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ソーシャルレンディングで失敗する原因と失敗を避ける対策とポイント

ソーシャルレンディングで失敗しないか心配ですよね?

この記事では、

  • ソーシャルレンディングで失敗した典型的な事例から
  • 失敗した原因や理由と
  • 失敗しないための対策と具体的なポイント

を説明します。

なお僕の被害額は、maneoで16万円です。

ネットで見かけた事例だけでなく、自分の経験も含めて書いています。

これからソーシャルレンディングを始める方の参考になればうれしいです!

この記事の著者
投資家・ブロガー
タロウ

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファディング専門の投資家です。
2018年にソシャレン・クラファン投資を始め、これまで400件を超える案件に2億円以上を投資し損失ゼロ。
安全性を最重視した投資情報を発信しています。

失敗の事例と原因

それではまず、ソーシャルレンディングで失敗した事例と原因を見ていきます。

1.大手業者だからと信頼した

  • maneoは業界最大手だから大丈夫と信頼し、16万円を失った。

はい、僕のことです!笑

小さな業界の最大手

たしかに、maneoはソーシャルレンディングの最大手です。

でもソーシャルレンディングは、まだまだ小さなマーケットです。

しかも、10年前に始まったばかりの、歴史が浅い金融商品です。

maneoはソーシャルレンディングという、歴史の浅い小さな業界の最大手

例えて言うならば、格安スマホの最大手みたいなものです。

そのmaneoにNTT並みの信頼性があると、僕は判断してしまったのです。

「大手=信頼」は間違い

そもそも、大手=信頼できるという判断が間違いでした。

大手企業の不祥事って、過去にいくらでもありますよね?

それなのに僕は、大手=信頼できると判断してしまった。

その結果が損失16万円です。

原因:根拠の追求が甘かった

maneoを信頼できる根拠は何か?

大手だからで思考をストップし、明確で客観的な根拠を追求しなかった

これが失敗の原因です。

大手であることを信頼の根拠にした僕は、あまりにも甘すぎたと反省しています。

2.業者の説明を鵜呑みにした

  • 金融のプロとか、ITを活用とか、業者の説明を真に受けたけど、実態は正反対だった。

原因:本当なのか調べなかった

嘘八百並べる業者なんていくらでもいます。

もちろん、悪いのはそういう業者です。

でも、そういう業者が現実に存在します。

そうである以上、本当に金融のプロなのか?ITを活用しているのか?調べるべきです。

業者の言い分が本当なのか、調べなかったことが失敗の原因です。

3.有名ブロガーを信用した

  • 有名な投資ブロガーが勧めていた業者に投資したけど、実は悪徳業者で大損することになった。

ブロガーの大半は素人

現役ブロガーの僕が言うのもなんですが、ブロガーの大半は素人です。

ソシャレンを利用しているだけで、ソシャレン業界で働いた経験もありません。

ソシャレン歴10年以上のブロガーなんてごく一部で、僕も含めてソシャレン素人ばかりです。

ブロガーの大半は勉強中

しかも、ソーシャルレンディングは歴史が浅い金融商品です。

日々変わっていくので、それに合わせてブロガーも日々勉強中です。

間違った内容を書くこともあるし、勉強して考えが変わることもあります。

ブログの内容を信用したらダメ

ブロガーの多くは、決して騙そうと思って記事を書いているのではありません。

しかし、所詮は素人ですし、勉強中の身です。

記事の内容が間違っていたり、事実と異なることはあります。

信用できるブロガーだと思っても、記事の内容をそのまま信じたらダメです。

原因:調べなかった

ブログの内容を参考にするのは構わない。

でも、鵜呑みにするのは危険すぎます。

オススメの業者が本当に良いのか?必ず自分で調べてください。

それを怠ってブロガーが勧めるまま投資すると、大きな失敗につながります。

4.投資系の雑誌を信用した

  • マネー系の情報誌にラッキーバンクがオススメ!と書かれていて、それで投資したら失敗した。

雑誌記者はソシャレン素人

ソーシャルレンディングに関する投資系メディアの記事。

いい加減なもの、間違っているもの、けっこうあります。

投資系の記者は株からFXからNISAから、一通り広く知っておく必要があります。

それゆえ、ソシャレンに専念しているわけではなく、決してソシャレンの専門家ではありません。

なので、記事の内容が間違っていることも当然あるのです。

原因:調べなかった

これは雑誌に限らず、新聞もテレビもネットも同じです。

ソーシャルレンディングの専門家なんて、ほんの一握りしかいません。

なのに、メディアが伝える情報を信じていたら、失敗するのは当然です。

さきほどのブログと同じで、鵜呑みにせずに調べましょう。

5.元本が保証されると思っていた

  • 利息が支払われないことはあっても、元本は必ず戻ってくると思っていた。

原因:勉強不足

ソシャレン業者のサイトには必ず「元本保証ではない」と書かれています。

それを知らなかったというのは、ただの勉強不足です。

6.担保があるから大丈夫だと思っていた

  • 借り手が返せなくなっても、担保を処分するからお金は返ってくると思っていた。

僕も担保を信じてmaneoに投資し、16万円失いました!

担保は要注意です。

担保評価額が正しいとは限らない

まず、担保評価額が必ずしも正しいとは限りません。

20億円とした業者の評価が甘くて、実際には10億円でしか売れなかった。

そういったケースが多々あります。

評価額通りで売れるとは限らない

また、評価額が正しかったとしても、評価額通りで売れるとは限りません。

買い手がなかなか付かず、やっと見つかった買い手に買い叩かれた。

結果として10億円でしか売れないということもあるでしょう。

原因:調べなかった

だから、業者の示す担保評価額を鵜呑みにしてはいけません

担保評価額は本当に正しいのか?買い手が付く立地なのか?

よく分からないで済ますのではなく、可能な限り調べましょう。

7.途中で引き出せると思っていた

  • 投資していた業者に悪い噂が流れたので、投資したお金を引き出そうとしたけれど、運用中なので引き出せなかった。

原因:勉強不足

ソーシャルレンディングは運用期間が終わるまで引き出せません。

どの業者のサイトにも明確に書かれています。

8.高い利回りに釣られた

  • 利回り10%で儲かると思い、ついつい投資してしまった。

原因:勉強不足&欲をかいた

僕も高利回りに釣られて、グリーンインフラレンディングに投資しかけました。

なので、偉そうなことは言えないのですが。

ハイリスク・ハイリターンを知らなかったのであれば、勉強不足です。

知っていた僕が投資しかけたのは、欲張ったからです。

勉強不足の上に欲をかくと、確実に失敗します。

9.一つの業者に集中投資した

  • 一番利回りが良い業者に絞って投資したら、その業者が貸し倒れを起こし、投資額すべてが被害を受けた。

原因:勉強不足

お気の毒だと思いますし、悪いのは悪徳業者です。

ただ、分散投資は基本中の基本です。

投資サイト、ソシャレンサイト、どこでも「投資先は分散せよ」と書いています。

失敗に共通する要因

ここまで9つの失敗の事例を見てきました。

これらには共通する2つの要因があります。

1.調査不足

まず、調査不足、しっかり調べなかったことです。

  • 大手だから信頼した
  • 業者の説明を鵜呑みにした
  • ブロガーを信用した
  • 雑誌を信用した
  • 担保があるから大丈夫だと思った

いずれもそこで「ちょっと待てよ?」とストップをかけて、

  • maneoは本当に信頼できるのか?
  • 業者の説明は本当なのか?
  • ブロガーの言っていることは正しいのか?
  • 雑誌に書かれていることは事実なのか?
  • 必要額で売れる担保なのか?

調べていれば、失敗せずに済んだかもしれませんよね。

ちゃんと調べなかった、調べようとしなかった。

業者側の責任は別として、ソシャレン失敗の原因の多くが、調査不足にあります。

2.勉強不足

もう一つは、事前にしっかり勉強しなかったことです。

  • 元本が保証されると思っていた
  • 途中で引き出せると思っていた
  • 高い利回りに釣られた
  • 1社に集中投資した

元本保証や途中解約は、ソシャレン業者のサイトをしっかり読めば分かったこと。

高利回りはリスキーだとか、分散投資が重要とかも、投資系のサイトやブログにいくらでも書かれています。

投資を始める前に、そういった勉強をしっかりしなかった。

それが失敗につながったのです。

失敗しないための対策とポイント

以上を踏まえて、失敗しないための対策とポイントです。

1.手を抜かない

僕が自分でソシャレンをやってみて、最も重要だと感じたことです。

ソーシャルレンディングの失敗の8割は、これで防げると思っています。

ちゃんと調べる。ちゃんと勉強する。

面倒でも手を抜かずにキッチリやる。

僕はこれを一番大切にしています。

2.すべて疑ってかかる

新聞や雑誌、サイト、ブログ、ツイッター。

良し悪しではなく現実として、間違った情報が多々あります。

なので、どれだけ有名な雑誌だろうがブログだろうが、書かれていることはすべて疑ってかかることが絶対に必要です。

そして、さきほどの1に戻りますが。

書かれていることが正しいのか、自分で調べて確認することが大切です。

3.小さなテクニック

1と2の着実な実行が最重点で、以下は小さなテクニックです。

3-1.分散投資を徹底する

投資先は必ず分散させましょう。

一つの業者に大きな金額を投資するのは危険です。

ただし、単純に分散させれば良いわけではありません。

信頼できる業者で分散することが重要です。

3-2.少額で投資する

一つの案件に大きな金額を投資すると、コケたときのダメージが大きいです。

一案件あたりの投資額を少額にすることで、大きな損害を防げます。

3-3.低利回りの案件に投資する

上述したように、ハイリスク・ハイリターンです。

高利回りの案件に投資してはいけません。

僕は基本的に、7%以上の案件には投資しないことを、自分のルールにしています。

3-4.短期案件に投資する

運用期間が長くなるほど、リスクが高くなります。

僕は基本6ヶ月以内で、最長でも12ヶ月までにしています。

3-5.信頼できる業者で投資する

ソーシャルレンディングで最も重要なのは業者選びです。

各業者と経営者を徹底的に調べ尽くし、信頼できる業者を選びましょう。

僕がオススメする業者は、こちらの記事で紹介しています。

【2024年4月更新】ソーシャルレンディングおすすめ厳選8社
【2024年4月1日更新】「どの業者が良いか分からない!」という方へ。ソシャレンと不動産クラファンで累計投資2億円の現役投資家が信頼性、安全性など5段階評価し、初心者にオススメのソーシャルレンディング業者を紹介します。

3-6.案件ごとに投資の可否を判断する

信頼できる業者であることと、その業者の案件が安全であることとは別です。

僕が一番信頼しているのはOwnersBookです。

しかし、OwnersBookのすべての案件が安全なわけではありません。

ですから、信頼できる業者だからどの案件にも投資するというのは間違いです。

一つ一つの案件をしっかり調べ、案件ごとに投資するか判断しましょう。

3-7.投資しないのも投資のうち

投資の目的は儲けることです。

投資すること自体が目的なのではありません。

ですので、確信を持てない案件に無理をして投資してはいけません。

良い案件がないときは投資せず、資金を寝かせるべきです。

最重点は考え方と姿勢

最後にテクニック的なことが並びましたが。

最も大切なのは考え方と姿勢です。

  • すべて疑ってかかり、調査、勉強で絶対に手を抜かない

これがソーシャルレンディングで失敗しないための最重点対策です。

どれだけ面倒でも手を抜かず、やるべきことをやって失敗を防ぎましょう。

こちらの記事もぜひ読んでみてください。

ソーシャルレンディングとは?【知識ゼロからの始め方入門】
累計投資額6千万円、ソシャレン歴3年の現役投資家が、ソシャレンの仕組み、利回り、儲かるか、他の投資との比較、デメリット、リスク、特長、始め方、よくある質問、失敗しない注意点、安全優先の上手なやり方、おすすめ業者などを解説します。

コメント

  1. 小渕 より:

    内容を読み勉強になりました。

    私 昨年の6月からSLをはじめました。
    きっかけはSBI証券のSBISL広告からです。
    他社は知らずと言うよりは気にせずSBISLのみで2000万ほど投資しました。
    問題のSBIバイヤーズファンドは被弾しませんでした。
    昨今の被弾の話を見るたびに、マネオ他を知らなくて良かったと思います。

    70歳に届くような私には、貴殿の指摘されるような「すべて疑ってかかり、調査、勉強で絶対に手を抜かない」は素人なのでできません。
    おそらく大多数の方が被弾後でも調査、勉強はしないで安全(らしい?)業者に流れて行ってると思います。
    新規参入業者も実績無いのにブログで安全、安全と称賛するので。

    たぶん皆さん雰囲気(集団心理:安全らしい、適度な高金利)で投資していると思います。私はこれからもSBISLを信頼し、投資して勝ち組となりたいです。

    • タロウ タロウ より:

      いやいやいやいや。
      余裕資金で2,000万円あって、もちろん年金もおありなんでしょ?
      平均寿命85歳として残り20年足らず。
      リスク背負って増やさなくても、死ぬまで食べていけるじゃないですか。
      すでにスーパー勝ち組ですよ。
      うらやましいったらありゃしない。
      僕もそうなれるようにがんばります!

キャンペーン

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングでは、投資額などに応じてプレゼントなどがもらえるキャンペーンを業者が開催することがあります。

例えば次のようなものです。

  • 会員登録でアマゾンギフト券1,000円分プレゼント
  • 10万円以上の投資で投資額の1%分のアマゾンギフト券を贈呈
  • 投資した人の中から抽選で50名に高級焼肉セットをプレゼント

最新のキャンペーン情報は下記記事にまとめています。

最新のキャンペーン情報

途中解約

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングでは投資を行う期間、言い換えると、業者にお金を渡して戻ってくるまでの期間が事前に決まっています。

その期間の途中で契約を破棄し、お金を返してもらうのが途中解約です。

ソシャレン、クラファンともにほとんどの業者で途中解約は認められていません。

途中解約ができるのは大家どっとこむなどごく一部です。

基本的に運用期間が終わるまでお金は戻ってこないと考えてください。

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デビュー案件

業者が運営を開始後、初めて募集する第1号案件のことを、このブログではデビュー案件と呼んでいます。

このブログが独自に使っている用語であり、一般用語ではありません。

デビュー案件は一般に安全性、利回りともに高いことが多いです。

また、運営開始直後で会員がまだ少ないため、競争率が低く投資しやすいです。

デビュー案件はおすすめだと僕は思っています。

軍用地案件

軍用地案件はソーシャルレンディングのPocket Fundingが扱っている案件です。

担保が投資用不動産として人気が高い軍用地であるため、元本をほぼ確実に回収できることから、安全性が非常に高い人気の案件です。

なぜ、軍用地案件で元本をほぼ確実に回収できるのかは、この狭いスペースでは説明できません。

3分で読めますので、こちらの記事を参照してください。

軍用地案件の安全性が高い理由

1棟アパート、1棟マンション

不動産クラウドファンディングで「1棟アパート、1棟マンション」という表現を使う場合、アパートやマンション丸々1棟が投資対象であることを表します。

逆に投資対象が部屋単位である場合は「区分マンション」という表現を使います。

(区分アパートというのは聞いたことがありません)

海外案件

ソーシャルレンディングでは投資家のお金を借りるのが海外の企業であったり、借り手が日本企業であっても資金使途が海外企業への出資であるなど、投資家のお金の最終的な行先が海外である案件を海外案件といいます。

不動産クラファンでは投資家のお金で取得するのが海外の不動産である案件を海外案件といいます。

一般に海外案件は利回りが高い一方、海外ゆえにリスクが高くなることが多いです。

投資においてリターンとリスクはワンセットであり、ハイリターン・ローリスクはありえません。

初心者は海外案件には手を出さないことを強くおすすめします。

分散投資

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで分散投資とは、利用する業者や投資する案件、案件のタイプなどを集中させず、複数に分ける投資手法のことです。

例えば、ソシャレンで1つの業者だけを使っている場合、その業者が倒産するとすべての資産を失うことになります。

また、不動産クラファンで東京の物件だけに投資していると、東京の地価の下落が全投資額に影響を及ぼしますよね?

分散投資をすることで大きな被害を防ぎ、万が一の場合でも被害を小さく済ませることができます。

事故

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで分配金の支払いや元本の償還が遅れたり、元本が戻ってこなくなるなどのトラブルを、このブログでは「事故」と表現しています。

業者

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングの運営会社のことを、このブログでは「業者」と呼んでいます。

FundsやCREAL、バンカーズ、いずれも業者です。

Fundsのサイトの画像

「事業者」という表現を使っているメディアもあります。

満了

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで募集額満額の応募が集まることを、このブログでは「満了」と表現しています。

募集額1億2千万円の案件で、応募が1億2千万円集まった状態が満了です。

満了のイメージ画像

「完売」という表現を使っているメディアもあります。

担保順位

1つの担保に複数の貸し手がいる場合の、貸したお金を回収する優先順位のことです。

例えば、評価額1億円の土地を担保に3者が下のように融資したとします。

担保順位 貸し手 融資額
第一順位 悪徳銀行 6千万円
第二順位 腹黒信金 2千万円
第三順位 山田さん 1千万円

借り手が返済できなくなり担保を処分するも、8千万円でしか売れなかった。

この場合、まず悪徳銀行が6千万円を回収、次に腹黒信金が2千万円を回収します。

第三順位の山田さんは1円も回収できません。

ソシャレン業者の担保順位が低い場合は注意が必要です。

源泉徴収税

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングでは、業者が20.42%の所得税を引いてから投資家に分配金を支払います。

この20.42%の所得税のことを源泉徴収税といいます。

引かれた源泉徴収税は業者が税務署に納めます。

壁芯面積

マンションの部屋の面積を測る際に、壁の中心線を基準に出した面積を壁芯面積といいます。

一方、我々が普通に使う壁の内側の線を基準に出した面積は内法面積です。

壁芯面積と内法面積の説明図

1口単位と最低口数

1口単位とは投資できる金額の単位です。

例えば1口=10万円の案件では、20万円、70万円と10万円単位で投資できます。

ですが、13万円や99万円では投資できません。

最低口数とは投資する際に最低限必要な口数です。

例えば以下の案件の場合、

  • 1口単位:1万円
  • 最低口数:2口

最低2万円から1万円単位で投資できます。

右田さん
右田さん

2万円の次は3万円だよ。

こんな感じに別ウィンドウが開き、ここで用語の解説などをします。

右下の「close」か別ウィンドウの外の部分をタップすると、別ウィンドウが閉まり記事に戻ります。

不成立

不成立とは案件の募集を行ったが、事情により案件を実行できなくなることです。

例えば、応募が最低成立金額に達しない場合、案件を実行できず不成立となります。

また、不動産クラファンで応募は順調に集まっていたものの、取得予定だった不動産に不備が見つかったため取得が中止になり、案件が不成立となることもありえます。

逆に成立は応募が集まり案件を実行できるようになることです。

最低成立金額

例えば、ソーシャルレンディングで「投資家から5千万円集めて企業に貸す」という案件があるとします。

この案件を募集して10万円しか集まらなかったら、ぜんぜん足りないので貸せませんよね?

でも、不足が数百万円ならば、その分は業者が自社で資金を出して合計5千万円とし、企業への融資を実行できるかもしれません。

そこで、業者が募集の際に「4千万円以上集まれば、満額集まらなくても不足分は自社で負担して融資を実行します」と約束します。

この場合の4千万円が最低成立金額です。

つまり、最低これだけ集まれば案件を実行しますよというラインのことです。

貸付金利

ソーシャルレンディングでは投資家から集めたお金を企業などに貸し、得られた利益を投資家に分配します。

例えば、企業に7%で貸し、ソシャレン業者が利益を2%取り、5%を投資家に分配します。

ソーシャルレンディングの貸付金利の説明図

企業に貸す際の金利(上図の7%)が貸付金利です。

上場企業系

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングで「上場企業系の業者」とは、業者自身やその親会社などが上場企業である業者を指します。

上場企業は信用力が高いことから、上場企業系の業者が運営するソシャレン、不動産クラファンは信頼性、安全性が高いと多くの投資家に認識されています。

ただし、「上場企業系=100%安全」とは限らないので注意が必要です。

運用と運用期間

不動産クラウドファンディングにおいて運用とは、投資家から集めた資金で取得した不動産を、賃貸したり売却したりすることで利益を生み出すことをいいます。

運用を行う期間は案件ごとにあらかじめ決められており、これを運用期間といいます。

マスターリース契約

不動産クラウドファンディングでは投資家の資金で不動産クラファン業者が物件を取得し、入居者から家賃を得ます。

しかし、入居者が見つからなければ家賃が入らず、投資家が分配金を得られなくなります。

そこで、不動産クラファン業者が不動産業者と次のような契約を結びます。

  1. 不動産クラファン業者が不動産業者に部屋を貸す
  2. 不動産業者が入居者に部屋を貸す
  3. 入居者が見つからなくても不動産業者は毎月の家賃を不動産クラファン業者に払う

マスターリース

これがマスターリース契約です。

マスターリース契約により投資家は入居者が見つからないリスクから隔離され、投資の安全性が向上します。

部分当選

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの募集には、早い者勝ちの先着方式の他に、応募した人の中から投資できる人を抽選で決める抽選方式があります。

抽選方式では、50万円で応募して当選したら50万円投資できるのが基本です。

しかし、50万円の内、30万円分だけ当選する(=30万円だけ投資できる)こともあります。

これが部分当選です。

当選者の最後の1人が残額を割り当てられて部分当選になる場合の他、多くの人を当選にするために業者が全員を部分当選にする場合などがあります。

借り手企業

ソーシャルレンディングでは投資家から集めたお金を、ソシャレン業者が企業に貸します。

投資家のお金を借りるのが借り手企業です。

ソーシャルレンディングの仕組み

そして、借り手企業が支払う利息が、投資家が受け取る分配金となります。

一方で、借り手企業が倒産したり返済不能になると、投資家のお金が戻ってこないことも。

ソーシャルレンディングのリスク

ですので、ちゃんと返済できるのか?ソーシャルレンディングでは借り手企業の見極めが非常に重要です。

満室賃料

満室賃料とは、その物件が満室の場合に得られる想定賃料のことです。

全4室の1棟アパートで、各部屋の賃料が以下の場合、

  • 101号室:4.5万円
  • 102号室:4.5万円
  • 201号室:5.5万円
  • 202号室:5.5万円

満室賃料は月間20万円、年間240万円です。

空室リスク

空室リスクとは投資対象物件に入居者がつかず、空室で家賃収入を得られなくなるリスクです。

匿名組合型と任意組合型

不動産クラウドファンディングを含む不動産特定共同事業は、主に匿名組合型と任意組合型に分かれます。

主な違いは一般に下表の通りです。

匿名組合型 タイプ 任意組合型
匿名組合契約 契約 任意組合契約
なし 物件の所有権 あり
少なめ 最低出資額 多め
短め 運用期間 長め
有限責任 責任 無限責任
雑所得 所得区分 不動産所得

物件が倒壊して隣接する建物に被害が及んだ場合、任意組合型では出資額を超えて賠償責任が発生します。

匿名組合型の場合は責任範囲は出資額が上限であり、最悪でも全損で済みます。

任意組合型は所得区分が不動産所得で有利なため、相続など節税対策に使われることが多いです。

不動産クラファンではほとんどの案件が匿名組合型です。

不動産特定共同事業

不動産特定共同事業は次のような事業です。

  1. 複数の投資家から出資を受け
  2. 集まった資金で不動産を取得、運用し
  3. 得られた利益を投資家に分配する

多くの場合、1億円の1棟マンションを100口の持ち分に分割し、1口100万円で販売するといった、不動産小口化商品の形を取ります。

不動産特定共同事業のうち、募集などをインターネットを使って行うのが不動産クラウドファンディングです。

不動産小口化商品

不動産小口化商品は不動産を小口の持分に分割して販売する不動産投資商品です。

例えば、1億円の1棟マンションを1口100万円の持分100口に分割し、1口単位で販売します。

仮にこのマンションで1,000万円の利益が出た場合、1口投資した人は10万円、5口投資した人は50万円を得るイメージです。

不動産クラファンの場合、持分には利益の分配を受ける権利が含まれますが、物件の所有権は含まれません。

 

デポジット口座

デポジット口座とは業者内で投資家ごとに設置されるお財布のようなものです。

デポジット口座方式の業者では、投資家は事前に銀行から業者にお金を振り込み、そのお金は業者内のデポジット口座で保管されます。

デポジット口座

そして、デポジット口座のお金で案件に投資します。

また、分配金や償還された元本はデポジット口座で保管され、投資家が必要なときに出金申請し、自分の銀行口座に引き出します。

デポジット口座

 

売却リスク

不動産において、物件が予定通りの価格で売却できない、もしくは、売却そのものができない可能性を売却リスクといいます。

売却リスクが現実化すると、投資家には次のような不利益が生じる場合があります。

  • 分配金が予定額を下回る
  • 分配を受けられない
  • 元本の一部が戻ってこない
  • 元本のすべてが戻ってこない

流動性

不動産において、売買のしやすさや、現金化のしやすさを流動性といいます。

都心の一等地など需要が高く売りやすい物件は「流動性が高い」、逆に農村の空き家など需要が低く売りにくい物件は「流動性が低い」です。

譲渡

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングで自分の出資持分(利益の分配や元本の償還を受ける権利)を、第三者に譲り渡すことを譲渡といいます。

例えば、〇〇FUNDINGで10万円投資し、それを第三者(〇〇FUNDINGを含む)に10万円(もしくはそれ以外の金額)で買い取ってもらうイメージです。

入金と出金

投資するお金をソシャレン、クラファン業者の銀行口座に振り込むことを入金といいます。

運用が終わったお金が業者から投資家の銀行口座に振り込まれることを出金といいます。

元本

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、投資家が出資(投資)したお金のことを元本といいます。

リフォームとリノベーション

リフォーム、リノベーションともに、住宅の改修や改築を指します。

両者の違いはリフォームは「元の状態に戻す」ことであり、例えば壁の張替えや外壁の塗替えはリフォームです。

対して、リノベーションはリフォームよりも大がかりな改修、改築を行うことで「住宅の機能や価値を高める」ことを指します。

例えば、床暖房の新設や、壁を撤去して広々としたLDKへの間取りの変更はリノベーションです。

リフォームが老朽化で800万円に下がった物件の価値を元の1,000万円に戻すのに対し、リノベーションでは機能を付加して1,200万円に高めるイメージです。

分配と分配金

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、運用で得られた利益を投資家に支払うことを分配といいます。

また、支払われる利益を分配金と呼びます。

案件

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、募集される1つ1つの投資商品のことを案件と呼びます。

この用語は次のように使われます。

  • 〇〇業者から新しい案件が出た
  • 今度の案件は利回りが高い
  • 先週は△△案件に10万円投資した
  • □□業者は先月は3案件募集があった
  • ◇◇案件に応募したが抽選で落選した

すいません、上手く説明できなくて。

区分マンション

マンションを部屋単位で購入し投資する場合、「区分マンションに投資する」といった表現をします。

対して、1棟単位で購入、投資する場合は「1棟マンションに投資する」といいます。

独立した部屋1つ1つが区分マンションであり、面積や間取りを問いません。

ワンルームでも4LDKでも区分マンションです。

大島てる

大島てるは全国の事故物件情報を掲載するウェブサイト、及び、そのサイトを運営する会社の名称です。

先着方式と抽選方式

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの募集方式は2つあります。

一つは募集開始と同時によ~いどんで早い者勝ちで投資できる人が決まる先着方式です。

もう一つは募集期間中に応募した人の中から抽選で投資できる人を決める抽選方式です。

成立前書面

成立前書面(契約成立前書面、契約締結前交付書面)は、ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで案件に応募する前に確認する書類です。

確認することで応募できるようになります。

成立前書面の確認画面

案件の詳細情報や契約内容などが書かれており、契約書に相当するものだと考えてください。

多くの業者で募集開始前から確認が可能です。

サイトに書かれていない情報も多いので、事前に必ず確認することを強くおすすめします。

モニタリング

ソーシャルレンディングにおいてモニタリングとは、借り手が融資契約を守れるか、ソシャレン業者が監視することをいいます。

業者によって異なりますが具体的な作業としては、定期的な借り手企業の訪問、経営者などへのヒアリング、財務書類のチェックなどがあります。

定期的にモニタリングを行うことで借り手の異常などを早期に察知し、貸し倒れを防ぐことができます。

このため、業者のモニタリングの実施とその精度は投資家にとって重要です。

あと入金と事前入金

投資するお金を業者に入金する方法は2つあります。

一つは先着や抽選の結果、投資できることが決まってから業者の口座に振り込むあと入金方式です。

もう一つは募集開始前に業者のデポジット口座への入金が必要な事前入金方式です。

デポジット口座

デポジット口座のお金は応募した案件への出資に充当されます。

ただし、抽選に落選などで投資できなくなると、入金したお金がデポジット口座で寝ることになります。

さらに、このお金を自分の口座に出金する際の振込手数料が投資家負担の業者もあります。

投資家にとってはあと入金の方が有利です。

 

早期償還

ソーシャルレンディングで借り手が予定より早く返済したり、不動産クラウドファンディングで物件が予定より早く売れることがあります。

そういった理由で案件の運用が予定より短い期間で終わり、業者が元本を予定より早く投資家に返すことを早期償還といいます。

例えば、運用期間12カ月の予定が6カ月で早期償還になると、受け取る分配金は基本的に半分になります。

ネガティブに捉えられがちですが、業者が確実に返済できる借り手、売れる物件を選んで案件を組成した証でもあります。

分配原資

分配原資とは分配金の出どころのことです。

例えば、入居者から得る家賃から投資家に分配金を払う場合、分配原資は家賃です。

家賃はインカムゲインですので、分配原資はインカムゲインとも表現できます。

組成

案件を作ることを組成といいます。

  • 投資対象は緑町ハイツ102号室で
  • 利回りは4.5%で
  • 運用期間1年
  • 募集総額2,300万円の案件を作る

こうやって案件が出来上がります。

組成 → 募集 → 運用開始 → 運用終了 → 償還

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングの案件はこのような流れで運営され、その最初の段階が案件の組成です。

元本毀損

元本毀損(元本割れ)とは投資したお金の一部、または、すべてが戻ってこなくなることです。

例えば、不動産クラウドファンディングで2,000万円で取得した物件が1,500万円でしか売れなかった場合、元本の一部が戻ってこないことがあります。

また、取得した物件が地震で倒壊し売れなくなった、ソーシャルレンディングで借り手企業が倒産したなどで、元本の全額が戻ってこないこともありえます。

クラファン案件の管理手数料

不動産クラファンで区分マンションなどが投資対象になる場合、物件の入居者募集や家賃徴収といった管理業務が行われます。

これらの業務は業者または外部の不動産業者が代行し、そこでは管理手数料が発生します。

案件の利回りはこういった手数料や経費も差し引いた上で計算されたものです。

ですので、投資家が管理手数料を別途支払う必要はありません。

優先出資と劣後出資

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

出資者 出資額
投資家(優先出資) 2,400万円
業者(劣後出資) 600万円
出資総額 3,000万円

この時、投資家分の出資を優先出資業者分の出資を劣後出資といいます。

なぜ、そのような言い方をするのかなど、詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

キャピタルゲイン型

不動産クラファンの案件は大きくキャピタルゲイン型とインカムゲイン型に分かれます。

投資対象物件を売却した際の売却益を分配原資(分配金の出どころ)とする案件がキャピタルゲイン型です。

一方のインカムゲイン型は運用期間中の家賃収益を分配原資とします。

なお、売却益と家賃収益の両方を分配原資とする併用型の案件もあります。

自社買取

不動産クラファンでは運用期間の最後に物件を不動産投資家など第三者に売却するのが一般的です。

しかし、何らかの事情で売却できなかった場合、自社で物件を買い取ることがあります。

売却できずに元本が戻ってこないところが、業者が買い取ることで元本が戻ってくることになるので、自社買取は投資家にとってメリットです。

インカムゲイン型の案件では、最初から自社買取の予定で案件を組成することもあります。

劣後出資比率

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円のマンションを取得するといった感じです。

このとき、出資総額に対する業者分の出資額の比率を劣後出資比率といいます。

さきほどの例では20%です。

出資者 出資額 出資比率
投資家 2,400万円 80%
業者 600万円 20%
合計 3,000万円

そして、劣後出資比率が高いほど安全性が高まります。

右田さん
右田さん

数字が大きいほど安全だよ。

なぜ高いほど安全なのか?

詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

償還

案件の運用が終わり、業者が元本を投資家に返すこと、業者から投資家に元本が戻ってくることを償還といいます。

クリック合戦

募集が先着方式の案件では、投資できる人が決まるのは早い者勝ちです。

このため、人気の案件では募集開始と同時に応募が殺到します。

この状態をクリック合戦といいます。

信託受益権

信託受益権とは信託財産から発生する利益を受け取る権利のことです。

詳しくは↓こちらの記事を参照してください。

信託受益権とは?(別タブで開く)

信託受益権とは?(今開いているタブで開く)

抵当権と根抵当権と極度額

抵当権とは借り手が返済できなくなった時に担保を売却し、その代金から他の債権者に優先して返済を受ける権利です。

抵当権は1つの借り入れに対して設定されるため、返済時点で消滅します。

これに対し根抵当権ではあらかじめ融資の上限額を設定し、その範囲内であれば何度でも融資と返済が可能です。

その都度、抵当権の設定登記を行う必要がないため、企業への融資などでよく利用されます。

極度額は根抵当権の融資上限額のことです。

債務履行

まず、「債務」とは他人に対し何らかの行動を行う義務のことです。

そして、債務を実際に行うことを債務履行といいます。

ソーシャルレンディングの場合、借り手(債務者)が利払いや元本の返済をすることや、連帯保証人が借り手に代わってそれらを行うことが債務履行にあたります。

逆に、借り手が経営悪化などに至り、利払いや元本返済をしない(できなくなる)ことが債務不履行です。

LTV

ソーシャルレンディングで使われる用語で、担保評価額に対する融資額の割合をいいます。

例えば、1億円の土地を担保に8千万円を融資する場合、LTVは80%です。

担保が評価額通りに売れるとは限らないため、LTVの数字が小さいほど安全性が高いとされます。

資金使途

ソーシャルレンディングで業者から借りたお金を借り手が何に使うかを資金使途といいます。

延滞

ソーシャルレンディングで借り手が期限内に返済できなくなることを延滞といいます。

また、ソシャレン、不動産クラファンで分配金の支払いや元本の償還が予定より遅れている状態を延滞と呼ぶことがあります。

業者や投資家によっては「遅延」という表現が使われることもありますが、意味は同じです。