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LCレンディングが新規案件の募集を休止!背景と今後の予想を解説

LCレンディングが案件の募集を休止しました!

何が起こっているのか詳述します。

タロウさん
タロウさん

LCレンディングがエンディングって、シャレになってないです!

この記事の著者
投資家・ブロガー
タロウ

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファディング専門の投資家です。
2018年にソシャレン・クラファン投資を始め、これまで400件を超える案件に2億円以上を投資し損失ゼロ。
安全性を最重視した投資情報を発信しています。

LCレンディングの発表内容

LCレンディングは7月25日に山中社長名義で次の文書を発表しました。

LCレンディング投資家の皆様へ(PDF)

要約すると以下の通りです。

  1. 本日時点で募集中の案件を最後に、案件の募集を休止する
  2. 休止期間は当面の間
  3. 休止の理由は
    • maneoマーケットから募集休止の申し出があった
    • maneoマーケットは業務改善命令を受けてから改善を進めてきたが、募集勧誘体制をさらに整備したい意向
  4. LCレンディングの運営体制に問題はない
    • 昨年春、金融庁から立入検査を受けたが特段の指摘は無し
    • 運用中の案件にも問題なし
    • 運用中案件の融資先であるLCグループ各社の業績も堅調
  5. 以下の投資家貸金は以下の通り投資家の口座に返金する
    • 現在デポジット口座内にある現金
    • 7月25日及び8月7日に分配予定の分配金及び元本
    • 返金日は8月9日を予定
    • 返金の振込手数料はmaneoマーケットが全額負担
  6. 当面の間のLCレンディングの業務は以下の2点
    • 運用中案件の償還
    • 運用中案件の払戻し
  7. 今後の募集再開は詳細が決まり次第報告

そしてLCハイブリッドファンド70号が満了した7月25日10時19分28秒を最後に、LCレンディングの案件募集は休止に入りました。

左野くん
左野くん

LCオワタ…

LCレンディング募集休止の背景

なぜ募集休止になったのか?

その背景を推測します。

タロウさん
タロウさん

あくまでも僕の推測です!

 

分別管理口座の移管問題

maneoファミリー各社では6月13日に分別管理口座をmaneoマーケットに移管するとの発表が行われました。

そもそも、第二種金融商品取引業の登録をしていないファミリー各社が、投資家の資産を管理していたことが問題だったのですが。

今まで放置されてきたこの問題が急に取り上げられたのは、恐らく金融庁か関東財務局からmaneoマーケットに改善せよとの指示があったのだと思います。

リファイナンスを厳格化したときと同じように、maneoマーケットはお上のお達しに従順に従ったのでしょう。

右田さん
右田さん

マネマは投資家の言うことは聞かないのに、金融庁の言うことにはイエッサー!だよね。

 

今回も金融庁のご指導か?

という流れを見ると、今回も金融庁様のお達しがあったのではないでしょうか?

つまり、

金融庁様:グリフラもクラリスも返済が全然進まんと、下々のソシャレン投資家どもが騒いでおるが。マネマ、その方、どう思う?

マネマ:ははぁ~、あい申し訳なく。

金融庁様:その方、しばらく事態の収拾に専念してみてはどうか?

マネマ:ははぁ~、誠にその通りで。

金融庁様:新規の募集などやっとる場合ではないわのぉ~

マネマ:ははぁ~、おっしゃる通り。

金融庁様:いや、わしは募集を止めろと具体的かつ明示的に所轄官庁の立場としてオフィシャルに申しておるわけではないぞ。

マネマ:ははぁ~、心得ております。

金融庁様:ボソボソと独り言を言ったに過ぎず、それをどのように受け止めるかはお主次第。わしは断じて命じてはおらぬぞ。(だからそれで何が起こっても責任は取らぬぞ~www)

マネマ:御意!

ってな感じで、maneoファミリー全業者で募集ストップということになったのではないでしょうか?

左野くん
左野くん

金融庁様、マジ勘弁!

LCレンディングは不満の様子

今回の突然の募集休止について、LCレンディング側はかなり不満のようです。

上掲の発表文の文面にそれが現れています。

タロウさん
タロウさん

山中社長、ブチ切れモードっぽいよ!

 

文面に表れた不満

発表文から抜粋します。

  • 理由としては、匿名組合出資契約の募集の取扱い(取得勧誘)を委託しているmaneoマーケット株式会社から当該申し出があったためです。← うちは休止する気ないのにマネマが急に言ってきた!
  • 当社の業務運営体制につきましては、(中略)健全な運営体制であると自負しております。← うちは問題ナッシング!
  • このような状況下、ファンド募集を休止することは当社の本意ではありませんが、← うちが休止したいわけじゃねぇ!

山中社長はブログを書いておられた頃から、けっこうストレートに意思表示されていましたが。

今回もLCサイドとしては休止する気などサラッサラなく、一方的に休止を突きつけてきたマネマにかなり不満なのだろうと思います。

右田さん
右田さん

今後も募集を続ける予定だったのに、一方的にはしごを外されたらたまったもんじゃないよね!

他のmaneoファミリー業者の状況

LCレンディング以外のmaneoファミリー各社の状況はどうでしょうか?

タロウさん
タロウさん

営業継続中の業者について見てみるよ!

 

全社新規募集を休止中

LCレンディング以外で営業を続けていたのは以下の5社です。

  • maneo
  • アップルバンク
  • さくらソーシャルレンディング
  • スマートレンド
  • プレリートファンド

この5社は現時点で案件の募集を行っていません。

5社とも発表文などは出しておりませんが、LCレンディング同様に新規募集を休止したと見て間違いないでしょう。

 

なぜLCレンディングだけ発表したのか?

ではなぜ、今日LCレンディングだけが発表文を出したのか?

今日7月25日はLCレンディングの分配日でした。

分別管理口座がmaneoマーケットに移ったため、分配、償還された資金を速攻で再投資しようと多くのLC投資家が待ち構えていたはずです。

右田さん
右田さん

戻ってきたお金をマネマ管理の口座に置いておくなんて自殺行為だもんね。

タロウさん
タロウさん

僕も45万円すべて再投資するつもりで、ファンド一覧のページでF5を押しまくってました!笑

そういった投資家から「新規案件は出ないのか?」という問合せが殺到する恐れがあったため、LCレンディングだけ発表文を出したのでしょう。

ですので恐らく、今後残りの5社からも同様の発表がなされるものと思います。

LCレンディングはどうなるのか?

募集を休止したLCレンディングは、これからどうなるのでしょうか?

タロウさん
タロウさん

今後の行方を推測するよ!

 

LCレンディングの単独独立はありえない

投資家の立場でベストのシナリオは、LCレンディングがmaneoファミリーから独立し、単独でソーシャルレンディング業者になることでしょう。

しかしこれは99%あり得ません。

親会社のLCホールディングスは、医療ビジネスに専念することを明言しています。

また、コア事業以外から撤収することも明確に打ち出してます。

今から第二種金融商品取引業の登録をし、コストをかけてシステムを構築するなどあり得ません。

 

LCレンディング終了

現実的にはLCレンディング終了が最も可能性が高いシナリオのような気が。

LCホールディングストップの金子社長は、医療ビジネスをやるためにLCに来たようなものです。

選択と集中で経営資源を医療ビジネスに絞りたいはず。

これも一つの良い機会ってことで、運用中の案件を無事に完了させ、来年1月末をもってLCレンディング終了とする可能性が一番高い気がします。

左野くん
左野くん

トホホの可能性が一番高いってことか…

LCレンディング休止への対策

LCレンディングが募集を休止し、このまま終了する可能性が高い。

では、僕たちソシャレン投資家はどう対策を取るべきでしょうか?

タロウさん
タロウさん

LCで414万円投資中の僕には深刻な問題です!

 

SBIソーシャルレンディングは微妙

信頼性が高いと言われる王者SBIソーシャルレンディングですが。

僕は匿名化の問題などから、昨年12月を最後に投資をストップしています。

匿名化解除後は不動産Neoの借り手が3案件連続で同じなど、かえって闇が深まりまして、一旦ゼロにする方向で動いています。

ただ、業者としての信頼性はダントツですので、LCの資金をSBIに移すのはアリだとは思います。

 

新興御三家

普通に考えればやはりここでしょう。

不動産クラファンのCREAL、FANTAS fundingと、上場会社の社債型ソシャレンのFunds。

今から手を出すならこの3社です。

ただ、僕はすでにこの3社で400万円以上を投資中ですので、さらに急激に増やすのはいささかリスキーです。

右田さん
右田さん

3社ともLCみたいにしょっちゅう募集しているわけじゃないしね。

 

クラウドバンク

思いっきり迷っているのがこちらです。

情報公開に消極的なのと、太陽光に偏ってきたことを理由に、僕はクラバンへの投資を2月に打ち切り、6月末で残高ゼロにしました。

ただ、経営陣のプロフィールを顔出しで掲載したり、上場企業系案件を出したり、変わってきているのも事実なんですよね。

なので、上場企業系案件に限定してクラバンに投資再開することを検討中です。

LCレンディング再開してくれ!

LCホールディングスの決算発表を読んで、LCレンディングがいずれなくなる覚悟はしていました。

でも、終了は来年春頃のはずなので、それまでには代わりになる新しい業者が出てくると楽観もしていました。

さすがにこのタイミングでの募集休止は想定外です。

400万円を他に移せと急に言われても対応できません。

LCレンディングさん、お願いだから募集再開してください!

タロウさん
タロウさん

LC投資家の魂からの叫びです!

コメント

部分当選

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの募集には、早い者勝ちの先着方式の他に、応募した人の中から投資できる人を抽選で決める抽選方式があります。

抽選方式では、50万円で応募して当選したら50万円投資できるのが基本です。

しかし、50万円の内、30万円分だけ当選する(=30万円だけ投資できる)こともあります。

これが部分当選です。

当選者の最後の1人が残額を割り当てられて部分当選になる場合の他、多くの人を当選にするために業者が全員を部分当選にする場合などがあります。

マスターリース契約

不動産クラウドファンディングでは投資家の資金で不動産クラファン業者が物件を取得し、入居者から家賃を得ます。

しかし、入居者が見つからなければ家賃が入らず、投資家が分配金を得られなくなります。

そこで、不動産クラファン業者が不動産業者と次のような契約を結びます。

  1. 不動産クラファン業者が不動産業者に部屋を貸す
  2. 不動産業者が入居者に部屋を貸す
  3. 入居者が見つからなくても不動産業者は毎月の家賃を不動産クラファン業者に払う

マスターリース

これがマスターリース契約です。

マスターリース契約により投資家は入居者が見つからないリスクから隔離され、投資の安全性が向上します。

部分当選

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの募集には、早い者勝ちの先着方式の他に、応募した人の中から投資できる人を抽選で決める抽選方式があります。

抽選方式では、50万円で応募して当選したら50万円投資できるのが基本です。

しかし、50万円の内、30万円分だけ当選する(=30万円だけ投資できる)こともあります。

これが部分当選です。

当選者の最後の1人が残額を割り当てられて部分当選になる場合の他、多くの人を当選にするために業者が全員を部分当選にする場合などがあります。

借り手企業

ソーシャルレンディングでは投資家から集めたお金を、ソシャレン業者が企業に貸します。

ソーシャルレンディングの仕組み

案件の募集で集められた投資家のお金を借りるのが借り手企業です。

借り手企業が倒産したり返済不能になると、投資家のお金が戻ってこない場合があります。

ソーシャルレンディングのリスク

ですので、ちゃんと返済できるのか?ソーシャルレンディングでは借り手企業の見極めが非常に重要です。

満室賃料

満室賃料とは、その物件が満室の場合に得られる想定賃料のことです。

全4室の1棟アパートで、各部屋の賃料が以下の場合、

  • 101号室:4.5万円
  • 102号室:4.5万円
  • 201号室:5.5万円
  • 202号室:5.5万円

満室賃料は月間20万円、年間240万円です。

空室リスク

空室リスクとは投資対象物件に入居者がつかず、空室で家賃収入を得られなくなるリスクです。

匿名組合型と任意組合型

不動産クラウドファンディングを含む不動産特定共同事業は、主に匿名組合型と任意組合型に分かれます。

主な違いは一般に下表の通りです。

匿名組合型 タイプ 任意組合型
匿名組合契約 契約 任意組合契約
なし 物件の所有権 あり
少なめ 最低出資額 多め
短め 運用期間 長め
有限責任 責任 無限責任
雑所得 所得区分 不動産所得

物件が倒壊して隣接する建物に被害が及んだ場合、任意組合型では出資額を超えて賠償責任が発生します。

匿名組合型の場合は責任範囲は出資額が上限であり、最悪でも全損で済みます。

任意組合型は所得区分が不動産所得で有利なため、相続など節税対策に使われることが多いです。

不動産クラファンではほとんどの案件が匿名組合型です。

不動産特定共同事業

不動産特定共同事業は次のような事業です。

  1. 複数の投資家から出資を受け
  2. 集まった資金で不動産を取得、運用し
  3. 得られた利益を投資家に分配する

多くの場合、1億円の1棟マンションを100口の持ち分に分割し、1口100万円で販売するといった、不動産小口化商品の形を取ります。

不動産特定共同事業のうち、募集などをインターネットを使って行うのが不動産クラウドファンディングです。

不動産小口化商品

不動産小口化商品は不動産を小口の持分に分割して販売する不動産投資商品です。

例えば、1億円の1棟マンションを1口100万円の持分100口に分割し、1口単位で販売します。

仮にこのマンションで1,000万円の利益が出た場合、1口投資した人は10万円、5口投資した人は50万円を得るイメージです。

不動産クラファンの場合、持分には利益の分配を受ける権利が含まれますが、物件の所有権は含まれません。

 

デポジット口座

デポジット口座とは業者内で投資家ごとに設置されるお財布のようなものです。

デポジット口座方式の業者では、投資家は事前に銀行から業者にお金を振り込み、そのお金は業者内のデポジット口座で保管されます。

デポジット口座

そして、デポジット口座のお金で案件に投資します。

また、分配金や償還された元本はデポジット口座で保管され、投資家が必要なときに出金申請し、自分の銀行口座に引き出します。

デポジット口座

 

売却リスク

不動産において、物件が予定通りの価格で売却できない、もしくは、売却そのものができない可能性を売却リスクといいます。

売却リスクが現実化すると、投資家には次のような不利益が生じる場合があります。

  • 分配金が予定額を下回る
  • 分配を受けられない
  • 元本の一部が戻ってこない
  • 元本のすべてが戻ってこない

流動性

不動産において、売買のしやすさや、現金化のしやすさを流動性といいます。

都心の一等地など需要が高く売りやすい物件は「流動性が高い」、逆に農村の空き家など需要が低く売りにくい物件は「流動性が低い」です。

譲渡

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングで自分の出資持分(利益の分配や元本の償還を受ける権利)を、第三者に譲り渡すことを譲渡といいます。

例えば、〇〇FUNDINGで10万円投資し、それを第三者(〇〇FUNDINGを含む)に10万円(もしくはそれ以外の金額)で買い取ってもらうイメージです。

入金と出金

投資するお金をソシャレン、クラファン業者の銀行口座に振り込むことを入金といいます。

運用が終わったお金が業者から投資家の銀行口座に振り込まれることを出金といいます。

元本

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、投資家が出資(投資)したお金のことを元本といいます。

リフォームとリノベーション

リフォーム、リノベーションともに、住宅の改修や改築を指します。

両者の違いはリフォームは「元の状態に戻す」ことであり、例えば壁の張替えや外壁の塗替えはリフォームです。

対して、リノベーションはリフォームよりも大がかりな改修、改築を行うことで「住宅の機能や価値を高める」ことを指します。

例えば、床暖房の新設や、壁を撤去して広々としたLDKへの間取りの変更はリノベーションです。

分配と分配金

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、運用で得られた利益を投資家に支払うことを分配といいます。

また、支払われる利益を分配金と呼びます。

案件

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、募集される1つ1つの投資商品のことを案件と呼びます。

この用語は次のように使われます。

  • 〇〇業者から新しい案件が出た
  • 今度の案件は利回りが高い
  • 先週は△△案件に10万円投資した
  • □□業者は先月は3案件募集があった
  • ◇◇案件に応募したが抽選で落選した

すいません、上手く説明できなくて。

区分マンション

マンションを部屋単位で購入し投資する場合、「区分マンションに投資する」といった表現をします。

対して、1棟単位で購入、投資する場合は「1棟マンションに投資する」といいます。

独立した部屋1つ1つが区分マンションであり、面積や間取りを問いません。

ワンルームでも4LDKでも区分マンションです。

大島てる

大島てるは全国の事故物件情報を掲載するウェブサイト、及び、そのサイトを運営する会社の名称です。

先着方式と抽選方式

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの募集方式は2つあります。

一つは募集開始と同時によ~いどんで早い者勝ちで投資できる人が決まる先着方式です。

もう一つは募集期間中に応募した人の中から抽選で投資できる人を決める抽選方式です。

成立前書面

成立前書面(契約成立前書面、契約締結前交付書面)は、ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで案件に応募する前に確認する書類です。

確認することで応募できるようになります。

成立前書面の確認画面

案件の詳細情報や契約内容などが書かれており、契約書に相当するものだと考えてください。

多くの業者で募集開始前から確認が可能です。

サイトに書かれていない情報も多いので、事前に必ず確認することを強くおすすめします。

モニタリング

ソーシャルレンディングにおいてモニタリングとは、借り手が融資契約を守れるか、ソシャレン業者が監視することをいいます。

業者によって異なりますが具体的な作業としては、定期的な借り手企業の訪問、経営者などへのヒアリング、財務書類のチェックなどがあります。

定期的にモニタリングを行うことで借り手の異常などを早期に察知し、貸し倒れを防ぐことができます。

このため、業者のモニタリングの実施とその精度は投資家にとって重要です。

あと入金と事前入金

投資するお金を業者に入金する方法は2つあります。

一つは先着や抽選の結果、投資できることが決まってから業者の口座に振り込むあと入金方式です。

もう一つは募集開始前に業者のデポジット口座への入金が必要な事前入金方式です。

デポジット口座

デポジット口座のお金は応募した案件への出資に充当されます。

ただし、抽選に落選などで投資できなくなると、入金したお金がデポジット口座で寝ることになります。

さらに、このお金を自分の口座に出金する際の振込手数料が投資家負担の業者もあります。

投資家にとってはあと入金の方が有利です。

 

早期償還

ソーシャルレンディングで借り手が予定より早く返済したり、不動産クラウドファンディングで物件が予定より早く売れることがあります。

そういった理由で案件の運用が予定より短い期間で終わり、業者が元本を予定より早く投資家に返すことを早期償還といいます。

例えば、運用期間12カ月の予定が6カ月で早期償還になると、受け取る分配金は基本的に半分になります。

ネガティブに捉えられがちですが、業者が確実に返済できる借り手、売れる物件を選んで案件を組成した証でもあります。

分配原資

分配原資とは分配金の出どころのことです。

例えば、入居者から得る家賃から投資家に分配金を払う場合、分配原資は家賃です。

家賃はインカムゲインですので、分配原資はインカムゲインとも表現できます。

組成

案件を作ることを組成といいます。

  • 投資対象は緑町ハイツ102号室で
  • 利回りは4.5%で
  • 運用期間1年
  • 募集総額2,300万円の案件を作る

こうやって案件が出来上がります。

組成 → 募集 → 運用開始 → 運用終了 → 償還

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングの案件はこのような流れで運営され、その最初の段階が案件の組成です。

元本毀損

元本毀損(元本割れ)とは投資したお金の一部、または、すべてが戻ってこなくなることです。

例えば、不動産クラウドファンディングで2,000万円で取得した物件が1,500万円でしか売れなかった場合、元本の一部が戻ってこないことがあります。

また、取得した物件が地震で倒壊し売れなくなった、ソーシャルレンディングで借り手企業が倒産したなどで、元本の全額が戻ってこないこともありえます。

クラファン案件の管理手数料

不動産クラファンで区分マンションなどが投資対象になる場合、物件の入居者募集や家賃徴収といった管理業務が行われます。

これらの業務は業者または外部の不動産業者が代行し、そこでは管理手数料が発生します。

案件の利回りはこういった手数料や経費も差し引いた上で計算されたものです。

ですので、投資家が管理手数料を別途支払う必要はありません。

優先出資と劣後出資

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

出資者 出資額
投資家(優先出資) 2,400万円
業者(劣後出資) 600万円
出資総額 3,000万円

この時、投資家分の出資を優先出資業者分の出資を劣後出資といいます。

なぜ、そのような言い方をするのかなど、詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

キャピタルゲイン型

不動産クラファンの案件は大きくキャピタルゲイン型とインカムゲイン型に分かれます。

投資対象物件を売却した際の売却益を分配原資(分配金の出どころ)とする案件がキャピタルゲイン型です。

一方のインカムゲイン型は運用期間中の家賃収益を分配原資とします。

なお、売却益と家賃収益の両方を分配原資とする併用型の案件もあります。

自社買取

不動産クラファンでは運用期間の最後に物件を不動産投資家など第三者に売却するのが一般的です。

しかし、何らかの事情で売却できなかった場合、自社で物件を買い取ることがあります。

売却できずに元本が戻ってこないところが、業者が買い取ることで元本が戻ってくることになるので、自社買取は投資家にとってメリットです。

インカムゲイン型の案件では、最初から自社買取の予定で案件を組成することもあります。

劣後出資比率

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円のマンションを取得するといった感じです。

このとき、出資総額に対する業者分の出資額の比率を劣後出資比率といいます。

さきほどの例では20%です。

出資者 出資額 出資比率
投資家 2,400万円 80%
業者 600万円 20%
合計 3,000万円

そして、劣後出資比率が高いほど安全性が高まります。

右田さん
右田さん

数字が大きいほど安全だよ。

なぜ高いほど安全なのか?

詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

償還

案件の運用が終わり、業者が元本を投資家に返すことを償還といいます。

クリック合戦

募集が先着方式の案件では、投資できる人が決まるのは早い者勝ちです。

このため、人気の案件では募集開始と同時に応募が殺到します。

この状態をクリック合戦といいます。

信託受益権

信託受益権とは信託財産から発生する利益を受け取る権利のことです。

詳しくは↓こちらの記事を参照してください。

信託受益権とは?(別タブで開く)

信託受益権とは?(今開いているタブで開く)

抵当権と根抵当権と極度額

抵当権とは借り手が返済できなくなった時に担保を売却し、その代金から他の債権者に優先して返済を受ける権利です。

抵当権は1つの借り入れに対して設定されるため、返済時点で消滅します。

これに対し根抵当権ではあらかじめ融資の上限額を設定し、その範囲内であれば何度でも融資と返済が可能です。

その都度、抵当権の設定登記を行う必要がないため、企業への融資などでよく利用されます。

極度額は根抵当権の融資上限額のことです。

債務履行

まず、「債務」とは他人に対し何らかの行動を行う義務のことです。

そして、債務を実際に行うことを債務履行といいます。

ソーシャルレンディングの場合、借り手(債務者)が利払いや元本の返済をすることや、連帯保証人が借り手に代わってそれらを行うことが債務履行にあたります。

逆に、借り手が経営悪化などに至り、利払いや元本返済をしない(できなくなる)ことが債務不履行です。

LTV

ソーシャルレンディングで使われる用語で、担保評価額に対する融資額の割合をいいます。

例えば、1億円の土地を担保に8千万円を融資する場合、LTVは80%です。

担保が評価額通りに売れるとは限らないため、LTVの数字が小さいほど安全性が高いとされます。