不動産投資型クラウドファンディングに新たに参入した2社。
FANTAS fundingとCREALが第1弾案件の募集を行いました。
2社ともに応募を集めるために手を打ちましたが、明暗がくっきり分かれました。
その原因を分析します！
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第1弾案件の結果
FANTAS fundingの初回募集は11月22日、CREALは12月3日でした。
第1弾についてはCREALの圧勝と言って良いでしょう。
FANTAS funding
FANTAS fundingは第1弾で7つの案件を出しました。
応募満了までの所要時間は以下の通りです。
| 案件 | 募集総額 | 所要時間 |
|---|---|---|
| 空き家第1号 横須賀 | 402万円 | 瞬殺 |
| 中古ワンルーム第1号 大田区 | 1,585万円 | 3日 |
| 中古ワンルーム第2号 北区 | 1,746万円 | 4日 |
| 中古ワンルーム第3号 板橋区 | 1,416万円 | 7日 |
| 中古ワンルーム第4号 板橋区 | 1,466万円 | 7日 |
| 中古ワンルーム第5号 新宿区 | 2,024万円 | 30分 |
| 中古ワンルーム第6号 墨田区 | 1,608万円 | 7日 |
空き家第1号があっという間で、5号新宿が30分ほど。初日で埋まったのはこの2案件だけでした。
さらに、3・4・6号は募集最終日まで残っており、特に4号は最後に関係者が応募して満了させたのでは？と思うような動き方でした。
FANTAS fundingはかなり苦戦した印象です。
CREAL
これに対してCREALはどうだったかと言いますと…
| 案件 | 募集総額 | 所要時間 |
|---|---|---|
| ホテル アマネク | 8億8千万円 | 募集中 |
| ティアラ目白 | 1,541万円 | 2分 |
| トーシン五反田 | 2,117万円 | 3分 |
ホテル アマネクは募集額が桁違いなので別扱いとして。
FANTAS fundingと同じような条件だった目白、五反田案件が、ほぼ瞬殺しています。
この対比からソシャレン業界の注目を集めた不動産クラファン新人2社の初対決は、CREALの圧勝と言って良いでしょう。
明暗を分けた原因
CREALもFANTAS fundingも似たような中古ワンルームの案件を出したのに、なぜ明暗が分かれたのでしょうか？
アフィリエイトVSおこづかい
両社とも初回募集にあたって会員獲得キャンペーンを行いましたが、その戦略がまったく違っていました。
CREALはアフィリエイト
CREALは会員獲得にアフィリエイトを使いました。
会員登録したらいくら、というアフィリエイトです。
これに多くのソシャレンブロガーが反応し、CREALを紹介する記事が大量に生産されました。
僕も全面推しまではしませんでしたが、いくつかの記事を書きました。
FANTAS fundingはおこづかい
これに対してFANTAS fundingは、ポイントサイトやおこづかいサイトを使って会員を集めました。
よくありますよね。会員登録したらTポイントがもらえるとか、現金で100円もらえるとか。
そういうおこづかいサイトを使って、募集当日までに1万人を超える会員を集めました。
CREALは見込み客を集めた
CREALの勝因、そしてFANTAS fundingの敗因はここでしょう。
CREALが集めた会員はソシャレンブログの読者です。
ソシャレンを実際にやっていて、TATERUなど不動産クラファンの経験も恐らくある。
そして、新しい不動産クラファンに興味があり、投資意欲も少なからずある。
そういう実際の投資につながる会員を集めたのがCREALです。
FANTASはおこづかい収集家を集めた
これに対して、FANTAS fundingが集めた会員は、会員登録だけで100円もらえてラッキ～♪という、おこづかい収集家です。
中には投資家もいたかもしれません。
しかし、1万人の内の多くは投資やソシャレンに関心がさほどない人たち。
そういう実際の投資につながらない会員をFANTAS fundingは集めてしまったのでしょう。
プレスリリース狙いだったかも？
もしかしたら、FANTAS fundingは大量の会員を集め、それをプレスリリースすることで話題を集めようとしたのかもしれません。
であるならば、投資につながらないことは百も承知の上だった可能性はありますね。
いずれにしても、実際の投資募集につながったのはCREALの戦略でした。
利回り追加キャンペーン
CREALのキャッシュバックキャンペーン
もう一つの原因は、CREALが行った利回り追加キャンペーンです。
第1弾の募集に合わせて行ったキャンペーンで、30万円以上を投資すると、投資した金額の2％がキャッシュバックされます。
金額に対する2％バックであり、ティアラ目白は運用期間が6ヶ月、トーシン五反田は4ヶ月なので、年利にするとそれぞれ4％、6％の利回り上乗せになります。
そこまでの差ではないけど…
その結果、最終利回りはどうなるかと言いますと、
| 案件 | 当初利回り | 上乗せ | 最終利回り |
|---|---|---|---|
| ティアラ目白 | 4.3％ | 4.0％ | 8.3％ |
| トーシン五反田 | 4.1％ | 6.0％ | 10.1％ |
| FANTAS funding | 8.0％ | 0％ | 8.0％ |
いずれもFANTAS fundingよりも利回りが良くなります。
とは言うものの、冷静に見るとそこまで大きな差ではないのです。
仮にトーシン五反田に30万円投資した場合、
- 当初分：30万円×4.1％÷12ヶ月×4ヶ月＝4,100円
- キャッシュバック分：30万円×2％＝6,000円
- 合計：10,100円
FANTAS fundingだと運用期間が4ヶ月なので、
- 30万円×8％÷12ヶ月×4ヶ月＝8,000円
実は2千円の違いに過ぎないんですよね。
2割ですからデカイっちゃデカイんですけど、瞬殺と所要時間7日の差を生むほどではありません。
打ち出し方が上手い！
でも、人間って追加のおまけに弱いじゃないですか。笑
FANTAS fundingが利回りは5％くらいにしておいて、キャッシュバックで2％とか3％にしていたら、もっと応募が集まったかもしれません。
ここはCREALが上手だったと言うしかないでしょう。
FANTAS fundingを支持
ということで、第1弾はCREALの圧勝でした。
しかし、案件の良し悪しとかではなく、不動産クラファン事業者の姿勢としては、僕はCREALではなくFANTAS fundingを支持します。
成立前書面の開示時期
その理由は成立前書面（いわゆる契約書）の開示時期です。
CREALは募集と同時
CREALが成立前書面を開示したのは、募集を開始したのと同じ12月3日17時です。
そのため、募集前に成立前書面の内容を確認することはできませんでした。
そして、中古ワンルーム2案件は募集開始から3分以内に応募満了しました。
つまり、成立前書面の内容を確認した上で投資することは不可能でした。
投資家にメクラ投資を強いた
グリフラ、ガイアと深刻なトラブルが連発している状況で、成立前書面の内容も確認せずに応募する投資家にも問題はあります。
しかし、アフィリエイトやキャッシュバックキャンペーンで投資が殺到する状況を作っておきながら、メクラ投資をせざるを得ない状態にした。
これは、クラウドファンディング事業者として恥ずべきことではないでしょうか？
（※この下の方で書いていますが、開示時期が変更されています。現在はすでに改善されています。）
先行3社はすべて事前開示
しかも、不動産クラファンの先行3社であるTATERU Funding、Renosy、FANTAS fundingはいずれも事前に開示しています。
不動産系ソシャレンで最も人気を集めているOwnersBookも事前開示です。
CREALは後発参入者として先行3社の募集方法は当然調べており、先行3社が事前開示方式であることも把握していたはずです。
にも関わらず、事前ではなく募集と同時の開示にしたのであるならば、投資家がメクラ投資せざるを得ない状態を意図的に作ったと指弾されてもしかたないと僕は思います。
あとから調べることもできない
さらに問題なのは、CREALでは成立前書面を募集が終わったあとから見ることができない点です。
どういうことかと言うと、先行3社では募集が終わったあとでも案件の説明ページで成立前書面をダウンロードすることができます。
そうすればベストの方法ではありませんが、利益分配の順序とか損金の扱いなど、個々の案件によらない共通ルールについては確認することができます。
ところがCREALでは募集が終わったあとは、案件説明ページで成立前書面を見ることはできないのです。これではどうしようもありません。
（※この下の方で書いていますが、開示方法が変更されています。現在はすでに改善されています。）
今後に期待してます
悪意はないはず
ただ、上記はいささか悪意を疑ってかかった推測です。
実は事前に開示しようとか、あとからでも見られるようにしようとか、そこまで気が回らなかっただけなのかもしれません。
ですので、僕は成立前書面が事前開示になるまでCREALでは一切投資しませんが、事前開示になったら良い案件には積極的に投資するつもりです。
ソシャレンに良い影響
また、借りて匿名化の影響を受けず、案件情報の公開範囲が広いのは、不動産クラファンがソシャレンよりも優れている点です。
今後、不動産クラファン業者が増え、情報公開が当たり前になることで、ソシャレン業者も情報公開に進むことを僕は期待しています。
ですので、CREALやFANTAS fundingなど、新しいクラファン業者が参入することは大歓迎です。
両社とも変わりました！
2019年1月4日追記
その後、両社ともに大きな変化が見られました。
CREALが情報を事前公開化！
1月11日募集開始の案件から、CREALの成立前書面が事前開示に変わりました。
また、募集が終わった案件についても、成立前書面を見ることができるようになりました。
上の方で「CREALは成立前書面を事前に見ることができず、募集終了後に見ることもできない」と書きましたが、全面的に撤回します。
事前開示に変わりましたので、上で述べました通り良い案件には積極的に投資します。
FANTAS fundingの人気が急上昇！
第1弾案件で大苦戦したFANTAS fundingですが、第2弾以降は大変身を遂げました。
人気の空き家案件はどれも瞬殺。
中古アパート案件も早いものは1分、遅いものでも1時間以内には応募満了しています。
しかも1回あたりの募集案件数が多いため、CREALより応募しやすくなっています。大変身です。
不動産クラファンが熱い
ソーシャルレンディングの不祥事連発に嫌気が差し、多くの投資家が透明性の高い不動産クラファンに移ってきているようです。
僕もこの2社には200万円前後を上限に投資を進めていく予定です。
不動産クラファンに期待しましょう！
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