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「待つだけ投資」の真意|OwnersBook大阪ホテル案件の教訓

「待つだけ投資」の真意|OwnersBook大阪ホテル案件の教訓のタイトル画像

OwnersBook大阪ホテル案件は1割程度の元本毀損で終結することになりました。

今回は本件から投資家が学ぶべきことについて考えます。

 

なお、本稿では大阪ホテル案件へのOwnersBookの対応の是非は一切問いません。

と言うより、是非を問うたところでどうしようもないという内容です。

そしてこれは、OwnersBookに限らずすべてのソーシャルレンディング業者、不動産クラウドファンディング業者に共通です。

説教臭い話は聞きたくないという方は、ここで画面を閉じることを強くおすすめします!

タロウさん
タロウさん

今回は辛口です!

 

 

この記事の著者
投資家・ブロガー
タロウ

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファディング専門の投資家です。
2018年にソシャレン・クラファン投資を始め、これまで400件を超える案件に2億円以上を投資し損失ゼロ。
安全性を最重視した投資情報を発信しています。

業者は投資家の要求に従う義務はない

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2021年3月31日にOwnersBookから大阪ホテル案件の運用期間延長が発表されました。

[重要]大阪市中央区ホテル素地第1号第1回 | 貸付期間延長について | OwnersBook
...

この直後からX(旧Twitter)や掲示板などで、オナブはこうすべき!という投資家の声が現在に至るまで上り続けています。

しかし、そのいずれについてもOwnersBookに従う義務はないです。

その理由をOwnersBookの「匿名組合契約約款」をもとに解説します。

本稿は最新の匿名組合契約約款をもとに執筆しています。
大阪ホテル案件の約款と完全に一致しない部分があるかもしれませんが、要所は大きく変わらないと考えます。

 

営業への関与

営業者の営業

まず、掲示板等(以下、同)で次のような声が上がりました。

  • 土地を速やかに売却すべき
  • 競売等の価格を公表せよ

これらはすべて営業者(OwnersBook)の営業にあたります。

ここでいう「営業」とはOwnersBookから借り手への貸付、管理、回収、投資家への償還、及び、これらに関連、付随するすべての行為を指します。

 

営業への関与はできない

投資家の営業への関与について、匿名組合契約第5条は次のように定めています。

第5条(本営業の遂行)
2 本営業は、営業者の判断において行い、営業者は、本営業の遂行につき、本約款に明示的に定める場合を除き、本匿名組合員の同意を要しないものとします。
また、本匿名組合員は、本約款に明示的に定める場合を除き、本営業の遂行に一切の関与をすることはできないものとします。

  • 営業の内容は業者が判断する
  • 投資家の同意は要しない
  • 投資家は営業に関与できない

投資家はこの契約に同意した上で出資しています。

よって、OwnersBookに土地の売却などを要求する権利は一切ないです。

左野くん
左野くん

ガッツリ決められてる…

 

担保権実行の指示

  • さっさと担保を売却せよ
  • 連帯保証を実行させよ

担保をどうするかについても投資家は指示できません。

第9条(担保権の実行)
1 本匿名組合員は、本借入人が本貸付契約に係る借入債務について期限の利益を喪失した場合に、営業者がその裁量に従い、営業者が本借入人から設定を受けた担保権を実行することを、予め承諾し、これを撤回しないものとします。

  • 業者は担保権を実行する
  • 担保権の実行は業者の裁量で行う
  • そのことを投資家は承諾し撤回できない

業者の裁量による担保権の実行を承諾しているのですから、投資家が指示することはできません。

なお、連帯保証は担保権に含まれます。

右田さん
右田さん

水も漏らさぬ契約内容ね。

 

OwnersBookによる保証の要求

  • 損失はオナブが保証しろ

言うまでもなく、これも通りません。

第19条(責任財産限定特約、強制執行不申立)
1 営業者による本匿名組合契約に基づく債務の支払いは、営業者が本匿名組合契約に基づき取得又は受け入れた財産、その他本営業に関して取得し又は受け入れた財産のみを引当として、その範囲内でのみ行われ、営業者の有する他の資産には一切及ばないものとし、本匿名組合員はこれを異議なく承諾し、これを撤回しないものとします。

  • 元本償還は大阪ホテル案件に係る財産のみで行う
  • OwnersBookの財産は償還に充当しない

投資家はこれを承諾し撤回しないと約束しています。

よって、OwnersBookに元本毀損分の補てんを求める権利はないのです。

それに、

第20条(不保証)
本匿名組合員は、自らの判断と責任において本匿名組合契約に基づく出資を行うものであり、営業者は、本匿名組合員に対する出資金の返還及び本営業の結果について何ら保証しないものとします。

最初っから元本償還を保証しないと言われていますから。

左野くん
左野くん

契約書って怖いね…

ちなみに、19条3項では次のように定められています。

3 本匿名組合員は、第16条第1項による契約終了の時点又は第18条に基づく清算の終了時点において、本匿名組合契約に基づく未払債務が残存する場合には、当該未払債務に係る請求権を当然に放棄したものとみなされることに同意するものとします。

  • 運用終了後は戻っていない元本について請求できない

約1割の元本毀損について、あとになってからOwnersBookに返せと言うこともできません。

 

問い合わせへの回答要求

問い合わせの自粛要請

OwnersBookは大阪ホテル案件について状況報告を10回以上に渡り行っていますが。

その末尾には常に以下の記載がありました。

当社は適切な情報開示に努めてまいる所存です。大変恐縮ですが、直接お問い合わせをいただきましても、皆さまに公表している以上のご回答はできかねますこと、予めご了承のほどお願い申し上げます。

要は問い合わせの自粛要請です。

これに関して次のような声がありました。

  • 対応が不誠実だ
  • 問い合わせに回答すべきだ

実はこれも微妙なのです。

 

営業への協力義務

第25条(本匿名組合員の協力)
営業者の本営業の円滑な遂行のため必要な事項については、本匿名組合員はこれに協力するものとします。

問い合わせ自粛要請に応じないことをもって、営業への協力を遂行していないと見なされる可能性があります。

タロウさん
タロウさん

可能性は低いでしょうが…

 

事前提示情報の十分性

善管注意義務違反

  • 旗竿地だなんて聞いてない
  • 事前に提示した情報が不正確、不十分だ

これらについてOwnersBook側の落ち度を問うならば、依拠できる契約は次の2つくらいしかないと思います。

第14条(善管注意義務)
営業者は、関係各法令の規定に従い、本営業を善良なる管理者の注意をもって執り行うものとします。

第29条(規定外事項)
本約款に定めのない事項については、民法、その他関係法令・条例及び商取引の慣行に従い、営業者及び本匿名組合員との間で誠実に協議のうえ決定するものとします。

とは言え、善管注意義務にしても誠実な協議にしても、OwnersBookと投資家との間で意見の一致には至らないはずです。

あるべき論、理想論、希望的観測ではなく現実問題として。

OwnersBookが「旗竿地だと最初に言ってなかったのは私どもが悪うございました。元本すべてお返しします!」と言うと思いますか?

右田さん
右田さん

まぁ、ありえないよね。

左野くん
左野くん

でも、落ち度ではあるだろ?

 

最後は訴訟

問題はそこです。

善管注意義務に反するかを判断するのは投資家ではありません。

となると、最後は司法の場で争うことになります。

ではうかがいますが、あなたは訴訟を提起しますか?

しませんよね。

僕も同じ立場ならしません。笑

なのでどうにもならないのです。

右田さん
右田さん

確かに訴訟は面倒…

 

オナブへのプレッシャーにはならない

書き込みがプレッシャーに?

Xへのポストや掲示板への書き込みがOwnersBookへのプレッシャーになるとの声もありますが。

現実を見る限り、プレッシャーにはまったくなっていません。

 

OwnersBookの影響度は極小

まずそもそも論として、ロードスターキャピタル社の売上高に占めるOwnersBook事業の比率は2%足らずです。

OwnersBook事業の比率

大阪ホテル案件のロ社への影響度は限りなくゼロなのです。

その証拠に、延長が決まった2021年3月31日以降もロ社の株価は上昇を続けています。

ロードスターキャピタル社の株価

大阪ホテル案件でロ社のダメージは限りなくゼロです。

 

OwnersBookも好調

また、OwnersBook自体も相変わらず好調です。

延長決定以降、すべての案件で募集満額を集めています。

会員数の増加ペースも延長決定前後でまったく変わっていません。

OwnersBookの会員数の増加ペース

こういう言い方をすると不愉快に感じるでしょうが、大多数の投資家のOwnersBookへの信頼は揺らいでいない

ムカついてしょうがないでしょうが、事実がそれを証明しているのです。

左野くん
左野くん

不愉快極まりない。

 

メディアも金融庁も取り上げない

また、メディアはまったく報道しませんし、金融庁が動く気配もなしです。

報道する(=販売部数につながる)ほどのネタでもない、明確な事件性はない。

これがメディア、金融庁の判断なのでしょう。

つまり、OwnersBookへのプレッシャーにはまったくなっていないということです。

 

メディアや金融庁が動いても効果はない

仮にメディアや金融庁が動いたとしても、元本償還への効果は限りなくゼロです。

グリーンインフラレンディング事件ではメディア、金融庁ともに動きました。

グリーンインフラレンディングのサイト画像

では、元本は戻ってきましたか?

1円も戻ってきてないじゃないですか。

あるべき論や希望論ではなく現実として、マスコミや金融庁が動いても元本は戻ってきません。

右田さん
右田さん

納得はできないけど…

2023年12月12日追記:現在グリーンインフラレンディングは破産手続き中で、これまでに元本に対して2割弱(約16%)の配当金が破産管財人から配当されています。
以上、読者の方からご指摘いただきました。ありがとうございました。

 

本件から投資家が学ぶべきこと

本件から投資家が学ぶべきことのタイトル画像

以上より、大阪ホテル案件から我々投資家が学ぶべきことです。

特にソシャレン、クラファン初心者の方は肝に銘じてください。

 

あとから言ってもどうしようもない

OwnersBook擁護ではない

この記事の趣旨は決してOwnersBook擁護ではないですし、被害に遭った投資家を自業自得とディスるつもりもないです。

ましてや、僕はOwnersBookの関係者でもなければ工作員でもありません。笑

タロウさん
タロウさん

そこまで堕ちてません!

 

契約書で鉄壁の防御態勢

ここまで匿名組合契約約款を見てきた通り、業者側は鉄壁の防御態勢を築いています。

契約書を作ったことがある人は分かるでしょうが、あらゆるケースを想定してリスクを徹底的につぶし逃げ道を作ります。

業者にとって最も大切なことは、投資家ではなく会社と従業員とその家族を守ることですから。

業者にとって有利な契約内容にするのは当然なのです。

左野くん
左野くん

良し悪しではなく現実として。

 

投資家が圧倒的に不利

そして、その契約書に同意しない限り、我々投資家は投資できない。

投資をあきらめるか、業者有利の契約書に同意するか、2つしか選択肢がない。

契約締結において投資家は圧倒的に不利な立場にいる。

それを分かった上で投資していますか?

 

「待つだけ投資」の真意

待つしかできない

ソシャレン、クラファンが手軽にできることを評して「待つだけ投資」という言い方をします。

確かに待つだけで他にすることはありません。

待つだけ投資のイメージ

しかし、匿名組合契約を見てきた通り、何かしたくても何もできない

業者がやることを指をくわえて見守り、業者の決定に唯々諾々と従うのみ

つまり、ひとたび運用が始まったが最後、待つしかできない

これが「待つだけ投資」の真意なのです。

右田さん
右田さん

待つだけ「しかできない」投資か…

 

「待つしかできない」は全業者共通

そして、待つしかできないのはOwnersBookだけではありません。

バンカーズなど他のソシャレン業者も同様の規定を持っています。

不動産クラファン業者も同様。

ソシャレン、クラファンはすべて「待つしかできない投資」なのです。

左野くん
左野くん

どうすれば良いの?

 

事前にできることに万全を尽くそう

できるのは事前だけ

では、我々投資家はどうすれば良いのか?

運用が始まったあとは何もできません。

となると、できるのは運用が始まる前、実際には応募前だけです。

 

手を抜くな

では、事前にできることは何か?

  • 案件詳細や書面をよく読む
  • ちゃんと調べる
  • しっかり考える
  • その上で判断する

よく読み、ちゃんと調べ、しっかり考えた上で判断する。

要は手を抜くな楽をするな横着するなってことです。

手軽な「待つだけ」は応募したあとの話。

応募する前まで手軽で良いわけではないのです。

右田さん
右田さん

耳が痛い。

 

万全を尽くそう

業者は契約書で鉄壁の防御を固めています。

あとになってから投資家にできることは何もありません。

必死に稼いだお金を守るために何かできるのは応募する前だけ

事前にできることに万全を尽くしましょう

タロウさん
タロウさん

説教臭くて失礼!

 

コメント

満了

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで募集額満額の応募が集まることを、このブログでは「満了」と表現しています。

募集額1億2千万円の案件で、応募が1億2千万円集まった状態が満了です。

満了のイメージ画像

「完売」という表現を使っているメディアもあります。

担保

担保とはいわゆる「借金のかた」のことです。

ソーシャルレンディングでは投資家のお金を企業などに貸します。

ソーシャルレンディングの仕組み

その際、借り手の企業は例えば企業が所有する土地を担保として提供します。

借り手が返済できなくなった場合、ソシャレン業者は土地を売却して貸したお金を回収します。

ソシャレンにおいて担保は万が一の場合の安全装置です。

利回り

利回りとは投資した金額に対する得られる利益の割合のことです。

例えば、100万円投資して利益が3万円の場合、利回りは3%です。

ソシャレン、クラファンでは利回りは年利で表示されます。

利回りの表示例

ですので、次のような案件に10万円を投資した場合、

  • 利回り:4.6%
  • 運用期間:6カ月

得られる分配金は、10万円×4.6%÷12カ月×6カ月=2,300円です。

ファンド

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングで使われる場合、ファンドは案件と同じ意味です。

再エネ系案件

再エネ系案件とは太陽光発電やバイオマス発電など、再生エネルギー事業と関係がある案件のことです。

例えば、ソーシャルレンディングで、

  1. 投資家が出資する
  2. 業者がA社に貸す
  3. 借りた資金でA社が太陽光発電所を建設する
  4. A社が払う利息を投資家に分配する

とか、不動産クラウドファンディングで、

  1. 投資家が出資する
  2. 業者がバイオマス発電所を取得する
  3. 電気を売った収益を投資家に分配する

といった案件です。

キャンセル待ち

先着方式の案件で募集額が応募で埋まったあとも、応募を受け付ける業者があります。

これを「キャンセル待ち受付」「キャンセル待ち応募」などと呼びます。

入金期限までにお金を振り込まないキャンセルが出ると、その分がキャンセル待ちで応募した人に割り振られます。

eKYC

ソシャレン、クラファン業者で会員登録をする際、申し込んでいるのが本当に本人であるかの確認が必要です。

この本人確認のことをKYC(Know Your Customer)と言います。

従来型の対面や郵送による本人確認(KYC)に対し、オンラインで行う本人確認をeKYC(electronic Know Your Customer)と言います。

ソシャレン、クラファン業者ではスマホを使ったeKYCが一般的ですが、KYCを併用している業者も多いです。

 

売掛債権

売掛債権とは「商品などを販売した代金を受け取る権利」です。

例えば、酒屋がバーにお酒を売り、1カ月分の代金を翌月末にまとめて受け取るみたいなのがありますよね?

この1カ月分の代金を受け取る権利が売掛債権です。

売掛債権は担保にすることができます。

例えば、ソシャレン業者が売掛債権を担保に酒屋にお金を貸す。

酒屋が返済できなくなった場合、ソシャレン業者はバーが支払う代金から貸したお金を回収します。

最低投資額

10円とかで投資されたら業者は困ってしまいますよね?笑

そのため、業者は「最低いくら以上で投資してくださいね」という最低ラインを定めています。

これが最低投資額です。

例えば次のような案件の場合、

  • 最低投資額:2万円
  • 投資単位:1口1万円

一番少なくて2万円から投資でき、その次は3万円、その次は4万円です。

会員登録(口座開設)

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングでは、各業者で会員登録をすることで、投資できるようになります。

Amazonでアカウント登録をすると、Amazonで買い物ができるようになりますよね?

それと同じだと考えてください。

口座開設」という表現を使っている業者もありますが、意味は会員登録と同じです。

繰り上げ当選

抽選方式の案件で業者が当選者に連絡し、入金をお願いした。

ところが、3人の当選者が気が変わって入金しなかったため、合計400万円が浮いてしまった。

この場合、多くの業者では再抽選を実施し、400万円分の投資家を新たに当選とします。

これが繰り上げ当選です。

なお、繰り上げ当選では応募額の一部だけが当選の部分当選になる場合があります。

当選者 応募額 当選額
山田さん 150万円 150万円
田中さん 200万円 200万円
中山さん 100万円 50万円
合計 400万円

 

途中解約

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングでは投資を行う期間、言い換えると、業者にお金を渡して戻ってくるまでの期間が事前に決まっています。

その期間の途中でお金を返してもらうのが途中解約です。

ソシャレン、クラファンともにほとんどの業者で途中解約は認められていません。

途中解約ができるのは大家どっとこむなどごく一部です。

基本的に運用期間が終わるまでお金は戻ってこないと考えてください。

キャンペーン

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングでは、投資額などに応じてプレゼントなどがもらえるキャンペーンを業者が開催することがあります。

例えば次のようなものです。

  • 会員登録でアマゾンギフト券1,000円分プレゼント
  • 10万円以上の投資で投資額の1%分のアマゾンギフト券を贈呈
  • 投資した人の中から抽選で50名に高級焼肉セットをプレゼント

最新のキャンペーン情報は下記記事にまとめています。

最新のキャンペーン情報

デビュー案件

業者が運営を開始後、初めて募集する第1号案件のことを、このブログではデビュー案件と呼んでいます。

このブログが独自に使っている用語であり、一般用語ではありません。

デビュー案件は一般に安全性、利回りともに高いことが多いです。

また、運営開始直後で会員がまだ少ないため、競争率が低く投資しやすいです。

デビュー案件はおすすめだと僕は思っています。

軍用地案件

軍用地案件はソーシャルレンディングのPocket Fundingが扱っている案件です。

担保が投資用不動産として人気が高い軍用地であるため、元本をほぼ確実に回収できることから、安全性が非常に高い人気の案件です。

なぜ、軍用地案件で元本をほぼ確実に回収できるのかは、この狭いスペースでは説明できません。

3分で読めますので、こちらの記事を参照してください。

軍用地案件の安全性が高い理由

1棟アパート、1棟マンション

不動産クラウドファンディングで「1棟アパート、1棟マンション」という表現を使う場合、アパートやマンション丸々1棟が投資対象であることを表します。

逆に投資対象が部屋単位である場合は「区分マンション」という表現を使います。

(区分アパートというのは聞いたことがありません)

海外案件

ソーシャルレンディングでは投資家のお金を借りるのが海外の企業であったり、借り手が日本企業であっても資金使途が海外企業への出資であるなど、投資家のお金の最終的な行先が海外である案件を海外案件といいます。

不動産クラファンでは投資家のお金で取得するのが海外の不動産である案件を海外案件といいます。

一般に海外案件は利回りが高い一方、海外ゆえにリスクが高くなることが多いです。

投資においてリターンとリスクはワンセットであり、ハイリターン・ローリスクはありえません。

初心者は海外案件には手を出さないことを強くおすすめします。

分散投資

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで分散投資とは、利用する業者や投資する案件、案件のタイプなどを集中させず、複数に分ける投資手法のことです。

例えば、ソシャレンで1つの業者だけを使っている場合、その業者が倒産するとすべての資産を失うことになります。

また、不動産クラファンで東京の物件だけに投資していると、東京の地価の下落が全投資額に影響を及ぼしますよね?

分散投資をすることで大きな被害を防ぎ、万が一の場合でも被害を小さく済ませることができます。

事故

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで分配金の支払いや元本の償還が遅れたり、元本が戻ってこなくなるなどのトラブルを、このブログでは「事故」と表現しています。

業者

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングの運営会社のことを、このブログでは「業者」と呼んでいます。

FundsやCREAL、バンカーズ、いずれも業者です。

Fundsのサイトの画像

「事業者」という表現を使っているメディアもあります。

満了

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで募集額満額の応募が集まることを、このブログでは「満了」と表現しています。

募集額1億2千万円の案件で、応募が1億2千万円集まった状態が満了です。

満了のイメージ画像

「完売」という表現を使っているメディアもあります。

担保順位

1つの担保に複数の貸し手がいる場合の、貸したお金を回収する優先順位のことです。

例えば、評価額1億円の土地を担保に3者が下のように融資したとします。

担保順位 貸し手 融資額
第一順位 悪徳銀行 6千万円
第二順位 腹黒信金 2千万円
第三順位 山田さん 1千万円

借り手が返済できなくなり担保を処分するも、8千万円でしか売れなかった。

この場合、まず悪徳銀行が6千万円を回収、次に腹黒信金が2千万円を回収します。

第三順位の山田さんは1円も回収できません。

ソシャレン業者の担保順位が低い場合は注意が必要です。

なお、「抵当権第1順位」は担保順位が第1順位であることと同義です。

源泉徴収税

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングでは、業者が20.42%の所得税を引いてから投資家に分配金を支払います。

この20.42%の所得税のことを源泉徴収税といいます。

引かれた源泉徴収税は業者が税務署に納めます。

壁芯面積

マンションの部屋の面積を測る際に、壁の中心線を基準に出した面積を壁芯面積といいます。

一方、我々が普通に使う壁の内側の線を基準に出した面積は内法面積です。

壁芯面積と内法面積の説明図

1口単位と最低口数

1口単位とは投資できる金額の単位です。

例えば1口=10万円の案件では、20万円、70万円と10万円単位で投資できます。

ですが、13万円や99万円では投資できません。

最低口数とは投資する際に最低限必要な口数です。

例えば以下の案件の場合、

  • 1口単位:1万円
  • 最低口数:2口

最低2万円から1万円単位で投資できます。

右田さん
右田さん

2万円の次は3万円だよ。

こんな感じに別ウィンドウが開き、ここで用語の解説などをします。

右下の「close」か別ウィンドウの外の部分をタップすると、別ウィンドウが閉まり記事に戻ります。

不成立

不成立とは案件の募集を行ったが、事情により案件を実行できなくなることです。

例えば、応募が最低成立金額に達しない場合、案件を実行できず不成立となります。

また、不動産クラファンで応募は順調に集まっていたものの、取得予定だった不動産に不備が見つかったため取得が中止になり、案件が不成立となることもありえます。

逆に成立は応募が集まり案件を実行できるようになることです。

最低成立金額

例えば、ソーシャルレンディングで「投資家から5千万円集めて企業に貸す」という案件があるとします。

この案件を募集して10万円しか集まらなかったら、ぜんぜん足りないので貸せませんよね?

でも、不足が数百万円ならば、その分は業者が自社で資金を出して合計5千万円とし、企業への融資を実行できるかもしれません。

そこで、業者が募集の際に「4千万円以上集まれば、満額集まらなくても不足分は自社で負担して融資を実行します」と約束します。

この場合の4千万円が最低成立金額です。

つまり、最低これだけ集まれば案件を実行しますよというラインのことです。

貸付金利

ソーシャルレンディングでは投資家から集めたお金を企業などに貸し、得られた利益を投資家に分配します。

例えば、企業に7%で貸し、ソシャレン業者が利益を2%取り、5%を投資家に分配します。

ソーシャルレンディングの貸付金利の説明図

企業に貸す際の金利(上図の7%)が貸付金利です。

上場企業系

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングで「上場企業系の業者」とは、業者自身やその親会社などが上場企業である業者を指します。

上場企業は信用力が高いことから、上場企業系の業者が運営するソシャレン、不動産クラファンは信頼性、安全性が高いと多くの投資家に認識されています。

ただし、「上場企業系=100%安全」とは限らないので注意が必要です。

運用と運用期間

不動産クラウドファンディングにおいて運用とは、投資家から集めた資金で取得した不動産を、賃貸したり売却したりすることで利益を生み出すことをいいます。

運用を行う期間は案件ごとにあらかじめ決められており、これを運用期間といいます。

マスターリース契約

不動産クラウドファンディングでは投資家の資金で不動産クラファン業者が物件を取得し、入居者から家賃を得ます。

しかし、入居者が見つからなければ家賃が入らず、投資家が分配金を得られなくなります。

そこで、不動産クラファン業者が不動産業者と次のような契約を結びます。

  1. 不動産クラファン業者が不動産業者に部屋を貸す
  2. 不動産業者が入居者に部屋を貸す
  3. 入居者が見つからなくても不動産業者は毎月の家賃を不動産クラファン業者に払う

マスターリース

これがマスターリース契約です。

マスターリース契約により投資家は入居者が見つからないリスクから隔離され、投資の安全性が向上します。

部分当選

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの募集には、早い者勝ちの先着方式の他に、応募した人の中から投資できる人を抽選で決める抽選方式があります。

抽選方式では、50万円で応募して当選したら50万円投資できるのが基本です。

しかし、50万円の内、30万円分だけ当選する(=30万円だけ投資できる)こともあります。

これが部分当選です。

当選者の最後の1人が残額を割り当てられて部分当選になる場合の他、多くの人を当選にするために業者が全員を部分当選にする場合などがあります。

借り手企業

ソーシャルレンディングでは投資家から集めたお金を、ソシャレン業者が企業に貸します。

投資家のお金を借りるのが借り手企業です。

ソーシャルレンディングの仕組み

そして、借り手企業が支払う利息が、投資家が受け取る分配金となります。

一方で、借り手企業が倒産したり返済不能になると、投資家のお金が戻ってこないことも。

ソーシャルレンディングのリスク

ですので、ちゃんと返済できるのか?ソーシャルレンディングでは借り手企業の見極めが非常に重要です。

満室賃料

満室賃料とは、その物件が満室の場合に得られる想定賃料のことです。

全4室の1棟アパートで、各部屋の賃料が以下の場合、

  • 101号室:4.5万円
  • 102号室:4.5万円
  • 201号室:5.5万円
  • 202号室:5.5万円

満室賃料は月間20万円、年間240万円です。

空室リスク

空室リスクとは投資対象物件に入居者がつかず、空室で家賃収入を得られなくなるリスクです。

匿名組合型と任意組合型

不動産クラウドファンディングを含む不動産特定共同事業は、主に匿名組合型と任意組合型に分かれます。

主な違いは一般に下表の通りです。

匿名組合型 タイプ 任意組合型
匿名組合契約 契約 任意組合契約
なし 物件の所有権 あり
少なめ 最低出資額 多め
短め 運用期間 長め
有限責任 責任 無限責任
雑所得 所得区分 不動産所得

物件が倒壊して隣接する建物に被害が及んだ場合、任意組合型では出資額を超えて賠償責任が発生します。

匿名組合型の場合は責任範囲は出資額が上限であり、最悪でも全損で済みます。

任意組合型は所得区分が不動産所得で有利なため、相続など節税対策に使われることが多いです。

不動産クラファンではほとんどの案件が匿名組合型です。

不動産特定共同事業

不動産特定共同事業は次のような事業です。

  1. 複数の投資家から出資を受け
  2. 集まった資金で不動産を取得、運用し
  3. 得られた利益を投資家に分配する

多くの場合、1億円の1棟マンションを100口の持ち分に分割し、1口100万円で販売するといった、不動産小口化商品の形を取ります。

不動産特定共同事業のうち、募集などをインターネットを使って行うのが不動産クラウド