穴吹興産が運営する不動産クラウドファンディングのジョイントアルファ。
僕の現在の投資残高は800万円で、Rimpleと並んでトップです。
そんな穴吹信者の僕ですが、次回の倉敷案件はパスします。
去年の5月からジョイントアルファの全案件に毎回100万円以上で投資しているのに、なぜ倉敷案件はパスなのか？
その理由を解説します。
穴吹信者の叫びです！
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タップできる目次
倉敷案件をパスする理由
穴吹信者が求めるもの
まず、穴吹信者がジョイントアルファに何を求めているかを説明します。
ジョイントアルファは低利回り
ジョイントアルファは利回りが低いです。
今年は6月の静岡案件を除いて利回り3％。
最近はヤマワケエステートのリセールファンドの20％台など、高利回りの業者が増えています。
プチ解説 利回りとは？
プチ解説 案件とは？
プチ解説 業者とは？
6％や8％でも集まりが悪い案件が出ているほど。
そんな中でジョイントアルファはGALA FUNDING、Rimpleなどと並んで低利回りです。
求めるものは安全安心
高利回りの業者が多々ある中、なぜあえて3％のジョイントアルファで投資するのか？
その理由は安心安全です。
運営会社の穴吹興産は50余年の歴史を持つ東証スタンダード上場企業で経営状態は良好。
案件は穴吹興産が倒産しない限り、まず間違いなく元本が戻って来るグルグルインカム型。
プチ解説 元本とは？
利回りは低いけれど安心安全。
この安心安全を求めて、穴吹信者は低利回りのジョイントアルファで投資しているのです。
利回りよりも安全性。
倉敷案件は安全安心とは言えない
ならば、倉敷案件はどうか？
残念ながら、安心安全とは言えないです。
倉敷案件の概要
倉敷案件の概要は以下の通りです。
- 案件名：SPC型アルファアセットファンド1号
- 利回り：5％
- 運用期間：3年
- 募集総額：11億6,450万円
- 募集方式：先着
- 募集開始：2025年1月27日12時
プチ解説 運用期間とは？
プチ解説 先着とは？
投資対象は岡山県倉敷市にあるホテル「ロイヤルパークホテル倉敷」です。
これまでの案件と異なる特徴として以下の2点が挙げられます。
- SPC（特別目的会社）を使った倒産隔離型
- 分配原資が変動賃料
プチ解説 分配原資とは？
以下、倉敷案件の問題点を指摘します。
運用期間が長い
3年は長いです。怖い。
1年で良い。
どうしても3年にしたいのなら、せめて1年ごとに投資を継続するか選べる1年更新型にしてほしいです。
延長は最大2年
しかも、運用期間の延長は最長2年。
最悪の場合、5年間資金拘束されることになります。
5年はさすがに…
投資対象が観光需要のあるホテル
大きなリスク要因となるのが、投資対象が観光需要のあるホテルであることです。
ホテルはリスクが高い
不動産クラファンの投資対象となる物件にはいくつかの種類があります。
- レジデンス（マンションなどの住宅）
- オフィス
- 店舗
- 物流施設
- ヘルスケア（サ高住、老人ホームなど）
- ホテル
注意が必要なのは、物件の種類によってリスクが異なることです。
ホテルは景気や疫病、外交などの影響を受けます。
景気が悪くなっても住まないわけにはいかないレジデンスに比べてリスクが高いです。
コロナで思い知ったよ。
倉敷ホテルは観光需要がある
そして、倉敷案件の投資対象であるホテルが立地するのは倉敷です。
水島臨海工業地帯に隣接し企業や事業所が多いので、もちろんビジネス需要があります。
しかし、倉敷の美観地区に近く観光需要も多いです。
宿泊予約サイトのレビューを見ましたが、観光客の書き込みも多く見られました。
ホテルの観光需要はビジネス需要に比べて景気などの影響を受けやすいです。
都内駅チカのビジネスホテルに比べると、リスクが高いと言わざるを得ないでしょう。
インバウンドリスクもある
また、インバウンドリスクも考えられます。
日本の場合、インバウンドの主力は中国、韓国、台湾、香港などです。
このうち、中国、香港は外交の影響を受けます。
3年以内に日中関係が悪化し、中国政府が国内旅行業者に訪日渡航の規制をかけるといったことは、容易に想定されるでしょう。
韓国についてですが、現在の尹錫悦政権は対日融和的であり、日韓関係が急速に悪化する可能性は低いです。
しかし、2027年春には大統領選挙があります。
文在寅や朴槿恵のような大統領が選ばれると、反日ムードが高まりインバウンドが大打撃を受けかねません。
倉敷案件の運用期間は2028年3月までなので、韓国大統領選挙の影響を1年間受ける可能性があるのです。
文在寅の時にあったもんね…
3年先まで安泰である保証がない
ただでさえレジデンスに比べてリスクが高いホテル。
倉敷ゆえに観光需要もある。
さらにはインバウンドリスクも。
倉敷案件はジョイントアルファのこれまでの案件とはリスクが段違いだと感じます。
倒産隔離によるリスク
倉敷案件が倒産隔離スキームを使っている点もリスクです。
SPCで倒産隔離
倉敷案件では穴吹興産とは別の法人であるSPCが物件を保有する形を取ります。
こうすれば穴吹興産が倒産しても物件はSPC保有のまま。
物件を売却して元本を償還することができます。
穴吹興産の倒産リスクから隔離されて安全性アップということです。
いわゆる倒産隔離だね。
穴吹信者は倒産など想定していない
しかし、そもそも穴吹信者は穴吹興産が倒産することなど想定していません。
東証スタンダード上場、50年企業、経営状態、財務も良好。
穴吹だから安心安全と思い、投資しているのです。
倒産など想定しておらず、倒産隔離を必要としていません。
大きなお世話です！
SPCゆえに値下げ余地が下がる
しかも、SPCによる倒産隔離は良いことだけではないです。
SPCには業者も出資できますが、出資が多いとSPCとの間に資本関係があると判断され、倒産隔離が機能しなくなります。
このため、SPCでは業者は多額の出資はできないのです。
プチ解説 出資とは？
では、どのくらいまでなら出資できるかというと、5％ルールといってSPCの総資産額の5％以内が基準とされています。
今回は投資家、穴吹に加え、銀行による融資もありますが。
穴吹の比率がどれくらいかと言うと、
| 融/出資者 | 融/出資額 | 融/出資比率 |
|---|---|---|
| 銀行 | 17億5,600万円 | 58.5% |
| 投資家 | 11億6,450万円 | 38.8% |
| 穴吹興産 | 8,190万円 | 2.7% |
| 合計 | 30億240万円 |
わずか2.7％！
ジョイントアルファの通常の案件では劣後出資比率は10～15％ですので、かなり低い水準ですよね。
プチ解説 劣後出資比率とは？
そして資金回収の優先順位は、銀行→投資家→穴吹です。
物件の売却価格が8,190万円を超えて値下がりすると、投資家は元本毀損となります。
つまり、物件の値下げ余地は2.7％しかないということです。
3年で2.7％の値下がりはあり得る。
プチ解説 元本毀損とは？
借入併用は普通の匿名組合でも可能
倉敷案件の説明では、借入併用のメリットとして利回りの向上が挙げられています。
銀行融資は金利が低いので、その分を投資家に回す。
SPC全体では利益は3％だけど、銀行の金利を1％にし、浮いた2％を投資家に回して5％にするイメージです。
これをレバレッジ効果といいます。
しかし、SPCを使わない普通の匿名組合型でも借入併用は可能です。
倒産隔離など必要ないのですから、普通の匿名組合型で借入併用にして劣後比率10～15％のほうが良いと思いませんか？
たしかに。
変動賃料は投資家にメリットなし
変動賃料のメリット
倉敷案件の大きな特徴が変動賃料です。
SPCで取得したホテルの建物は、ホテルを運営する穴吹エンタープライズに貸し出されます。
その穴吹エンターが払う賃料は月々の営業総利益の80％です。
営業総利益によって受取額が変わる変動賃料。
ホテルが儲かるほどSPCの儲けも増えるということです。
良いことじゃん。
投資家にはメリットなし
いやいやいや。
SPCの儲けがどれだけ増えようと、投資家の分配金は5％の固定です。
ウハウハの分は穴吹の総取りで、投資家にメリットはありません。
プチ解説 分配金とは？
リスクもある
しかも営業総利益の80％なので、営業総利益がゼロなら賃料収入もゼロ。
コロナでホテルが空室だらけになると、賃料が入らず分配金ゼロになるリスクもあるです。
そんな…
固定賃料との併用にすべき
穴吹も商売ですから儲けたいのは理解します。
と言うか、つぶれかけの業者で投資する度胸を僕は持ち合わせていませんので。
業者にはガバガバ儲けてほしいと本気で思っています。
とは言え、投資家にはリスクだけでメリットゼロ。
せめて、固定賃料と変動賃料の併用にしてほしい。
- 固定賃料：月額500万円
- 変動賃料：営業総利益の50％
こうすれば、仮にコロナで変動分がゼロになっても固定分が年間6千万円入ってくる。
5％の分配金は確保できます。
- 投資家の出資11億6,450万円×5％=5,822万円
投資家のニーズとズレている
穴吹に3年5％など求めていない
以上、倉敷案件の問題点を解説しました。
倉敷案件を見て思うのは、投資家のニーズとのズレです。
穴吹信者は不動産の知識ゼロでリスク全拒否、安全最優先のヘタレ投資家。
ホテル3年5％なんて求めちゃいない、グルグル区分マンション1年3％で良い。
倉敷案件はそんなジョイントアルファ投資家のニーズとズレているのではないでしょうか？
どうしてもホテルと言うのなら、もっと堅い内容にしてほしい。
下の2つの案件があったとして、一瞬の迷いもなく東横インを選ぶのが穴吹信者なのです。
| 投資対象 | ロイヤルパーク倉敷 | 東横イン池袋北口 |
|---|---|---|
| 利回り | 5％ | 3％ |
| 運用期間 | 3年 | 1年 |
| スキーム | SPC匿名組合型 | 匿名組合型 |
| 値下げ余地 | 2.7％ | 10% |
| 分配原資 | 変動賃料 | 固定賃料 |
なによりも安心安全。
今回はパスです
もちろん、倉敷案件が出たくらいで、僕の穴吹への信仰心は微動だにしません。
ジョイントアルファは間違いなくガチ堅の業者であり、今後も投資を続けます。
とは言え、今回の倉敷案件はパスです。
次の案件が出るのを待ちます。
いつもの待ってます！
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