【案件分析】みらファン9号案件に投資するか？

2月2日にみらファンで久々の募集が行われます。

昨年8月以来ですから半年ぶりですね。

募集額は3億円超で過去最高額となる大型案件です。

この案件に投資するか？

ガッツリ見ていきましょう！

 

 

みらファン9号案件の概要

それではまず、みらファン9号案件の概要です。

 

みらファンとは？

みらファンは名古屋の不動産系コンサル会社が運営する中堅の不動産クラファンです。

非上場ですが堅実経営で堅い企業との印象を僕は持っています。

利回りは6％前後と高め、運用期間は6～9カ月と短めで、初心者にとって好条件です。

みらファンについて詳しくはこちらの記事をどうぞ！

【最新】みらファンの評判・口コミとデメリット・リスク

【2024年10月5日更新】みらファンで投資しました！累計投資額2億円の現役投資家が、みらファンのリスク、弱点、評判、口コミ、注意点と対策などを解説します。堅い業者で高利回りをゲットしましょう！

asean-info.net

2024.10.05

●公式サイト：みらファン

 

みらファン9号案件の基本情報

劣後出資8,270万円を合わせた出資総額4億970万円で物件を取得します。

最低成立金額は2億円で、この場合は劣後出資2億970万円、劣後出資比率75.6％です。

みらファン9号案件の分析

ここからはみらファン9号案件を詳しく見ていきます。

 

みらファン9号案件の投資対象物件

みらファン9号案件の投資対象物件は、近鉄名古屋線蟹江駅前にある商業ビル1棟です。

駅と道を挟んで向かいの好立地で、予備校や学習塾などが複数入居しています。

過去5年間の稼働率は90％超とのことです。

蟹江町は人口3万7千人の名古屋市に隣接する自治体です。

名古屋へは近鉄の準急か急行で10分、蟹江の次が名古屋です。

ラッシュ時は3分おきに電車が出ており、完全に名古屋のベッドタウンですね。

人口は2017年から2022年の5年で1.8％の減少。

逆に世帯数は4.4％増えていますので、単身者を中心に転入が増加しているのかもしれません。

 

実はインカム型では？

今回の案件、売却を前提としないインカムゲイン型かもしれません。

 

運用期間は延長しない

成立前書面を読んでいて気になる記載がありました。

12）契約期間に関する事項
1. 契約期間
2024年3月1日から2024年10月31日
2. 契約の延長に関する事項
本事業は契約期間の延長は行わない。

契約期間＝運用期間の延長はしない。

最初から8カ月で終了する予定ってことです。

 

普通は延長の可能性を見込んでいる

不動産クラファンの基本は、物件を売却した代金で元本償還です。

でも、良い条件で売れない場合もある。

なので、ほとんどの不動産クラファン案件は成立前書面で運用期間の延長について定めています。

 

売却先が決まっているとは考えにくい

今回の案件についても8カ月以内に売れない可能性は当然あります。

にも関わらず延長はしないとしている。

となると、可能性は次の2つです。

まず前者ですが、書面には次の記載があります。

5. 直前5年の稼働率
過去5年(2019年1月1日〜2023年12月31日)の稼働は90％超
※実績数値の確認ができる資料を入手できなかったことから、売主等からのヒアリングにより確認。

これを読む限り、みらいアセット（みらファンの運営会社）がこの物件を取得したのは昨年末前後でしょう。

それなのに、運用終了の今年10月31日時点での売却先が決まってるっておかしくないですか？

 

狙いは資金効率アップか？

となると、売却するつもりがないのでしょう。

なぜか？その狙いは？

この物件の現在の表面利回り（賃料収入を物件価格で割ったもの）は12.8％です。

仮に物件管理などの費用が賃料の2割かかるとすると、実質利回りは10.2％です。

みらいアセットは現在、物件の保有コスト4億970万円すべてを負担して10.2％の利益を得ています。

そのうちの5.5％を投資家に譲る代わりに、保有コストの8割にあたる3億2,700万円を負担してもらう。

利益は半分に減るけれど、保有コストが5分の1に大幅削減となる。

資金効率の大幅アップを狙ってるんじゃないかな？

 

実は安全性が高い案件かも？

我々投資家としても、応募して振り込んであとは放ったらかしで利回り5.5％。

みらいアセットは資金効率アップ、投資家は手間いらずで5.5％。

WIN-WINで悪い話じゃないですよね？

しかも、売却を前提としない＝元本はほぼ確実に戻ってくる。

実は安全性が高い美味しい案件かもしれません。

 

売却になっても大丈夫そう

仮に売却するとなった場合ですが、物件の現在の月額賃料は約440万円です。

さきほどの実質利回り10.2％を出した計算と矛盾しますが、仮に入居率90％、経費率30％、還元利回り8％とすると、

物件価格は4億1,580万円です。

取得価格の4億970万円以上での売却は可能ではないでしょうか？

みらファン9号案件の投資判断

以上、みらファン9号案件を見てきました。

 

この案件が僕の妄想像通りインカム型だとしたら、かなり堅い案件だと思います。

8カ月後に元本が戻ってくるのがほぼ確実で利回り5.5％。

お金の置き場として好条件ですよね？

 

逆にキャピタル型だとしたら、地方の駅前の築40年近い商業ビル。

収益性が高いか低いかは別として、買い手候補がはたしてどれだけいるのか？

僕なら手を出さないです。

 

ということで、今回の投資判断のポイントはこの案件がインカム型か？キャピタル型か？です。

みなさんはどう見るでしょうか？

 

僕はインカム型だと思いますが、資金繰りが今月までウルトラ逼迫しておりまして。

今回は募集額が3億円超と多く、埋まるまでかなり時間がかかるはず。

他の案件と見比べながらギリギリまで待つつもりです。

 

募集終了は2月22日23時59分です。

以上、みらファン9号案件でした！

→ みらファンで会員登録（無料）