大家どっとこむ第2号案件に投資するか？【案件分析】

大家どっとこむの第1号案件が募集されてから1カ月半。

待っていました第2号案件が登場です！

この案件に投資するか？

第1号で20万円を投資した僕が案件を分析し、投資の是非を判断します。

大家どっとこむ第2号案件の概要

それではまず、案件の概要を解説します。

 

大家どっとこむとは？

大家どっとこむは東証2部上場のJトラストグループの不動産クラファンです。

同じJトラストグループの保証会社である日本保証の買取保証が付くのが特長です。

●公式サイト：大家どっとこむ

大家どっとこむについて詳しくはこちらの記事で解説しています。

【最新】大家どっとこむの評判・口コミとデメリット・リスク

【2024年10月5日更新】累計投資額2億円の現役投資家が、大家どっとこむの概要、デメリットとリスク、評判と口コミ、注意点と対策などを解説。僕の投資実績も公開します。大家.comは使い勝手の良い業者です！

asean-info.net

2024.10.05

 

大家どっとこむ第2号案件の基本情報

大家どっとこむ第2号案件の基本情報は以下の通りです。

利回りは前回の4％から大幅アップの7％です。

最低投資額は前回の10万円から1万円に下がって投資しやすくなっています。

その一方で、劣後出資比率は前回の17.7％から大幅ダウンの6.25％です。

先日のCREALの5％に匹敵する低さです。

 

大家どっとこむ第2号案件の投資対象物件

投資対象となる物件は埼玉県郊外の区分マンションです。

4階の3部屋（57～58㎡）を1つの投資案件としてまとめています。

最寄りのバス停から鶴瀬駅まではバスで4分、ラッシュ時に1時間5本です。

鶴瀬駅からは東武東上線の準急で池袋まで30分です。

 

STOスキームに変化が

大家どっとこむの特長の一つがSTOスキームです。

STOスキームとは？

STOスキームとは次のような仕組みです。

投資したあとで投資家間で自由に譲渡しあえるということです。

事実上の途中解約制度

STOスキームでは譲渡相手が見つからない可能性が想定されます。

その場合、大家どっとこむを運営するグローベルスに譲渡することができます。

これは事実上の途中解約制度であり、画期的なものでした。

このSTOスキームに第2号案件で変化が現れました。

1．STOスキームを不採用

第2号案件ではSTOスキームが不採用となりました。

もともと、STOスキームは2021年3月末から利用可能となる予定でした。

利用可能前なので使わない契約内容にしたのかもしれません。

ただし、ブロックチェーンを使わないだけで、グローベルスによる買い取りは残ります。

2．グローベルスの買取枠を拡大

そのグローベルスの買い取りですが、無制限に買い取ってくれるわけではありません。

第1号案件では劣後出資額の30％が上限でした。

それが第2号案件では優先出資額の30％が上限となりました。

具体的な金額で比べるとこうなります。

1号では投資家の出資額の6％鏡だったのが、2号では30％になりました。

つまり、2号では金額ベースで投資家の3割が途中解約できるということです。

大家どっとこむ第2号案件の分析

次に、分配金と元本について見ていきます。

 

分配金は大丈夫そう

まず、必要となる分配金は105万円です。

これに対して、物件の運用収支は1年間で次のようになり、必要額105万円を完全に上回っています。

また、具体的には書きませんが、2部屋は賃貸契約の期間が案件の運用期間よりも長く、残り1部屋もほぼイコールです。

したがって、急な違約退去がない限り分配金は得られると思います。

 

元本も大丈夫そう

次に最重点の元本回収です。

必要売却額はカバーできそう

投資家の出資額は1,500万円ですので、この価格以上で売却できれば元本は回収できます。

そして、物件3部屋の合計面積は173.7㎡ですので、

となります。

で、この物件の価格について不動産情報サイトで調べたところ、

どう考えても平米8.6万円はカバーできるのではないでしょうか？

利回りから見ても大丈夫そう

ここから独り言ですが、前回からチャレンジ中の収益還元法です。（笑って読み流してください！笑）

当該物件のすぐ近くに築1年の集合住宅があり、NCF利回りで5.9％でした。

また、距離が少し離れますが駅近で築24年のマンションがあり、同じくNCF利回りで5％でした。

そこで（超当てずっぽですがw）当該物件の利回りをNOIで6.5％と仮定すると、物件の評価額は2,593万円（平米15万円）となります。

逆に当該物件の価格が1,500万円ならばNOI利回りで11.2％になってしまいます。

さすがにそこまで利回りが上がる（＝値段が下がる）ことはないと思うので、利回り的に見ても1,500万円以上で売れると思います。

日本保証の買取保証もある

独り言から復帰しますと、今回の案件には日本保証の買取保証も付いています。

想定していた価格で物件を売却できない場合、日本保証が事前に定めた価格で買い取ります。

今回の買取価格は1,500万円です。

物件が破損するなどで価値が下がった場合は買取価格も下がります。

しかし、この物件は築29年ですので、過去29年に渡って大きな災害などの被害は受けていないわけです。

だったら大丈夫なんじゃないかな？

延長の場合は買取保証も延長

なお、想定価格で売却できない場合、運用期間が最大1年間延長されます。

ただし、延長は日本保証が買取保証の同期間延長に同意した場合に限られます。

日本保証が同意しなかった場合、延長はせずに1,500万円で日本保証に売却となります。

そして、日本保証が同意して延長となった場合は、最悪でも1,500万円で買い取ってもらえます。

ですので、延長してもしなくても（物件の価値毀損がない限り）1,500万円で売却できます。

以上より元本を回収できる可能性も高いと考えます。

大家どっとこむ第2号案件の投資判断

以上より、大家どっとこむ第2号案件に投資するかの判断です。

 

10万円で投資

途中退去の可能性はゼロではないので、分配金は100％確実ではありません。

しかし、元本を回収できる可能性は非常に高いです。

劣後出資比率が6.25％と低い点を懸念するかもしれませんが。

売却価格が1,500万円以下になる可能性が極めて低いと思えるので、今回は劣後出資なしでも問題ないと僕は考えます。

ただ、都内のワンルームなどに比べると物件の流動性が落ちること。

それと1年と短くはない点を踏まえ、投資額は10万円とします。

 

激戦に挑みましょう！

今回の案件、利回り7％に対して募集額は1,500万円。

間違いなく激烈なクリック合戦となるでしょう。

でも、参加しないことには可能性は永遠にゼロですからね。

人気が高まりつつある大家どっとこむ。

みんなで激戦に挑みましょう！

●公式サイト：大家どっとこむ