ASSECLIで新規案件の募集が行われます。
いつもながらの堅い案件だなと思いつつ、浮かんだ疑問点が一つ。
その疑問が解けたので案件の詳細とともに解説します。
美味しい案件です！
見落としてる業者があるかも？
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ASSECLI 37号品川案件の詳細
それではさっそく37号品川案件を見ていきましょう。
ASSECLIとは？
ASSECLIは2019年10月に運営を開始した中堅のクラファン業者です。
6％台の高めの利回りが人気で、これまで利払いの遅れや元本の毀損はありません。
早期償還が多いですが、それだけ手堅い案件のみを出しているということ。
元本が戻ってくるのは良いことなので、僕はポジティブに捉えています。
元本回収が最重点です！
37号品川案件の概要
37号品川案件の概要は以下の通りです。
- 37号 品川
- 利回り：6.5％
- 運用期間：6カ月
- 募集総額：1億6,150万円
- 劣後出資比率：5％
- 募集方式：先着
- 募集開始：2023年11月13日18時
劣後5％と低めですが、運用6カ月と短いので大きなデメリットではありません。
投資対象は東急目黒線武蔵小山駅徒歩3分の1棟マンションです。
築年は2019年11月で総戸数は11戸。
これを匿名組合で取得、運営し、半年間の賃料収益を分配します。
築浅、駅チカ、山手線目黒駅まで2駅3分と、なかなか良さげな物件です。
便利な立地だね。
かなり堅い案件
投資の最重点は元本を回収できるかです。
今回の案件はどうでしょう？
評価額は確実に2億円超え
優先出資＝募集額は1億6,150万円です。
- 出資総額：1億7,000万円
- 優先出資：1億6,150万円
- 劣後出資：850万円
元本回収のためには1億6,150万円以上での売却が必要です。
可能なの？
ASSECLIサイトの説明によると、本物件の満室賃料は年間1,248万円です。
築浅とか駅チカとか無視し、ガッツリ悲観的に見積もってみましょう。
- 満室賃料：1,248万円
- 空室率：20％
- 経費率：20％
- 還元利回り：4.0％
- → 評価額：1,248万円×80％×80％÷4.0％=1億9,968万円
還元利回り4％とか絶対ありえませんけれど、コテンパンに低く見積もっても2億円です。
1億6,150万円は超える。
実際は3億円以上のはず
この物件の評価額、実際は3億円以上のはずです。
というのも、この物件には借り手をエボルゾーン（ASSECLIの運営会社）、貸し手を銀行とする、極度額2.4億円の根抵当権が付いています。
銀行が2.4億円まで貸すということは、最低でも3億円、もしかするとギリ4億円くらいの評価はしているはず。
募集額の1億6,150万円で売れないなど、増税メガネが消費税を5％に下げるくらいありえないです。
岸田さん、ディスられてるw
なぜ募集額が1億6,150万円なのか？
ここで疑問が湧きます。
今回の案件、なぜ募集額が1億6,150万円なのでしょう？
エボルゾーンは2億円を返済予定
現在、エボルゾーンは本物件を担保に銀行から2億円を借りています。
そして、融資期限の11月28日に返済し、本物件を投資対象とする37号案件を募集します。
ここで疑問が。
2億円を返して投資家から1億6,150万円を集める。
結果、エボルゾーンの手元資金は3,850万円減るのです。
2億円以上集められるのに
しかも今回の物件、上述の通り評価額は3億円を超えます。
募集額2億円で案件を組成することは可能です。
ASSECLIはなぜ今回の募集額を1億6,150万円にしたのでしょうか？
言われてみれば。
ここがどうしても分からなくて。
今回の案件を見て以来、僕の脳内ではテツandトモがエンドレスで踊っていました。
なんでだろう～
利回りに合わせた
ずっと案件を見ていてようやく気づいたのですが。
利回りから逆算したのだと思います。
本物件から得られる利益は年間1,110万円、半年で555万円です。
これを出資総額1億7,000万円で割って年利に直すと、
- 555万円÷1億7,000万円=3.26％/半年
- 3.26％×2=6.53％/年
予定利回りの6.5％と一致します。
つまり、条件の6.5％、6カ月に合うように募集額=優先出資額を決めたのではないでしょうか？
6.5％になるように募集額を決めた！
逆に言うと募集額には無理がないどころか余裕ありまくり。
まず間違いなく元本を回収できるでしょう。
堅い案件です！
ASSECLI 37号品川案件のまとめ
以上、ASSECLI 37号品川案件を見てきました。
堅い案件
- 37号 品川
- 利回り：6.5％
- 運用期間：6カ月
- 募集総額：1億6,150万円
- 劣後出資比率：5％
- 募集方式：先着
- 募集開始：2023年11月13日18時
今回は募集額1億6,150万円に対して、物件評価額はどれだけ安く見ても2億円、普通に考えれば3億円以上です。
元本割れの可能性は限りなくゼロに近いと考えます。
ゼロではないけど、ほぼゼロ。
いきなり1棟まるごと大島てる物件になって分配金ゼロとか、ありえなくもないですが。
少なくとも元本割れで損をすることはないはずです。
資金不足でパス
では僕が投資するかですが。
ここしばらく強めに投資を続けたため、資金がスッカラカン状態です。
その上、抽選応募中のKORYO Funding（50万円）、GALA FUNDING（50万円）、プレファン（100万円）がすべて当選する予定です。
ASSECLIに回す余裕がないので、泣く泣くパスします。
取らぬ狸www
来月以降もASSECLIに期待
以前のASSECLIは募集額数千万円が多かったです。
それが今年に入ってから1億円超の大型案件中心に変わっています。
さらに、今年8月からは募集ペースが月イチに上がりました。
募集は先着方式ですがクリック合戦になることは少なく、募集開始と同時の応募で確実に取れる状況です。
8月以降は利回りも6.5％で高止まり状態。
今回は取らぬ狸で見送りますが、来月以降もASSECLIに期待したいと思います。
以上です！
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