不動産クラファンの委託商品の注意点｜72CROWD.すぐる案件

72CROWD.の次回案件は委託商品です。

今回は委託商品とはどんな案件なのか、仕組みと注意点を初心者向けに解説します。

特に注意点、リスクについてよく理解してください。

 

 

委託商品とは？

それでは不動産クラウドファンディングの委託商品とはどんな案件なのか解説していきます。

 

不動産クラファンに必要な2つの許可

不動産特定共同事業は許可制

不動産クラウドファンディングは不動産特定共同事業（以下、不特事業）に分類される投資商品です。

不特事業をするには国土交通大臣及び金融庁長官または都道府県知事の許可を受ける必要があります。

この許可にはいくつかの種類があり、不動産クラファンをするには2つの許可が必要です。

 

第1号事業者

1つ目は第1号事業者の許可です。

第1号事業者の許可を受けると次の2つのことができるようになります。

ですので、第1号事業者の許可を受ければ不特事業を行えます。

例えば、なにわファンドです。

ただし、第1号事業者の許可だけではできないことがあります。

それは、インターネットを使った投資家との契約締結です。

このため、第1号事業者の許可だけの場合、契約の締結は不動産会社の店頭や郵便を使った形となります。

 

電子取引業務

インターネット契約を行うのに必要な許可が電子取引業務です。

電子取引業務の許可を受けることでインターネットを使った契約締結ができるようになります。

つまり、1号+電取で不動産クラファンができるようになるということです。

 

不動産クラファンは簡単ではない

不動産クラファンをできない不動産会社は多い

不動産クラファンを使えば客層や販売エリアを広げることができます。

また、契約書を送ったりしなくてよいので、手間やコストを省けるなどメリットが多いです。

ところが、第1号事業者の許可を取っている不動産会社248社のうち、電子取引業務の許可も取っているのは111社にすぎません。（2024年1月31日現在）

半分以上の不動産会社は不動産クラファンができないのです。

 

不動産クラファンは参入のハードルが高い

それは、不動産クラファンは参入のハードルが高いからです。

特に下の2つでしょう。

どうやって会員を集めればよいか、ノウハウがある不動産会社など少ないのではないでしょうか？

Amazonギフト券を配ったり、SNSを運用したり、コストと手間もかかります。

第1号事業者の許可は持っている。

しかし、ゼロから不動産クラファンを始めるのは知識、技術、コスト、手間を要するのでハードルが高い。

それで手を出せないでいる不動産会社は少なくないでしょう。

 

クラファン業者に販売を委託

一つ手があります。

販売委託です。

 

クラファン業者に代行してもらう

自社で不動産クラファンをやるのはキビシイ。

でも、不動産クラファンを活用して広く販売したい。

その解決策がクラファン業者に代行してもらうことです。

「案件の運用とかは自分でやるから、売るのだけ代わりにやって！」

案件の募集はクラファン業者だけど、実際の運用は委託した不動産会社がやる。

これが不動産クラファンの委託商品です。

 

第2号事業者の許可

ただし、販売と契約の代行はどんなクラファン業者でもやってよいわけではありません。

販売と契約の代行をするには第2号事業者の許可が必要です。

つまり、2号+電取で不動産クラファンの代行ができるようになります。

 

委託商品の事例

委託商品を販売しているクラファン業者はすでに存在します。

販売実績が最も豊富なのは大家どっとこむです。

これまでに不動産会社3社の委託商品を8案件販売しています。

委託商品の注意点

売り手側から見れば便利な委託商品ですが、投資する際には注意が必要です。

 

クラファン業者の信頼性が当てはまらない

委託商品の注意点は、委託商品にはクラファン業者の信頼性が当てはまらないことです。

 

業者の信頼性=委託商品の信頼性か？

一つ例を挙げましょう。

モスバーガーが地域おこしに協力し、地元の婦人会が作るハンバーガーを販売するとします。

さて、婦人会バーガーにモスクオリティは期待できるでしょうか？

自社の店舗で販売する以上、モスバーガーも品質などはチェックするはずです。

でも、作るのはモスではなく婦人会です。

婦人会バーガー＝モスクオリティにはなりませんよね。

 

業者の信頼性=委託商品の信頼性ではない

不動産クラファンの委託商品も同じです。

クラファン業者は販売を代行するだけ。

案件の組成や運用は委託した不動産会社がやります。

そうである以上、「クラファン業者の信頼性が高い＝委託商品の信頼性も高い」とはならないのです。

 

property+桜山案件の事例

この問題が現実化したのがproperty+の桜山案件です。

 

property+が委託商品を販売

桜山案件8～12号はproperty+が2022年6月から10月に販売した委託商品です。

案件の組成と運用を行ったのは東京の不動産会社であるアセット・インベストメント・パートナーでした。

property+の運営会社は東証プライム上場で売上高1兆4千億円の飯田グループホールディングスのグループ会社です。

このことからproperty+は信頼性が高いと評価されています。

 

委託商品で延滞が発生

そう思って多くの投資家が桜山案件に投資しました。

ところが、アセット社は予定通りに物件を売却することができず、運用期間を延長することが決定。

最も早い8号は2023年9月15日に償還される予定でしたが、現在も延滞中です。

「クラファン業者の信頼性が高い＝委託商品の信頼性も高い」ではないことを実証する案件となってしまいました。

 

委託した不動産会社のチェックが必要

婦人会バーガーにモスクオリティは期待できない。

である以上、作っている婦人会がどんな組織なのか？どんなふうに作っているのか？をチェックしないと安心して食べられません。

委託商品も同じです。

委託したのはどんな会社なのか？

良質な案件を組成し、安全に運用できるのか？

委託商品では委託した不動産会社のチェックが不可欠なのです。

「募集するクラファン業者が大丈夫だから」は通用しません。

72CROWD.すぐる案件は委託商品

72CROWD.で明後日3月5日から募集されるすぐる案件は委託商品です。

 

すぐる案件の概要

すぐる案件の概要は以下の通りです。

 

すぐる案件は委託商品

72CROWD.は販売を代行

すぐる案件で72CROWD.は販売と契約を代行します。

案件の組成と運用を行うのはエイシンコーポレーションです。

エイシンコーポレーションが72CROWD.に販売などを代行してもらう委託商品です。

 

エイシンコーポレーションとは？

エイシンコーポレーションは東京の不動産会社です。

第1号事業者の許可は持っていますが、電子取引業務の許可は持っていません。

このため自社で不動産クラファンができないので、72CROWD.に販売を代行してもらいます。

72CROWD.にとっては初めての委託商品です。

 

エイシン社のチェックが必須

72CROWD.は信頼性が高い

72CROWD.は運営会社の親会社が東証プライム上場の大東建託です。

これまでに延滞や元本の毀損は一度もなく、信頼性が高い業者と言えるでしょう。

とは言え、「72CROWD.の信頼性＝エイシン社の信頼性」ではありません。

 

エイシン社がどんな会社かチェックを

もちろん72CROWD.でも審査はしているはずです。

初の委託商品ということで、慎重かつ入念に審査している可能性が高いでしょう。

とは言え、proprety+の例もありますよね？

 

案件の組成と運用を行うのはあくまでもエイシン社です。

自分のお金を預けて大丈夫な会社なのか？

エイシン社のサイトなどをチェックし、しっかり見極めましょう。

以上、委託商品の解説でした。