【2023年11月6日更新】
みらファンって投資してＯＫ？
新しい業者で投資して良いものか。
不安になりますよね？
そこで、50社以上のクラファン業者で1億8千万円以上を投資してきた現役投資家が、実体験をもとに解説します。
もちろん、みらファンでも投資済みです。
さきに結論を言うと以下の通りです。
- 結論：堅さと高利回りを両取りしよう
- 運営会社が堅い
- 利回りが高い
- リスクを下げる方法がある
みらファンで投資して大丈夫か、経験者がホンネで語ります。
みなさんの不安が少しでも解消されたらうれしいです。
経験者は語るです！
見落としている業者がきっとある！
タップできる目次
みらファンの概要
それでは、みらファンの概要から見ていきましょう！
基本情報
みらファンの基本情報
みらファンの基本情報は以下の通りです。（2023年11月6日現在、利回りと運用期間は直近1年間の傾向）
| サービス名 | みらファン |
|---|---|
| 運営会社 | 株式会社みらいアセット |
| 運営開始 | 2022年9月 |
| 累計調達額 | 1億4,620万円 |
| 利回り | 6.0～6.3％ |
| 運用期間 | 6～8カ月 |
| 最低投資額 | 10万円 |
名古屋の不動産コンサル会社が運営する中堅クラファン業者です。
利払いの遅れや元本毀損などは起こしていません。
投資家の被害はゼロだよ。
非上場だが堅実経営の堅い業者
みらファンの運営会社は非上場企業ですが、優秀な経営陣が堅実な経営を行っています。
そして、上場企業系では難しい高い利回りを実現！
堅さと高利回りの両取りを狙う投資家にオススメの業者です。
穴場の業者です！
●公式サイト：みらファン
投資の仕組み
みらファンは不動産投資型クラウドファンディングです。
どんな仕組みの投資か説明します。
知っている方は次へ飛んでください！
→ 次へ飛ぶ！
不動産投資型クラウドファンディングとは？
不動産投資型クラウドファンディング（以下、不動産クラファン）は次のような仕組みの投資です。
- 多数の投資家が少額で出資する
- クラファン業者が不動産を取得する
- 入居者から家賃を得る
- 最後に不動産を売却する
- 利益を投資家に分配する
- 売却代金で投資家に元本を返す
みんなでお金を出し合い期間限定の共同オーナーになるイメージです。
手軽にできる不動産投資
不動産クラファンは多数の投資家で出資するので少額で投資できます。
また、不動産投資では次のような作業が発生しますが、
- 物件探し
- 不動産登記
- 入居者探し
- 家賃徴収
- クレーム対応
- 売却手続き
- etc
不動産クラファンではこれらの作業はクラファン業者がすべて代行します。
少額でできて手間いらず。
不動産クラファンは手軽にできる不動産投資です。
みらファンはクラファン業者です！
運営会社と経営者
運営会社はみらいアセット
みらファンの運営会社はみらいアセットです。
名古屋に本社を置く不動産コンサルティング会社です。
| 会社名 | 株式会社みらいアセット |
|---|---|
| 代表者 | 磯部 悟 |
| 所在地 | 名古屋市中村区名駅2丁目45‐7 |
| 設立 | 2004年12月 |
| 資本金 | 1億円 |
みらいホールディングスのグループ会社
みらいアセットはみらいホールディングスのグループ会社です。
みらいホールディングスは経営コンサルティング、不動産業を主要事業とするベンチャー企業グループです。
グループには以下の各社があります。
- みらい経営：経営コンサルティング
- みらいアセット：不動産業
- アットイン：マンスリーマンション、宿泊業
- Cross Border Relocations Japan：来日外国人向け引っ越し支援
不動産系が多いね。
みらいアセットの事業内容
みらいアセットは不動産コンサルティング会社として、主に以下の事業を行っています。
- 不動産売買・賃貸の仲介
- 投資用不動産の賃貸管理
- 不動産運用のサポート
- 相続対策
- 不動産小口化商品の販売
1つ目がいわゆる普通の不動産業、2つ目以降は不動産投資に関連するサービスです。
不動産投資の情報メディアであるみらファン大学を運営しており、YouTubeチャンネルも開設しています。
みらファン運営に至る経緯
みらいアセットは2019年2月に不動産特定共同事業の許可を取得しました。
そして同年8月1日、同社初の不動産小口化商品「みらいアセット1号 クラシエ金山」の募集を行いました。
募集総額2億7,500万円の大型案件でしたが、即日完売しています。
ただ、みらいアセット1号はいくつかの点で個人投資家には手を出しにくいものでした。
- 書類ベース ← 面倒
- 任意組合型 ← リスク大
- 運用期間7年 ← 長い
- 1口100万円 ← 多い
それもあってか、みらいアセット2号は現在に至るまで募集されていません。
一発で終わっちゃったのね。
そこで、個人投資家にも手を出しやすい内容に変更し、
| 項目 | みらいアセット | みらファン |
|---|---|---|
| 申込方法 | 書類ベース | オンライン |
| 出資形式 | 任意組合型 | 匿名組合型 |
| 運用期間 | 長期 | 短期 |
| 最低出資額 | 100万円 | 10万円 |
リニューアルスタートしたのがみらファンです。
より良くなって再登場です！
経営者は磯部悟氏
みらいアセットの社長は磯部悟氏です。
みらいホールディングスの代表取締役を兼務しており、グループの創業者でもあります。
磯部氏は1972年浜松市の生まれです。
浜松北高校（静岡県西部の公立トップ校）、名古屋大学を経て東海銀行（現三菱UFJ銀行）に入行しました。
錚々たる経歴だね。
2003年に財務支援コンサルタントとして独立。
翌2004年に株式会社IPO（現みらい経営）を創業し、以来グループを拡大してきました。
著書に「大増税時代に資産を守る 富裕層の不動産活用術」があります。
ネガティブな情報は見当たりませんでした！
募集状況
みらファンの募集状況を解説します。
募集実績
まず募集実績です。（2023年下期は10月募集分まで）
| 期間 | 案件数 | 募集額 |
|---|---|---|
| 2022年下期 | 1件 | 360万円 |
| 2023年上期 | 6件 | 1億3,900万円 |
| 2023年下期 | 1件 | 360万円 |
2022年下期は1号案件の360万円だけでした。
募集が本格化したのは2023年に入ってからです。
募集頻度と1回あたり募集額
次に月平均の募集回数と1回あたりの募集額を見てみましょう。（2023年下期は10月募集分まで）
| 期間 | 月平均募集回数 | 1回あたり募集額 |
|---|---|---|
| 2022年下期 | 1.0件 | 360万円 |
| 2023年上期 | 1.0件 | 2,317万円 |
| 2023年下期 | 0.3件 | 360万円 |
2023年3月の4号案件から募集額が大幅に増えました。
募集頻度は2023年上期までは月イチペースでしたが、下期に入ってペースダウンしています。
月イチに戻ってほしいね。
償還実績
投資家のお金はちゃんと戻ってきているか？
償還実績を見てみます。（2023年11月6日現在）
| 区分 | 金額 | 構成比 |
|---|---|---|
| 累計調達額 | 1億4,620万円 | 100% |
| 内、償還済み | 1,220万円 | 8.3% |
| 内、運用中 | 1億3,400万円 | 91.7% |
3号案件までが償還されています。
募集額が小さかったので償還率はまだ低いですが、予定通り順調に進んでいるようです。
利回りと運用期間
直近1年間（2022年11月～2023年10月）に募集された案件の利回りと運用期間を解説します。
利回り
利回りは最低6.0％、最高8.0％、平均6.3％です。
| 利回り | 案件数 | 構成比 |
|---|---|---|
| 6％台 | 7件 | 87.5% |
| 8％台 | 1件 | 12.5% |
2023年6月に初めて利回り8％の案件が出ました。
しかし、依然として利回りは6%台が中心です。
他社に比べて高水準と言えます。
高利回りはうれしい。
平均利回りの推移
次に平均利回りの推移です。（2023年下期は10月募集分まで）
| 期間 | 平均利回り |
|---|---|
| 2022年下期 | 6.0% |
| 2023年上期 | 6.5% |
| 2023年下期 | 6.0% |
平均利回りはずっと6%台で推移です。
右肩下がりにならないことを願います。
運用期間
運用期間は最短5カ月、最長9カ月、平均6.8カ月でした。
| 運用期間 | 案件数 | 構成比 |
|---|---|---|
| 5カ月 | 1件 | 12.5% |
| 6カ月 | 4件 | 50.0% |
| 8カ月 | 2件 | 25.0% |
| 9カ月 | 1件 | 12.5% |
運用期間は6カ月が最も多く、すべての案件で1年以内です。
短いほど安全性が高まるので好条件と言えます。
手数料
みらファンの手数料は以下の通りです。
| 項目 | 金額 | |
|---|---|---|
| 会員登録 | 無料 | |
| 口座維持 | 無料 | |
| 投資申込 | 無料 | |
| 退会 | 無料 | |
| 入金時の振込手数料 | 投資家負担 | |
| 出金時の振込手数料 | 出金先 | 手数料 |
| GMO銀行 | 無料 | |
| 他行 | 145円 | |
入出金時の振込手数料が投資家負担です。
出金先の自分の口座をGMOあおぞらネット銀行で登録すれば、出金時の手数料は無料になります。
僕もGMO銀行です！
●公式サイト：みらファン
みらファンのデメリットとリスク
次に、みらファンのデメリットとリスクを解説します。
元本と利益は保証されない
投資ですので元本の返還、利益の受け取りともに保証されません。
これは上場、非上場を問わず、すべての業者に共通です。
途中で解約できない
運用期間中の途中解約はできません。
みらファンのFAQには「原則として」と書かれていますが、投資家の個人都合での解約はできないと考えてください。
ほとんどの業者で同じだよ。
運営会社が非上場企業
みらファンを運営するみらいアセットは非上場企業です。
上場企業系の業者に比べると信用力で劣ります。
ただし、後述する通り経営状態は良く堅い業者です。
非上場でもちゃんとした会社はある。
純粋な不動産クラファン
営業ツールならばリスクは低い
不動産クラファンには本業の営業目的のものがあります。
例えば、プレファンは運営会社のマンション販売につなげることが目的です。
もしプレファンで損をすると投資家はマンションを買ってくれません。
なので、投資家に損をさせる可能性は低い。
この手の不動産クラファンは営業ツールゆえに安全性が極めて高いと言えます。
みらファンは純粋な不動産クラファン
これに対して、みらファンは純粋な不動産クラファンです。
不動産クラファンのリスクにダイレクトに直面することになります。
ガチゆえにリスクもガチに…
最低投資額が10万円
みらファンの最低投資額は10万円です。
資金が少ない人は投資しにくいかもしれません。
また、少額で複数の業者、案件に分散投資したい人には、大きなデメリットでしょう。
分散でリスクを下げたいよね。
振込手数料が有料
みらファンでは入出金時の振込手数料は投資家負担です。
なお、みらファンの口座はGMOあおぞらネット銀行です。
自分もGMO銀行を使えば、入金、出金とも振込手数料は無料になります。
分配は最後にまとめて
みらファンでは分配金は運用終了後にまとめて一括で支払われます。
途中の分配がないので、儲かっている実感を得にくいかもしれません。
受け取る金額は同じです！
●公式サイト：みらファン
みらファンのメリットと特長
みらファンには良いところもたくさんあります。
セイムボート出資方式
投資家だけでの出資は危険
投資家だけで3,000万円を出資してマンションを取得したとします。
もし、運用期間の最後で2,500万円でしか売れなければ、投資家は500万円の損失です。
でも、売却を代行したクラファン業者は損失ゼロです。
買い手と結託して不正に安く売るかもしれません。
投資家だけでの出資は危険なのです。
業者も出資する
そこで、不動産クラファンでは業者も一緒に出資します。
こうすれば、売値が安いと業者も損をするので、がんばって高く売ろうとしますよね？
セイムボート出資方式で安全性向上
このように、投資家と業者が一緒に出資することをセイムボート出資方式といいます。
みらファンはセイムボート出資方式なので安全性が高まります。
優先劣後出資方式
投資家分を優先して償還
ただ、業者ががんばっても2,500万円でしか売れないときもあるでしょう。
この場合、売却で得られた2,500万円はまず投資家分の償還にあてられます。
業者分の償還にあてられるのは残った100万円だけです。
| 出資者 | 出資額 | 償還額 |
|---|---|---|
| 投資家 | 2,400万円 | 2,400万円 |
| 業者 | 600万円 | 100万円 |
| 合計 | 3,000万円 | 2,500万円 |
売却損は業者が負担か。
優先劣後出資方式で安全性向上
このように、
- 投資家分の返済が優先され
- 業者分の返済が後回し（劣後）にされる
出資の仕方を優先劣後出資方式といいます。
みらファンは優先劣後出資方式なので安全性が高まります。
劣後出資比率が高め
劣後出資比率が高いほど安全
出資総額に占める業者の出資額の比率を劣後出資比率といいます。
さきほどの例では劣後出資比率は20%です。
| 出資者 | 出資額 | 出資比率 |
|---|---|---|
| 投資家 | 2,400万円 | 80％ |
| クラファン業者 | 600万円 | 20％ |
| 合計 | 3,000万円 |
ここでは説明を省きますが、劣後出資比率の数字が大きいほど安全性が高いと考えてください。
みらファンの劣後出資比率は20％
みらファンの劣後出資比率は20％です。
30%の業者には負けますが5%や10%の業者も少なくないので、相応の安全性が期待できます。
運営会社が堅い
みらいアセットはみらいホールディングス傘下の不動産コンサル会社で、不動産売買、賃貸、管理、運用などを行っています。
グループ全体では経営コンサル、事業再生、M&Aなども主力業務としており、従業員数244名、総資産は60億円です。
中小企業じゃないんだ。
グループトップの磯部氏は名古屋大学から東海銀行（現三菱UFJ銀行）に入行しました。
他の役員も青山学院大学、神戸大学卒で銀行出身です。
会員限定情報なので数字は出せませんが、財務状況は良く堅実な経営を行っています。
非上場企業というリスクの反面、堅い企業という強みもあるのです。
それを聞いて安心。
利回りが高い
みらファンの利回りは6％台です。
上場企業系は3％が標準なので、2倍儲かります。
6％はうれしい。
運用期間が短い
不動産クラファンは基本的に途中解約ができないので、運用期間は短い方が安全です。
みらファンの運用期間は5～9カ月と短めなので安心できます。
物件が値下がりしにくい
みらファンの投資対象は完成から40年前後たった築古の物件が多いです。
こういった物件はすでに建物の価値はなく、物件価格＝土地価格に近い傾向にあります。
このため、地価の変動が小さいエリアの物件であれば、値下がりしにくいです。
値下がりリスクが小さい。
地域分散で安全性が高まる
多くのクラファン業者で投資対象は首都圏の物件です。
そういった業者だけで投資していると、首都圏で大災害が起きた時に大きなダメージを受けます。
不動産投資で地域の偏りは大きなリスクなのです。
みらファンの投資対象は名古屋市内と名古屋周辺の物件です。
みらファンで投資することで地域を分散させ、不動産クラファン全体の安全性をアップさせることができます。
他にも地域分散できる業者があります！
手軽にできる
現物不動産への投資は必要な資金が多額で、金融機関からの借り入れが必要な場合が大半です。
家賃徴収、クレーム対応など手間もかかります。
これに対して、不動産クラファンは数万円から投資でき、作業はクラファン業者におまかせです。
みらファンは手軽にできる不動産投資です。
後入金方式
投資する前にデポジット口座に入金する必要がある業者では、次のような問題が起こります。
- 事前に入金した
- クリック合戦で投資できなかった
- 資金がデポジット口座で寝る
- 出金するには手数料がかかる
踏んだり蹴ったりだよ…
みらファンは投資できることが決まってから入金する後入金方式です。
資金が寝る心配はいりません。
ここまでメリットでした！
●公式サイト：みらファン
みらファンの評判と口コミ
みらファンの評判と口コミを紹介します。
悪い評判と口コミ
投資できなかった
初期は募集額が少なく毎回のクリック合戦でした。
落選した
みらファンは5号から抽選方式になりました。
ただ、抽選倍率は2倍が多いので、他の人気業者に比べると当選の可能性は高いです。
サーバーが重い
サーバーが重かったことも抽選方式に変わった理由かもしれません。
良い評判と口コミ
投資できた
4号から募集額が大幅に増え、一気に投資しやすくなりました。
当選した
抽選方式になると同時に募集額も増えました。
競争率は2倍台で他の人気業者よりは当選しやすいです。
償還が速い
これは評価できますね！
運用終了から償還まで1カ月かかる業者もある中、翌日は素晴らしいです。
日曜なのにうれしい！
●公式サイト：みらファン
みらファンの注意点と対策
みらファンで投資する際の注意点と対策です。
複数のリスクがある
みらファンは基本的に良いですが、複数のリスクがあります
まず、営業ツールではない純粋な不動産クラファンである点。
次に、投資対象が地方都市である点、特に郊外の物件は要注意です。
また、運営会社が堅い会社ではあるものの、非上場企業である点です。
利回りの高さで見逃しがちですが、リスクもしっかりあることを認識する必要があります。
ノーリスクの儲け話じゃない。
リスク回避の基本を徹底する
では、これらのリスクにどう対応するかですが、リスク回避の基本を徹底することに尽きます。
案件を厳選する
まず、案件をしっかり調べて厳選しましょう。
どのような物件なのかちゃんと調べ、確実に売却できそうな案件にだけ投資する。
特に立地が郊外の物件は要注意です。
少額で分散
被弾した場合のダメージを小さくするため、1案件への投資額は少額にしましょう。
また、必ず複数の案件に分散投資しましょう。
投資しにくいからといって、1つの案件に大金を投じるのは禁じ手です。
分散は投資の基本だよ。
いつも言っていることですが、他の業者も利用しましょう。
利用する業者を増やすことで投資のチャンスも増えます。
僕は常に20社以上で投資しており、登録済みの業者は100社以上です。
僕のおすすめ業者は以下の記事で紹介しています。
こちらの記事はソシャレン、クラファン、すべての業者のリストです。
使う業者を増やしましょう！
●公式サイト：みらファン
みらファンでの僕の投資実績
みらファンでの僕の投資実績を公開します。
僕の投資実績
これまでに投資したのは以下の案件です。
| 投資時期 | 案件 | 利回り | 投資額 | 分配金 |
|---|---|---|---|---|
| 2022年12月 | 1号 丸の内 | 6.0% | 50万円 | 15,000円 |
| 2023年1月 | 2号 栄 | 6.0% | 50万円 | 14,876円 |
| 2023年3月 | 4号 西尾市 | 6.3% | 50万円 | 23,625円 |
| 2023年7月 | 7号 豊川 | 8.0％ | 30万円 | 12,098円 |
3号と8号はクリック合戦で敗北、5号と6号は4号と同じ物件だったのでパス。
これまで募集された案件の半分に投資しています。
しっかり儲かってます
4つの案件に投資して分配金は6万円以上です。
| 案件 | 分配金 |
|---|---|
| 1号 丸の内 | 15,000円 |
| 2号 栄 | 14,876円 |
| 4号 西尾市 | 23,625円 |
| 7号 豊川 | 12,098円 |
| 合計 | 65,599円 |
利回りが6%台と高いので、やっぱり儲かりますね。
クリック4回で6万円ゲット。
●公式サイト：みらファン
みらファンの会員登録の注意点
みらファンで会員登録する際の注意点を箇条書きで解説します。
会員登録のポイント
条件
- 18歳未満、80歳以上は不可
- 法人での登録は可（海外法人は不可）
手続きの流れ
- 他の業者と同じ流れ
- eKYC（スマホでの本人確認）に対応
- メールまたはハガキで本人確認コードが届く
- ログイン時に本人認証コードを入力し登録完了
本人確認資料として使えるもの
- eKYCの場合（いずれか1点）
- 運転免許証
- 運転経歴証明書
- パスポート
- 個人番号カード
- 在留カード
- 画像アップロードの場合（いずれか2点）
- 運転免許証
- 住民基本台帳カード
- パスポート
- 在留カード
- 運転経歴証明書
- マイナンバーカード
- 特別永住者証明書
マイナンバーの扱い
- マイナンバーの登録が必要
- 会員登録完了後に提出
- 以下のいずれかをアップロード
- 個人番号カード
- 個人番号通知カード
- 住民票
- 住民票記載事項証明書
提携銀行
- GMOあおぞらネット銀行
- 同行から振り込めば振込手数料が無料
- 出金手数料は投資家負担（145円）
- 自分の口座がGMO銀行の場合は無料
登録完了までの所要日数の目安
- 3～5営業日程度
会員登録の注意点
入金時の注意
- 本人名義の口座から振り込む
- 会員登録時に登録した口座以外からでも可能
登録は簡単にできます！
●公式サイト：みらファン
みらファンのまとめ
最後にみらファンの要点をまとめます。
みらファンの要点
- デメリット
- 運営会社が非上場企業
- 純粋な不動産クラファン
- メリット
- 運営会社が堅い
- 利回りが高い
- 注意点と対策
- 複数のリスクがある
- リスク回避の基本を徹底
堅さと高利回りを両取りしよう
みらファンは非上場系ですので、上場系の業者に比べると信用面で劣るのは事実です。
また、純粋な不動産クラファンである点、投資対象が地方都市である点もリスクといえます。
悩ましい…
とは言え、6%の高利回りは魅力ですよね？
また非上場とは言え、銀行出身の優秀な経営陣が創業から20余年に渡り堅実な経営を行っています。
それなりに高い信頼性が期待でき、高利回りの業者の中では間違いなく堅い業者です。
堅いのは間違いないです！
案件をしっかり選ぶ、少額で分散など、リスク回避の基本を徹底することで安全性は高められます。
そもそも運用期間が短いので、リスクがあるとしても限定的でしょう。
みらファンは高利回りと堅さを両取りできる数少ない業者です。
安全対策を徹底した上で、堅い業者の6%をゲットしましょう！
僕は今後も投資します！
この他のソシャレン、クラファン業者の徹底解説記事は↓コチラです！
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