不動産クラファンに2次市場創設？｜国交省がアンケート実施

国土交通省が不動産クラウドファンディングに関するアンケートを実施しました。

その内容から推察するに、不動産クラファンのセカンダリーマーケットを作ろうとしている可能性があります。

アンケートの内容を紹介し、今後に予想される動き、我々投資家への影響を考察します。

 

 

国土交通省のアンケートの内容

それではまず、国土交通省が実施したアンケートの内容を詳しく紹介します。

 

国交省がアンケートを実施

3週間以上も前のことで恐縮ですが。

1月23日に利回り不動産からアンケートへの協力依頼がメールで届きました。

ただし、利回り不動産が自社で行ったものではありません。

アンケートの実施主体は日本政策投資銀行グループのコンサルティング会社である価値総合研究所（価値総研）です。

そして、価値総研に調査を依頼したのは国土交通省不動産・建設経済局不動産市場整備課。

不動産特定共同事業を担当する部署、つまり、不動産クラファンの総元締めです。

 

アンケートの内容

アンケートでは7つの質問がありました。

長くなりますがすべて紹介します。

 

これを読んで、不動産クラファンを長くやっている人はピンときたのではないでしょうか？

セカンダリーマーケット創設か？

恐らく国交省は不動産クラファンのセカンダリーマーケットを創設するのだと思います。

 

不動産クラファンのセカンダリーマーケット

アンケートは多くが「運用期間中の売却」に関するものです。

これはセカンダリーマーケットを想定しているのではないでしょうか？

 

セカンダリーマーケットとは？

例えば株式で新株を発行する市場をプライマリーマーケット（一次市場）といいます。

これに対して、すでに発行済みの証券を取引する市場がセカンダリーマーケット（二次市場）。

我々に最も身近なセカンダリーマーケットは東京証券取引所です。

 

不動産クラファンで創設か？

現在、不動産クラファンで投資すると、運用期間が終わるまで自分の持ち分を手放すことはできません。

そこで、不動産クラファンにセカンダリーマーケットを創設する。

そうすれば、僕が投資したプレファンの持ち分10万円分を山田さんに売ることができる。

国交省はそうしようとしているのではないでしょうか？

 

メリットとデメリット

不動産クラファンのセカンダリーマーケットにはメリットとデメリットがあります。

 

メリット

メリットは言うまでもなく流動性の向上です。

現在は運用期間が1年だったら1年経つまで現金化できない。

セカンダリーマーケットが導入されれば、いつでも現金化できます。

また、流動性の低さを嫌って手控えている投資家を不動産クラファンに引き込み、客層を拡大できるかもしれません。

 

デメリット

逆にデメリットは値動きが発生することです。

株と同じように自分の持ち分の価値が日々変動する。

運用期間中は値動きを気にしなくて済むという、不動産クラファンの大きなメリットがなくなってしまいます。

 

創設は既定路線だが道は険しい

セカンダリーマーケット創設は既定路線

役所がこの手のアンケートを取るときは、すでに大枠の方針は決まっているものです。

一応ご意見をうかがいましたというアリバイ作りのためにアンケートを取る。

不動産クラファンのセカンダリーマーケット創設は既定路線だと思います。

ただ、その道は険しいはずです。

 

株式投資型では先行事例あり

クラウドファンディングでは株式投資型でセカンダリーマーケットがすでに実現しています。

FUNDINNOが運営するFUNDINNO MARKETです。

2021年に運営が開始され、投資家間で未上場株の取引が行われています。

 

不動産STOは事例多数

また、クラウドファンディングではなくSTO（Security Token Offering）では不動産取引がすでに多くの事業者で実現済みです。

不動産の受益権（運用益を受け取る権利）をST（デジタル証券）化し、そのSTを取引します。

クラファン投資家にも馴染みがあるのは、三井物産が運営するALTERNA（オルタナ）でしょう。

ただし、投資家のSTを買い取ることができるのは三井物産だけで、投資家間の取引はできません。

 

大家どっとこむは実現できず

ブロックチェーン技術を使った不動産クラファンへのセカンダリーマーケットの導入が活発に語られだしたのは2019年頃です。

具体的な動きとしては、大家どっとこむが2020年10月の運営開始時点で、STOスキームを使った投資家間の取引機能を導入予定としていました。

しかし、実現には至らず現在ではサイトからも記載が消えています。

 

野村ホールディングスも挫折

また、野村ホールディングスが不動産クラファンシステムを開発するRelicと組んで、持ち分の流通市場を整備すると報じられたこともあります。

野村、小口投資の流通市場整備へ　不動産新興と連携 - 日本経済新聞

...

www.nikkei.com

しかし、こちらもその後音沙汰はなく、恐らく頓挫したのでしょう。

このように、現在に至るまで不動産クラファンのセカンダリーマーケットは実現していません。

 

セカンダリーマーケット断固反対！

僕は基本新しい物好きで、変化も大好きです。

ライドシェアとか海外のものをそのままとっとと導入しろよと思っています。

ただ、不動産クラファンのセカンダリーマーケットは歓迎しません！

 

売買は行われるのか？

そもそも論として、不動産クラファンのセカンダリーマーケットで売買は行われるでしょうか。

いま投資家が売りたいだろう持ち分って言われて、どの案件が思い浮かびます？

不動産クラファンだとproperty+の桜山案件、ソシャレンだとOwnersBookの大阪ホテル案件、バンカーズのガイア案件ってとこですよね。

で、誰が買います？笑

急に現金が欲しくなって問題ゼロ案件の10万円の持ち分を10万円で売るならあり得るかもしれない。

でも、マーケット運営にはコストがかかるでしょうから、売買で手数料が発生するはずです。

分配金が多額とは言えないクラファンで、手数料を負担してまで売買するでしょうか？

その3,200円から手数料を取られる。

活発に取引が行われるイメージが湧かないんですよね。

 

値動きイヤだから不動産クラファンやってる！

セカンダリーマーケットが創設されても取引が行われないのならOKです。

実害ないので。

でももし活発に取引が行われるようになると、株と同じように値動きが発生するでしょう。

それがイヤなんですよ！

僕は投資センスゼロなので、値動きがある投資で勝てる理由が一つもない。

だから、株とかFXとか値動き系の投資はやっていません。

そして、日々の値動きに耐える強さなどひとかけらもない、おぼろ豆腐のようなメンタルの持ち主です。

それゆえ、値動きがないソシャレン、不動産クラファンを愛用しています。

値動きがあるなら不動産クラファンやらやらんよ！

国交省がアンケートを取ったってことは、すでにセカンダリーマーケット創設で決まっているのでしょうが。

値動きパスの僕は断固反対です。

流動性がほしいやつはREITでも買っとけ！

以上、国交省アンケートの解説でした。