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高倍率アピール、瞬殺アピールは逆効果だからやめた方が良い

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ソシャレン、クラファンのヘビーユーザーの方は恐らく思っていることです。

業者の高倍率アピール、瞬殺アピール、逆効果だと思いませんか?

むしろ他にアピールすべきことがあると思うのですが。

タロウさん
タロウさん

業者さん、気付いてください!

この記事の著者
投資家・ブロガー
タロウ

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファディング専門の投資家です。
2018年にソシャレン・クラファン投資を始め、これまで400件を超える案件に1億9千万円以上を投資し損失ゼロ。
安全性を最重視した投資情報を発信しています。

高倍率アピール、瞬殺アピールは不快なだけ

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高倍率アピール、瞬殺アピールは正直言って不快です。

 

高倍率アピール、瞬殺アピールとは?

この記事で言う「高倍率アピール、瞬殺アピール」とは、案件の募集が終わったあと業者がツイッター等で、

  • 抽選倍率が13倍に達しました!
  • 15秒で応募満額となりました!

とドヤ顔することです。

左野くん
左野くん

ドヤ顔ってw

 

高倍率アピール、瞬殺アピールは逆効果

業者は「うちは人気あってスゴイよ~!」とアピールしているつもりなのでしょうが。

はっきり言って逆効果です。

 

既存投資家はひたすら不愉快

我々投資家の立場で考えてみてください。

倍率13倍ってことは1人の当選者と一緒に12人の落選者が生まれているのです。

その12人が「13倍、ドヤ!」を見たらどう思います?

「ざけんな、ボケ、募集額増やすなり上限設定するなり対策取れや、毎回同じこと繰り返してんじゃねえよ!」としか思いません。

「13倍スゲー!」とか1ミリたりとも思いませんよ。

我々既存投資家にとって大切なのは「投資できる」こと、そして投資できる環境を業者が整えようとしていることです。

13分の1の確率でしか投資できない、その状態を何カ月も放置し、しかもそれを得意げにアピールする。

その無神経さに「スゲー!」と驚嘆します。

右田さん
右田さん

キビシイねぇ~

タロウさん
タロウさん

ムカついてまんねん!

 

新規投資家にとってもアピールにならない

また、新規投資家にとっても必ずしもアピールにはなりません。

何も考えずにポン!と会員登録する困ったちゃんは別ですが。

事前にある程度調べるお利口さんならクリック合戦とか知っているでしょう。

競争率が高いところはコスパ、タイパが悪いので敬遠します。

 

高倍率はアピールにならない

数カ月前、某業者さんがポイ活で新規会員獲得を図りました。

会員登録後、実投資10万円でポイント2万円分付与みたいな内容だったと思います。

ポイ活アフィリエイターたちが煽りに煽り、空前の人気集中になったのですが。

当時、その業者名でツイッター検索したら悲惨でしたよ。

「瞬殺で投資できない」「倍率高くて当たらない」「タダで個人情報取られただけ」

ケチョンケチョンのボロッかすにツイートされまくっていました。

高倍率はアピールにならない、むしろ逆効果。

業者さん、そろそろ気付いた方が良いですよ。

左野くん
左野くん

投資家にメリットゼロだもんね。

アピールすべきことは他にある

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逆に提案したいのが業者の本当に優れた点のアピールです。

 

業者がアピールしない良いところ

僕が疑問なのが自社の良いところ、本当にアピールすべきところをノータッチでスルーしている業者があることです。

 

FANTASの元本償還率

例えば、FANTAS fundingは元本の償還率が90%を超えています。

案件不足の穴吹を除けば恐らく業界トップです。

来春には通算200案件に達するのに1件も遅延、毀損なし。

実績に勝る安全性の訴求はありません。

 

バンカーズの利回り実績

バンカーズはこれまでに40案件を償還していますが、そのうちの12案件で利回りの実績が予定を超えています。

中には4%の予定が6.57%になったものも。

サイト内にそれを書いているページがありますが、誰もそんなところ見ませんよ。

三度のメシより紙と数字が好きなのは銀行員だけですから。

なんでアピールしないのか?

予定利回りに上限と下限がある場合、上下限の平均を実績が超えたもの

 

Fundsの早期償還率

Fundsではこれまでに124案件が償還されていますが、早期償還はわずか4件だけ、率にして3%です。

Fundsの規模と件数でこれは低いはず。

僕はビビリなので早期償還大歓迎派ですが、多くの投資家は分配金が減る早期償還を嫌います。

某業者さんとか「また早期かよ!」とよく叩かれてますよね。

利回りは低いけど毀損はゼロだし予定通りの分配金が入ってくる。

ひびく投資家はいると思うんだけどなぁ。

 

投資家目線でアピールしてほしい

業者さんのツイッターは一通りフォローして見てますが、アピールすべきところがズレてるよなと思うことがあります。

地味だけど大家どっとこむは運用が終了するたびに無事に終わったとツイートしてます。

これ、地味に安心感につながる。

他には年明けにCREALの上野オフィス案件が償還を迎えますよね。

あれはコロナの直撃を受けた悲運の案件でしたが、やっぱり投資家は注目しています。

無事に償還できたらアピールして良いと思うんだけどなぁ。

我々投資家は高倍率とか瞬殺に魅力を感じるのではありません。

投資しやすいとか、儲かるとか、安心できるとか、そういうとこなんですよ、我々が求めているのは。

むしろそっちをもっとアピールして欲しいなと思う次第です。

タロウさん
タロウさん

そちらでドヤ顔を!

コメント

  1. 中山 より:

    相変わらずキレがある文章で読み応えがあります。
    途中、そうだそうだ、とつぶやきました。
    今後も楽しみにしております・・・

    • タロウ タロウ より:

      こんにちは~

      読み応えなどとんでもない。
      まいどまいどの駄文の積み重ねです。
      せめて噛みごたえのあるスルメを目指して精進いたします!

早期償還

案件の運用が予定より短い期間で終わり、業者が元本を予定より早く投資家に返すことを早期償還といいます。

例えば、運用期間12カ月の予定が6カ月で早期償還になると、受け取る分配金は基本的に半分になります。

ネガティブに捉えられがちですが、業者が確実に売れる物件を選んで案件を組成した証でもあります。

分配原資

分配原資とは分配金の出どころのことです。

例えば、入居者から得る家賃から投資家に分配金を払う場合、分配原資は家賃です。

家賃はインカムゲインですので、分配原資はインカムゲインとも表現できます。

組成

案件を作ることを組成といいます。

  • 投資対象は緑町ハイツ102号室で
  • 利回りは4.5%で
  • 運用期間1年
  • 募集総額2,300万円の案件を作る

こうやって案件が出来上がります。

組成 → 募集 → 運用開始 → 運用終了 → 償還

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングの案件はこのような流れで運営され、その最初の段階が案件の組成です。

元本毀損

元本毀損とは投資したお金が戻ってこなくなることです。

例えば、2,000万円で取得した物件が1,500万円でしか売れなかった場合、元本の一部が戻ってこないことがあります。

また、取得した物件が地震で倒壊し売れなくなったなどで、元本の全額が戻ってこないこともありえます。

クラファン案件の管理手数料

不動産クラファンで区分マンションなどが投資対象になる場合、物件の入居者募集や家賃徴収といった管理業務が行われます。

これらの業務は業者または外部の不動産業者が代行し、そこでは管理手数料が発生します。

案件の利回りはこういった手数料や経費も差し引いた上で計算されたものです。

ですので、投資家が管理手数料を別途支払う必要はありません。

優先出資と劣後出資

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

出資者 出資額
投資家(優先出資) 2,400万円
業者(劣後出資) 600万円
出資総額 3,000万円

この時、投資家分の出資を優先出資業者分の出資を劣後出資といいます。

なぜ、そのような言い方をするのかなど、詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

キャピタルゲイン型

不動産クラファンの案件は大きくキャピタルゲイン型とインカムゲイン型に分かれます。

投資対象物件を売却した際の売却益を分配原資(分配金の出どころ)とする案件がキャピタルゲイン型です。

一方のインカムゲイン型は運用期間中の家賃収益を分配原資とします。

なお、売却益と家賃収益の両方を分配原資とする併用型の案件もあります。

自社買取

不動産クラファンでは運用期間の最後に物件を不動産投資家など第三者に売却するのが一般的です。

しかし、何らかの事情で売却できなかった場合、自社で物件を買い取ることがあります。

売却できずに元本が戻ってこないところが、業者が買い取ることで元本が戻ってくることになるので、自社買取は投資家にとってメリットです。

劣後出資比率

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

このとき、出資総額に対する業者分の出資額の比率を劣後出資比率といいます。

さきほどの例では20%です。

出資者 出資額 出資比率
投資家 2,400万円 80%
業者 600万円 20%

劣後出資比率が高いほど安全性が高まります。

詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

償還

案件の運用が終わり、業者が元本を投資家に返すことを償還といいます。

クリック合戦

募集が先着方式の案件では、投資できる人が決まるのは早い者勝ちです。

このため、人気の案件では募集開始と同時に応募が殺到します。

この状態をクリック合戦といいます。

信託受益権

信託受益権とは信託財産から発生する利益を受け取る権利のことです。

詳しくは↓こちらの記事を参照してください。

信託受益権とは?(別タブで開く)

信託受益権とは?(今開いているタブで開く)

抵当権と根抵当権と極度額

抵当権とは借り手が返済できなくなった時に担保を売却し、その代金から他の債権者に優先して返済を受ける権利です。

抵当権は1つの借り入れに対して設定されるため、返済時点で消滅します。

これに対し根抵当権ではあらかじめ融資の上限額を設定し、その範囲内であれば何度でも融資と返済が可能です。

その都度、抵当権の設定登記を行う必要がないため、企業への融資などでよく利用されます。

極度額は根抵当権の融資上限額のことです。

債務履行

まず、「債務」とは他人に対し何らかの行動を行う義務のことです。

そして、債務を実際に行うことを債務履行といいます。

ソーシャルレンディングの場合、借り手(債務者)が返済することや、連帯保証人が借り手に代わって返済することが債務履行にあたります。

LTV

ソーシャルレンディングで使われる用語で、担保評価額に対する融資額の割合をいいます。

例えば、1億円の土地を担保に8千万円を融資する場合、LTVは80%です。

担保が評価額通りに売れるとは限らないため、LTVの数字が小さいほど安全性が高いとされます。

資金使途

ソーシャルレンディングで業者から借りたお金を借り手が何に使うかを資金使途といいます。

延滞

ソーシャルレンディングで借り手が期限内に返済できなくなることを延滞といいます。

また、ソシャレン、不動産クラファンで元本の償還が予定より遅れている状態を延滞と呼ぶことがあります。

業者や投資家によっては「遅延」という表現が使われることもありますが、意味は同じです。