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投資対象に占める首都圏の物件の比率が大幅に低下しています。
なぜ首都圏物件が減っているのか？
その原因と安全性への影響を考えます。
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タップできる目次
首都圏物件減少の原因と影響
首都圏物件の比率が低下
エリア分散型シリーズ
2023年3月からジョイントアルファでは主にエリア分散型シリーズと呼ばれる案件が募集されています。
プチ解説 案件とは？
投資対象は複数の区分マンションです。
物件が所在するエリアを首都圏、関西圏、福岡など複数のエリアに分散させる。
それにより投資の安全性を高めているのが特長です。
分散投資だね。
プチ解説 区分マンションとは？
プチ解説 分散投資とは？
戸数ベースで首都圏の比率が低下
エリア分散型シリーズではこれまでに10回の募集が行われています。
で、今回のテーマであるエリアごとの比率ですが。
6号までは首都圏の物件の比率が戸数ベースで4割を占めていました。
それが7号以降は2割以下まで急減しています。
ガラッと変わったね。
評価額ベースでも低下
評価額ベースでも同様です。
首都圏の方が物件の価格が高いため、戸数ベースよりは首都圏の構成比が上がりますが。
それでも7号以降で比率を大きく下げています。
なんで下がったの？
首都圏比率低下の原因
ジョイントアルファからアナウンスがないので推測になりますが。
運営会社である穴吹興産の事業の影響が考えられるでしょう。
区分マンション投資事業
穴吹興産の主力事業の一つが区分マンション投資事業です。
穴吹興産が物件を取得し、入居中は賃料、退去後は売却益を得ます。
- 賃貸マンションを取得し
- 入居中は賃貸で運用し → 賃料収入
- 退去後にリフォームして売却する → 売却益
サラリーマン大家と同じ商売ね。
エリア分散型の投資対象
エリア分散型シリーズの投資対象は、おそらくこれらの区分マンションです。
穴吹興産が区分マンション投資事業で取得した物件の一部が、ジョイントアルファの投資対象になっているのでしょう。
であれば、首都圏比率の低下は区分マンション投資事業と関係があるはずです。
どんな関係が？
首都圏での物件取得が少ない？
まず考えられるのが、首都圏で取得できている物件が少ない可能性です。
穴吹興産は区分マンション投資事業の拠点として、東名阪と福岡に事務所を置いています。
しかし、穴吹興産は中四国と九州が地盤です。
主力事業の分譲マンションの販売実績がそれをよく示しています。
これまでの累計分譲数850棟の内、関東エリアは3％の29棟だけです。
西日本では圧倒的な知名度も、関東では知らない人のほうが多いのでは？
営業力が弱く、そもそも首都圏で取得できている物件が少ない可能性が考えられます。
首都圏で売却が進んでいる？
もう一つ考えられるのが取得済み物件の売却です。
首都圏、特に東京で新築マンションの価格上昇により、中古マンションの需要が高まり価格が上がっているという話を聞いたことがあるでしょう。
値段が上がったということで、過去に取得した物件の売却を進めたのかもしれません。
今が売り時だと。
首都圏の保有物件が減ったことが原因か？
首都圏は営業基盤が弱く、もともと保有物件が少なかった。
それが売却を進めたことでさらに減った。
その結果、ジョイントアルファに回す物件が減ったということではないでしょうか？
筋は通ってそうだけど。
ただ、穴吹興産の2024年6月期の決算短信によると、区分マンション投資事業で保有中の物件は1,195戸もあります。
このうち、首都圏がどれだけかは公開されていませんが。
案件に回す物件くらい、あるような気もするのです。
なので、首都圏比率の低下には別の原因があるのかもしれません。
はっきりした原因は分からず…
安全性への影響は？
首都圏の物件が減り、関西、福岡の物件が中心になることで、安全性への影響は出るのでしょうか？
リスクは低いのでは？
僕はリスクは低いと思っています。
まず、エリア分散型シリーズの投資対象は好立地の物件が大半です。
すべてファミリータイプの物件で、単身向けと違い退去が少ないので、空室リスクも抑えられています。
分配金は入ってくる。
プチ解説 分配金とは？
元本割れになるのは物件を安値で売却した場合ですが。
穴吹興産の経営状態は堅調で、財務面も大きな問題はありません。
損を出してまで安値で売却することは考えにくいでしょう。
プチ解説 元本割れとは？
グルグル前提の限り問題ない
そもそも、エリア分散型シリーズは僕がグルグルインカム型と呼んでいる再募集前提の案件です。
- 運用が終了する
- 穴吹興産が物件を買い戻す
- 同じ物件で案件を再募集する
- 1～3を繰り返す
プチ解説 運用とは？
元本割れが想定される状況になったら、2の買い戻し＝元本償還で終わらせて再募集はしないはず。
過度に心配する必要はないのではないでしょうか？
首都圏でも関西、福岡でも変わらんよと。
プチ解説 元本償還とは？
穴吹興産の経営状態に注意
リスクが現実化するとしたら、それは穴吹興産の経営が傾いたときです。
投資家に損をさせてでも現金化が必要なレベルになったら危ないでしょう。
そうなったらすぐ逃げる。
首都圏が減ったと騒ぐよりも、穴吹興産の経営状態に目を配るほうがはるかに重要。
年に1度の本決算は必ずチェックしましょう。
これからも投資します！
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