CREALで投資してみたいけど、大丈夫かちょっと心配…
初めての業者は不安ですよね？
そこで、これまでクラウドファンディングで5,900万円以上を投資してきた僕が、
- CREALの概要や運営会社
- 11のメリット
- 10のデメリットとリスク
- 評判と口コミ
の4点を中心に解説します。
ぶっちゃけ、CREALで投資して大丈夫なの？
結論から言うと次の通りです。
- 投資して大丈夫です
- でも、注意と工夫が必要です
僕に今までにCREALで170万円を投資し損失はゼロです。
CREALをしっかり理解した上で投資し、あなたのお金を増やしましょう！
それではさっそく始めます！
「損しないか？」「騙されないか？」など、忖度なしの本音レビューです。よかったら読んでみてください。
CREALの概要
まず最初にCREALの概要を紹介します。
CREALの基本情報
CREALは2018年11月にサービスを開始しました。
非常に人気が高く、投資家が投資した総額は66億円を超えます。
| サービス名 | CREAL（クリアル） |
|---|---|
| 運営会社 | 株式会社ブリッジ・シー・キャピタル |
| 運営開始 | 2018年11月13日 |
| 最低投資額 | 1万円 |
| 累計調達額 | 69億8,968万円 |
| 利回り | 3.0～6.5％ |
| 運用期間 | 4～24カ月 |
※ 累計調達額、利回り、運用期間は2020年12月末までの実績
CREALは不動産投資型クラウドファンディング
CREALは不動産投資型クラウドファンディング（以下、不動産クラファン）というタイプの投資です。
不動産クラファンをよく知らない方のために、簡単に説明します。
知ってるYO！という方は、次の章へGO！
→ 次の章へ
不動産投資型クラウドファンディングとは？
マンションを買って大家さんになって不動産運用とかあこがれますよね？
でも、そんな大金持ってないよ。
僕も含めてみんなそうです。笑
そこで、
- 個人が少しずつお金を出して
- みんなでマンションを購入し
- 月々の家賃と
- 最後に売った売却益を
- みんなで分け合う
これが不動産投資型クラウドファンディングです。
もうちょっと具体的に説明します。
- 僕が5万円、あなたが7万円、田中さんが10万円などなど、投資家がお金を出す
- 集まった3,000万円でクラファン業者がマンションを購入
- 入居者を探して家賃10万円で貸す
- 12ヶ月後に第三者に3,200万円で売却
- 家賃収益120万円と売却益200万円が発生
- クラファン業者が手数料を取る
- 残った収益を投資家みんなに分配
- あわせて出資した元本も返済
1人でマンションを買うなんて無理だから、ちょっとだけお金を出してプチ大家さんになるって感じ？
そうそう！まさにプチ大家さんです！
- マンションを買うお金なんて無いし
- 入居者を探したり売却したりとか面倒だから
- 1万円とか5万円とか少額で出資し
- 入居者探しとか売却とかはクラファン業者にやってもらって
- 家賃や売却益を山分けしてもらう
クラファン業者に手伝ってもらってプチ大家さんになる。
これが不動産クラファンです！
不動産特定共同事業法に基づき国土交通省が管轄
不動産クラファンは不動産特定共同事業法に基づく事業で、監督官庁は国土交通省です。
事業を行うには国土交通大臣または都道府県知事の許可が必要です。
CREALも東京都知事から許可を受けています。（許可番号：東京都知事第112号）
ちゃんと許可を受けているのなら安心だね。
上場企業の参入が続いている
不動産クラファンは新しい不動産投資として注目を集めています。
このため新規業者の参入が続いており、特に最近は上場企業が増えています。
| 開始時期 | サービス名 | 運営会社 | 上場市場 |
|---|---|---|---|
| 2016年6月 | TATERU Funding | TATERU | 東証一部 |
| 2018年7月 | Renosy | GA technologies | マザーズ |
| 2019年4月 | ジョイントアルファ | 穴吹興産 | 東証一部 |
| 2019年10月 | X-Crowd | インテリックス | 東証一部 |
| 2020年2月 | リンプル | プロパティエージェント | 東証一部 |
| 2020年7月 | TREC FUNDING | トーセイ | 東証一部 |
東証一部上場企業の参入が続いていることからも、不動産クラファンが怪しげな商売ではないことが分かると思います。
なんだかんだ言っても東証一部は信頼性が高いです！
情報面でソーシャルレンディングよりも有利
不動産クラファンは情報面でソーシャルレンディングよりも有利です。
ソーシャルレンディングは投資家のお金を貸す相手が非公開の案件が多いです。
つまり、僕たちのお金を貸す相手が誰だか分からないということです。
これに対して不動産クラファンでは、投資対象物件の所在地などの情報が公開されます。
物件を実際に見に行くこともできるわけで、情報の透明度がソーシャルレンディングとは桁違いです。
のちほど説明しますが、CREALは不動産クラファンの中でも特に情報公開に積極的です。
CREALというサービス名は「情報がclear（明確）である」ことからきています！
不動産クラファンは怪しい詐欺商法ではない
ここまでを簡単にまとめます。
- 不動産クラファンは法律に基づいた事業
- 国や都道府県が許可を与える
- 東証一部上場企業も参入しており情報の透明度も高い
- CREALが行う不動産クラファンは怪しげな詐欺商法ではない
不動産クラファン自体は変な商売ではありません。
これは現役投資家として自信を持って言えます。
僕自身も今までに、CREALを含む不動産クラファンで1千万円以上を投資しています。
CREALの運営会社
次にCREALの運営会社について紹介します。
事業者リスクを判断する上で、運営会社の理解は重要です！
運営会社は不動産運用管理のプロ
ブリッジ・シー・キャピタル
CREALを運営するのは「株式会社ブリッジ・シー・キャピタル（以下、BCC社）」です。
2011年に設立された不動産会社で、主力事業は不動産運用管理です。
どんな商売かをザックリ説明すると、こんな感じです。
- 資産家などに代わって
- 不動産を安く買い
- 高く売り
- 売却益と売るまでの間の家賃で儲けを出す
資産家はお金を持っていて、そのお金を使ってさらに儲けたい。
でも、不動産について詳しい知識がないし、忙しくて時間もない。
そこで、BCCさんよろしくね！と、代わりにやってもらうということです。
お金持ちが自分のお金を託して任せるってことね。
運用資産残高300億円
BCC社が運用している不動産の資産残高は300億円です！
つまり、資産家などから300億円を託されるだけの信用力があるということです。
ちなみに、OwnersBookを運営するロードスターキャピタル社も不動産運用会社ですが、同社が所有する販売用不動産は250億円です。
このことからも、BCC社が少なくとも怪しい会社でないことは分かると思います。
不動産運用管理のプロがCREALを運営
注目してほしいのは、さきほど説明した不動産クラファンの仕組みです。
- 投資家から集めたお金で
- 不動産を購入し
- 月々の家賃収益を得て
- 最後に売って売却益を得る
不動産を安く買って高く売って、途中の家賃と合わせて儲ける。
あれ？BCC社がやっている不動産運用管理と本質は同じだね！
そうなんです。不動産クラファンの本質って不動産運用管理と同じなんです。
300億円を扱う不動産運用管理のプロであるBCC社が、同じ仕組みの不動産クラファンを運営する。
イタリアンの3つ星レストランのシェフがやっているピザ屋みたいなものです。
分かりにくい例えだけど、言いたいことは分かるよ。笑
恐縮でござる。
グループで不動産事業を展開
また、BCC社には以下のグループ会社があります。
- ブリッジ・シー・エステート（マンション開発販売業、不動産仲介業）
- ドムスレジデンシャルエステート（建物管理、メンテナンス業）
- ブリッジ・シー会計事務所（富裕層向け税務コンサル業）
- Developer Group Pte. Ltd.（都市開発、不動産事業、本社シンガポール）
- Developer Group India（インド法人）
マンション開発や不動産仲介、さらに海外での都市開発まで行っています。
ブリッジ・シーグループ全体で不動産事業を行い、グループ全体のノウハウをCREALの運営に活かしているのです。
しっかりしたスキルを持ったプロフェッショナルがCREALを運営しているってことか。
CREALは怪しい業者ではない
ここまでを簡単にまとめます。
- BCC社は運用残高300億円の不動産運用管理のプロ
- そのプロが同じ仕組みの不動産クラファンCREALを運営
- グループ全体の不動産事業のノウハウをCREALで活用
CREALは怪しい業者ではないことが理解してもらえると思います！
CREALのメリット
それでは、CREALのメリット、良いところを見ていきましょう。
全部で11個あります！
1．セイムボート出資方式なので安全性が高い
投資家とクラファン業者が一緒に出資
CREALでは投資家とクラファン業者が一緒にお金を出し合って不動産を購入します。
例えば、次のように合わせて3,000万円を出し合ってマンションを買います。
| 出資者 | 出資額 |
|---|---|
| 投資家 | 2,400万円 |
| クラファン業者 | 600万円 |
| 合計 | 3,000万円 |
こうすれば、マンションが3,000万円以上で売れないと投資家だけでなくクラファン業者も損をします。
2,500万円でしか売れなかったら、投資家と業者で合わせて500万円損をするってことね。
このため、クラファン業者は少しでも高く売ろうと頑張りますので、結果的に投資家が損をするリスクが下がります。
セイムボート出資方式で安全性アップ
このように、投資家とクラファン業者が同じ利害関係の運命共同体になる出資の仕方を「セイムボート出資方式」と言います。
CREALはセイムボート出資方式を採用しているので、投資家の安全性が高まります。
なんでセイムボートって言うの？
同じ船（Same Boat）に乗る運命共同体ってことです！
2．優先劣後出資方式なので安全性が高い
投資家への返済が優先される
ただ、クラファン業者が頑張っても、2,500万円でしか売れないこともあります。
その場合、戻ってきた2,500万円はまず優先して投資家分の返済にあてられ、残った分がクラファン業者分の返済にあてられます。
| 出資者 | 出資額 | 返済額 |
|---|---|---|
| 投資家 | 2,400万円 | 2,400万円 |
| クラファン業者 | 600万円 | 100万円 |
| 合計 | 3,000万円 | 2,500万円 |
投資家は出資したお金がすべて戻ってきて、原価割れの損失500万円はクラファン業者がかぶる形になります。
そっか。業者は600万円出したうちの100万円しか取り戻せないものね。
優先して返済される投資家の安全性が高まる
このように、
- 投資家分の返済が優先され
- クラファン業者分の返済が後回し（劣後）にされる
出資の仕方を優先劣後出資方式といいます。
CREALは優先劣後出資方式なので、万が一の場合の安全性が高まります。
必ず高く売れるとは限らないので、優先劣後出資方式で万が一に備えます！
3．不動産運用管理のプロによる運営なので安全性が高い
ソーシャルレンディングでは不動産の専門ではない業者が不動産案件を募集し、投資家に被害が出ています。
どことは言わないけれど、maneoとかmaneoとかmaneoだよ。怒
これに対し、CREALを運営するのは不動産運用管理のプロであるBCC社です。
不動産のプロが不動産クラファンを運営するので、CREALの安全性が高まります。
たとえるならば、イタリアンの三星シェフがピザを…
はいはい、分かった分かった。笑
4．案件の種類が多いのでリスクを分散できる
他の不動産クラファン業者と比べても、CREALには優位性があります。
投資対象が集中するとリスクが上がる
不動産クラファンで都内のアパート案件に投資したとします。
その後、都内でアパート建設が急増してアパート余り状態になると？
投資したアパートが売れず、投資家のお金が戻ってこなくなります。
もし、投資したのがすべてアパート案件だったら？
投資したお金がすべて戻ってこなくなる！
その通り！
投資対象の物件が集中するとリスクが高まるのです。
アパートだけとかマンションだけとか、投資対象が偏るとリスクが上がるってことです！
CREALは案件の種類が多い
投資対象の不動産はクラファン業者ごとに異なります。
| 業者 | 案件の種類 |
|---|---|
| Renosy | 中古マンション |
| FANTAS funding | 中古空き家 中古マンション |
| ジョイントアルファ | ホテル 中古マンション 商業施設 |
| X-Crowd | 京町家 |
| Rimple | 中古マンション |
| SYLA FUNDING | 中古マンション |
ほとんどのクラファン業者は投資対象が1～2種類です。
これに対してCREALは、中古マンションから保育園まで種類が非常に多いです。
| 業者 | 案件の種類 |
|---|---|
| CREAL | 中古マンション 1棟マンション オフィスビル ビジネスホテル リゾートホテル インバウンド向け宿泊施設 保育園 専門学校 |
案件の種類が多いので投資対象を分散できる
ですので、CREALならば投資対象が分散され、安全性が高まります。
種類が多いので投資対象が偏らず、分散投資で安全性が高まる。
これもCREALで投資する大きなメリットです。
FANTASで空き家、Rimpleで中古マンション、CREALでそれ以外って使い方もできるね。
5．マスターリース方式なので家賃を確実に取れる
次も他の不動産クラファン業者にはないCREALの特長です。
不動産クラファンの空室リスク
不動産クラファンの収益源は次の2つです。
- 月々の家賃収益
- 最後に売却した売却益
でも、マンションの入居者が見つからなかったら、家賃は入ってきませんよね？
当然、投資家がもらえるお金も減ってしまいます。
これが不動産クラファンの空室リスクです。
マスターリース方式で空室リスクを回避
この空室リスクを回避する仕組みがマスターリース方式です。
こんな仕組みです。
- 投資家とクラファン業者で買ったマンションを
- 不動産仲介業者（街の不動産屋さん）に貸し
- 不動産仲介業者が入居者を探して貸す
マスターリース方式では入居者の有無に関わらず、不動産仲介業者はクラファン業者に家賃を払わなければなりません。
ですので、マスターリース方式を使えば投資家は空室リスクを回避し、毎月確実に家賃を得ることができるのです。
空室リスクを不動産仲介業者に背負ってもらうってことか！
グループ会社でマスターリース方式
CREALは不動産クラファン業者で唯一、このマスターリース方式を採用しています。
このため、不動産仲介業者が倒産でもしない限り、CREALでは空室リスクは発生しません。
そして、CREALでの不動産仲介業者はグループ会社のブリッジ・シー・エステート社です。
上の方の説明で出てきたね！
ですので、ブリッジ・シーグループの経営がおかしくならない限り、CREALで家賃が入ってこないという事態は起こりません。
この仕組みを持っている不動産クラファンはCREALだけです！
6．信託銀行での分別管理なので安全性が高い
さらにCREALだけの特長です。
普通銀行での分別管理は安全ではない
ほとんどの不動産クラファン業者とソシャレン業者では、分別管理口座は普通銀行の口座です。
このため、次の2点で安全とは言えません。
- 通帳と印鑑は業者が持っているので、業者が好きなように引き出せる
- 業者が倒産した場合、分別管理口座の投資家のお金は破産管財人の管理下に置かれる
ぜんぜん安全じゃないじゃん！
「分別管理＝安全」ってのは幻想です！
信託銀行での分別管理は安全
分別管理口座が普通銀行ではなく信託銀行の場合、さきほどの問題は解決されます。
- 口座内のお金の動きを弁護士などの受益者代理人が常にチェックするので、業者が勝手に引き出せない
- 業者が倒産した場合、投資家のお金は受益者代理人の管理下に入り、投資家に返還される
信託銀行だと業者が好き勝手できないし、いざというときも投資家のお金を守ってくれるってことね！
CREALの分別管理は信託銀行なので安全
CREALは分別管理を信託銀行の口座で行っているので、ナンチャッテではなく本当に安全です。
日本の不動産クラファン業者で信託銀行の口座で分別管理をしているのはCREALとTREC FUNDINGだけです。
7．物件情報が多いので投資判断をしやすい
さらに他の不動産クラファン業者と比べたCREALのメリットです。
CREALは情報量が多い
不動産クラファンは公開される物件情報が多いですが、特に多いのがCREALです。
以下は不動産クラファン3社の情報項目数について、僕が2019年2月に調べたものです。（元記事：CREALとFANTAS fundingとRenosyどこが情報公開に積極的か比較した！）
| 項目 | CREAL | FANTAS | Renosy |
|---|---|---|---|
| 投資に関する情報 | 17 | 18 | 18 |
| 物件に関する情報 | 56 | 55 | 16 |
| 投資運用に関する情報 | 21 | 8 | 2 |
| 契約に関する情報 | 19 | 17 | 15 |
| 合計 | 113 | 98 | 51 |
それ以降、各社とも情報量を増やしてはいますが、今でも最も多いのはCREALです。
物件にかかる固定資産税やペットを飼えるかなど、本当に細かいです！
CREALは物件の動画も出している
さらにCREALは対象物件の動画も出しています。
入居中の物件がほとんどなので、部屋の中までは見られないのですが。
近隣の駅や商業施設など、投資判断の材料となる情報を得ることができます。
CREALは投資判断をしやすい
CREALは公開している物件情報がどこよりも多いです。
ですので、より正しい投資判断がしやすいです。
情報を隠すのではなく、公開するって姿勢がうれしいね。
なお、対象物件の物件名や所在地、動画などは、会員登録していなくても見ることができます。→ CREAL（公式サイト）
8．大型案件は募集額が多いので投資しやすい
CREALでは定期的に募集額が数億円の大型案件が募集されます。
募集額が多いため、ほとんどの案件で応募が満了するまで数日から数週間かかります。
| 案件 | 募集額 | 所要日数 |
|---|---|---|
| ホテルアマネク浅草吾妻橋スカイ | 8億8,000万円 | 25日 |
| さくらさくみらい駒込 | 4億5,000万円 | 23日 |
| ちくらつなぐホテル | 2億3,760万円 | 5日 |
| リノ西落合 | 2億4,300万円 | 14日 |
| ラ・ペルラ池袋 | 2億9,600万円 | 12日 |
| SOLA沖縄学園 | 8億3,800万円 | 21日 |
| Q Stay and lounge上野 | 4億6,500万円 | 4日 |
| 関町北保育園 | 3億8,300万円 | 16日 |
| ココファン・ナーサリー旗の台 | 4億6,900万円 | 17日 |
| 両国駅前ビル | 3億5,900万円 | 1日 |
| Rakuten STAY Naha Ti-da | 7億3,500万円 | 17日 |
| グローバルキッズ西大井園 | 3億6,600万円 | 1日 |
| 上野オフィスプロジェクト | 4億6,500万円 | 10日 |
| ドムス・スタイル目黒不動前 | 3億7,800万円 | 1日 |
現在、ソシャレン、不動産クラファンの人気業者は、募集開始から数分で応募満了となり、非常に投資しにくいです
ですが、CREALの大型案件ならば競争とは無縁で確実に投資できます。
昼間は仕事があって投資できないという人にオススメね！
9．最低出資額が1万円なので少額から投資できる
CREALの最低出資額は1万円です。
1万円から投資できるので、資金に余裕がない人でも資産運用ができます。
ボンビーな僕にピッタリ！笑
10．分配金が毎月支払いなので投資効率が高まる
不動産クラファン業者には運用期間が終了してからまとめて分配金を払うところが多いです。
運用期間12ヶ月の案件ならば、12ヶ月以上経たないと分配金はもらえません。
CREALでは分配金は毎月支払われます。
受け取った分配金を再投資できるので、投資効率が高まります。
毎月お金が入ってくるって、儲かってる感があってうれしいかも。
11．簡単に退会できるので安心
CREALでは簡単に退会できます。
サイト上で退会申請をするだけで、電話や書類のやり取りも必要ありません。
会員登録してみて自分に合わなければすぐに退会できるので安心です。
CREALのメリットのまとめ
CREALのメリットを箇条書きでまとめておきます。
- セイムボート出資方式なので安全性が高い
- 優先劣後出資方式なので安全性が高い
- 不動産運用管理のプロによる運営なので安全性が高い
- 案件の種類が多いのでリスクを分散できる
- マスターリース方式なので家賃を確実に取れる
- 信託銀行での分別管理なので安全性が高い
- 物件情報が多いので投資判断をしやすい
- 大型案件は募集額が多いので投資しやすい
- 最低出資額が1万円なので少額から投資できる
- 分配金が毎月支払いなので投資効率が高まる
- 簡単に退会できるので安心
以上、CREALのメリットでした！
CREALのデメリットとリスク
次はCREALのデメリットとリスクです。
1．運営会社が非上場なので信用面で劣る
CREALを運営するブリッジ・シー・キャピタル社は非上場の企業です。
上場企業に比べると信用面で劣ります。
また、経営数値などが公開されないため、経営状態の悪化なども把握しにくいです。
この点はCREALで投資するリスクとして、しっかり認識しておきましょう。
上場を目指しているようなので、早く実現されることを期待します！
2．元本が保証されないので全損のリスクがある
これはCREALに限らず不動産クラファンすべてに共通のリスクです。
投資元本は保証されません。
極端なことを言うと、地震でマンションが倒壊したら売却できなくなるので、元本は1円も回収できません。
つまり、投資したお金が1円も戻ってこないってこと？
その通りです。
元本保証がないことは理解しておきましょう。
3．途中解約できないのでリスクを回避しにくい
これも不動産クラファンに共通のリスクです。
案件に投資しお金を振り込むと、よほどの事情がない限り途中解約はできません。
家族が病気になってどうしてもお金が必要になったとかは？
もちろんダメっす！
株や投資信託などと違い、不動産クラファンやソーシャルレンディングは途中で解約できません。
ですので、特に運用期間が長い案件に投資する際は注意しましょう。
4．劣後出資比率が低いので他社より不利
CREALが他の不動産クラファンに比べて不利な点です。
劣後出資比率が高いほど安全
上の方で優先劣後出資方式の説明をしましたが、出資総額に占める劣後出資（クラファン業者分）の比率を劣後出資比率といいます。
例えば下の例では、劣後出資比率は20％です。
| 出資者 | 出資額 | 出資比率 |
|---|---|---|
| 投資家（優先出資） | 2,400万円 | 80％ |
| クラファン業者（劣後出資） | 600万円 | 20％ |
| 合計 | 3,000万円 |
詳しい説明は省きますが、劣後出資比率が20％であれば、運用期間の最後にマンションを売る際に、購入した価格の20％まで値下がりしても投資家は損失を受けません。
ですので、劣後出資比率が高くなればなるほど投資家の安全性が高まります。
10％ → 20％ → 30％と数字が大きくなるほど安全ってことか。
不動産クラファン各社の劣後出資比率
さて、この劣後出資比率ですが、不動産クラファン各社で最近は次のようになっています。
| 業者 | 劣後出資比率 |
|---|---|
| ジョイントアルファ | 30％ |
| X-Crowd | 30％ |
| リンプル | 30％ |
| SYLA FUNDING | 30％ |
| ASSECLI | 22% |
| FANTAS funding | 20％ |
| Renosy | 10～20％ |
| CREAL | 10～20％ |
実はCREALの劣後出資比率は業界で最も低いのです。
ジョイントアルファなどでは、マンションの売却で買値の30％の値下がりまで投資家は無傷で済むのに、CREALは10～20％が限界です。
CREALは他社に比べて値下がりに弱いってことね…
10％を超えて値下がりすると投資家にも損失
しかも、CREALで劣後出資比率が20％の案件が出たことは過去に5回しかなく、多くは10％です。（2020年12月末現在）
つまり、CREALの多くの案件では、10％を超えて値下がりすると投資家も損失を受けるということです。
| 劣後出資比率 | 回数 | 構成比 |
|---|---|---|
| 19～20％ | 5回 | 14.3% |
| 17～18% | 0回 | 0% |
| 15～16% | 4回 | 11.4% |
| 13～14% | 2回 | 5.7% |
| 11～12% | 2回 | 5.7% |
| ～10% | 22回 | 62.9% |
CREALを運営するのは不動産運用のプロですから、そう簡単に値下がりすることはないとは思います。
しかし、運用期間が長いと途中で何が起こるか分からないので注意が必要です。
劣後出資比率が10％で運用期間が2年とか、正直、僕は怖いです！
5．マスターリース方式なので利回りが下がる
さきほどCREALのメリットとして紹介したマスターリース方式ですが、実はデメリットでもあります。
マスターリース方式の仕組み
マスターリース方式はこんな仕組みです。
- マンションを不動産仲介業者に貸し
- 不動産仲介業者が入居者に貸す
又貸しみたいな形にすることで、空室リスクを回避する仕組みでした。
入居者から得られる家賃は変わらない
さて、直接貸すと家賃が10万円だとします。
これをマスターリース方式にすると、入居者が払う家賃はいくらになるでしょう？
同じ物件ですから、入居者が不動産仲介業者に払う家賃は同じ10万円になるのが自然ですよね。
ネットで調べれば家賃なんてすぐに分かるから、高くするのは難しいよね。
家賃収益が減るので投資家の利回りが下がる
では、不動産仲介業者がクラファン業者に払う家賃はどうなりますか？
不動産仲介業者だって利益が必要ですから、当然10万円より安くなりますよね。
不動産仲介業者から得られる家賃が減ると、投資家が受け取る分配金も減ります。
つまり、マスターリース方式では直接貸す場合に比べて利回りが下がるのです。
良い話ばかりではないってことね。
保険代と割り切る
ただ、利回りが落ちると言っても何％も落ちるわけではありません。
僕は安全第一の投資家ですので、マスターリース方式による利回りダウンは、安全のための保険代と割り切ることにしています。
ここは人それぞれ考え方です！
6．競争率が高いので投資しにくい
CREALは超人気業者であるため、以前は競争率が高く投資するのが非常に大変でした。
最近は上述の大型案件が中心になったため、以前に比べれば投資しやすくなっています。
ただ、ワンルームマンションの1室など募集額が少ない案件が出ると、いわゆるクリック合戦状態になります。
7．大型案件は運用期間が長いのでリスクが増す
CREALには募集額が数億円の大型案件があり、こちらは競争率が低く投資しやすいです。
ですが、大型案件は運用期間が長いものが多いのです。
| 投資対象 | 募集総額 | 運用期間 |
|---|---|---|
| ビジネスホテル | 8億8,000万円 | 24カ月 |
| 保育園 | 4億5,000万円 | 12カ月 |
| リゾートホテル | 2億3,760万円 | 24カ月 |
| 1棟マンション | 2億4,300万円 | 18カ月 |
| 1棟マンション | 2億9,600万円 | 18カ月 |
| 専門学校校舎 | 8億3,800万円 | 18カ月 |
| ホステル | 4億6,500万円 | 12カ月 |
| 保育園 | 3億8,300万円 | 16カ月 |
| 保育園 | 4億6,900万円 | 15カ月 |
| 商業ビル | 3億5,900万円 | 15カ月 |
| リゾートホテル | 7億3,500万円 | 24カ月 |
| 保育園 | 3億6,600万円 | 12カ月 |
| オフィス転用ビル | 4億6,500万円 | 24カ月 |
| 1棟マンション | 3億7,800万円 | 12カ月 |
繰り返し書いている通り、CREALを運営するBCC社は不動産運用管理のプロです。
しかしそれでもなお、運用期間の長さがリスクであることは事実です。
僕はどれだけ投資しやすくても、長期案件はパスです…
8．出金手数料が有料なので他社より不利
CREALの手数料
CREALの手数料は次のようになっています。
| 項目 | 手数料 |
|---|---|
| 会員登録 | 無料 |
| 口座の維持管理 | 無料 |
| 案件への出資手続き | 無料 |
| 入金手数料（CREALへの振込み） | 投資家負担 |
| 出金手数料（CREALからの引出し） | 有料 |
口座開設などが無料、入金手数料が投資家負担なのは、すべての不動産クラファン業者に共通です。
CREALは出金手数料が有料
差が出るのは出金手数料です。各社を比較すると以下の通りです。
| 業者 | 出金手数料 |
|---|---|
| Renosy | 無料 |
| FANTAS funding | 無料 |
| ジョイントアルファ | 無料 |
| X-Crowd | 無料 |
| リンプル | 有料 |
| SYLA FUNDING | 無料 |
| CREAL | 有料 |
出金手数料が有料なのはCREALとリンプルだけです。
この点でCREALは他の不動産クラファン業者と比べて明らかに不利です。
数百円であっても有料より無料の方がうれしいものね。
9．投資家の優待特典はめったに出ない
最後にデメリットではないですが、メリットと言うほどでもない点を一つ。
「CREALでは投資した人への優待特典があるのがメリット」と書いているブログなどがあります。
これはウソではありませんが、CREALで優待特典が出たのは過去に3回だけです。
| 案件 | 優待内容 |
|---|---|
| ホテルアマネク浅草吾妻橋スカイ | グループ全ホテル宿泊料10％引き |
| ちくらつなぐホテル | グループ全ホテル宿泊料10％引き |
| Q Stay and lounge上野 | 利用料金10～50％引き |
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ですので、優待特典を目当てにCREALで投資すると期待はずれになります。
あればラッキーくらいの気持ちでやりましょう！
CREALのデメリットとリスクのまとめ
CREALのデメリットとリスクを箇条書きでまとめておきます。
- 運営会社が非上場なので信用面で劣る
- 元本が保証されなので全損のリスクがある
- 途中解約できないのでリスクを回避しにくい
- 劣後出資比率が低いので他社より不利
- マスターリース方式なので利回りが下がる
- 競争率が高いので投資しにくい
- 大型案件は運用期間が長いのでリスクが増す
- 出金手数料が有料なので他社より不利
- 投資家の優待特典はめったに出ない
以上、CREALのデメリットとリスクでした！
CREALの評判と口コミ
CREALの評判と口コミをtwitterからまとめました。
CREALの良い評判と口コミ
- 情報がたくさん公開される
- 大型案件は投資しやすい
- 投資上限額が付いた案件もある
- セミナーに参加したが無理な勧誘はなかった
情報がクリアであるという評価が多いです。
CREALの悪い評判と口コミ
- クリック合戦が激烈で投資できない
- クリック合戦が激しいのであきらめた
競争が激しい。この一点に集中しています。
大型案件を出したり、1人あたりの投資額の上限を設けたり、CREAL側もなんとかしようとはしているのですが。
人気業者であるがゆえの悩みですね！
CREALで投資して大丈夫かの判断
それでは、以上を踏まえてCREALで投資して大丈夫かの判断です。
CREALでの投資判断
事業者リスクについての判断
まず、CREALの運営会社であるブリッジ・シー・キャピタル社の事業者リスクについての判断です。
- 不動産運用管理が本業
- 不動産クラファンと同じ仕組み
- 本業の強みを活かしている
- グループ会社のノウハウも活用
- 本業での投資家や資産家からの信用
- 運用資産残高300億円
- 300億円を任されるだけの信用力と実績
- 10年近くに渡って事業をしている
- とは言え、非上場
- 信用力は東証一部の足元にも及ばない
- 非上場なので経営状態が見えない
- 本当の経営状態が判断できない
- 経営順調と言っても推測に過ぎない
不動産運用管理で10年近くに渡って事業を継続しており、300億円の不動産を運用しています。
ですので、変な会社であったり、半年や1年で急に倒産するといったことは考えにくいです。
ただ、そうは言っても非上場ですので経営の中身は見えず、全面的に信頼し安心することはできません。
以上より、CREALの事業者リスクについて以下のように判断します。
- 現時点での事業者リスクが高いとまでは言えない
- よって、現時点で投資を思いとどまる必要はない
- しかし、将来に渡って事業者リスクが低いかは不透明
- よって、BCC社の動向には常に注意が必要
過度に不安視する必要はないけれど、安心して気を緩めることなく、常にチェックしよう、ということです！
CREAL自体についての判断
次に、不動産クラファンとしてのCREAL自体についての判断です。
- 不動産クラファンは詐欺的な事業ではない
- 不動産特定共同事業法に基づく事業
- 国土交通省が監督
- 東証一部上場企業も参入
- CREALは東京都知事の許可を受けている
- 不動産クラファンには優位性がある
- 公開される情報が豊富
- セイムボート出資方式など投資家保護の仕組み
- CREALには同業他社よりも優位な点がある
- 不動産のプロが運営
- 不動産クラファン最大手
- 投資案件の種類が多い→リスク分散
- マスターリース方式→確実な家賃収益
- 大型案件は投資しやすい
- 信託銀行での分別管理
- 情報量が業界トップ
- CREALには弱点もある
- 劣後出資比率10％ → いざという時に弱い
- 競争率が高く投資しにくい
- 大型案件は運用期間が長い
不動産クラファンはまともな商売で、CREALにも様々な強みがあり不動産クラファン最大手です。
クリック合戦は言ってもしょうがないので、ダメ元でチャレンジするのみ。
懸念点は劣後出資比率が低く、不動産市況の悪化などいざという時に弱い点です。
以上より、CREAL自体についてに以下のように判断します。
- 不動産クラファンの中でも有望な投資先である
- クリック合戦はダメ元で挑戦するのみ
- いざという時に弱いので運用期間が長い案件には注意が必要
他の不動産クラファン業者と比べても、間違いなく上から数えた方が早い業者さんです！
CREALで投資して大丈夫と判断
以上を踏まえ、CREALで投資して大丈夫であると判断します。
ただし、上述の不安要素を考慮し、以下の3点を投資方針とします。
- 12ヶ月以内の中古マンション案件を中心に投資する
- 劣後出資比率が10％で長期案件への投資に不安が残るため
- 12ヶ月を超える案件には投資しない
- 案件ごとに詳細に調査した上で投資判断をする
- 非上場なので「CREAL＝安全」という判断は危険なため
基本、CREAL推しですが、劣後出資10％だし非上場なので全面信頼はせず、長期は避けて短期に絞って投資します！
CREALで投資しました！
で、僕は実際にCREALの以下の案件に投資しました！
| 案件 | 利回り | 運用期間 | 投資額 |
|---|---|---|---|
| スカイコート世田谷用賀第2 | 4.4％ | 6カ月 | 20万円 |
| ドルチェ月島・弐番館 | 4.2％ | 6カ月 | 30万円 |
| パレステュディオシンシア文京千石 | 4.2％ | 6カ月 | 30万円 |
| シンシア本郷三丁目 | 4.0％ | 6カ月 | 20万円 |
| Q Stay and lounge上野 | 4.5％ | 12カ月 | 50万円 |
| アクシア新宿御苑 | 3.0% | 12カ月 | 10万円 |
| レジデンシャル・アート代々木公園 | 3.0% | 12カ月 | 10万円 |
今まで投資したのは主に中古マンションで、累計投資額は170万円です。
今後も積極的にCREALで投資します！
CREALの弱点対策
他の業者も使う
さきほどCREALの弱点を挙げましたが、特にツライのがこちらです。
- 競争率が高く投資しにくい
CREALはクリック合戦が多いよね…
CREALが非常に良くて人気が高いがゆえなのですが、CREALだけでは投資額を増やせません。
ですので、CREALだけでなく他の不動産クラファン業者も合わせて使うべきでしょう。
安全性を重視する方にはジョイントアルファとRimpleをおすすめします。
ジョイントアルファ
ジョイントアルファを運営する穴吹興産は香川県に本社を置く東証一部上場企業です。
創業は1964年で50年以上の歴史を持ち、売上高は1千億円です。
西日本では知名度が高く、バブル崩壊やリーマンショックも乗り越えてきました。
香川県本社の東証一部は四国電力など8社だけで、いわゆる地元の名士的な企業でもあります。
僕は不動産クラファンの中ではジョイントアルファの安全性が最も高いと思っています。
Rimple
Rimpleを運営するプロパティエージェントはマンション販売などを行う不動産会社です。
こちらも東証一部上場企業で、16期連続増収増益と経営も堅調です。
投資対象はすべて東京23区内の投資用ワンルームマンションで、物件としての安全性も高いです。
募集方法は早い者勝ちの先着方式ではなく、募集期間中の応募者から抽選で選ぶ抽選方式です。
仕事などで先着方式では応募できないという方にもオススメです。
なお、A fundingはマザーズ上場、大家.comも東証2部上場ですので、他の業者より高い安全性が期待できます。
CREALはオススメ
CREALの重要ポイントを最後にまとめます。
- CREALの運営会社のリスクは高くない
- 不動産運用管理のプロで300億円の実績
- 非上場なので注意は必要
- CREALは手堅い
- 投資家保護の仕組みなど不動産クラファンの優位性
- 案件の種類が多いなどCREAL自体の優位性
- クリック合戦と劣後出資比率10％が懸念点
- CREALで投資する際の工夫と注意点
- 安全重視ならば12カ月以内の案件に投資
- クリック合戦はダメ元でチャレンジ
- 他の業者と合わせて使う
CREALは会員登録の際の入会金などは無料で、投資しない限り手数料はゼロです。
会員登録してみて自分に合わなかった場合も、退会手続きがスマホで簡単にできるので安心です。
良い案件が出た時にすぐ投資できるように、会員登録だけはしておきましょう。
僕は今後とも積極的に投資するつもりです！
会員登録は公式サイトから無料でできます！
「損しないか？」「騙されないか？」など、忖度なしの本音レビューです。よかったら読んでみてください。
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