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JトラストがLCレンディングを買収!藤澤信義氏の狙いは?

衝撃のニュースが入ってきました。

JトラストがLCレンディングを買収です!

Jトラストグループ総帥の藤澤信義氏の狙いを探ります。

タロウさん
タロウさん

ビックリしました!

この記事の著者
投資家・ブロガー
タロウ

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファディング専門の投資家です。
2018年にソシャレン・クラファン投資を始め、これまで400件を超える案件に2億円以上を投資し損失ゼロ。
安全性を最重視した投資情報を発信しています。

Jトラストのプレスリリース

今回の買収についてJトラストが11月20日にプレスリリースを出しました。

主なポイントは以下の通りです。

  • JトラストがLCレンディングの全株式を取得しグループ会社化する
  • 株式の取得はJトラスト子会社のプロスペクト・エナジー・マネジメント社(PEM社)が行う
  • LCレンディングの発行済全株式を親会社のグローム・ホールディングス社から取得する
  • 取得予定日は2020年12月1日、取得株式数は198株、取得価額は1万円
  • PEM社は12月1日付で日本ファンディングに社名を変更

子会社を通してですからJトラストから見ると孫会社ですね。

要はLCレンディングがJトラストのグループ会社になるということです。

左野くん
左野くん

まさかLCがJトラスト傘下になるとは!

LCレンディングとは?

LCレンディングを知らない方のために、同社について簡単に紹介します。

タロウさん
タロウさん

知っている方は飛ばしてください!

 

maneoファミリーの優良業者

LCレンディングは物流不動産などを手掛けるLCホールディングス(現グロームホールディングス)が運営していたソーシャルレンディング業者です。

LCホールディングスはジャスダック上場企業で、当時としては珍しい上場企業が運営するソシャレンでした。

グループ会社への貸し付け案件がほとんどで、中でもLCギャランティファンド上場企業の連帯保証付き案件として高い人気を誇りました。

僕もLCギャランティ専門で主力投資先としていました。

タロウさん
タロウさん

トータルで1千万円近く投資しました!

 

maneo騒動で営業終了

しかし、maneoファミリーであったことが最後まで響きました。

一連の騒動の中で、maneoマーケットがリファイナンス案件を認めないことに方針転換

確かにLCレンディングの案件はすべてリファ案件でしたが、遅延は一切なく上場企業の連帯保証付きです。

LCレンディングが新規案件の募集を休止!背景と今後の予想を解説
LCレンディングが7月25日を最後に新規案件の募集を休止しました。原因と背景、maneoマーケット、maneoファミリー各社の状況、金融庁の影響、採るべき対策、Fundsとの提携、今後の予想などをソーシャルレンディン投資家の立場から説明します。

しかし、maneoマーケットにシステムを依存している以上どうしようもなく、新規案件の募集を終了したのです。

タロウさん
タロウさん

LC投資家のマネマへの怒りが爆発でした!

 

全案件満額償還で有終の美

リファイナンス資金をLCレンディングで調達できなくなったことで、LCホールディングスは資金ショートの事態に。

一時は「継続企業の前提に関する注記(GC注記)」を出すまでに追い込まれました。

LCレンディングに問合せた!継続企業の前提に関する注記について
LCホールディングスが「継続企業の前提に関する注記」を発表。LCギャランティファンドやメディカルファンドに投資している資金は償還されるのか?LCレンディングに電話で問合せた内容を一問一答形式で紹介します。期失してもデフォルトはなさそうです。

しかし、最終的には中国企業から資金を借り入れて全案件を満額償還

最後に上場企業の意地を見せ、多くのLC投資家に惜しまれながら営業を終了しました。

タロウさん
タロウさん

LCGFはソシャレン最強の案件でした!

Jトラストによる買収の狙いは?

さて、JトラストはなぜLCレンディングを買収したのでしょうか?

同グループ総帥である藤澤信義氏の狙いを探ります。

 

Jトラストグループの現状

その前に、Jトラストグループのソシャレン、クラファン事業がどのような状況なのか、現状を整理します。

SAMURAI FUND

まず、藤澤氏と同氏の資産管理会社であるNLHG社が大株主であるNexus Bank(ジャスダック上場、旧SAMURAI & J PARTNERS)。

その子会社のSAMURAI証券がソーシャルレンディングのSAMURAI FUNDを運営しています。

SAMURAI FUNDはJトラスト100%子会社の日本保証の連帯保証付き案件で人気です。

タロウさん
タロウさん

僕も投資しました!

maneo

次にNLHDが85%の株式を所有するmaneoマーケットが運営するmaneo。

名前を聞くだけで体調に異常をきたすという方も多いのではないでしょうか?

現在はデフォルトした案件の回収に専念しており、新規の案件募集は行っていません。

なお、回収業務にはJトラスト100%子会社のパルティールが協力しています。

左野くん
左野くん

本当に回収に専念しているのやら…

大家どっとこむ

Jトラストの子会社でジャスダック上場のKeyHolder

その子会社で藤澤氏やNLHDも出資しているプロスペクト(東証2部)のそのまた子会社のグローベルスが運営するのが大家どっとこむです。

こちらは不動産クラファンです。

maneoサイトで会員募集を行っており、maneo被害者のひんしゅくを買っているとかいないとか…

右田さん
右田さん

買ってると思うよw

Jトラストグループのソシャクラ状況図

ここに今回、Jトラスト子会社であるプロスペクト・エナジー・マネジメント社(PEM社)経由でLCレンディング(LCL)が加わります。

以上を簡単にまとめると下の図のようになります。(一部の資本関係を省略しています)

今回のLCL買収で藤澤氏はソシャレン3社+不動産クラファン1社を所有することになります。

  • ソーシャルレンディング
    • SAMURAI FUND
    • maneo
    • LCレンディング
  • 不動産クラファン
    • 大家どっとこむ

Jトラストと藤澤氏によるLCL買収にはどんな狙いがあるのでしょうか?

 

Jトラストが発表した買収の狙い

Jトラスト社はプレスリリースの中でLCL買収の狙いを次のように説明しています。

  • 同社グループの現在の国内事業は金融機関向け保証事業が中心
  • 保証事業以外の事業基盤を構築したい
  • PEM社は二種金事業者であり、投資関連事業を充実させたい
  • LCLをPEMの子会社にするのは投資関連事業強化につながる

つまり、

  1. 現在は保証事業だけ
  2. 投資関連事業を第二の柱にしたい
  3. LCL買収でそれを実現できる

ということです。

左野くん
左野くん

LCL買収で実現できるの?

タロウさん
タロウさん

そこなんですよね…

 

LCギャランティ復活か?

プレスリリースには次のようにも書かれています。

PEM社が投資関連事業を展開していくにあたり、LCL社のクラウドファンディング事業との親和性は高く、グループ企業のメリットを活かした各種サービスの提供等によるPEM社及びLCL社のシナジー効果が期待できる

ここは次のように読み取ることもできます。

  1. Jトラストのグループ企業が
  2. 各種サービスを提供することで
  3. LCLの魅力をアップさせる

ここで注目したいのがグループ企業の2社です。

  • Jトラスト(東証2部上場企業)
  • 日本保証(機関保証会社)

この2社がLCLの案件に連帯保証を付けることで、かつてのLCLの人気商品「LCギャランティファンド」を復活させることができるでしょう。

ただ、Jトラストと日本保証による連帯保証付き案件は、すでにSAMURAI FUND(旧SAMURAIを含む)で募集された実績があります。

また、日本保証はCAMPFIRE OwnersPocket Fundingでも連帯保証付き案件を作っており、どちらもかなりの人気を博しています。

今さらLCLでそれをやるかなぁ?

右田さん
右田さん

第二の柱には弱い気が。

 

LC投資家の獲得か?

もう一つ考えられるのはLCL会員の獲得です。

プレスリリースには次のようにあります。

LCL社は(中略)クラウドファンディング事業を停止するまでの間、良好な取引を行っており(中略)クラウドファンディング投資家からのLCL社に対する印象は良好なものとなっております

確かに僕も含めて多くのLC投資家はLCLに良い印象を持っています。

しかし、そのベリーグッドなLCLを終了させたのは他ならぬmaneoです。

そのmaneoとグループ企業になった新生LCLで投資してね♪と言われてもねぇ…

誰もが「グリフラを始めとしたmaneoファミリー業者の問題を解決してから言えよ!」と思うのではないでしょうか?

タロウさん
タロウさん

すんなりLCLで投資する気には…

 

藤澤氏の今後の動きを注視

ただ、そんなことは我々凡人に言われるまでもなく藤澤氏は分かっているはずです。

岐阜高校(県内トップ)から東大医学部(保健学科、理科2類)の頭脳ですから。

何を狙っているのか正直よく分からないのですが、なんらかの成算があるのでしょう。

今後の藤澤氏とJトラストの動きを注視したいと思います。

タロウさん
タロウさん

結局狙いが分からず申し訳ない!

コメント

部分当選

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの募集には、早い者勝ちの先着方式の他に、応募した人の中から投資できる人を抽選で決める抽選方式があります。

抽選方式では、50万円で応募して当選したら50万円投資できるのが基本です。

しかし、50万円の内、30万円分だけ当選する(=30万円だけ投資できる)こともあります。

これが部分当選です。

当選者の最後の1人が残額を割り当てられて部分当選になる場合の他、多くの人を当選にするために業者が全員を部分当選にする場合などがあります。

マスターリース契約

不動産クラウドファンディングでは投資家の資金で不動産クラファン業者が物件を取得し、入居者から家賃を得ます。

しかし、入居者が見つからなければ家賃が入らず、投資家が分配金を得られなくなります。

そこで、不動産クラファン業者が不動産業者と次のような契約を結びます。

  1. 不動産クラファン業者が不動産業者に部屋を貸す
  2. 不動産業者が入居者に部屋を貸す
  3. 入居者が見つからなくても不動産業者は毎月の家賃を不動産クラファン業者に払う

マスターリース

これがマスターリース契約です。

マスターリース契約により投資家は入居者が見つからないリスクから隔離され、投資の安全性が向上します。

部分当選

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの募集には、早い者勝ちの先着方式の他に、応募した人の中から投資できる人を抽選で決める抽選方式があります。

抽選方式では、50万円で応募して当選したら50万円投資できるのが基本です。

しかし、50万円の内、30万円分だけ当選する(=30万円だけ投資できる)こともあります。

これが部分当選です。

当選者の最後の1人が残額を割り当てられて部分当選になる場合の他、多くの人を当選にするために業者が全員を部分当選にする場合などがあります。

借り手企業

ソーシャルレンディングでは投資家から集めたお金を、ソシャレン業者が企業に貸します。

ソーシャルレンディングの仕組み

案件の募集で集められた投資家のお金を借りるのが借り手企業です。

借り手企業が倒産したり返済不能になると、投資家のお金が戻ってこない場合があります。

ソーシャルレンディングのリスク

ですので、ちゃんと返済できるのか?ソーシャルレンディングでは借り手企業の見極めが非常に重要です。

満室賃料

満室賃料とは、その物件が満室の場合に得られる想定賃料のことです。

全4室の1棟アパートで、各部屋の賃料が以下の場合、

  • 101号室:4.5万円
  • 102号室:4.5万円
  • 201号室:5.5万円
  • 202号室:5.5万円

満室賃料は月間20万円、年間240万円です。

空室リスク

空室リスクとは投資対象物件に入居者がつかず、空室で家賃収入を得られなくなるリスクです。

匿名組合型と任意組合型

不動産クラウドファンディングを含む不動産特定共同事業は、主に匿名組合型と任意組合型に分かれます。

主な違いは一般に下表の通りです。

匿名組合型 タイプ 任意組合型
匿名組合契約 契約 任意組合契約
なし 物件の所有権 あり
少なめ 最低出資額 多め
短め 運用期間 長め
有限責任 責任 無限責任
雑所得 所得区分 不動産所得

物件が倒壊して隣接する建物に被害が及んだ場合、任意組合型では出資額を超えて賠償責任が発生します。

匿名組合型の場合は責任範囲は出資額が上限であり、最悪でも全損で済みます。

任意組合型は所得区分が不動産所得で有利なため、相続など節税対策に使われることが多いです。

不動産クラファンではほとんどの案件が匿名組合型です。

不動産特定共同事業

不動産特定共同事業は次のような事業です。

  1. 複数の投資家から出資を受け
  2. 集まった資金で不動産を取得、運用し
  3. 得られた利益を投資家に分配する

多くの場合、1億円の1棟マンションを100口の持ち分に分割し、1口100万円で販売するといった、不動産小口化商品の形を取ります。

不動産特定共同事業のうち、募集などをインターネットを使って行うのが不動産クラウドファンディングです。

不動産小口化商品

不動産小口化商品は不動産を小口の持分に分割して販売する不動産投資商品です。

例えば、1億円の1棟マンションを1口100万円の持分100口に分割し、1口単位で販売します。

仮にこのマンションで1,000万円の利益が出た場合、1口投資した人は10万円、5口投資した人は50万円を得るイメージです。

不動産クラファンの場合、持分には利益の分配を受ける権利が含まれますが、物件の所有権は含まれません。

 

デポジット口座

デポジット口座とは業者内で投資家ごとに設置されるお財布のようなものです。

デポジット口座方式の業者では、投資家は事前に銀行から業者にお金を振り込み、そのお金は業者内のデポジット口座で保管されます。

デポジット口座

そして、デポジット口座のお金で案件に投資します。

また、分配金や償還された元本はデポジット口座で保管され、投資家が必要なときに出金申請し、自分の銀行口座に引き出します。

デポジット口座

 

売却リスク

不動産において、物件が予定通りの価格で売却できない、もしくは、売却そのものができない可能性を売却リスクといいます。

売却リスクが現実化すると、投資家には次のような不利益が生じる場合があります。

  • 分配金が予定額を下回る
  • 分配を受けられない
  • 元本の一部が戻ってこない
  • 元本のすべてが戻ってこない

流動性

不動産において、売買のしやすさや、現金化のしやすさを流動性といいます。

都心の一等地など需要が高く売りやすい物件は「流動性が高い」、逆に農村の空き家など需要が低く売りにくい物件は「流動性が低い」です。

譲渡

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングで自分の出資持分(利益の分配や元本の償還を受ける権利)を、第三者に譲り渡すことを譲渡といいます。

例えば、〇〇FUNDINGで10万円投資し、それを第三者(〇〇FUNDINGを含む)に10万円(もしくはそれ以外の金額)で買い取ってもらうイメージです。

入金と出金

投資するお金をソシャレン、クラファン業者の銀行口座に振り込むことを入金といいます。

運用が終わったお金が業者から投資家の銀行口座に振り込まれることを出金といいます。

元本

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、投資家が出資(投資)したお金のことを元本といいます。

リフォームとリノベーション

リフォーム、リノベーションともに、住宅の改修や改築を指します。

両者の違いはリフォームは「元の状態に戻す」ことであり、例えば壁の張替えや外壁の塗替えはリフォームです。

対して、リノベーションはリフォームよりも大がかりな改修、改築を行うことで「住宅の機能や価値を高める」ことを指します。

例えば、床暖房の新設や、壁を撤去して広々としたLDKへの間取りの変更はリノベーションです。

分配と分配金

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、運用で得られた利益を投資家に支払うことを分配といいます。

また、支払われる利益を分配金と呼びます。

案件

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、募集される1つ1つの投資商品のことを案件と呼びます。

この用語は次のように使われます。

  • 〇〇業者から新しい案件が出た
  • 今度の案件は利回りが高い
  • 先週は△△案件に10万円投資した
  • □□業者は先月は3案件募集があった
  • ◇◇案件に応募したが抽選で落選した

すいません、上手く説明できなくて。

区分マンション

マンションを部屋単位で購入し投資する場合、「区分マンションに投資する」といった表現をします。

対して、1棟単位で購入、投資する場合は「1棟マンションに投資する」といいます。

独立した部屋1つ1つが区分マンションであり、面積や間取りを問いません。

ワンルームでも4LDKでも区分マンションです。

大島てる

大島てるは全国の事故物件情報を掲載するウェブサイト、及び、そのサイトを運営する会社の名称です。

先着方式と抽選方式

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの募集方式は2つあります。

一つは募集開始と同時によ~いどんで早い者勝ちで投資できる人が決まる先着方式です。

もう一つは募集期間中に応募した人の中から抽選で投資できる人を決める抽選方式です。

成立前書面

成立前書面(契約成立前書面、契約締結前交付書面)は、ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで案件に応募する前に確認する書類です。

確認することで応募できるようになります。

成立前書面の確認画面

案件の詳細情報や契約内容などが書かれており、契約書に相当するものだと考えてください。

多くの業者で募集開始前から確認が可能です。

サイトに書かれていない情報も多いので、事前に必ず確認することを強くおすすめします。

モニタリング

ソーシャルレンディングにおいてモニタリングとは、借り手が融資契約を守れるか、ソシャレン業者が監視することをいいます。

業者によって異なりますが具体的な作業としては、定期的な借り手企業の訪問、経営者などへのヒアリング、財務書類のチェックなどがあります。

定期的にモニタリングを行うことで借り手の異常などを早期に察知し、貸し倒れを防ぐことができます。

このため、業者のモニタリングの実施とその精度は投資家にとって重要です。

あと入金と事前入金

投資するお金を業者に入金する方法は2つあります。

一つは先着や抽選の結果、投資できることが決まってから業者の口座に振り込むあと入金方式です。

もう一つは募集開始前に業者のデポジット口座への入金が必要な事前入金方式です。

デポジット口座

デポジット口座のお金は応募した案件への出資に充当されます。

ただし、抽選に落選などで投資できなくなると、入金したお金がデポジット口座で寝ることになります。

さらに、このお金を自分の口座に出金する際の振込手数料が投資家負担の業者もあります。

投資家にとってはあと入金の方が有利です。

 

早期償還

ソーシャルレンディングで借り手が予定より早く返済したり、不動産クラウドファンディングで物件が予定より早く売れることがあります。

そういった理由で案件の運用が予定より短い期間で終わり、業者が元本を予定より早く投資家に返すことを早期償還といいます。

例えば、運用期間12カ月の予定が6カ月で早期償還になると、受け取る分配金は基本的に半分になります。

ネガティブに捉えられがちですが、業者が確実に返済できる借り手、売れる物件を選んで案件を組成した証でもあります。

分配原資

分配原資とは分配金の出どころのことです。

例えば、入居者から得る家賃から投資家に分配金を払う場合、分配原資は家賃です。

家賃はインカムゲインですので、分配原資はインカムゲインとも表現できます。

組成

案件を作ることを組成といいます。

  • 投資対象は緑町ハイツ102号室で
  • 利回りは4.5%で
  • 運用期間1年
  • 募集総額2,300万円の案件を作る

こうやって案件が出来上がります。

組成 → 募集 → 運用開始 → 運用終了 → 償還

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングの案件はこのような流れで運営され、その最初の段階が案件の組成です。

元本毀損

元本毀損(元本割れ)とは投資したお金の一部、または、すべてが戻ってこなくなることです。

例えば、不動産クラウドファンディングで2,000万円で取得した物件が1,500万円でしか売れなかった場合、元本の一部が戻ってこないことがあります。

また、取得した物件が地震で倒壊し売れなくなった、ソーシャルレンディングで借り手企業が倒産したなどで、元本の全額が戻ってこないこともありえます。

クラファン案件の管理手数料

不動産クラファンで区分マンションなどが投資対象になる場合、物件の入居者募集や家賃徴収といった管理業務が行われます。

これらの業務は業者または外部の不動産業者が代行し、そこでは管理手数料が発生します。

案件の利回りはこういった手数料や経費も差し引いた上で計算されたものです。

ですので、投資家が管理手数料を別途支払う必要はありません。

優先出資と劣後出資

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

出資者 出資額
投資家(優先出資) 2,400万円
業者(劣後出資) 600万円
出資総額 3,000万円

この時、投資家分の出資を優先出資業者分の出資を劣後出資といいます。

なぜ、そのような言い方をするのかなど、詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

キャピタルゲイン型

不動産クラファンの案件は大きくキャピタルゲイン型とインカムゲイン型に分かれます。

投資対象物件を売却した際の売却益を分配原資(分配金の出どころ)とする案件がキャピタルゲイン型です。

一方のインカムゲイン型は運用期間中の家賃収益を分配原資とします。

なお、売却益と家賃収益の両方を分配原資とする併用型の案件もあります。

自社買取

不動産クラファンでは運用期間の最後に物件を不動産投資家など第三者に売却するのが一般的です。

しかし、何らかの事情で売却できなかった場合、自社で物件を買い取ることがあります。

売却できずに元本が戻ってこないところが、業者が買い取ることで元本が戻ってくることになるので、自社買取は投資家にとってメリットです。

インカムゲイン型の案件では、最初から自社買取の予定で案件を組成することもあります。

劣後出資比率

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円のマンションを取得するといった感じです。

このとき、出資総額に対する業者分の出資額の比率を劣後出資比率といいます。

さきほどの例では20%です。

出資者 出資額 出資比率
投資家 2,400万円 80%
業者 600万円 20%
合計 3,000万円

そして、劣後出資比率が高いほど安全性が高まります。

右田さん
右田さん

数字が大きいほど安全だよ。

なぜ高いほど安全なのか?

詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

償還

案件の運用が終わり、業者が元本を投資家に返すことを償還といいます。

クリック合戦

募集が先着方式の案件では、投資できる人が決まるのは早い者勝ちです。

このため、人気の案件では募集開始と同時に応募が殺到します。

この状態をクリック合戦といいます。

信託受益権

信託受益権とは信託財産から発生する利益を受け取る権利のことです。

詳しくは↓こちらの記事を参照してください。

信託受益権とは?(別タブで開く)

信託受益権とは?(今開いているタブで開く)

抵当権と根抵当権と極度額

抵当権とは借り手が返済できなくなった時に担保を売却し、その代金から他の債権者に優先して返済を受ける権利です。

抵当権は1つの借り入れに対して設定されるため、返済時点で消滅します。

これに対し根抵当権ではあらかじめ融資の上限額を設定し、その範囲内であれば何度でも融資と返済が可能です。

その都度、抵当権の設定登記を行う必要がないため、企業への融資などでよく利用されます。

極度額は根抵当権の融資上限額のことです。

債務履行

まず、「債務」とは他人に対し何らかの行動を行う義務のことです。

そして、債務を実際に行うことを債務履行といいます。

ソーシャルレンディングの場合、借り手(債務者)が利払いや元本の返済をすることや、連帯保証人が借り手に代わってそれらを行うことが債務履行にあたります。

逆に、借り手が経営悪化などに至り、利払いや元本返済をしない(できなくなる)ことが債務不履行です。

LTV

ソーシャルレンディングで使われる用語で、担保評価額に対する融資額の割合をいいます。

例えば、1億円の土地を担保に8千万円を融資する場合、LTVは80%です。

担保が評価額通りに売れるとは限らないため、LTVの数字が小さいほど安全性が高いとされます。

資金使途

ソーシャルレンディングで業者から借りたお金を借り手が何に使うかを資金使途といいます。

延滞

ソーシャルレンディングで借り手が期限内に返済できなくなることを延滞といいます。

また、ソシャレン、不動産クラファンで分配金の支払いや元本の償還が予定より遅れている状態を延滞と呼ぶことがあります。

業者や投資家によっては「遅延」という表現が使われることもありますが、意味は同じです。