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「仕組みの理解」が安全なソシャレン、クラファン投資のカギ

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ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングで安全に投資をする。

そのために大切なことの1つが「仕組みの理解」です。

ソシャレン、クラファンはどんな仕組みの投資なのか?

それを理解することが安全な投資につながります。

 

そして、仕組みの理解が大切なのはソシャレン、クラファンに限らず、あらゆる投資に共通です。

今回は投資をする上でなぜ仕組みの理解が大切なのかを解説します。

 

本稿はソシャレン、クラファン初心者向けの記事です。

そもそもこのブログは初心者がメインターゲットですので、今後もこういった記事を時々書いていければと思っています。

タロウさん
タロウさん

中級者のみなさん、すまぬ!

 

 

この記事の著者
投資家・ブロガー
タロウ

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファディング専門の投資家です。
2018年にソシャレン・クラファン投資を始め、これまで400件を超える案件に2億円以上を投資し損失ゼロ。
安全性を最重視した投資情報を発信しています。

仕組みを理解していないと失敗する

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「仕組みの理解」が大切な理由は、仕組みを理解していないと失敗するからです。

僕が投資している商品で実際に起きた失敗の事例を2つ紹介します。

右田さん
右田さん

失敗したの?

タロウさん
タロウさん

セーフです!

 

ひふみ投信で起きた狼狽売り

1つ目はひふみ投信で2020年に起きた事例です。

 

コロナで起きた狼狽売り

僕は2018年7月から旧NISAを使ってひふみ投信で積立を始めました。

3カ月後から含み損になり、マイナスが1年継続。

2019年10月にようやく含み益になりましたが、2020年2月にコロナで暴落し再び含み損に。

ひふみ投信の暴落時のグラフ

この暴落したタイミングでひふみ投信を売る人が続出しました。

いわゆる狼狽売りです。

左野くん
左野くん

不安がMAXに…

 

投信積立の仕組み

しかし、あの時点での売りは絶対にありえません。

そもそも、投信積立は

  • 短期的には上がったり下がったりするが
  • 長期で見れば上がってるよね

という仕組みの投資です。

短期的な下げが起きるのは想定通りのシナリオ。

1年や2年程度の含み損もありえる。

本質的に長期投資が大前提で、それゆえ旧NISAの保有期間は最長20年でした。

右田さん
右田さん

それが投信。

 

投信積立で狼狽売りはありえない

コロナ禍での暴落は想定通りのシナリオの1つが現実化しただけ。

あくまでも一時的な現象であり、長くても数年で元に戻る。

実際、この時は3カ月で暴落前の基準価額を回復しています。

ひふみ投信の回復時のグラフ

コロナ禍での狼狽売りは投信積立の仕組みを理解していれば避けられた失敗です。

タロウさん
タロウさん

もったいない…

 

ビットコインの下落局面での損切り

もう一つはビットコインです。

これは投信積立とは少し異なります。

 

2022年下期の暴落で損切り続出

僕がビットコインへの投資を始めたのは2022年5月です。

こちらは翌月から含み損になりました。

左野くん
左野くん

持ってるねぇ~

右田さん
右田さん

含み損ハンターwww

この時は2022年4月をピークに相場が下がり続け、年末までにビットコインの価値は半減しました。

ビットコインの暴落時のグラフ

ちょうど春くらいからXやインスタで仮想通貨のアフィリエイト広告が流行っていたこともあり、手を出す投資家が多かったのですが。

暴落に耐えきれず損切りして退場する人が続出しました。

 

選択肢は2つだけ

当時、ビットコインの値段が上がる仕組みは次のように理解されていました。

  • 発行枚数に上限がある
  • 認知が広がり価値が上がる
  • 半減期後に高騰してきた歴史
  • 次にピークが来るのは2025年

これが正しいのか間違いなのか、2025年になるまで分かりません。

ただ、1つ確実に言えるのは取るべき選択肢は2つしかなかったことです。

  • 仕組みを確信し2025年まで持ち続ける
  • 仕組みを信用せず一切手を出さない
タロウさん
タロウさん

僕は前者です!

 

仕組みを十分に理解せずに始めて脱落

信用せずビットコインに手を出さないのはもちろんOK。

逆に手を出すならば、2025年まで保有です。

下げで買い増すことはあっても、2025年までは売却の選択肢はない。

2025年まで待たずに一時的な下落で損切りなどありえないことです。

ビットコインの回復時のグラフ

しっかり仕組みを調べ理解した上で判断していれば、取るべき道は2つだけ。

  • 2025年まで持ち続ける
  • 一切手を出さない

どちらを選んでも損失は回避できていました。

下落に耐えきれず売却した人は、仕組みを理解していなかったためミスを犯したと言えます。

左野くん
左野くん

価値半減でビビるのは分かるけど。

ソシャレン、クラファンも「仕組みの理解」が重要

ソシャレン、クラファンも「仕組みの理解」が重要のタイトル画像

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングでも「仕組みの理解」が重要です。

仕組みを理解することで避けられるリスクがあるからです。

それぞれ1つずつ例を挙げます。

 

ソシャレンは業者の信頼性がすべて

ソシャレンの本質は貸金業

ソーシャルレンディングでは投資家のお金を業者が企業などに貸します。

ソーシャルレンディングの仕組み

つまり、ソシャレンの本質は貸金業です。

フィンテックとかカタカナで格好よく言っていますが、本質は貸金業という大昔からある泥臭い商売です。

 

そして、貸金業における重点は借り手の審査です。

借り手に返済能力があるか、保全は機能するか、その審査の重要性は言うまでもないでしょう。

また、ソシャレンでは投資家は借り手に直接接触することができません。

業者から先はいわばブラックボックスになっており、不正が発生する余地があることにも留意が必要です。

 

業者の調査が最重点

とは言え、投資家が借り手を審査するのには限界があります。

業者に任せざるを得ない部分があるのが現実です。

それを考えると、ソーシャルレンディングで最も大切なのは業者の調査という結論になります。

  • 借り手を正しく審査する能力はあるか?
  • 不正をしたりしないか?
  • 安心してお金を預けられるか?

信頼して大丈夫か業者を徹底的に調べ尽くす

ソシャレンでこれ以上に重要な作業はありません。

右田さん
右田さん

自分のお金を預けるんだもんね。

タロウさん
タロウさん

ソシャレンの仕組みを考えれば当然です!

 

クラファンのキャピタル型はリスクがある

クラウドファンディングの仕組みを理解すれば、キャピタルゲイン型の案件にリスクがあることは容易に分かります。

 

元本償還は売却が前提

たまに勘違いしている人がいますが。

不動産クラファンで投資家のお金は業者の金庫で保管されているのではありません。

取得した物件の壁や柱になっています。

よって、物件を売却して現金化しない限り元本は償還できない

不動産クラファンの仕組みからすぐに分かることです。

 

キャピタル型は第三者への売却が出口

インカムゲイン型の案件の場合、外部の第三者に売却せず業者の勘定に戻すことで元本の償還が可能です。

しかし、キャピタルゲイン型の案件は外部への売却が前提です。

別の案件への再組成などイレギュラーはありますが、基本的には売れなければ終わり。

劣後出資比率がどれだけ高かろうと、売却できなければ元本毀損です。

左野くん
左野くん

お金が戻ってこなくなる。

 

売れる物件かの見極めが最重点

それゆえ、特にキャピタル型案件での最重点は売れる物件かの見極めです。

投資対象物件は売れるのか?

あらゆる手を使って見極める必要があります。

不動産はよく分からないは言い訳になりません。

右田さん
右田さん

分からないなら手を出すな。

安全な投資は「仕組みの理解」から

安全な投資は「仕組みの理解」からのタイトル画像

以上、投資で「仕組みの理解」が大切な理由を述べてきました。

 

最初にやるべきは「仕組みの理解」

短期での投信の狼狽売り、下落局面でのビットコインの損切り。

どちらも仕組みを理解していれば避けられたミス。

「仕組みの理解」なくして安全な投資はありえないです。

これからソシャレン、クラファンを始める人は、まず仕組みの理解から始めてください。

理解が不十分なまま始めてしまった人は、今からでも遅くないので理解しましょう。

 

仕組みを理解して安全な投資を!

もちろん、仕組みを理解するのは面倒です。

インスタのインフルエンサーの誘いに乗り、サクッと投資を始めるほうが簡単でしょう。

しかし、投資の世界でコスパ、タイパは安全へのパスポートにはなり得ません

左野くん
左野くん

厳しい一言。

面倒ではありますが、一度理解すればすべての業者、案件に応用できます。

ぜひ仕組みを理解して、安全なソシャレン、クラファン投資を楽しんでください。

タロウさん
タロウさん

仕組みを理解してご安全に!

 

コメント

事故

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで分配金の支払いや元本の償還が遅れたり、元本が戻ってこなくなるなどのトラブルを、このブログでは「事故」と表現しています。

保全

保全とは借り手が返済できなくなった場合に備え、貸し手があらかじめ用意する融資金の回収手段のことです。

保全の代表的なものは担保と連帯保証です。

例えば、銀行が融資の際に借り手の自宅を担保とし、借り手が返済できなくなると自宅を売却して融資金を回収します。

保証と連帯保証

保証とは、

  1. 借り手が返済しない場合に
  2. 借り手に代わって返済する責任を負う

ことです。

保証では、貸し手は借り手が返済できなくなって初めて、保証人に返済を求めることができます。

これに対して連帯保証では、貸し手は借り手の返済能力の有無を問わず、連帯保証人に返済を求めることができます。

連帯保証の方が負う責任が重く、現在では連帯保証にすることがほとんどです。

担保

担保とはいわゆる「借金のかた」のことです。

ソーシャルレンディングでは投資家のお金を企業などに貸します。

ソーシャルレンディングの仕組み

その際、借り手の企業は例えば企業が所有する土地を担保として提供します。

借り手が返済できなくなった場合、ソシャレン業者は土地を売却して貸したお金を回収します。

ソシャレンにおいて担保は万が一の場合の安全装置です。

利回り

利回りとは投資した金額に対する得られる利益の割合のことです。

例えば、100万円投資して利益が3万円の場合、利回りは3%です。

ソシャレン、クラファンでは利回りは年利で表示されます。

利回りの表示例

ですので、次のような案件に10万円を投資した場合、

  • 利回り:4.6%
  • 運用期間:6カ月

得られる分配金は、10万円×4.6%÷12カ月×6カ月=2,300円です。

ファンド

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングで使われる場合、ファンドは案件と同じ意味です。

再エネ系案件

再エネ系案件とは太陽光発電やバイオマス発電など、再生エネルギー事業と関係がある案件のことです。

例えば、ソーシャルレンディングで、

  1. 投資家が出資する
  2. 業者がA社に貸す
  3. 借りた資金でA社が太陽光発電所を建設する
  4. A社が払う利息を投資家に分配する

とか、不動産クラウドファンディングで、

  1. 投資家が出資する
  2. 業者がバイオマス発電所を取得する
  3. 電気を売った収益を投資家に分配する

といった案件です。

キャンセル待ち

先着方式の案件で募集額が応募で埋まったあとも、応募を受け付ける業者があります。

これを「キャンセル待ち受付」「キャンセル待ち応募」などと呼びます。

入金期限までにお金を振り込まないキャンセルが出ると、その分がキャンセル待ちで応募した人に割り振られます。

eKYC

ソシャレン、クラファン業者で会員登録をする際、申し込んでいるのが本当に本人であるかの確認が必要です。

この本人確認のことをKYC(Know Your Customer)と言います。

従来型の対面や郵送による本人確認(KYC)に対し、オンラインで行う本人確認をeKYC(electronic Know Your Customer)と言います。

ソシャレン、クラファン業者ではスマホを使ったeKYCが一般的ですが、KYCを併用している業者も多いです。

 

売掛債権

売掛債権とは「商品などを販売した代金を受け取る権利」です。

例えば、酒屋がバーにお酒を売り、1カ月分の代金を翌月末にまとめて受け取るみたいなのがありますよね?

この1カ月分の代金を受け取る権利が売掛債権です。

売掛債権は担保にすることができます。

例えば、ソシャレン業者が売掛債権を担保に酒屋にお金を貸す。

酒屋が返済できなくなった場合、ソシャレン業者はバーが支払う代金から貸したお金を回収します。

最低投資額

10円とかで投資されたら業者は困ってしまいますよね?笑

そのため、業者は「最低いくら以上で投資してくださいね」という最低ラインを定めています。

これが最低投資額です。

例えば次のような案件の場合、

  • 最低投資額:2万円
  • 投資単位:1口1万円

一番少なくて2万円から投資でき、その次は3万円、その次は4万円です。

会員登録(口座開設)

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングでは、各業者で会員登録をすることで、投資できるようになります。

Amazonでアカウント登録をすると、Amazonで買い物ができるようになりますよね?

それと同じだと考えてください。

口座開設」という表現を使っている業者もありますが、意味は会員登録と同じです。

繰り上げ当選

抽選方式の案件で業者が当選者に連絡し、入金をお願いした。

ところが、3人の当選者が気が変わって入金しなかったため、合計400万円が浮いてしまった。

この場合、多くの業者では再抽選を実施し、400万円分の投資家を新たに当選とします。

これが繰り上げ当選です。

なお、繰り上げ当選では応募額の一部だけが当選の部分当選になる場合があります。

当選者 応募額 当選額
山田さん 150万円 150万円
田中さん 200万円 200万円
中山さん 100万円 50万円
合計 400万円

 

途中解約

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングでは投資を行う期間、言い換えると、業者にお金を渡して戻ってくるまでの期間が事前に決まっています。

その期間の途中でお金を返してもらうのが途中解約です。

ソシャレン、クラファンともにほとんどの業者で途中解約は認められていません。

途中解約ができるのは大家どっとこむなどごく一部です。

基本的に運用期間が終わるまでお金は戻ってこないと考えてください。

キャンペーン

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングでは、投資額などに応じてプレゼントなどがもらえるキャンペーンを業者が開催することがあります。

例えば次のようなものです。

  • 会員登録でアマゾンギフト券1,000円分プレゼント
  • 10万円以上の投資で投資額の1%分のアマゾンギフト券を贈呈
  • 投資した人の中から抽選で50名に高級焼肉セットをプレゼント

最新のキャンペーン情報は下記記事にまとめています。

最新のキャンペーン情報

デビュー案件

業者が運営を開始後、初めて募集する第1号案件のことを、このブログではデビュー案件と呼んでいます。

このブログが独自に使っている用語であり、一般用語ではありません。

デビュー案件は一般に安全性、利回りともに高いことが多いです。

また、運営開始直後で会員がまだ少ないため、競争率が低く投資しやすいです。

デビュー案件はおすすめだと僕は思っています。

軍用地案件

軍用地案件はソーシャルレンディングのPocket Fundingが扱っている案件です。

担保が投資用不動産として人気が高い軍用地であるため、元本をほぼ確実に回収できることから、安全性が非常に高い人気の案件です。

なぜ、軍用地案件で元本をほぼ確実に回収できるのかは、この狭いスペースでは説明できません。

3分で読めますので、こちらの記事を参照してください。

軍用地案件の安全性が高い理由

1棟アパート、1棟マンション

不動産クラウドファンディングで「1棟アパート、1棟マンション」という表現を使う場合、アパートやマンション丸々1棟が投資対象であることを表します。

逆に投資対象が部屋単位である場合は「区分マンション」という表現を使います。

(区分アパートというのは聞いたことがありません)

海外案件

ソーシャルレンディングでは投資家のお金を借りるのが海外の企業であったり、借り手が日本企業であっても資金使途が海外企業への出資であるなど、投資家のお金の最終的な行先が海外である案件を海外案件といいます。

不動産クラファンでは投資家のお金で取得するのが海外の不動産である案件を海外案件といいます。

一般に海外案件は利回りが高い一方、海外ゆえにリスクが高くなることが多いです。

投資においてリターンとリスクはワンセットであり、ハイリターン・ローリスクはありえません。

初心者は海外案件には手を出さないことを強くおすすめします。

分散投資

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで分散投資とは、利用する業者や投資する案件、案件のタイプなどを集中させず、複数に分ける投資手法のことです。

例えば、ソシャレンで1つの業者だけを使っている場合、その業者が倒産するとすべての資産を失うことになります。

また、不動産クラファンで東京の物件だけに投資していると、東京の地価の下落が全投資額に影響を及ぼしますよね?

分散投資をすることで大きな被害を防ぎ、万が一の場合でも被害を小さく済ませることができます。

事故

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで分配金の支払いや元本の償還が遅れたり、元本が戻ってこなくなるなどのトラブルを、このブログでは「事故」と表現しています。

業者

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングの運営会社のことを、このブログでは「業者」と呼んでいます。

FundsやCREAL、バンカーズ、いずれも業者です。

Fundsのサイトの画像

「事業者」という表現を使っているメディアもあります。

満了

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで募集額満額の応募が集まることを、このブログでは「満了」と表現しています。

募集額1億2千万円の案件で、応募が1億2千万円集まった状態が満了です。

満了のイメージ画像

「完売」という表現を使っているメディアもあります。

担保順位

1つの担保に複数の貸し手がいる場合の、貸したお金を回収する優先順位のことです。

例えば、評価額1億円の土地を担保に3者が下のように融資したとします。

担保順位 貸し手 融資額
第一順位 悪徳銀行 6千万円
第二順位 腹黒信金 2千万円
第三順位 山田さん 1千万円

借り手が返済できなくなり担保を処分するも、8千万円でしか売れなかった。

この場合、まず悪徳銀行が6千万円を回収、次に腹黒信金が2千万円を回収します。

第三順位の山田さんは1円も回収できません。

ソシャレン業者の担保順位が低い場合は注意が必要です。

なお、「抵当権第1順位」は担保順位が第1順位であることと同義です。

源泉徴収税

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングでは、業者が20.42%の所得税を引いてから投資家に分配金を支払います。

この20.42%の所得税のことを源泉徴収税といいます。

引かれた源泉徴収税は業者が税務署に納めます。

壁芯面積

マンションの部屋の面積を測る際に、壁の中心線を基準に出した面積を壁芯面積といいます。

一方、我々が普通に使う壁の内側の線を基準に出した面積は内法面積です。

壁芯面積と内法面積の説明図

1口単位と最低口数

1口単位とは投資できる金額の単位です。

例えば1口=10万円の案件では、20万円、70万円と10万円単位で投資できます。

ですが、13万円や99万円では投資できません。

最低口数とは投資する際に最低限必要な口数です。

例えば以下の案件の場合、

  • 1口単位:1万円
  • 最低口数:2口

最低2万円から1万円単位で投資できます。

右田さん
右田さん

2万円の次は3万円だよ。

こんな感じに別ウィンドウが開き、ここで用語の解説などをします。

右下の「close」か別ウィンドウの外の部分をタップすると、別ウィンドウが閉まり記事に戻ります。

不成立

不成立とは案件の募集を行ったが、事情により案件を実行できなくなることです。

例えば、応募が最低成立金額に達しない場合、案件を実行できず不成立となります。

また、不動産クラファンで応募は順調に集まっていたものの、取得予定だった不動産に不備が見つかったため取得が中止になり、案件が不成立となることもありえます。

逆に成立は応募が集まり案件を実行できるようになることです。

最低成立金額

例えば、ソーシャルレンディングで「投資家から5千万円集めて企業に貸す」という案件があるとします。

この案件を募集して10万円しか集まらなかったら、ぜんぜん足りないので貸せませんよね?

でも、不足が数百万円ならば、その分は業者が自社で資金を出して合計5千万円とし、企業への融資を実行できるかもしれません。

そこで、業者が募集の際に「4千万円以上集まれば、満額集まらなくても不足分は自社で負担して融資を実行します」と約束します。

この場合の4千万円が最低成立金額です。

つまり、最低これだけ集まれば案件を実行しますよというラインのことです。

貸付金利

ソーシャルレンディングでは投資家から集めたお金を企業などに貸し、得られた利益を投資家に分配します。

例えば、企業に7%で貸し、ソシャレン業者が利益を2%取り、5%を投資家に分配します。

ソーシャルレンディングの貸付金利の説明図

企業に貸す際の金利(上図の7%)が貸付金利です。

上場企業系

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングで「上場企業系の業者」とは、業者自身やその親会社などが上場企業である業者を指します。

上場企業は信用力が高いことから、上場企業系の業者が運営するソシャレン、不動産クラファンは信頼性、安全性が高いと多くの投資家に認識されています。

ただし、「上場企業系=100%安全」とは限らないので注意が必要です。

運用と運用期間

不動産クラウドファンディングにおいて運用とは、投資家から集めた資金で取得した不動産を、賃貸したり売却したりすることで利益を生み出すことをいいます。

運用を行う期間は案件ごとにあらかじめ決められており、これを運用期間といいます。

マスターリース契約

不動産クラウドファンディングでは投資家の資金で不動産クラファン業者が物件を取得し、入居者から家賃を得ます。

しかし、入居者が見つからなければ家賃が入らず、投資家が分配金を得られなくなります。

そこで、不動産クラファン業者が不動産業者と次のような契約を結びます。

  1. 不動産クラファン業者が不動産業者に部屋を貸す
  2. 不動産業者が入居者に部屋を貸す
  3. 入居者が見つからなくても不動産業者は毎月の家賃を不動産クラファン業者に払う

マスターリース

これがマスターリース契約です。

マスターリース契約により投資家は入居者が見つからないリスクから隔離され、投資の安全性が向上します。

部分当選

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの募集には、早い者勝ちの先着方式の他に、応募した人の中から投資できる人を抽選で決める抽選方式があります。

抽選方式では、50万円で応募して当選したら50万円投資できるのが基本です。

しかし、50万円の内、30万円分だけ当選する(=30万円だけ投資できる)こともあります。

これが部分当選です。

当選者の最後の1人が残額を割り当てられて部分当選になる場合の他、多くの人を当選にするために業者が全員を部分当選にする場合などがあります。

借り手企業

ソーシャルレンディングでは投資家から集めたお金を、ソシャレン業者が企業に貸します。

投資家のお金を借りるのが借り手企業です。

ソーシャルレンディングの仕組み

そして、借り手企業が支払う利息が、投資家が受け取る分配金となります。

一方で、借り手企業が倒産したり返済不能になると、投資家のお金が戻ってこないことも。

ソーシャルレンディングのリスク

ですので、ちゃんと返済できるのか?ソーシャルレンディングでは借り手企業の見極めが非常に重要です。

満室賃料

満室賃料とは、その物件が満室の場合に得られる想定賃料のことです。

全4室の1棟アパートで、各部屋の賃料が以下の場合、

  • 101号室:4.5万円
  • 102号室:4.5万円
  • 201号室:5.5万円
  • 202号室:5.5万円

満室賃料は月間20万円、年間240万円です。

空室リスク

空室リスクとは投資対象物件に入居者がつかず、空室で家賃収入を得られなくなるリスクです。

匿名組合型と任意組合型

不動産クラウドファンディングを含む不動産特定共同事業は、主に匿名組合型と任意組合型に分かれます。

主な違いは一般に下表の通りです。

匿名組合型 タイプ 任意組合型
匿名組合契約 契約 任意組合契約
なし 物件の所有権 あり
少なめ 最低出資額 多め
短め 運用期間 長め
有限責任 責任 無限責任
雑所得 所得区分 不動産所得

物件が倒壊して隣接する建物に被害が及んだ場合、任意組合型では出資額を超えて賠償責任が発生します。

匿名組合型の場合は責任範囲は出資額が上限であり、最悪でも全損で済みます。

任意組合型は所得区分が不動産所得で有利なため、相続など節税対策に使われることが多いです。

不動産クラファンではほとんどの案件が匿名組合型です。

不動産特定共同事業

不動産特定共同事業は次のような事業です。

  1. 複数の投資家から出資を受け
  2. 集まった資金で不動産を取得、運用し
  3. 得られた利益を投資家に分配する

多くの場合、1億円の1棟マンションを100口の持ち分に分割し、1口100万円で販売するといった、不動産小口化商品の形を取ります。

不動産特定共同事業のうち、募集などをインターネットを使って行うのが不動産クラウドファンディングです。