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不動産クラファンで2番目に安全なのはインカム型|Lives18号

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不動産クラウドファンディングで2番目に安全なのはインカムゲイン型の案件です。

その中でも特に安全なのがグルグル回転式のインカム型。

その理由を解説するとともに、グルグルインカム型の例として来週から募集開始のLives FUNDING18号案件を紹介します。

タロウさん
タロウさん

安全重視派にオススメです!

 

 

この記事の著者
投資家・ブロガー
タロウ

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファディング専門の投資家です。
2018年にソシャレン・クラファン投資を始め、これまで400件を超える案件に2億円以上を投資し損失ゼロ。
安全性を最重視した投資情報を発信しています。

インカムゲイン型が安全な理由

インカムゲイン型が安全な理由のタイトル画像

それではさっそく、インカムゲイン型が安全な理由から解説していきます。

 

1番安全なのは営業ツール型

まず、不動産クラウドファンディングで最も安全なのは営業ツール型の案件です。

左野くん
左野くん

営業ツール型?

 

マンションを買ってもらうのが目的

営業ツール型の案件は投資用マンションの販売業者が運営する不動産クラファンでよく見られます。

投資用マンションのイメージ画像

彼らが不動産クラファンを運営する目的は自社のマンション販売につなげることです。

  1. 投資家が不動産クラファンをする
  2. マンション投資に興味を持つ
  3. 自社の投資用マンションを買う

目的はあくまでもマンション販売。

不動産クラファンはそのための営業ツールです。

右田さん
右田さん

マンション販売につなげるための道具か。

 

営業ツールゆえに安全

もし、不動産クラファンで投資家に損をさせたらマンションを買ってもらえませんよね?

左野くん
左野くん

死ぬまで恨む!

それゆえ、営業ツール型の案件で投資家が損をすることはありえない

元本が必ず戻ってくるガッチガチに安全な案件の可能性が極めて高いです。

タロウさん
タロウさん

僕は確信しています!

 

営業ツール型の業者

営業ツール型の不動産クラファン業者は何社かあります。

利回りが高めのところですと、なんといってもプレファンでしょう。

僕はこれまですべての案件に応募しています。

プレファン

 

利回りは落ちますが、GALA FUNDINGRimpleも代表的な営業ツール型です。

GALA FUNDING

右田さん
右田さん

GALAは抽選倍率が低めだよ。

 

リスクが高いのはキャピタル型

逆に最もリスクが高いのはキャピタルゲイン型の案件です。

 

高利回りが狙える

キャピタルゲイン型の案件では分配原資は売却益です。

安く仕入れた物件を高く売ってガッツリ儲ける。

それゆえ、キャピタル型は高い利回りが狙えます。

最近、大人気のヤマワケエステートも多くがキャピタル型の案件です。

ヤマワケエステートのサイト画像

 

リスクも高い

利回りが高い代わりに、キャピタル型は物件が売れなければアウト

高い利回りが得られないどころか、元本毀損の可能性もあります。

高利回りを狙えるけれどリスクも高いのがキャピタル型です。

左野くん
左野くん

一発勝負タイプだね。

 

2番目に安全なのはインカム型

そして今日の本題、2番目に安全なのがインカムゲイン型です。

 

一時的に大家になる

本稿で言うインカムゲイン型は次のような案件です。

  1. 業者が所有する物件を
  2. 一時的に投資家が所有し
  3. その間の賃料収入を得て
  4. 最後は業者の所有に戻す

6カ月とか1年とか、運用期間の間だけ投資家が大家さんになるイメージです。

運用期間が終われば元本が戻ってくるので高い安全性が期待できます。

右田さん
右田さん

損する可能性が低い。

厳密には物件が業者の勘定から匿名組合の勘定に移るだけで、所有権が移動するわけではありません。
元本は必ず戻ってくるとは限らず、元本保証ではありません。

 

グルグル回転式はさらに安全

インカム型の中でも特に安全性が高いのがグルグル回転式のインカム型案件です。

左野くん
左野くん

なにそれ?

グルグル回転式は運用期間が終わると同じ物件で案件を組成し再募集します。

こんな感じです。

  1. 大森ハイツ402号室 第1期
    • 2024年4月1日~2025年3月31日
    • 山田さん、中村さん他が投資
  2. 大森ハイツ402号室 第2期
    • 2025年4月1日~2026年3月31日
    • 田上さん、村野さん他が投資
  3. 大森ハイツ402号室 第3期
    • 2026年4月1日~2027年3月31日
    • 上山さん、野中さん他が投資
  4. 以下、続く

投資家が入れ替わって何度も繰り返される。

応募する人がいる限り、元本が戻ってくる安心案件です。

右田さん
右田さん

投資家のお金もグルグル回るんだ!

 

グルグル回転式の業者

グルグル回転式の代表格と言えば、ジョイントアルファです。

ジョイントアルファのサイトの画像

エリア分散型シリーズでこれまでに5つの案件が出ました。

そのうちの2号がすでに6号に再組成されています。

エリア分散型2号

エリア分散型6号

案件 運用期間
エリア分散型 第2弾 2023年6月~2023年12月
エリア分散型 第6弾 2024年3月~2024年8月

他の4案件もこれから再募集されていくでしょう。

僕はこれまで1~6号のすべてに投資済みです。

タロウさん
タロウさん

ここはガチ堅です!

ジョイントアルファでは会員登録をするとAmazonギフト券がもらえるキャンペーンを開催中です!
ジョイントアルファ-キャンペーン
・条件:会員登録だけ
・金額:1,000円
・期限:2024年6月30日まで

投資しなくても会員登録だけでもらえます。
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大家どっとこむの岩本町案件もグルグルインカム型です。

大家どっとこむのサイトの画像

僕がこの前投資した77号案件の投資対象は802号室ですが、これで3回目の登場でした。

 

高い安全性で人気

インカム型の分配原資は月々の家賃です。

なので、ドカッと儲かるキャピタル型に比べると利回りは劣ります。

その代わり安全性はキャピタル型より高く、特にグルグルインカム型は安全重視派に人気です。

直近のジョイントアルファは募集額6億円超を満了させています。

左野くん
左野くん

クリック合戦なしがうれしい。

Lives FUNDING 18号案件

Lives FUNDING 18号案件のタイトル画像

今日から募集が始まったLives FUNDINGの18号案件は、まさにグルグル回転のインカム型です。

 

Lives FUNDINGとは?

Lives-FUNDINGのサイト画像

Lives FUNDINGは2022年8月に運営を開始した中堅の不動産クラファンです。

目立たない業者ですが非常に堅実な運営をしており、これまでに4億円の応募を集めています。

募集は抽選方式ですが競争率がそこまで高くなく、比較的投資しやすい点も魅力です。

 

グルグルインカム型の業者

ほとんどがグルグルインカム型

Lives FUNDINGでこれまでに募集された案件の大半がグルグルインカム型です。

運用期間が完全につながっているわけではありませんが、同じ物件で案件の組成が繰り返されています。

右田さん
右田さん

売却を前提としていない。

タロウさん
タロウさん

だから売れないリスクは心配不要です!

 

HY's三ノ輪案件のイメージ画像

案件 運用期間
HY’s三ノ輪 1期 2022年9月~2022年12月
HY’s三ノ輪 2期 2023年2月~2023年8月
HY’s三ノ輪 3期 2024年2月~2024年8月

 

HY‘s上野松が谷案件のイメージ画像

案件 運用期間
HY‘s上野松が谷 1期 2022年10月~2023年1月
HY‘s上野松が谷 2期 2023年3月~2023年9月
HY‘s上野松が谷 3期 2024年2月~2024年8月

 

デュオ・スカーラ品川大井案件のイメージ画像

案件 運用期間
デュオ・スカーラ品川大井 1期 2022年11月~2023年2月
デュオ・スカーラ品川大井 2期 2023年7月~2024年1月

 

ステージファースト両国案件のイメージ画像

案件 運用期間
ステージファースト両国 1期 2022年12月~2023年2月
ステージファースト両国 2期 2023年6月~2023年12月

 

マスターリース付き

Lives FUNDINGでもう一つうれしいのはマスターリース契約がついていることです。

左野くん
左野くん

マスターリース?

マスターリース契約では業者と入居者との間に不動産会社が入ります。

  1. 業者が不動産会社に部屋を貸す
    • 不動産会社は毎月家賃を払う
  2. 不動産会社が入居者に部屋を貸す
    • 入居者から家賃を得る

不動産会社は入居者が見つからなくても、業者に毎月家賃を払う契約です。

マスターリース契約の説明2

ですので、入居者の有無に関係なく、投資家は分配金を得ることができるということです。

タロウさん
タロウさん

空室リスクがなくなります!

 

Lives FUNDING 18号案件

今日から募集開始の18号案件はグルグルインカム型です。

 

18号案件の概要

Lives FUNDING 18号案件のイメージ画像

  • 案件名:Lives FUNDING#18
  • 利回り:3.6%
  • 運用期間:6カ月
  • 募集総額:2,028万円
  • 劣後比率:10%
  • 募集方式:抽選
  • 募集期間:3月19日12時~3月28日12時

 

これが3回目の登場

投資対象は横浜の区分マンションHY’s YOKOHAMA Feliceです。

すべて同じ部屋3回目の登場となります。

HY's YOKOHAMA Felice案件のイメージ画像

案件 運用期間
HY’s YOKOHAMA Felice 1期 2022年10月~2023年1月
HY’s YOKOHAMA Felice 2期 2023年6月~2023年12月
HY’s YOKOHAMA Felice 3期 2024年4月~2024年10月

 

安全重視派にオススメ

過去2回はもちろん無事に償還されています。

前回の抽選倍率は2倍でしたが、今回も同じくらいになるのではないでしょうか?

HY's YOKOHAMA Felice案件の前回募集時の競争率

右田さん
右田さん

五分五分で当たる!

前回と同じく利回りは3.6%で物足りなく感じるかも知れませんが。

同じグルグル型のジョイントアルファは3.0%ですから。

リスクのある高利回りよりも、低リスクで手堅く稼ぎたい安全重視派にオススメです。

僕は50万円で応募しました。

Lives FUNDING 18号案件への応募実績

タロウさん
タロウさん

安全性重視の案件です!

 

業者を開拓しよう

Xやインスタ、ブログでよく見る業者だけが良い業者ではありません。

今回のLives FUNDINGのように、あまり知られていない穴場の優良業者は少なからずあります。

良い業者がない、投資できないと悩んでいる人は、見逃している業者がきっとあるはず。

より安全、安心な投資のために、新しい業者を開拓しましょう。

ソーシャルレンディング・不動産クラファン全115業者の一覧
【2024年5月20日更新】全115業者(ソーシャルレンディング24社、不動産投資型クラウドファンディング91社)の一覧リストです。見落としがないかのチェックに活用してください。
タロウさん
タロウさん

試しにチェックしてみては?

 

Lives FUNDING 18号案件のイメージ画像

  • 案件名:Lives FUNDING #18
  • 利回り:3.6%
  • 運用期間:6カ月
  • 募集総額:2,028万円
  • 劣後比率:10%
  • 募集方式:抽選
  • 募集期間:3月19日12時~3月28日12時

 

コメント

  1. russianblue より:

    まさにインカム型の特集を希望していた矢先のブログ
    ありがとうございます。
    もし、インカム型でも遅延事例があるのならば、今後の参考にしたく思います。
    これからも、よろしくお願いいたします。

  2. 匿名 より:

    『ももたろうファンド』情報あれば、よろしくお願いいたします。

事故

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで分配金の支払いや元本の償還が遅れたり、元本が戻ってこなくなるなどのトラブルを、このブログでは「事故」と表現しています。

保全

保全とは借り手が返済できなくなった場合に備え、貸し手があらかじめ用意する融資金の回収手段のことです。

保全の代表的なものは担保と連帯保証です。

例えば、銀行が融資の際に借り手の自宅を担保とし、借り手が返済できなくなると自宅を売却して融資金を回収します。

保証と連帯保証

保証とは、

  1. 借り手が返済しない場合に
  2. 借り手に代わって返済する責任を負う

ことです。

保証では、貸し手は借り手が返済できなくなって初めて、保証人に返済を求めることができます。

これに対して連帯保証では、貸し手は借り手の返済能力の有無を問わず、連帯保証人に返済を求めることができます。

連帯保証の方が負う責任が重く、現在では連帯保証にすることがほとんどです。

担保

担保とはいわゆる「借金のかた」のことです。

ソーシャルレンディングでは投資家のお金を企業などに貸します。

ソーシャルレンディングの仕組み

その際、借り手の企業は例えば企業が所有する土地を担保として提供します。

借り手が返済できなくなった場合、ソシャレン業者は土地を売却して貸したお金を回収します。

ソシャレンにおいて担保は万が一の場合の安全装置です。

利回り

利回りとは投資した金額に対する得られる利益の割合のことです。

例えば、100万円投資して利益が3万円の場合、利回りは3%です。

ソシャレン、クラファンでは利回りは年利で表示されます。

利回りの表示例

ですので、次のような案件に10万円を投資した場合、

  • 利回り:4.6%
  • 運用期間:6カ月

得られる分配金は、10万円×4.6%÷12カ月×6カ月=2,300円です。

ファンド

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングで使われる場合、ファンドは案件と同じ意味です。

再エネ系案件

再エネ系案件とは太陽光発電やバイオマス発電など、再生エネルギー事業と関係がある案件のことです。

例えば、ソーシャルレンディングで、

  1. 投資家が出資する
  2. 業者がA社に貸す
  3. 借りた資金でA社が太陽光発電所を建設する
  4. A社が払う利息を投資家に分配する

とか、不動産クラウドファンディングで、

  1. 投資家が出資する
  2. 業者がバイオマス発電所を取得する
  3. 電気を売った収益を投資家に分配する

といった案件です。

キャンセル待ち

先着方式の案件で募集額が応募で埋まったあとも、応募を受け付ける業者があります。

これを「キャンセル待ち受付」「キャンセル待ち応募」などと呼びます。

入金期限までにお金を振り込まないキャンセルが出ると、その分がキャンセル待ちで応募した人に割り振られます。

eKYC

ソシャレン、クラファン業者で会員登録をする際、申し込んでいるのが本当に本人であるかの確認が必要です。

この本人確認のことをKYC(Know Your Customer)と言います。

従来型の対面や郵送による本人確認(KYC)に対し、オンラインで行う本人確認をeKYC(electronic Know Your Customer)と言います。

ソシャレン、クラファン業者ではスマホを使ったeKYCが一般的ですが、KYCを併用している業者も多いです。

 

売掛債権

売掛債権とは「商品などを販売した代金を受け取る権利」です。

例えば、酒屋がバーにお酒を売り、1カ月分の代金を翌月末にまとめて受け取るみたいなのがありますよね?

この1カ月分の代金を受け取る権利が売掛債権です。

売掛債権は担保にすることができます。

例えば、ソシャレン業者が売掛債権を担保に酒屋にお金を貸す。

酒屋が返済できなくなった場合、ソシャレン業者はバーが支払う代金から貸したお金を回収します。

最低投資額

10円とかで投資されたら業者は困ってしまいますよね?笑

そのため、業者は「最低いくら以上で投資してくださいね」という最低ラインを定めています。

これが最低投資額です。

例えば次のような案件の場合、

  • 最低投資額:2万円
  • 投資単位:1口1万円

一番少なくて2万円から投資でき、その次は3万円、その次は4万円です。

会員登録(口座開設)

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングでは、各業者で会員登録をすることで、投資できるようになります。

Amazonでアカウント登録をすると、Amazonで買い物ができるようになりますよね?

それと同じだと考えてください。

口座開設」という表現を使っている業者もありますが、意味は会員登録と同じです。

繰り上げ当選

抽選方式の案件で業者が当選者に連絡し、入金をお願いした。

ところが、3人の当選者が気が変わって入金しなかったため、合計400万円が浮いてしまった。

この場合、多くの業者では再抽選を実施し、400万円分の投資家を新たに当選とします。

これが繰り上げ当選です。

なお、繰り上げ当選では応募額の一部だけが当選の部分当選になる場合があります。

当選者 応募額 当選額
山田さん 150万円 150万円
田中さん 200万円 200万円
中山さん 100万円 50万円
合計 400万円

 

途中解約

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングでは投資を行う期間、言い換えると、業者にお金を渡して戻ってくるまでの期間が事前に決まっています。

その期間の途中でお金を返してもらうのが途中解約です。

ソシャレン、クラファンともにほとんどの業者で途中解約は認められていません。

途中解約ができるのは大家どっとこむなどごく一部です。

基本的に運用期間が終わるまでお金は戻ってこないと考えてください。

キャンペーン

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングでは、投資額などに応じてプレゼントなどがもらえるキャンペーンを業者が開催することがあります。

例えば次のようなものです。

  • 会員登録でアマゾンギフト券1,000円分プレゼント
  • 10万円以上の投資で投資額の1%分のアマゾンギフト券を贈呈
  • 投資した人の中から抽選で50名に高級焼肉セットをプレゼント

最新のキャンペーン情報は下記記事にまとめています。

最新のキャンペーン情報

デビュー案件

業者が運営を開始後、初めて募集する第1号案件のことを、このブログではデビュー案件と呼んでいます。

このブログが独自に使っている用語であり、一般用語ではありません。

デビュー案件は一般に安全性、利回りともに高いことが多いです。

また、運営開始直後で会員がまだ少ないため、競争率が低く投資しやすいです。

デビュー案件はおすすめだと僕は思っています。

軍用地案件

軍用地案件はソーシャルレンディングのPocket Fundingが扱っている案件です。

担保が投資用不動産として人気が高い軍用地であるため、元本をほぼ確実に回収できることから、安全性が非常に高い人気の案件です。

なぜ、軍用地案件で元本をほぼ確実に回収できるのかは、この狭いスペースでは説明できません。

3分で読めますので、こちらの記事を参照してください。

軍用地案件の安全性が高い理由

1棟アパート、1棟マンション

不動産クラウドファンディングで「1棟アパート、1棟マンション」という表現を使う場合、アパートやマンション丸々1棟が投資対象であることを表します。

逆に投資対象が部屋単位である場合は「区分マンション」という表現を使います。

(区分アパートというのは聞いたことがありません)

海外案件

ソーシャルレンディングでは投資家のお金を借りるのが海外の企業であったり、借り手が日本企業であっても資金使途が海外企業への出資であるなど、投資家のお金の最終的な行先が海外である案件を海外案件といいます。

不動産クラファンでは投資家のお金で取得するのが海外の不動産である案件を海外案件といいます。

一般に海外案件は利回りが高い一方、海外ゆえにリスクが高くなることが多いです。

投資においてリターンとリスクはワンセットであり、ハイリターン・ローリスクはありえません。

初心者は海外案件には手を出さないことを強くおすすめします。

分散投資

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで分散投資とは、利用する業者や投資する案件、案件のタイプなどを集中させず、複数に分ける投資手法のことです。

例えば、ソシャレンで1つの業者だけを使っている場合、その業者が倒産するとすべての資産を失うことになります。

また、不動産クラファンで東京の物件だけに投資していると、東京の地価の下落が全投資額に影響を及ぼしますよね?

分散投資をすることで大きな被害を防ぎ、万が一の場合でも被害を小さく済ませることができます。

事故

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで分配金の支払いや元本の償還が遅れたり、元本が戻ってこなくなるなどのトラブルを、このブログでは「事故」と表現しています。

業者

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングの運営会社のことを、このブログでは「業者」と呼んでいます。

FundsやCREAL、バンカーズ、いずれも業者です。

Fundsのサイトの画像

「事業者」という表現を使っているメディアもあります。

満了

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで募集額満額の応募が集まることを、このブログでは「満了」と表現しています。

募集額1億2千万円の案件で、応募が1億2千万円集まった状態が満了です。

満了のイメージ画像

「完売」という表現を使っているメディアもあります。

担保順位

1つの担保に複数の貸し手がいる場合の