2024年、特に下半期にCREALの案件に大きな変化が生じていたことが分かりました。
これまでと同じ感覚で投資判断をするのは危険かも？
詳しく解説します。
大きく変わってます！
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CREALの案件に生じた変化
長期化と大型化を目指してきた
ここ数年、CREALが目指してきたのは運用期間の長期化と案件の大型化でした。
プチ解説 運用期間とは？
プチ解説 案件とは？
運用期間を少しでも長く
まず、運用期間について。
CREALの案件は主に取得した物件の売却で利益を出すキャピタルゲイン型です。
運用期間＝売却活動期間を長くすることで余裕を持った売却活動ができ、より有利＝利益が出る売却が可能となります。
高く売れる相手が見つかるまで待てる。
プチ解説 キャピタルゲイン型とは？
1回の募集額を少しでも多く
次に募集額ですが、利益率が同じならば1億円の物件を売るよりも10億円の物件を売るほうが利益は大きいです。
一方、案件の組成や運用にかかるコストは1億円でも10億円でも極端には変わりません。
ですので、募集額が多いほうが生産性が高まります。
同じ手間でより多く儲ける。
プチ解説 組成とは？
では、長期化と大型化は成功したのか？
長期化から見ていきましょう。
長期化は36カ月を断念
24カ月化には成功
CREALの運用期間は2020年までは12カ月が中心でしたが、2021年下期に18カ月中心に引き上げました。
さらに2023年下期からは24カ月を中心にすることに成功しています。
36カ月化は断念
さらなる長期化を目指し、CREALは2024年上期に36カ月の案件を4つ投入しました。
しかし、下期はゼロに。
さすがに長すぎるのは投資家から不評で、36カ月化は断念したようです。
3年はなぁ…
大型化は成功も利回り上昇に
大型化には成功
次に募集額の大型化ですが、一貫して増やし続けています。
2024年下期にはついに1案件の平均募集額が10億円に到達しました。
案件の大型化は成功です。
やった！
利回り上昇を招く
しかし、大型化と同時並行で利回りに変化が起きています。
CREALの平均利回りは2022年上期をピークに下落に転じ、2023年下期には過去最低の4.1％にまで下がっていました。
それが2024年に上昇に転じ、下期は平均5％にまで上がったのです。
プチ解説 利回りとは？
競争激化の影響か？
その背景として考えられるのが、2023年からヤマワケエステートやLEVECHYなど高利回りの業者、案件が増加したことです。
その影響もあってか、CREALの募集がなかなか埋まらないケースが目立つようになっています。
CREALから「募集中の案件、残り○％です！」ってメールが届くこと、増えましたよね？
たしかに！
他社に対抗し少しでも応募を集めるためでしょう。
利回り5％以上の案件が以前より大幅に増え、2024年下期は半分が5％以上でした。
| 時期 | 総案件数 | 5％以上 | 構成比 |
|---|---|---|---|
| 2021年上期 | 10件 | 4件 | 40% |
| 2021年下期 | 7件 | 0件 | 0% |
| 2022年上期 | 10件 | 3件 | 30% |
| 2022年下期 | 13件 | 3件 | 23% |
| 2023年上期 | 17件 | 1件 | 6% |
| 2023年下期 | 11件 | 0件 | 0% |
| 2024年上期 | 10件 | 1件 | 10% |
| 2024年下期 | 13件 | 7件 | 54% |
利回りアップは特に大型案件で顕著で、募集額10億円前後から上では大半が利回り5％以上です。（表は2024年下期）
| 時期 | 募集額 | 利回り |
|---|---|---|
| 2024年9月 | 22.6億円 | 5.0% |
| 2024年8月 | 17.8億円 | 5.0% |
| 2024年11月 | 17.5億円 | 6.0% |
| 2024年10月 | 12.7億円 | 5.0% |
| 2024年7月 | 11.9億円 | 4.5% |
| 2024年8月 | 9.6億円 | 5.0% |
| 2024年11月 | 8.7億円 | 4.8% |
| 2024年7月 | 6.9億円 | 2.4% |
| 2024年7月 | 6.9億円 | 4.5% |
| 2024年9月 | 6.1億円 | 4.5% |
| 2024年12月 | 5.9億円 | 5.5% |
| 2024年12月 | 5.5億円 | 5.5% |
| 2024年12月 | 3.4億円 | 4.3% |
どうやって上げたんだろう？
5％実現で生じた物件種の変化
CREALはどうやって利回りを上げたのか？
そのヒントになるかもしれない変化が投資対象物件で起きていました。
居住用の比率が激減
上述の通り、CREALは投資家から集めた資金で不動産を取得します。
これまで取得する不動産、つまり投資対象物件は大半が1棟マンションなど居住用の不動産でした。
ところが、2024年から居住用の比率が激減しているのです。
高利回りは非居住用で実現
そして、投資対象物件と利回りには関連性があります。
実は、2021～2024年に利回り5％以上だった案件の大半で、投資対象物件が居住用以外なのです。
利回り5％以上だった19案件の内、居住用は3案件に過ぎません。
つまり、CREALはホテルや商業施設など居住用以外の物件を増やすことで、利回りアップを実現していたということです。
| 物件種 | 案件数 | 構成比 |
|---|---|---|
| 宿泊施設 | 5件 | 26.3% |
| 商業施設 | 4件 | 21.1% |
| 居住用 | 3件 | 15.8% |
| 保育園 | 3件 | 15.8% |
| 物流施設 | 2件 | 10.5% |
| オフィス | 1件 | 5.3% |
| 老人ホーム | 1件 | 5.3% |
物件の大型化、利回りの上昇、非居住用物件の増加、この3つが同時並行で起こっており、相互に関連している。
やばいの？
これまでとは違う投資判断を
非居住用＝高リスクとは限らない
一般にホテルや商業施設、オフィス、物流施設といった物件種は景気の影響などを受けやすいです。
これに対し、居住用は景気が悪くなっても住まないわけにはいかず、需要が安定的と言えます。
ですので、一般論として非居住用は居住用よりもリスクが高いです。
やっぱり、やばいじゃん。
とは言え、居住用でも立地によっては供給過剰で家賃水準が下がるリスクがありますし。
非居住用でも老人ホームは高齢化で今後の需要増を踏まえると低リスクと見ることもできます。
なので、CREALで非居住用が増えた＝リスクアップという単純な話ではありません。
投資判断の見直しを
ただ、CREALの案件がこれまでとは大きく違ってきていることは事実です。
そうである以上、今までと同じ投資判断をすることはできません。
投資判断のしかたを見直し、案件ごとに物件を吟味することがより一層求められるでしょう。
慎重に判断を！
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