ソシャレン、不動産クラファンで投資する案件をどのように選べば良いか？
投資の是非の判断のしかたを初心者向けに解説します。
安全性最重視です！
会員登録だけでアマゾンギフト券がもらえます！
タップできる目次
安全性重視の案件の選び方
プチ解説 案件とは？
投資対象の事業は上手くいきそうか
投資判断の基準は「事業が上手くいくか」がすべてです。
ソシャレン、不動産クラファンは事業への出資
そもそも、ソシャレン、不動産クラファンはどんな投資なのか？
ソシャレンでは投資家は業者が行う貸金事業に出資します。
プチ解説 業者とは？
プチ解説 出資とは？
不動産クラファンでは不動産事業に出資します。
業者は我々投資家のお金を使って、貸金事業や不動産事業を行うのです。
私のお金を事業に使うんだ。
事業が上手くいかなければ元本毀損
では、事業が上手くいかないとどうなるか？
ソシャレンで借り手が返済できなければ元本は戻ってきません。
プチ解説 元本とは？
プチ解説 元本毀損とは？
プチ解説 借り手とは？
不動産クラファンで物件が売れないと元本は戻ってこなくなります。
だって、投資家のお金は取得した物件の柱や壁になっているのですから。
売って現金化しないと戻ってこない…
業者が行う事業は上手くいくか？
これを判断するのが案件選びです。
これがすべてです！
どうやって判断するの？
ソシャレンの判断基準
判断基準の一例を示します。
- 借り手の経営状態
- ちゃんと返せそうか？
- 担保の有無と内容
- 売れる担保か？
- いくらで売れそうか？
- 業者の回収能力
- ノウハウ、経験、業歴
プチ解説 担保とは？
借り手はちゃんと返せそうか？
返せない場合、担保などで回収できそうか？
投資家のお金が確実に戻ってくるかを判断します。
戻ってこないと元本毀損…
不動産クラファンの判断基準
次に不動産クラファンの場合です。
- 入居状況
- 家賃は入ってくるか？
- 空室にならないか？
- 物件は売れそうか
- 立地、間取り、築年数、etc.
- 価格の妥当性
- 仕入れ価格、売却予定価格は妥当か
家賃が入ってこないと分配金が得られません。
物件が売却できないと元本は戻ってきません。
仕入れ価格が高いと売却益が出ませんし、売却予定価格が高いと売れません。
家賃が入るか、売却できるかを見極めます。
そんなの分かんないよ…
プチ解説 分配金とは？
分からないは言い訳にならない
分からないまま投資して元本毀損になったとき、「分からなかった」と言ってもお金は戻ってきません。
分からないなら投資しない、もしくは、分かるように勉強しましょう。
僕も不動産クラファンを始めたとき、不動産の知識はまったくのゼロでした。
ゼロスタートで知らない用語を一つ一つ調べ、今も勉強中です。
一緒に頑張りましょう！
案件の種類
その他の案件選びのポイントを紹介します。
まず、案件の種類による選び方です。
海外案件は避ける
借り手が海外の企業や投資対象が海外の物件である案件は避けましょう。
国内の案件に比べてリスクが高いです。
不動産クラファンはインカム型
不動産クラファンの案件は分配原資（利益をどこから得るか）によって2つのタイプに分かれます。
| タイプ | 分配原資 |
|---|---|
| インカムゲイン型 | 家賃収益 |
| キャピタルゲイン型 | 売却益 |
インカムゲイン型は入居者がいる限り分配金を得られるので安定性が高いです。
キャピタルゲイン型は高値売却で大きな利益を得られる反面、売却できないリスクがあります。
初心者は安全重視でインカムゲイン型に投資するのがおすすめです。
あくまでも安全重視。
グルグルと営業ツール型もおすすめ
一般に上場企業系の業者は安全性が高いと言えます。
不動産クラファンではグルグルインカム型と営業ツール型の案件も安全性が高くおすすめです。
プチ解説 上場企業系とは？
利回りと運用期間
利回りとリスクは比例します。
初心者には高利回り＝高リスクの案件はおすすめしません。
また、運用期間が長いほどリスクが高まります。
最初のうちは6カ月から長くても1年以内の案件を選びましょう。
先のことは分からないから。
プチ解説 利回りとは？
プチ解説 運用期間とは？
LTVが低め
ソシャレンで担保評価額に対する融資額の割合をLTVといいます。
1億円の土地を担保に8千万円を貸す場合、LTVは80％です。
- 担保評価額：1億円
- 融資額：8千万円
- → LTV：80％
担保が評価額通りに売れるとは限りません。
1億円の土地を担保に9千万円貸した場合（LTV90%）、1千万円を超えて値切られたらアウトですよね？
なので、LTVは低いほど安全です。
劣後出資比率が高め
不動産クラファンで劣後出資比率という数値があります。
劣後出資比率が高いほど安全です。
説明すると長くなるので、こちらの記事を参照してください。
劣後出資比率は重要だよ。
初心者は損しないことを重点に
以上、案件の選び方を解説しました。
案件選びの最重点は投資対象の事業が上手くいくかです。
貸金事業、不動産事業としてどうなのかで、投資の是非を判断します。
この判断を間違うと最悪の場合、全損です。
1円も戻ってこない…
プチ解説 全損とは？
利回りが高いのは事業としての難易度が高いからです。
初心者は難易度の高い事業の成否を判断するだけの能力はありません。
ガッツリ儲けるのは高利回り案件に手を出すのに値する能力が身についてから。
最初は損しないことを最重点に、リスクが低い低利回りの案件に投資しましょう。
身の丈に合った投資を！
コメント