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FANTAS fundingのキャピタル重視型とインカム型の違いと安全性

大人気でクリック合戦が激化しているFANTAS funding。

中古ワンルーム案件には次の2種類があります。

  • キャピタル重視型
  • インカム型

この2つですが、

左野くん
左野くん

何が違うの?

右田さん
右田さん

どっちが良いの?

という方も多いのでは?

そこでこの記事では、

  • キャピタル重視型とインカム型の違い
  • どちらに投資すべきか

を説明します。

タロウさん
タロウさん

この記事を読めば、キャピタル重視型とインカム型の特徴が分かるよ!

この記事の著者
投資家・ブロガー
タロウ

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファディング専門の投資家です。
2018年にソシャレン・クラファン投資を始め、これまで400件を超える案件に1億9千万円以上を投資し損失ゼロ。
安全性を最重視した投資情報を発信しています。

FANTAS fundingの案件は3種類

FANTAS fundingの案件には次の3種類があります。(平均運用期間は2019年5月21日募集分までの全案件の平均)

種類 投資対象 利回り 平均運用期間
FANTAS repro 空き家一戸建て 8.0~10.0% 199日
FANTAS check(キャピタル重視型) 中古ワンルーム 5.5~8.0% 110日
FANTAS check(インカム型) 中古ワンルーム 4.5~4.7% 366日

利回りは徐々に下がり、最新の募集案件ではそれぞれ8.0%、5.5%、4.5%です。

運用期間は案件で変わりますが、それぞれ6~8ヶ月、3~4ヶ月、1年が目安です。

キャピタル重視型とインカム型の違い

さて、ここからが本題です。

キャピタル重視型とインカム型の違いを説明していきます。

タロウさん
タロウさん

何が違うか分かりやすく説明するよ!

FANTAS check案件の収益源

FANTAS check案件では、投資家から集めたお金で中古ワンルームマンションを購入します。

そして、数ヶ月から1年の間運用し、最終的に売却します。

これにより、主に次の2つの収益が発生します。

  • 運用益(家賃収益)
  • 売却益

例えば、

  • 月額家賃:10万円
  • 運用期間:6ヶ月
  • 購入価格:2,000万円
  • 売却価格:2,200万円

の場合、

  • 運用益:10万円×6ヶ月=60万円
  • 売却益:2,000万円-2,200万円=200万円

合わせて260万円の収益となります。

タロウさん
タロウさん

金利や諸経費を無視した大まかなイメージです!

違いは分配金の出処

この収益の一部が投資家に分配されるのですが。

キャピタル重視型とインカム型では、この分配金の出処が違います。

原則的に以下の通りです。

  • キャピタル重視型:売却益
  • インカム型:運用益

原則的に売却益から分配金を得るのがキャピタル重視型、月々の家賃から分配金を得るのがインカム型です。

この2つ、どっちがどっちだったかゴッチャになりますよね。(僕だけ?)
そういう方は「キャピタルのキャは売却のキャ」とおぼえて下さい。笑

非常時の安全性はインカム型の方が高い

さきほど、くりかえして「原則的に」と書きました。

  • キャピタル重視型:売却益
  • インカム型:運用益

は、原則論です。

実際には少し違います。

タロウさん
タロウさん

キャピタル重視型とインカム型の本当の違いを説明するよ!

キャピタル重視型の分配金の出処

FANTAS fundingの各案件の重要事項説明書では、投資家への分配金をどのように支払うかが規定されています。

5月21日募集分のキャピタル重視型では次のように決められています。

利回り 5.5%
期中損益(運用益) 0%
売却損益(売却益) 5.5%

利回り5.5%すべてを売却益から支払い、運用益からは支払わない、ということです。

上で説明した通り、キャピタル重視型の分配金の出処は売却益ですから当然です。

右田さん
右田さん

家賃収益から分配金は払いませんよ、ってことね。

インカム型の重要事項説明書の記載

これに対し、5月21日募集分のインカム型では…

利回り 4.5%
期中損益(運用益) 4.5%
売却損益(売却益) 0%

インカム型は運用益(家賃収益)から分配金を払うので、4.5%すべてを運用益から払う。

と、言いたいところですが、実はそうではありません

期中損益は4.5%ですが、売却損益は0%ではありません。

売却損益について、重要事項説明書には次のように書かれているのです。

優先出資者の出資額に当初計算期間の初日から最終の計算期日までの実日数を乗じ365で除し4.5%を乗じた金額から既に優先出資者へ分配済みの金額を控除した金額に満つるまでの金額を、優先出資割合に応じて優先出資者に帰属させる。(重要事項説明書 Ⅳ-3. 匿名組合損益の帰属2.(2)④ )

左野くん
左野くん

何を言いたいのか分からないんだけど。

説明しましょう。

運用益の不足は売却益で補う

この案件の本来の利回りは4.5%です。

で、例えば、

  1. 運用益(家賃収益)で3.0%しか払えなかった場合
  2. 残りの1.5%を
  3. 売却益で支払う

ということです。

もちろん、

  1. 運用益(家賃収益)で0%しか払えなかった場合
  2. 残りの4.5%を
  3. 売却益で支払う

ということです。

ズバリで言うと、こうです。

運用益で払えなかった分の分配金は、売却益で支払う

つまり、家賃の不足分は売却益で補うということです。

右田さん
右田さん

インカム型は救済措置があるってことね。

インカム型の方が安全性が高い

その通りです。

キャピタル重視型とインカム型の違いは、原則的には、

  • キャピタル重視型:売却益
  • インカム型:運用益

です。

しかし、イレギュラーが起きた際には、

  • キャピタル重視型:売却益だけ
  • インカム型:運用益+売却益

となります。

キャピタル重視型は売却益が出なかったらアウト。

これに対してインカム型は、運用益が出なくても売却益が出ればセーフ。

保険がある分、キャピタル重視型よりもインカム型の方が安全性が高い。

これがキャピタル重視型とインカム型の本当の違いです。

タロウさん
タロウさん

インカム型は空室が続いて家賃が入らなくても、売却益が出れば逃げ切れるよ!

FANTAS fundingの案件のオススメは?

以上を踏まえて、FANTAS fundingで投資する場合、どの案件がオススメかを考えてみます。

なお、個別の案件の属性を考慮しない一般論としてです。

タロウさん
タロウさん

FANTAS fundingのタイプ別オススメ案件だよ!

利回り重視はFANTAS repro

とにかく高利回りということであれば、空き家一戸建てのFANTAS reproでしょう。

利回り8%なんて最近はめっきり見なくなりましたし。

もちろん、ハイリターン=ハイリスクです。8%に見合うリスクはあるでしょう。

しかし、FANTAS fundingは不動産クラファンで公開情報が豊富なので、8%のソシャレン案件よりは安全度が高いと思います。

左野くん
左野くん

投資する物件の住所から修繕積立金まで、情報が豊富なのは安心につながるよね。

安全重視はインカム型

逆に安全性を重視するならば、FANTAS checkのインカム型でしょう。

さきほど説明したように、空室続きで運用益が得られなくても、売却益から分配金を充当できます。

キャピタル重視型よりも安全性が高いがゆえに、キャピタル重視型よりも利回りが低いのでしょう。

また、FANTAS fundingの過去の募集案件数は、種類ごとに次の通りです。(2019年5月21日募集分まで)

種類 募集案件数
FANTAS repro 24件
FANTAS check(キャピタル重視型) 30件
FANTAS check(インカム型) 2件

インカム型は圧倒的に投資機会が少ないですので、出たときに押さえるのが良いと思います。

右田さん
右田さん

インカム型は今までに2回しか募集されてないのね。

小心者はキャピタル重視型

なお、僕は自他ともに認める極度の小心者です。

特に、将来という不確定性が心配でしょうがないものでして。

インカム型がダブルで安全なのは理屈では分かりますが、運用期間が1年というのが怖いんですよね。

なので、運用期間が3~4ヶ月と短いキャピタル重視型に投資します。

左野くん
左野くん

筋金入りの小心者だね!

キャピタル重視型とインカム型のまとめ

以上、キャピタル重視型とインカム型の違いを説明しました。

最後に要点をまとめておきます。

  1. FANTAS fundingの案件は3種類
    • FANTAS repro(空き家一戸建て)
    • FANTAS check(キャピタル重視型)
    • FANTAS check(インカム型)
  2. 基本の分配金の出処は
    • キャピタル重視型:売却益
    • インカム型:運用益(家賃収益)
  3. 非常時の分配金の出処は
    • キャピタル重視型:売却益だけ
    • インカム型:運用益+売却益 ← 安全度が高い
  4. FANTAS fundingのオススメ
    • 利回り重視:FANTAS repro
    • 安全性重視:インカム型
    • 小心者:キャピタル重視型

FANTAS fundingは利回り派や安全派だけでなく、小心者にも対応しています!笑

冗談はさておき、FANTAS fundingは一度に複数の案件を募集します。(5月21日は8案件!)

1案件あたりの競争率が下がるので、比較的投資しやすい点でも魅力です。

他の業者のクリック合戦で敗退続きの方にオススメですよ。

★公式サイト → FANTAS funding

タロウさん
タロウさん

以上、参考になればうれしいです!

コメント

早期償還

案件の運用が予定より短い期間で終わり、業者が元本を予定より早く投資家に返すことを早期償還といいます。

例えば、運用期間12カ月の予定が6カ月で早期償還になると、受け取る分配金は基本的に半分になります。

ネガティブに捉えられがちですが、業者が確実に売れる物件を選んで案件を組成した証でもあります。

分配原資

分配原資とは分配金の出どころのことです。

例えば、入居者から得る家賃から投資家に分配金を払う場合、分配原資は家賃です。

家賃はインカムゲインですので、分配原資はインカムゲインとも表現できます。

組成

案件を作ることを組成といいます。

  • 投資対象は緑町ハイツ102号室で
  • 利回りは4.5%で
  • 運用期間1年
  • 募集総額2,300万円の案件を作る

こうやって案件が出来上がります。

組成 → 募集 → 運用開始 → 運用終了 → 償還

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングの案件はこのような流れで運営され、その最初の段階が案件の組成です。

元本毀損

元本毀損とは投資したお金が戻ってこなくなることです。

例えば、2,000万円で取得した物件が1,500万円でしか売れなかった場合、元本の一部が戻ってこないことがあります。

また、取得した物件が地震で倒壊し売れなくなったなどで、元本の全額が戻ってこないこともありえます。

クラファン案件の管理手数料

不動産クラファンで区分マンションなどが投資対象になる場合、物件の入居者募集や家賃徴収といった管理業務が行われます。

これらの業務は業者または外部の不動産業者が代行し、そこでは管理手数料が発生します。

案件の利回りはこういった手数料や経費も差し引いた上で計算されたものです。

ですので、投資家が管理手数料を別途支払う必要はありません。

優先出資と劣後出資

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

出資者 出資額
投資家(優先出資) 2,400万円
業者(劣後出資) 600万円
出資総額 3,000万円

この時、投資家分の出資を優先出資業者分の出資を劣後出資といいます。

なぜ、そのような言い方をするのかなど、詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

キャピタルゲイン型

不動産クラファンの案件は大きくキャピタルゲイン型とインカムゲイン型に分かれます。

投資対象物件を売却した際の売却益を分配原資(分配金の出どころ)とする案件がキャピタルゲイン型です。

一方のインカムゲイン型は運用期間中の家賃収益を分配原資とします。

なお、売却益と家賃収益の両方を分配原資とする併用型の案件もあります。

自社買取

不動産クラファンでは運用期間の最後に物件を不動産投資家など第三者に売却するのが一般的です。

しかし、何らかの事情で売却できなかった場合、自社で物件を買い取ることがあります。

売却できずに元本が戻ってこないところが、業者が買い取ることで元本が戻ってくることになるので、自社買取は投資家にとってメリットです。

劣後出資比率

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

このとき、出資総額に対する業者分の出資額の比率を劣後出資比率といいます。

さきほどの例では20%です。

出資者 出資額 出資比率
投資家 2,400万円 80%
業者 600万円 20%

劣後出資比率が高いほど安全性が高まります。

詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

償還

案件の運用が終わり、業者が元本を投資家に返すことを償還といいます。

クリック合戦

募集が先着方式の案件では、投資できる人が決まるのは早い者勝ちです。

このため、人気の案件では募集開始と同時に応募が殺到します。

この状態をクリック合戦といいます。

信託受益権

信託受益権とは信託財産から発生する利益を受け取る権利のことです。

詳しくは↓こちらの記事を参照してください。

信託受益権とは?(別タブで開く)

信託受益権とは?(今開いているタブで開く)

抵当権と根抵当権と極度額

抵当権とは借り手が返済できなくなった時に担保を売却し、その代金から他の債権者に優先して返済を受ける権利です。

抵当権は1つの借り入れに対して設定されるため、返済時点で消滅します。

これに対し根抵当権ではあらかじめ融資の上限額を設定し、その範囲内であれば何度でも融資と返済が可能です。

その都度、抵当権の設定登記を行う必要がないため、企業への融資などでよく利用されます。

極度額は根抵当権の融資上限額のことです。

債務履行

まず、「債務」とは他人に対し何らかの行動を行う義務のことです。

そして、債務を実際に行うことを債務履行といいます。

ソーシャルレンディングの場合、借り手(債務者)が返済することや、連帯保証人が借り手に代わって返済することが債務履行にあたります。

LTV

ソーシャルレンディングで使われる用語で、担保評価額に対する融資額の割合をいいます。

例えば、1億円の土地を担保に8千万円を融資する場合、LTVは80%です。

担保が評価額通りに売れるとは限らないため、LTVの数字が小さいほど安全性が高いとされます。

資金使途

ソーシャルレンディングで業者から借りたお金を借り手が何に使うかを資金使途といいます。

延滞

ソーシャルレンディングで借り手が期限内に返済できなくなることを延滞といいます。

また、ソシャレン、不動産クラファンで元本の償還が予定より遅れている状態を延滞と呼ぶことがあります。

業者や投資家によっては「遅延」という表現が使われることもありますが、意味は同じです。