大家どっとこむの特長の一つは日本保証の買取保証が付いている点です。
その買取保証額について、新しい発見がありました。
物件によっては「保証額＝土地の取得額」の場合があるようです。
大家どっとこむで投資判断する際に必要な知識だと思うので共有します。
僕の認識がハズレてました！
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「保証額＝評価額」でない場合がある
僕は日本保証の買取保証額は、常に物件の「評価額」であると考えていました。
しかし、必ずしもそうではないようです。
「保証額＝土地の評価額」と考えた
それに気付いたのは大家どっとこむ第8号案件です。
買取保証額が優先出資額より少ない
この案件で投資対象は新しく建設するアパートです。
保証額などは次のようになっています。
- 出資総額：1億5,200万円
- 優先出資：9,000万円
- 劣後出資：6,750万円
- 買取保証額：7,000万円
買取保証額が優先出資額をカバーできていません。
初めてのパターンだね。
「保証額＝土地の評価額」と推測
なぜ、買取保証額を7,000万円にしたのか？
この案件の解説記事で、僕は以下の趣旨の内容を書きました。
- 物件周辺の公示地価は平米37万円
- 当該土地の面積をかけると約7,000万円になる
- 「買取保証額＝土地の評価額」では？
まだ建物はできていないし、完成したアパートを売却できない可能性もある。
そこで、確実に見込める土地の価値を評価し、その金額を買取保証額にしたと僕は考えたのです。
理屈は通るわね。
「土地代と同額」との指摘
と思っていたのですが、僕の考えとは違う指摘がありました。
ソーシャルレンディングウォッチの指摘
ソシャレン・クラファン系のブログ「ソーシャルレンディングウォッチ」の5月6日の記事です。
何故この買取保証額なのか？
それは恐らく本物件の土地代が7,000万円だからですね。
読んだ瞬間、思わず「えﾞえﾞえﾞっ！」と変な声が出てしまいました。笑
意表を突かれたか。
土地の取得費用と同額
大家どっとこむサイト案件紹介ページに「事業支出予測」という項目があります。
アパートを建設するのにかかる費用の細目です。
新築アパート案件だった第5号と第8号案件では次のようになっているのです。
| 案件 | 土地代 | 買取保証額 |
|---|---|---|
| 第5号 | 4,500万円 | 4,500万円 |
| 第8号 | 7,000万円 | 7,000万円 |
ものの見事に一致です。
買取保証額は土地の取得価格とイコールのようです。
まったく気付いていませんでした！
「保証額＝土地取得額」の場合がある
今回の件で一つの発見がありました。
買取保証額の設定には2パターンある
日本保証の買取保証額の設定には2つのパターンがあるようです。
対象物件がすでに完成しているのか、これから建設するのかで変わります。
| 物件 | 買取保証額 |
|---|---|
| すでに完成している | 物件の評価額 |
| これから建設する | 土地の取得価格 |
中古アパートなど完成済みの物件では「買取保証額＝物件の評価額」となる。
これから建てる新規物件では「買取保証額＝土地の取得予定価格」となるようです。
土地代とイコールなのね。
「保証額＝評価額」ではなかった
僕は第8号案件の解説記事で「保証額＝土地の評価額」と推測しました。
ですが、土地の「評価額」ではなく「予定取得額」だったようです。
細かい違いと思うかもしれませんが、評価額と実際の取得額では意味が全然違います。
僕の推測がハズレていたようです。
もっと修業せねば…
「保証額＝募集額」にしては？
それはさておき、第8号案件は募集開始から1週間経っても1千万円近く残っており苦戦しています。
前回の第7号は募集価格など違いはありましたが、開始数分で満了しました。
| 案件 | 利回り | 運用期間 | 募集額 | 保証額 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 第7号 | 4％ | 7カ月 | 3,000万円 | 3,000万円 | ||||
| 第8号 | 4％ | 7カ月 | 9,000万円 | 7,000万円 |
苦戦の原因は買取保証額が募集額をカバーできていない点ではないでしょうか？
今後は「買取保証額＝募集額」にした方が良いように思います。
その方が安心です！
次回の区分マンション案件に期待！
なお、大家どっとこむの次回案件は区分マンション案件で、5月中に募集の予定です。
区分マンションならば、まず間違いなく「買取保証額＝募集額」なので安心ですよね。
大家どっとこむの次回案件に期待します。
待ってます！
●公式サイト：大家どっとこむ
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