不動産クラウドファンディングのTSON FUNDINGでちょっと気になる動きが。
将来のリスクを回避するため、情報として知っておいたほうが良さそうです。
常にアンテナを高く広く！
最新のキャンペーン情報です。
タップできる目次
TSON FUNDINGの投資対象物件に注意
既存物件の比率が急上昇
TSON FUNDINGの投資対象物件は2種類
TSON FUNDINGの案件では、投資対象となる物件が2種類あります。
- 新築物件
- 投資家の出資金で新たに物件を開発
- 売却して売却益を得る
- 既存物件
- 投資家の出資金で既存の物件を取得
- 運用期間中に賃貸収益を得る
- 売却して売却益を得る
プチ解説 案件とは？
プチ解説 出資とは？
プチ解説 運用期間とは？
更地から新たに家やアパートを建てる案件（例：森林再生96号）と、すでにある家やアパートを投資対象とする案件（例：SMART FUND81号）。
この2種類があります。
既存物件の比率が増えている
僕はTSON FUNDINGの案件は1号からすべて記録を取っています。
それを見ると、これまでTSON FUNDINGでは新築と既存が半々くらいでした。
しかし、2025年上期に既存物件の比率が7割に急上昇しています。
下表は既存物件を投資対象とする案件の比率です。（2025年上期は3月14日募集分まで）
| 時期 | 全案件数 | 既存物件 | 比率 |
|---|---|---|---|
| 2021年上期 | 5件 | 0件 | 0% |
| 2021年下期 | 8件 | 3件 | 38% |
| 2022年上期 | 15件 | 3件 | 20% |
| 2022年下期 | 26件 | 15件 | 58% |
| 2023年上期 | 25件 | 14件 | 56% |
| 2023年下期 | 23件 | 12件 | 52% |
| 2024年上期 | 31件 | 19件 | 61% |
| 2024年下期 | 32件 | 17件 | 53% |
| 2025年上期 | 14件 | 10件 | 71% |
あらま！
新築するのではなく、すでにある物件を投資対象とする案件が急に増えている。
なにかおかしいと感じますよね？
そこで、既存物件を投資対象とする案件の内容を調べてみました。
半分の案件で売れ残り物件
既存物件は10案件
2025年3月14日までに募集された既存物件を投資対象とする案件は以下の10件です。
| 募集日 | 案件名 |
|---|---|
| 1月6日 | 勝率一番12号 |
| 1月10日 | 森林再生87号 |
| 1月15日 | 森林再生88号 |
| 1月21日 | 勝率一番13号 |
| 1月27日 | 森林再生89号 |
| 1月31日 | SONAE56号 |
| 2月10日 | 森林再生90号 |
| 2月14日 | 森林再生91号 |
| 2月26日 | SONAE58号 |
| 3月14日 | 森林再生95号 |
5案件で投資対象が売れ残り物件
調べてみたところ、10案件のうちの5案件で、投資対象が過去に別の案件で投資対象となった物件だったのです。
どういうこと？
例として1月31日に募集されたSONAE56号を挙げます。
投資対象は岐阜県羽島市上中町の集合住宅「Maisonette land 上中」でした。
（出典：SONAE56号）
実はこの物件、2021年12月に募集されたSONAE3号の投資対象だったのです。
（出典：SONAE3号）
SONAE3号の運用期間は2021年12月30日から2024年12月29日までの3年間でした。
物件は2022年4月に完成し、賃料を原資に年2回の分配を実施。
予定通り2024年12月29日に運用を終了しています。
プチ解説 分配とは？
それはよかった。
問題はそのあとです！
僕が知る限り、TSON FUNDINGは運用期間の最後に物件を売却することを前提とします。
ところが、SONAE3号の運用が終わった1カ月後の1月31日に、同じ物件を投資対象とするSONAE56号の募集が行われているのです。
- 2024年12月29日：SONAE3号の運用終了
- 投資対象：Maisonette land 上中
- 2025年1月31日：SONAE56号の募集
- 投資対象：Maisonette land 上中
あれっ？！
SONAE3号で売却するはずだったMaisonette land 上中が、SONAE56号の投資対象になっている。
それはつまり、この物件が売却できなかったということです。
そして、その売れなかった物件を投資対象とするSONAE56号の募集が行われた。
言い方は悪いですが、売れ残った物件で案件が組成されています。
プチ解説 組成とは？
今回の調査では既存物件を投資対象とする10案件の内、5案件で投資対象の一部またはすべてが、過去に別の案件で投資対象となった物件だったことが判明しました。
概要は以下の通りです。
森林再生87号
| 物件の所在地 | 元の案件 | 完成時期 |
|---|---|---|
| みよし市三好町 | 勝率一番7号 | 2023年11月 |
森林再生88号
SONAE56号
| 物件の所在地 | 元の案件 | 完成時期 |
|---|---|---|
| 羽島市上中町 | SONAE3号 | 2022年4月 |
SONAE58号
| 物件の所在地 | 元の案件 | 完成時期 |
|---|---|---|
| 岡崎市井田町 | SMART11号 | 2021年5月 |
森林再生95号
完成から4年近い物件も。
4年近く売れていないってことですよね。
う～ん、大丈夫なのでしょうか？
案件をよく見よう
不正な案件ではない
こういう話をすると、すぐに詐欺だ！ポンジだ！自転車だ！と騒ぎ出す困った人が湧いて出ますが。
既存案件の投資対象物件を新規案件で引き継ぐことは、不動産特定共同事業で認められていることであり合法です。
他社でも行われており、不正でも違法でもありません。
プチ解説 不動産特定共同事業とは？
案件をよく見よう
ただ、当初の想定通りに売却できなかった物件であることは事実です。
そして、売れなかった物件での案件組成はTSON FUNDINGではこれまでにも行われており、2度3度と再組成の対象となった物件もあります。
このことはこのブログの過去の記事でも報じています。
売れずに再組成をいつまで繰り返すのか、いつまで繰り返せるのか。
自分が投資した案件の投資対象が売れ残り物件だと投資したあとで分かったら、不安に感じる投資家もいますよね？
そういうことにならないように、投資対象はどのような物件なのか、案件をよく見た上で投資判断をしましょう。
利回り以外も見ましょう！
コメント