【最新】プレファンの評判・口コミとデメリット・リスク

【2023年10月8日更新】

左野くん

プレファンってどうなの？

上場系なので安全そうだけど。

超人気で大盛り上がりって感じでもない。

投資して良いか迷いますよね？

そこで、クラウドファンディングで1億7千万円以上を投資して損失ゼロの現役投資家が、実体験から解説します。

結論から言うと以下の通りです。

結論：確信を持てるならフル突っ込み！
運営会社が上場企業
営業ツールゆえに安全
ポイントは確信を持てるか
持てるなら、迷わず投資！

僕はすでにプレファンで100万円以上を投資済みです。

実際に投資した立場から、プレファンの悪いところも含めてホンネで解説します。

この記事がみなさんの参考になったらうれしいです！

タロウさん

忖度なしのガチ解説です！

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タップできる目次

プレファンの概要

それではさっそくプレファンの概要から説明します。

基本情報

プレファンの基本情報は以下の通りです。（2023年10月8日現在、利回りと運用期間は直近1年間の傾向）

サービス名	プレファン
運営会社	株式会社プレサンスリアルタ
運営開始	2021年10月
累計調達額	4億4,014万円
利回り	4.3～4.8％
運用期間	6カ月
最低投資額	1万円

プレファンは僕がガッチガチに堅いと確信している業者です。

これまでに利払いの遅れを含め投資家の被害は起きていません。

右田さん

投資家は損してないよ。

●公式サイト：プレファン

投資の仕組み

プレファンは不動産投資型クラウドファンディングというタイプの投資です。

どのような仕組みの投資なのか説明します。

タロウさん

知っている方は次へＧＯ！

→ 次へＧＯ！

不動産投資型クラウドファンディングとは？

不動産投資型クラウドファンディング（以下、不動産クラファン）は次のような仕組みの投資です。

多数の投資家が出資する
集まったお金で物件を取得する
物件を貸して家賃を得る
最後に売却して売却益を得る
利益を投資家に分配する
売却代金で投資家に元本を返す

不動産をみんなで保有して利益を分け合うイメージです。

左野くん

共同の大家さんだね。

手軽にできる不動産投資

個人で不動産を取得すると最低でも数百万円かかります。

ですが、不動産クラファンは1万円から参加可能です。

また、不動産投資では次のような作業が発生しますが、

物件探し
不動産登記手続き
入居者探し
家賃の徴収
クレーム対応
売却手続き
etc

これらの作業はすべてクラファン業者が代行します。

少額からできて手間いらず。

不動産クラファンは手軽にできる不動産投資です。

タロウさん

プレファンはクラファン業者です！

不動産クラファンについて、詳しくはこちらの記事で解説しています。

【5分でわかる！】不動産投資型クラウドファンディングとは？

不動産投資型クラウドファンディングとは「ネットで少額から簡単にできる不動産投資」です。不動産クラファンの仕組みや投資の流れ、利回りの水準、手間がかかるかなどを、知識ゼロの初心者向けに分かりやすく解説します。

運営会社

運営会社はプレサンスリアルタ

プレファンはプレサンスリアルタが運営しています。

同社は中古マンションの売買、仲介を行う不動産会社です。

会社名	株式会社プレサンスリアルタ
代表者	土井豊
所在地	大阪市中央区城見1丁目2-27
設立	2008年8月
資本金	1億100万円

実質的な運営会社はプレサンスコーポレーション

プレサンスリアルタはプレサンスコーポレーションの100％子会社です。

会社名	株式会社プレサンスコーポレーション
代表者	土井豊
所在地	大阪市中央区城見1丁目2-27
設立	1997年10月
資本金	73億2,004万円

所在地、社長ともに同じですので、リアルタはプレサンスの中古マンション事業部のような位置付けです。

なのでこの記事では、プレファンの実質的な運営会社はプレサンスコーポレーションであるとします。

以下同社についての解説です。

プレサンスは大手マンションデベロッパー

プレサンスコーポレーションは東証スタンダード上場の大手マンションデベロッパーです。

プレサンスブランドのマンションを販売しており、特に関西、中京で高い知名度を誇ります。

新築分譲マンションの市場動向調査を行う不動産経済研究所は、分譲マンションの供給ランキングを毎年発表しています。

それによると、プレサンスコーポレーションはトップ3の常連です。

順	2022年		2021年	2020年
1	野村不動産	4,240戸	野村不動産	プレサンス
2	プレサンス	3,760戸	三井不動産	野村不動産
3	三井不動産	3,420戸	プレサンス	住友不動産

右田さん

直近では全国で2位ね。

特に近畿圏、中京圏（下表のその他に含む）に強く、財閥系に大差を付けて首位に立っています。

順	2022年
順	企業	首都圏	近畿圏	その他
1	野村不動産	2,916戸	678戸	567戸
2	プレサンス	32戸	2,049戸	1,679戸
3	三井不動産	2,424戸	245戸	693戸

プレサンスコーポレーションの経営状況

プレサンスコーポレーションの経営状況を見てみましょう。

2022年9月期は売上高1,452億円で増収増益でした。（連結、100万円）

決算期	売上高	経常利益	純資産	自己資本比率
2018年3月	160,580	26,531	94,618	30.7%
2019年3月	224,011	31,985	116,690	37.1%
2020年3月	243,813	29,079	140,132	51.8%
2021年9月	99,752	13,888	148,256	57.6%
2022年9月	145,205	20,809	160,768	63.8%

決算期の変更などがあったため数字が大きく動いていますが。

純資産が1千億円以上あり、自己資本比率は60％超と極めて高いです。

タロウさん

大企業です！

募集状況

次にプレファンの募集状況について解説します。

募集実績

まず募集実績です。（2023年下期は9月募集分まで）

期間	案件数	募集額
2021年下期	2件	1,645万円
2022年上期	10件	1億2,402万円
2022年下期	7件	8,177万円
2023年上期	9件	1億2,790万円
2023年下期	4件	9,000万円

おおむね半期で1億2千万円ほどの募集です。

運営会社の規模の割には少なめの募集額にとどまっています。

募集頻度と1回あたり募集額

次に月平均の募集回数と1回あたりの募集額です。（2023年下期は9月募集分まで）

期間	月平均募集回数	1回あたり募集額
2021年下期	1.0件	823万円
2022年上期	1.7件	1,240万円
2022年下期	1.2件	1,168万円
2023年上期	1.5件	1,421万円
2023年下期	1.3件	2,250万円

募集回数は月に1～2回と平均的です。

一方、1回あたりの募集額は1千万円台前半と低水準です。

ただし、2023年下期から2千万円を超える案件が増えてきています。

償還実績

投資家のお金は戻ってきているか、償還実績を見てみましょう。（2023年10月8日現在）

区分	金額	構成比
累計調達額	4億4,014万円	100%
内、償還済み	2億6,814万円	60.9%
内、運用中	1億7,200万円	39.1%

金額ベースで6割の元本が投資家に戻ってきています。

これまですべての案件で予定通りに償還されています。

左野くん

安心できるね。

利回りと運用期間

直近1年間（2022年10月～2023年9月）に募集された案件の利回りと運用期間を解説します。

利回り

利回りは最低4.2％、最高5.0％、平均4.6％です。

利回り	案件数	構成比
4％台前半	7件	43.8%
4％台後半	8件	50.0%
5％台前半	1件	6.3%

ほぼすべての案件が利回り4％台です。

上場企業系の業者では高めと言って良いでしょう。

右田さん

上場系は3％台だよね。

平均利回りの推移

次に平均利回りの推移です。（2023年下期は9月募集分まで）

期間	平均利回り
2021年下期	5.0%
2022年上期	4.8%
2022年下期	4.7%
2023年上期	4.5%
2023年下期	4.5%

じわじわと下がってきています。

おそらく今後、4％台前半が中心になる可能性が高いです。

左野くん

4％台はキープしてほしい。

運用期間

運用期間はすべて6カ月です。

運用期間	案件数	構成比
6カ月	16件	100%

これまでに運用期間6カ月以外の案件が募集されたことはありません。

運用期間は短いほどリスクが下がるので好条件です。

手数料

プレファンの手数料は以下の通りです。

項目	金額
会員登録	無料
口座維持	無料
投資申込	無料
退会	無料
入金時の振込手数料	投資家負担
出金時の振込手数料	無料

振込先はGMOあおぞらネット銀行の口座です。

ですので、GMO銀行の口座から振り込めば手数料は無料になります。

タロウさん

僕も使ってます！

●公式サイト：プレファン

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プレファンのデメリットとリスク

ここからはプレファンの悪いところを見ていきます。

分配金と元本は保証されない

空室続きで家賃が入ってこないと、分配金は得られません。

運営会社の倒産で元本が戻ってこないこともありえます。

ノーリスクの儲け話ではないことを理解しておきましょう。

右田さん

他の業者も同じだよ。

中途解約できない

運用期間中の中途解約は不可です。

クーリングオフ期間を除いて解約はできない点に注意が必要です。

劣後出資比率が低い

以前は30％だった

プレファンのサイトには下の図があります。

これを見てプレファンの劣後出資比率は30％だと思うかもしれません。

確かに、プレファンの劣後出資比率は第3号案件までは30％でした。

現在は5％以下

しかしその後は急落し、2023年上期は業界最低レベルの平均5.1％でした。

2023年7月には過去最低となる2％の案件も出ています。（2023年下期は9月募集分まで）

期間	劣後出資比率
2021年下期	30.0%
2022年上期	12.8%
2022年下期	9.6%
2023年上期	5.1%
2023年下期	3.9%

ただ、後述しますが劣後出資比率に関係なくプレファンの安全性は高いと考えます。

タロウさん

のちほど説明します！

投資しにくい

抽選倍率が高い

プレファンは抽選方式ですが募集額が少ないです。

1回あたりの募集額は1千万円台にすぎません。

このため、抽選倍率が高止まりしています。（2023年下期は9月募集分まで）

期間	抽選倍率
2021年下期	7.9倍
2022年上期	9.9倍
2022年下期	9.5倍
2023年上期	7.9倍
2023年下期	7.4倍

なかなか当選しないため投資しにくいです。

左野くん

それはツライ…

部分当選がある

ただ、50万円で応募して30万円だけ当選という、部分当選がよく適用されます。

プレファン側でも当選者を増やしたい意向はあるようです。

タロウさん

僕も部分当選しました！

新規会員の優遇がある

また、新規会員限定の優遇案件が募集されることもあります。

応募できるのが新規会員だけなので抽選倍率が下がり投資しやすくなる案件です。

新規会員限定案件は2023年3月を最後に募集が行われていません。

応募はしよう

プレファンは投資しにくいですが、後述するように安全性が高いです。

また、利回りは4％台と上場企業系としては高い水準です。

当たればラッキーで毎回応募することをおすすめします。

右田さん

ポチるだけだよ。

分配が満期一括

プレファンの分配は運用終了後にまとめて支払われる満期一括です。

最後まで分配金が入ってこないので、儲かっている実感を得にくいかもしれません。

タロウさん

ここまでデメリットでした！

●公式サイト：プレファン

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プレファンのメリットと特長

プレファンには良いところもたくさんあります。

セイムボート出資方式を採用

投資家だけでの出資は危険

投資家だけで3,000万円を出資してマンションを取得したとします。

もしこのマンションが2,500万円でしか売れなかったら？

投資家が500万円の損失ですよね。

ところが、売却を担当したクラファン業者は損失ゼロです。

もしかしたら売った相手が友人で、わざと安く売ったかも？

左野くん

不正じゃん！

このように投資家だけでの出資は危険なのです。

業者も一緒に出資する

そこで不動産クラファンでは業者も一緒に出資します。

こうすれば安く売ると業者も損をするので、高く売ろうとがんばりますよね。

セイムボート出資方式

このように投資家と業者が一緒に出資する仕組みをセイムボート出資方式といいます。

プレファンはセイムボート出資方式を採用しているので、投資家の安全性が高まるのです。

セイムボート出資方式について、詳しくはこちらの記事で解説しています。

【セイムボート出資方式とは？】不動産クラファンの基礎知識

セイムボート出資方式は不動産投資型クラウドファンディングで投資家の安全性を高める仕組みです。不動産クラファンの落とし穴、投資家とクラファン業者が運命共同体になる理由、安全性が高まる仕組み、セイムボート(Same Boat)の語源などを説明します。

優先劣後出資方式を採用

投資家への償還を優先

ただ、業社ががんばっても2,500万円でしか売れないこともあるでしょう。

この場合、売却代金の2,500万円はまず投資家分の償還にあてられます。

業者が受け取るのは残った100万円だけです。

出資者	出資額	償還額
投資家	2,400万円	2,400万円
業者	600万円	100万円

右田さん

500万円の損は業者がかぶるのね。

優先劣後出資方式

このように、

投資家分の償還が優先され
業者分の償還が後回し（劣後）にされる

出資の仕方を優先劣後出資方式といいます。

プレファンは優先劣後出資方式を採用しているので、最悪の場合のリスクが低くなります。

優先劣後出資方式について、詳しくはこちらの記事で解説しています。

優先劣後出資方式と劣後出資比率｜不動産クラファンの基礎知識

不動産投資型クラウドファンディングの優先劣後出資方式と劣後出資比率について説明します。不動産クラファンでは優先劣後出資方式が万が一の場合の投資家の安全性を高めます。また、他が同条件ならば劣後出資比率が高いクラファン業者ほど安全性が高いです。

運営会社が上場企業

運営会社がスタンダード上場企業

プレファンの実質的な運営会社はプレサンスコーポレーションです。

創業は1997年で20年以上の歴史を持つ東証スタンダード上場企業です。

上場企業は信頼性、安全性が高いです。

また、経営数値などが公開されるので、経営悪化などを早いタイミングでつかむことができます。

左野くん

早めに逃げられる。

プライム上場企業の子会社

さらに、プレサンスコーポレーションの親会社はオープンハウスグループです。

同社は東証プライム上場の大手不動産会社で、売上高9,500億円、総資産は1兆円を超えます。

プレファンはプライム上場系でもあるので、高い信頼性が期待できるでしょう。

右田さん

上場系は安心だよ。

本業のノウハウを活用している

プレサンスコーポレーションはマンションデベロッパー大手です。

グループ全体で分譲マンションの開発から管理までを手掛けています。

これらは不動産クラファンを運営する上で必要不可欠な業務です。

マンションの仕入れ
入居者探し
賃貸管理
売却etc

プレファンは本業で培った豊富なノウハウを活かして運営されています。

左野くん

不動産のプロが運営してるよ。

本業の営業ツール

ここからが最も重要なところです。

プレファンを運営する目的は？

プレサンスコーポレーションの売上高は年間1千億円以上。

これに対してプレファンの募集額は年間1億円ちょっとです。

本体の規模に比べて小さすぎ、十分な利益が出るとは思えません。

プレサンスコーポレーションは何のためにプレファンを運営するのでしょうか？

右田さん

言われてみれば確かに。

狙いはマンション販売

恐らくプレサンスコーポレーションの狙いは自社マンションの販売です。

プレファンで投資をする
マンション投資に興味を持つ
プレサンスの投資用マンションを買う

投資家にプレサンスのマンションを買ってほしい。

プレファンは本業のための営業ツールということです。

プレファンの会員登録が個人しかできないのも、投資家に投資用マンションを買ってもらうのが狙いだからでしょう。（法人の登録は不可）

営業ツールゆえに安心

もし、投資家がプレファンで損をしたら、プレサンスのマンションを買うでしょうか？

左野くん

買うわけない！

なので、プレファンが投資家に損をさせる可能性は限りなくゼロだと僕は考えています。

営業ツールゆえに安全性が高い。

これがプレファンの最大の強みです。

タロウさん

ガチガチに堅いです！

以上は僕の推測であり投資の安全性を保証するものではありません。

利回りが高め

プレファンの利回りは4％台です。

もちろん、みらファンやVERFUNDのように6～7％台の業者もありますが。

上場企業系で4％台であれば納得できるレベルでしょう。

運用期間が短い

プレファンの運用期間はすべての案件で6カ月です。

運用期間が短いほどリスクが下がるので好条件といえます。

手数料が少ない

プレファンで投資家が負担する手数料は入金時の振込手数料だけです。

なお、プレファンの口座はGMOあおぞらネット銀行なので、GMO銀行から振り込めば手数料は無料になります。

手軽に投資できる

プレファンの最低投資額は1万円です。

また、投資家がやる作業は3つだけ。

案件を選ぶ
応募する
お金を振り込む

少額からできて手間いらず。

プレファンは手軽にできる投資です。

入金は当選してから

応募する前にデポジット口座への入金が必要な業者では、次のような問題が起こります。

お金を振り込んだ
落選で投資できなかった
デポジット口座でお金が寝る
引き出すには手数料が必要

プレファンは当選してからお金を振り込む後入金方式です。

なので、お金が寝る心配はいりません。

タロウさん

ここまでメリットでした！

●公式サイト：プレファン

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プレファンの評判と口コミ

プレファンの評判です。

悪い評判と口コミ

抽選の倍率が高い

プレファンの応募が締め切られたんだけど倍率7倍オーバー。当たる気がぜんぜんしない…

当落の通知メールが来ないことがある

当選の連絡メールがまだ来ないからプレファンのマイページで確認してみた。うむ、割当数ゼロってことは落選だな…

落選した

プレファン落選(T_T)

倍率が高くて投資しにくい、落選したという声が多いです。

こればかりは人気業者の宿命です。

右田さん

不人気だと心配だし。

良い評判と口コミ

当選した

1ミリも期待していなかったプレファンに当選！

プレファン当選！！！

プレファン、4度目の挑戦でついに当選！

もちろん、当選したという声もあります。

部分当選した

プレファン、メールが来ないからサイトで確認したら、なんと！部分当選してた！！

プレファンに初当選！
部分当選の配分は応募額の40％みたい。

また、プレファンは部分当選が多いのも特長です。

全落ちよりも一部でも当選する方がうれしいですよね。

なお、常に40％と決まっているわけではありません。

タロウさん

僕は3回当選しています！

●公式サイト：プレファン

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プレファンの注意点と対策

僕が考えるプレファンで投資する際の注意点と対策です。

営業ツールの保証はない

僕はプレファンは安全性が極めて高いと考えています。

プレファンは営業ツール
目的はマンションを買ってもらうこと
なので投資家に損はさせない → 安全性が高い

ただ、これは僕の推測にすぎないです。

間違いなく営業ツールである保証はありません。

左野くん

保証はない…

右田さん

どうすれば良いの？

安全対策を取って投資

自分なりの結論を出す

プレファンは本当に営業ツールなのか？

まずは、自分でプレファンのサイトを見て調べ考える。

そして、営業ツールなのか自分なりの結論を出しましょう。

営業ツールだと確信を持てるならばフル投資です。

僕は確信しているので、毎回ガッツリ応募しています。

タロウさん

Max100万円です！

少額と分散を徹底する

逆に確信を持てないならば見送りです。

自信を持てない投資に手を出すべきではありません。

左野くん

でも投資したいｗ

その場合はしっかり安全対策を取りましょう。

堅い案件を選ぶ
少額で投資する
複数の案件に分散させる

少額、分散を徹底することで、万が一の場合の被害を小さくできます。

他の業者も利用する

ただ、少額で投資すると全体の投資額を増やせません。

ですので、他の業者も積極的に利用しましょう。

利用する業者を増やすことで、投資の機会が増え分散投資にもつながります。

右田さん

分散は投資の基本だよ。

僕は常に20社以上で投資しており、会員登録済みの業者は100社以上です。

僕がおすすめする業者は、こちらの記事で紹介しています。

【2023年12月更新】不動産クラウドファンディングおすすめ9社

【2023年12月1日更新】「どの業者が良いか分からない！」という方へ。累計投資額1億8千万円の現役投資家が信頼性、安全性などを5段階で評価しオススメの不動産投資型クラウドファンディング（不動産クラファン）を紹介します。

【2023年12月更新】ソーシャルレンディングおすすめ厳選8社

【2023年12月1日更新】「どの業者が良いか分からない！」という方へ。ソシャレンと不動産クラファンで累計投資1億8千万円の現役投資家が信頼性、安全性など5段階評価し、初心者にオススメのソーシャルレンディング業者を紹介します。

こちらはソシャレン、クラファン、すべての業者のリストです。

ソーシャルレンディング・不動産クラファン全118業者のリスト

タロウさん

知らない業者がきっとある！

●公式サイト：プレファン

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プレファンでの僕の投資実績

プレファンでの僕の投資実績を公開します。

僕の投資実績

僕がこれまでに投資したのは以下の案件です。

投資時期	案件	利回り	投資額	分配金
2021年12月	2号玉造	4.90%	20万円	4,948円
2022年7月	12号心斎橋	4.85%	59万円	14,426円
2023年7月	29号神戸	4.75%	40万円	9,500円
	合計		119万円	28,874円