ジョイントアルファ倉敷ホテル案件は成功だったのか？

ジョイントアルファで過去最高の募集額となった倉敷ホテル案件。

なりふりかまわぬ営業攻勢で満額の応募を集めました。

この案件は果たして成功だったのかを振り返ります。

 

 

 

倉敷ホテル案件が大苦戦

 

容易ではないと認識していた

倉敷ホテル案件の概要

最初に倉敷ホテル案件の概要です。

プチ解説 案件とは？

プチ解説 利回りとは？

プチ解説 運用期間とは？

プチ解説 先着とは？

 

穴吹も容易ではないと認識

ジョイントアルファで募集額が過去最高だったのは、エリア分散型6号の6億2,730万円でした。

その2倍近い募集額。

運営会社の穴吹興産も満了させるのは容易ではないと認識していたのでしょう。

募集開始2カ月前の昨年11月から予告を出していました。

プチ解説 満了とは？

 

さらに、1人あたりの応募額の上限は設定せず、アマゾンギフト券も大盤振る舞い。

 

かなり気合いを入れて募集を迎えたのでした。

 

予想以上に大苦戦

募集が始まり7割くらいまではサクッと埋まった記憶があります。

しかし、そこからがなかなか埋まらず。

募集期限を当初予定の2月13日から2月20日に1週間延長したのです。

 

終盤は特設ページを開設した上で、連日の営業メール攻勢。

 

なんとか募集満額を集めはしましたが、予想以上の苦戦だったのではないでしょうか？

倉敷ホテル案件苦戦の原因

 

投資家のニーズとズレていた

倉敷ホテル案件が募集に苦戦した原因ですが、やはり投資家のニーズとのズレでしょう。

僕が考えるものを列挙します。

 

運用期間が長い

なんといってもこれですよね。

3年は怖いです。

 

明確な根拠のない僕のイメージですが、多くの投資家の許容範囲は1年半。

精一杯頑張っても2年が限界でしょう。

CREALも2024年上期に運用期間3年を試みましたが、すぐに2年に戻しています。

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延長が2年

しかも、運用期間の延長は最長2年でした。

物件が売れないなど万が一の場合、トータル5年間拘束されるということです。

 

少しでも長くしたいのは分かりますが。

業者の方が思っている以上に、我々投資家の長期に対する拒否感は強いですよ。

 

投資対象が地方のホテル

それと、今回の投資対象は岡山県倉敷市にあるロイヤルパークホテル倉敷でした。

倉敷ですので観光需要もあるホテルです。

 

やはり、コロナの記憶がまだ残っていますからね。

またコロナみたいなことが起こったらどうしようって、どうしても考えてしまいます。

都心のビジネスホテルならいざ知らず、観光需要もある地方のホテルでMAX5年は怖いです。

 

倒産隔離は求めていない

それと、倉敷ホテル案件で穴吹はSPC型を使った倒産隔離スキームの安全性を訴求していましたが。

ここが致命的に認識がズレていると思います。

 

ジョイントアルファを利用する投資家は、そもそも穴吹の倒産など1ミリたりとも想定していません。

と言うか、穴吹が倒産するなどありえない、だからジョイントアルファを選んでいるわけで。

頼んでもいないのに倒産隔離なんていらんことをしてくれるな。

むしろ、SPC型にすることで穴吹の出資比率の上限が5%になってしまうので、逆に迷惑だ、やめてくれって話なのです。

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プチ解説 出資とは？

 

値下げ余地が2.7%

で、その出資比率ですが、融資も含めると以下の通りでした。

 

返済の優先順位は、銀行→投資家→穴吹です。

なので、物件の売却価格が30億240万円から2.7%を超えて値下がりすると、投資家は元本毀損になります。

運用期間最長5年で値下げ余地2.7%。

怖いですよ、これ。

プチ解説 元本毀損とは？

 

分配原資が変動賃料

そしてとどめを刺したのが変動賃料です。

今回の案件では倉敷ホテルを取得して穴吹のグループ会社に貸し、そこがホテルを運営するのですが。

グループ会社が払う賃料は営業総利益の80%です。

そこから投資家に分配金が支払われます。

プチ解説 分配原資とは？

プチ解説 分配金とは？

 

営業総利益の80%ということは、利益が出なかったら賃料が入らない。

つまり、分配金が支払われない可能性があるということです。

グループ会社に貸すのだったら、マスターリースにしてくれよと思いませんか？

プチ解説 マスターリースとは？

 

穴吹が儲けすぎ

それと、投資家ニーズとのズレ以外に引っかかったのが、穴吹が儲けすぎだと感じることです。

少数派かもしれませんが、ここが気に入らなくて投資しなかった人がいたかもしれません。

 

出資8千万円で分配金6千万円

倉敷ホテル案件では想定収支が公開されていました。

それによると、倉敷ホテル案件で得られる収入から経費を引いた分配原資は年間1億2千万円です。

このうち、5,800万円が投資家に支払われる分配金で、残り6,200万円は「SPC留保金」とサイトには書かれています。

 

SPC留保金についてサイトでは次のように説明していますが、

※SPC留保金は運用終了時の償還金原資および劣後出資分配金としてSPC内で留保いたします。

 

実際にはほとんどが劣後出資分配金、つまり、穴吹が受け取る分配金です。

つまり、こういうこと。

 

投資家の取り分より業者の取り分のほうが多いのはよくあることです。

でも、出資額を見てください。

 

穴吹の出資は投資家の14分の1の8千万円。

それでいて、取り分は年間6千万円。

これが3年ですので、トータル1億8千万円と出資額の倍以上です。

 

利益上振れ分は穴吹が総取り

さらに、さきほど賃料は営業総利益の80%の変動賃料と書きましたが。

ホテルが想定以上に儲かれば、入ってくる賃料も増えます。

それにより、さきほどの分配原資1億2千万円も増えるのですが、増えた分は穴吹が総取りです。

どれだけ儲かっても我々投資家は5%のまんま。

 

2.7%でそこまでぶんどる？

いや、もちろんね、穴吹は劣後出資のリスクを取っています。

また、穴吹が一から百までお膳立てしてくれるおかげで、僕みたいな不動産ド素人でも不動産投資ができるわけです。

そこは理解していますし、感謝もしています。

でもね、8千万の出資で3年トータル1億8千万、さらに上振れ分は総取り。

2.7%の出資でそこまでぶんどりますか？笑

プチ解説 劣後出資とは？

 

次回はエリア分散型を期待

倉敷ホテル案件は成功だったのか？

以上、倉敷ホテル案件が苦戦した原因を見てきました。

投資家のニーズとのズレが多かった、それと、穴吹取りすぎに反発した投資家がいたかもしれません。

とは言え、過去最高の2倍近い11.6億円を穴吹は集めきりました。

それはつまり、SPC型、5%、3年に11.6億円のニーズがあることが示されたということです。

それゆえ、倉敷ホテル案件は成功だったと穴吹は見ていると僕は思います。

もしそうであれば、ジョイントアルファでまた同じような案件が出てくるかもしれません。

 

原点回帰を希望

う～ん、僕は5年前からジョイントアルファで投資している穴吹信者ですが。

穴吹信者は安心安全だからジョイントアルファを選んでいるんですよね。

そのベースにあるのは穴吹興産に対する信頼感、安心感であり、ジョイントアルファが出すインカムゲイン型の堅い案件なわけです。

プチ解説 インカムゲイン型とは？

 

運用3年とか、地方のホテルとか、勘弁してほしい。

そんなものジョイントアルファに求めていないというのが本心です。

倉敷ホテルのような案件にニーズがあることは認めつつ、次回はエリア分散型11号の登場を期待します。