。

それも、日プロが中長期運用のつもりで所有している物件が中心です。

キャピタルでドカン！ではなくインカムでコツコツというところに、派手さはないけど手堅くというのを感じています。

 

最長3カ月半で逃げ出せる

それと、これが僕にとって大きかったのですが、ヤバいと感じてから3カ月半で逃げ出せる点です。

言うても非上場

日プロが堅いと書きましたが、そうは言っても地方の非上場企業です。

失礼ながらRimpleや穴吹に比べると、信頼性、体力でどうしても劣ります。

やはり投資する側としては、万が一の時にスタコラサッサと逃げ出しやすいかは考慮に入れざるを得ません。

3カ月案件は3カ月ごとの更新タイプ

ここで3カ月案件の特長を紹介したいのですが。

投資対象のタワマンは日プロが10年以上の長期運用を前提に所有しています。

その持ち分を投資家に譲るみたいな形ですが、運用期間を10年とはせず3カ月に切っています。

そして、投資家は3カ月ごとに継続するか解約するかを選択できるのです。

今回の案件が「わかちあいクサツウエストⅠ-②」となっているのは、6月30日で終わった①の継続案件だからです。

上の図で言うと、青が①で赤が②です。

償還まで最長3カ月半

で、ヤバくなった時にどれくらいで逃げ出せるかですが。

3カ月案件の解約ルールは次のようになっています。

これを今回の案件に当てはめてみましょう。

つまり、6月30日に応募して7月1日に「ヤバっ！」となっても、10月15日には逃げ出せる。

さすがに3カ月半で破産はないかな？と。

ま、これは意見が分かれるところかもしれませんが。

いずれにしても、運用期間が6カ月や1年の案件に比べるとリスクは低いと考えました。

延長はない

運用期間が延長されるリスクは当然考慮する必要があります。

わかちあいに問い合わせたところ、原則として延長はしないとのことでした。

また、元本割れでの売却は想定していないとのこと。

売却自体も地域の再開発など特殊なケースに限られ、長期運用を前提にしているとのことでした。

もちろん、言われてハイそうですかと100％真に受けるわけではありませんが、延長の可能性は低いと思っています。

ちょっとダラダラになりましたが、以上がわかちあい3カ月案件に投資した理由です。

わかちあいでの今後の投資予定

最後に今後もわかちあいに投資するかです。

 

クサツウエストⅡに投資します

もう1案件投資するつもりです。

クサツウエストは全部で4案件

今回、僕が投資した「わかちあいクサツウエストⅠ-②」ですが。

4つあるクサツウエスト案件の第1弾です。

日プロはクサツウエストの4部屋を所有し、それぞれでクサツウエストⅠ～Ⅵの4案件を組成する予定です。

僕が投資したのは第1弾であるクサツウエストⅠの第2期ってことです。

4案件合わせた募集総額は2億8千万円で、全体の劣後比率は20％程度となる予定だそうです。

4案件の第2弾を待つ

で、僕は今回Ⅰに50万円投資しましたが、第2弾のⅡにも50万円投資します。

そして、合わせて100万円を3カ月ごとに延長しながら、わかちあいでクルクル回していくつもりです。

Ⅱが出るか、ちょっと心配

ただ今回のⅠ-②ですが、募集の1,750万円が最終日までに集まらなかったんですよね。

今は100％になってますが、たぶん日プロが劣後を増やしたのだと思います。

そういう状況でⅡが出るのか？

Ⅰ-③で50万円追加してⅠを100万円に増やすつもりはないので、Ⅱが早く出てほしいです。

 

他社で同様の案件が出たらやる

社債代わりですがもちろん、わかちあい1社にこだわるつもりはありません。

他社で同様の案件が出たら投資します。

堅い、いざという時に逃げやすい。

これが満たされるならば3％未満でも投資対象です。

 

背に腹は代えられず

もちろん、3％以上の案件が良いんですよ。笑

でも、ソシャクラ投資家が増えて競争が激化したじゃないですか？

かと言って、根っからの小心者ですからスーパースモールリスキーな案件にすら手を出せない。

0.001％の銀行に置いておくのもツライ。

窮地に追い込まれて背に腹は代えられずって感じです。

ということで、まとまりのない文章となってしまい恐縮です。

3％死守＋社債相当でがんばっていきます！