タスキFunds第1号案件に投資するか？【案件分析】

タスキFundsはマザーズ上場企業が運営する新登場の不動産クラファンです。

その第1号案件が現在募集中です。

この案件に投資するか？

案件を分析し投資の是非を判断します。

タスキFunds第1号案件の概要

それではさっそく、タスキFunds第1号案件の概要を説明します。

 

タスキFundsとは？

タスキFundsは2020年10月に運営を開始した不動産クラファンです。（※1 第1号案件のもの）

運営会社のタスキは東京の不動産会社です。

投資用不動産の企画開発の他、給与前払いサービスの提供も行っています。

4期連続の増収増益で、2020年10月に東証マザーズに上場しました。

タスキはジャスダック上場の新日本建物のグループ会社として2013年に設立されました。

2017年にグループから独立しましたが、現在でも新日本建物創業者の村上三郎氏が持ち株比率53％の筆頭株主で、取締役会長を務めています。

また、Rimpleを運営するプロパティエージェントもタスキの株式を1％保有しています

●公式サイト：タスキFunds

 

タスキFunds第1号案件の基本情報

タスキFunds第1号案件の基本情報は以下の通りです。

値下がり余地は8.9％

出資についてタスキFundsのサイトでは次のようになっています。

これを見て、

と、狂喜乱舞した方は

今回はエクイティ出資とは別に銀行ローンがあります。

返済の優先順位は「銀行→投資家→タスキ」です。

したがって、僕たちが普段「値下がりしても大丈夫な範囲」という意味で使う劣後出資比率は、今回の案件では64％ではありません。

値下がり余地は8.9％です。

借り手はマザーズ上場企業

今回の投資対象物件は土地取得からタスキが自社で開発した保育園「キッズガーデン北区滝野川」です。

そして、2019年6月1日の開園から建物を借りて運営しているのは株式会社Kids Smile Projectです。

親会社（実質的に同一）のKids Smile Holdingsは首都圏を中心に認可保育園など62施設を運営しています。

2020年3月期の売上高は72億7,500万円、当期純利益は11億7,500万円。

2020年3月に東証マザーズ上場を果たしました。

本物件の賃貸契約は2039年4月までとなっています。

タスキFunds第1号案件の分析

次にタスキFunds第1号案件の内容を分析します。

 

分配金は受け取れるか？

まず、分配金を満額受け取ることができるかです。

今回必要な分配金は100万円です。

そして、案件情報から分かった収入、支出は以下の通りです。（6カ月分）

きっと他にもいろいろあるでしょうが、100万円は大丈夫じゃないかな？

タスキさん、情報もっと出してください！

ってか、タスキFundsの情報量って絶望的に少なくないですか？

「これでどげんして判断すれば良いと？」と橋本環奈ちゃんが泣き出すレベル。

CREALやジョイントアルファ並みに出していただければ助かるのですが。

 

元本は回収できるか？

次に最重点の元本回収です。

評価額の妥当性は？

今回は物件の値下がりが8.9％以内で済めば元本は回収できます。

ただ、保育園なんて買ったことがないので相場が分かりません。

そこで、まずは評価額の4億600万円が妥当であるかを考えます。

評価額は保守的

今回、この保育園を鑑定したのはCREALで鑑定をしているのと同じ会社でした。

CREALといえば？

ですよね？

そこで、CREALの保育園案件の還元利回りを調べてみました。

他社さんの案件ですので具体的な数値を出すのは差し控えますが、いずれも4％台前半でした。

これに対して今回の案件の鑑定利回りは4％台後半です。

収益還元法では収益を還元利回りで割って評価額を出します。

したがって、還元利回りが大きくなるほど評価額は下がります。

こういう見方が正しいのか分かりませんが、少なくとも評価額は保守的である、無理に高く評価しているのではないと思います。

土地代も極端には高くない

今回の鑑定では土地代も出しています。

それによると平米57.7万円と見ているようです。

ちょうど上手い具合に保育園から30mの場所で地価公示がありました。

保育園が通りから1本入っているのに対し、こちらは通りに面しています。

ですので、条件が若干違いますが、

評価額は公示地価の1.2倍ですので、極端に高くはないと思います。

評価額は正しそう

以上より、評価額の4億600万円は極端には外れていないと考えます。

では、これが6カ月で8.9％の値下がりで済むのか？

正直わかりません。

タスキFunds第1号案件の投資判断

イマイチ結論が出ないタスキFunds第1号案件。

そこで僕は案件を斜めから分析し、結論として投資することにしました。

その理由を説明します。

 

タスキFundsは見込み客の獲得装置

僕が新しい業者を検討する際に必ず考えるのが「なぜ運営会社は不動産クラファンを始めるのか？」です。

それを調べていたところ、タスキの2020年9月期決算説明会資料に次のような記載がありました。

小口から参画可能なクラウドファンディングを通じて、IoTレジデンスの潜在顧客を囲い込み。

また、マザーズ上場時のインタビューで社長の村田氏がタスキFundsについて次のように語っています。

1口10万円からの少額投資ということで、幅広いお客様にまずはタスキを知っていただこうという趣旨でこういった事業の展開を10月から行おうと思っております。

IoTレジデンスとはタスキが開発する投資用1棟マンションのことです。

タスキは投資用マンションを開発し投資家に販売することを主力事業としています。

つまり、こういうことです。

タスキがタスキFundsを運営する目的は、

要は、本業の投資用マンション販売につなげたい、タスキFundsは見込み客の獲得装置ということです。

であれば、見込み客に損をさせることはないのではないでしょうか？

 

クラファンシステムの外販も検討

さらに、さきほどの決算説明会資料では次のようにも書かれています。

不動産クラウドファンディングプラットフォームの外販展開

これは何かというと、

ということです。

であれば、タスキFundsで投資家に損をさせられないですよね？

そんな前科がある業者のシステムを誰も使おうとは思わないですから。

 

投資判断の選択肢は3つ

以上を踏まえると、タスキFunds第1号案件に投資するかの判断の選択肢は3つです。

見込み客獲得装置のタスキFundsが損を出させるか？

その見立ては間違いで損を出させるならば、今回の案件は安全か？

2段階での判断となります。

 

50万円で応募

僕はAの損をさせないだと考えます。

Rimple、ジョイントアルファと同じ系統だと思うからです。

それに今回は第1号ですし、上場企業同士の案件ですし、そういう意味でも硬いかなと。

そう判断して50万円で応募しました。

 

抽選に期待します！

そうです。投資ではなく応募です。

だって、

ですから。

現在の競争率は3倍強。

ここ最近、RENOSY、Rimple、ぽちぽちと連戦連敗ですが。

そろそろ当たりが来るはず。

抽選結果に期待します！

●公式サイト：タスキFunds