3週間ほど前になりますが、不動産クラウドファンディングのらくたまが案件の運用実績や会員の属性などを公開しました。
昨年3月の運営開始と同時に大きな話題を集めたらくたま、その実態はどうなのか？
公開された情報、データなどを深堀りします。
興味深い内容です！
2月も新しいキャンペーン始まってます！
タップできる目次
らくたまの運営状況を深堀り
2024年総決算＆データ公開祭り！
らくたまは「2024年総決算＆データ公開祭り！」として、運用実績や運営会社の業績などを公開しました。
1月23日にらくたまのメールマガジンで配信されています。
なお、メール配信の設定を「停止」にしている会員には配信されていません。
マイページの「ユーザー情報」で「メールマガジンの配信を希望する」にすれば、次回から送られてくるようになります。
配信おすすめです！
プチ解説 会員とは？
情報公開の狙い
今回、らくたまはなぜ情報を公開したのか？
メールマガジンにその狙いが示されています。
不動産クラファンに投資するときに「利回り」「運用期間」だけを見て投資する方が非常に多いことも事実です。長期的に安定した収益を得るためには、不動産クラファンを運営する事業者自体の財務状況もしっかりと把握することが重要です。事業者の財務状況が健全であれば、長期にわたって安定的な収益を期待できるからです。
プチ解説 利回りとは？
プチ解説 運用期間とは？
投資の安全性を確保するには、財務状況の健全性が不可欠である。
そこでらくたまでは健全性を示す指標を独自に設定し、その実現を目指している。
それが実際に実現できているかを、今回の情報公開で示したということでしょう。
大丈夫ですよと。
業者の財務が健全であればどの案件に投資しても大丈夫という話ではありません。
業者の安全性と案件の安全性はまた別の話です。
その点で財務の健全性は十分条件ではありません。
とは言え、ソシャレン、不動産クラファンの最初の一歩は業者選びですので、財務の健全性が重要な必要条件であることは確かです。
プチ解説 案件とは？
それでは公開された情報、データの中から、僕が注目したものを紹介していきます。
見ていこう～！
全案件で翌日償還
やはりこれですよね！
運用終了から償還まで2カ月、3カ月かかる業者もある中で、翌日償還をやってのけた。
これが業界に与えたインパクトは大きく、他社でもムダな拘束期間を短縮する動きが広がりました。
この点について、らくたまの果たした役割、貢献度が非常に大きいことは、すべての不動産クラファン投資家が認めるところでしょう。
あざっす！
プチ解説 償還とは？
プチ解説 業者とは？
応募率260％
2024年の応募率は260％でした。
これは2024年の総応募額17億5,586万円を総募集額6億7,854万円で割ったものです。
抽選倍率が平均2.6倍だったわけではありません。
何倍だったの？
プチ解説 抽選とは？
2024年に募集された14案件（すべて抽選方式）の抽選倍率の平均は4.4倍でした。
ただし、募集額が少なく倍率が高止まりしていた9月以前の倍率が足を引っ張っています。
昨年10月から今年1月までの7案件で見ると、平均2.2倍です。
以前に比べると当選しやすくなっています。
平均投資額78万円
この「平均投資額」という表現には注意が必要です。
投資家1人あたりの累計投資額でもなければ、1回あたりの投資額でもありません。
現在、運用期間中である案件への投資残高です。
らくたまで投資したお金の内、運用中であるものが1人あたり78万円でした。
ちょっと少なくない？
1案件への投資額を50万円前後とすると、運用中は2案件くらいとなります。
少ないですよね。
らくたまの案件の運用期間は、昨年秋まで3～6カ月でした。
すぐに運用が終わるので、運用中の案件が少なめだったのではないかな？と。
最近は運用期間が徐々に伸びてきていますので、今後は運用残高も増えていくでしょう。
平均年齢46歳
らくたま会員の平均年齢は46歳だそうです。
もうちょっと若いと思っていました。
会員の属性を公開した他の業者と、おおむね同じくらいでしょうか。
OwnersBookの2024年は40代が最多。
オルタナバンクも40代が最多。
なにわファンドは40代と50代がほぼ同じで最多です。
若い人が少ないね。
注目してほしいのが赤枠右下の小さな文字。
最高齢は89歳です！
平均寿命を超えてもなお、ゼニを増やそうとしている。
良いっすね～
同士のみなさん、我々もこういうギラついたクソジジイ、クソババアを目指しましょう！笑
なんてことをw
女性比率2割
女性会員は2割だそうです。少ないなぁ…
こちらも他の業者を見てみます。
OwnersBookはデータがありませんでした。
オルタナバンクは女性が半分弱。
なにわファンドは3割です。
らくたまは2社に比べると女性が少ないですね。
女性を開拓すれば会員をさらに増やせそうです。
伸びしろがあると。
東京、大阪で3割
会員の居住地域は東京都が23％、大阪府が6％です。
さきほど見た通りらくたま会員の平均年齢は46歳なので、会員の多くが35～54歳であると仮定します。
令和4年の統計では、この年齢層の人口は全国で3,484万人です。
同じ年齢層の東京、大阪の人口が全国に占める比率を見ると、
| 地域 | 人口 | 比率 |
|---|---|---|
| 東京都 | 429万人 | 12.3% |
| 大阪府 | 250万人 | 7.2% |
| 他地域 | 2,805万人 | 80.5% |
| 全国 | 3,484万人 | 100% |
東京、大阪で人口は全国の2割なのに、らくたま会員は3割。
会員になっている人が人口比より多いです。
都市住民ほど投資に積極的と言えるのかもしれません。
雑な分析ですが！
フィナンシャルターゲット
次にらくたまが財務の健全性を示すとしている2つの指標、フィナンシャルターゲットについてです。
純資産出資金倍率
まず、「らくたまの純資産」を「投資家の出資中の残高」で割った純資産出資金倍率です。
今回の資料では次のように説明しています。
出資金を純資産の範囲内とし、元本返済力を高めておくことが大切
プチ解説 元本とは？
例えば、運用中の案件の残高、つまり、投資家が出資中のお金ですね、これが20億円だと。
で、このときらくたまの純資産が40億円あれば、純資産出資金倍率は2倍です。
投資家のお金の2倍あるので、元本は余裕で返せまっせ！ということでしょう。
確かに運用期間終了後にらくたまが買い戻す案件については、返せまっせ！が安全性の後ろ盾になるでしょう。
しかし、外部への売却を前提とする案件については話は別になります。
なのでこの指標が万能なわけではありませんが、らくたまの目標は1倍とのことです。
2024年7月末の時点では11倍と目標をクリアしています。
現預金分配金倍率
もう1つの指標は「らくたまの現預金」を「支払いが見込まれる分配金」で割った現預金分配金倍率です。
これについての説明はこちら。
現預金を豊富に持ち、分配金支払力を高めておくことが大切
プチ解説 分配金とは？
支払わないといけない分配金が2億円で、現預金が20億円ならば現預金分配金倍率は10倍。
現預金が10倍もあるので、余裕で分配できまっせということでしょう。
こちらも分配金は物件の運用で得られた利益から払うわけで、必ずしもらくたま保有の現預金から払うわけではありません。
それはともかくとして、らくたまの目標は10倍。
で、昨年7月末時点で158倍とらくらくクリアしています。
今後は低下する見込み
なお、上記の数値は2024年7月末、らくたまが第1号案件を募集してから4カ月たった時点のものです。
今後は案件の増加に伴い、運用中の元本、支払う分配金ともに増えるため、数値は落ちていくでしょう。
らくたまも「上記の倍率は低下する想定」としています。
今後に注目だね。
財務指標
らくたまの貸借対照表が掲載されていました。
ここからいくつかの財務指標を出して、上場企業系の業者と比較してみます。（「評価」欄の「高」は高いほど「低」は低いほど良い、クリアルなど不動産クラファン専業を除く）
| 業者 | 自己資本比率 | 流動比率 | 固定比率 | 負債比率 |
|---|---|---|---|---|
| 評価 | 高 | 高 | 低 | 低 |
| らくたま | 17% | 119% | 357% | 474% |
| 穴吹興産 | 30% | 225% | 69% | 237% |
| アンビション | 23% | 248% | 101% | 337% |
| ファンドC | 53% | 378% | 29% | 90% |
| FJネクスト | 53% | 544% | 18% | 40% |
| グローベルス | 21% | 244% | 9% | 381% |
| 香陵住販 | 32% | 220% | 98% | 212% |
| タスキ | 37% | 329% | 28% | 171% |
| トーセイ | 34% | 669% | 100% | 198% |
| ウッドF | 19% | 147% | 213% | 421% |
| ビーロット | 26% | 288% | 60% | 281% |
| プレサンス | 60% | 885% | 12% | 65% |
| リビングC | 50% | 211% | 7% | 98% |
| マリオン | 23% | 196% | 359% | 335% |
| ランドネット | 32% | 153% | 62% | 208% |
| プロパティA | 22% | 200% | 19% | 363% |
プチ解説 上場企業系とは？
上場企業系に比べると、ちょっと見劣りするなというのが率直な感想です。
もちろん、各社事業内容が違いますので、同列で比較することはできません。
また、らくたまに限らず各社言い分もあるでしょう。
とは言え、我々投資家は入手できる情報で判断するしかなく、入手できない情報は存在しないに等しいです。
その意味で数値がさらに良くなってくれると、より安心して投資できるなと。
より良いに越したことはない。
なお、フォローするわけではないですが、らくたまの数値は過去4年で良くなってきています。
楽しい投資体験の実現
楽しい投資体験の実現のために、らくたまが実行してきた取り組みが紹介されています。
その中から2つ。
情報公開
1つは「クリアなディスクロージャー（情報公開）」、それが今回の実績、データの公開です。
これは今まで他社では見られなかった、非常に意欲的な良い取り組みだと思います。
情報公開とかすると、僕みたいにあら捜しをするクソ野郎が絶対に出てくるんですよね。
自分で言うなw
こんな手間のかかることをやるより、アマギフをばらまいておいたほうが手っ取り早く応募は集まるでしょう。
でもそうではなく情報公開をして、本当に良さを理解した上で投資してもらう。
そういうファンを地道に育てることが、利回りに振り回されない固定客づくりにつながると僕は思っています。
出口戦略の明示
もう1つが「らくたまサンドイッチ」です。
らくたまの狙いとはちょっと外れるのですが。
らくたまサンドイッチの何が良いかというと、運用期間の最後に物件をどうやって現金化して投資家に元本を返すか。
いわゆる出口戦略が明示されるようになったことです。
プチ解説 出口戦略とは？
案件紹介で出口戦略を明示している業者はわずかしかありません。
投資家の立場からすると怖いですよね？
どうやって元本を返すつもりか、一言も語ってくれないわけですから。
言われてみれば…
らくたまサンドイッチによって出口戦略が明示された。
償還の早期化に続いて、これもぜひ他社に広がってほしいです。
無理のない運営を
最後にらくたまの魅力が挙げられています。
収益性、楽しさとして以下が挙げられているのですが。
- 高い利回りで収益性UP
- 全期間配当保証で早期償還時も安心
- らくたまくらぶおふで優待使い放題
プチ解説 早期償還とは？
いずれもコスト増につながる施策です。
これらを無理なく吸収できる運営が可能なのか？
2018年を経験した者として言うと、どれだけ条件が良くても業者が倒れたら全損です。
もちろん、らくたまは16期連続黒字で簡単に倒れることはないでしょうが。
らくたま側にもしっかり利益が出る無理のない運営を期待します。
儲からない業者は怖いよね。
プチ解説 全損とは？
らくたまの今後に期待
以上、長くなりましたがらくたまの情報公開の内容を見てきました。
実は上に書いた内容は公開された情報の半分どころか10分の1にも満たないです。
せっかく会員登録をしているのに、メルマガ登録をしないのはもったいないですよ。
次回の情報公開のためにも登録することをおすすめします。
なお、らくたまでは17号案件を募集中です。
- 利回り：6.1%
- 運用期間：11カ月
- 募集総額：2,907万円
- 募集方式：抽選
- 募集期限：2月16日23時59分まで
今から会員登録すればギリギリ間に合うかも。
間に合わなかったとしても、来週か再来週にまた募集があるみたいです。
らくたまは募集が増えてきています。
また、部分当選があるので抽選倍率が高くてもチャンスがあるのも良いところです。
今後のらくたまに期待しましょう。
プチ解説 部分当選とは？
僕は400万円以上を投資済みです！
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