ジョイントアルファ第12号案件に投資するか?案件分析と判断

ジョイントアルファが第12号案件の募集を行います。

さて、今回の案件に投資するか?しないか?

案件を分析し投資の是非を判断します。

タロウさん
タロウさん

今回は鬼門のホテルです!

ジョイントアルファ第12号案件の概要

まずは案件の概要です。

 

案件の概要

  • 案件名:アルファアセットファンド小樽駅前
  • 利回り:6%
  • 運用期間:6カ月
  • 募集総額:1億2,500万円
  • 投資単位:10万円
  • 劣後出資比率:50%
  • 募集開始:2021年1月18日12時
左野くん
左野くん

えらい先の話だね!

 

投資対象

今回の投資対象はJR小樽駅前のホテルです。

  • 物件名:アルファベッドイン小樽駅前
  • 所在地:小樽市稲穂3丁目10-12
  • 最寄り:小樽駅徒歩2分
  • 開業:2020年11月13日
  • 客室:5タイプ17室

上の画像は4人部屋ですが、2段ベッドが2つ並んでいます。

フィンランド人のバックパッカーとか、ニセコに家族4人でスキーに来た陽気なオーストラリア人とか。

思いっきりインバウンド狙いでしょう。

右田さん
右田さん

インバウンド狙いのホテルって…

タロウさん
タロウさん

良い投資のイメージがナッシング…

 

投資の構造

今回はこのホテルに出資し、宿泊費から得られる収益の分配を受けます。

ホテルを運営するのはジョイントアルファを運営する穴吹興産の子会社の「あなぶきスペースシェア」です。

あなぶきスペースシェア

あなぶきスペースシェア民泊施設やホテルを運営しています。

ジョイントアルファ第2号案件の投資対象だった「アルファベッドイン高松駅前」も運営しています。

ホテルでは他に「アルファベッドイン福岡大濠公園」がある他、年末には「アルファベッドイン札幌大通公園」が完成する予定です。

ホテルの賃料から分配金を得る

今回の案件ではホテルの建物をあなぶきスペースシェアに貸し、賃料を得ます。

そこから諸経費を引いたものが投資家の分配金の原資です。

なお、あなぶきスペースシェアが払う賃料は次のように出します。

  • 得られた宿泊料から
  • 下記を引いたもの
    • 客室販売費用
    • 営業経費
    • 運営経費

つまり、ホテルの稼働率次第では賃料が得られません

左野くん
左野くん

今日のヒヨコはネガティブだねぇ~

タロウさん
タロウさん

基本、ネクラです…

物件を売却して元本を返済

そして、運用期間の最後に物件を売却し、売却代金で投資家に元本を返済します。

なお、

  • 案件の運用期間:2021年2月1日~7月31日
  • 物件の賃貸契約期間:2020年11月13日~2021年10月31日

です。

運用期間が終わった後も賃貸契約は残っています。

また、契約満了後に再契約し、実質的に賃貸契約を延長することも可能となっています。

タロウさん
タロウさん

ここ、地味にポイントです!

ジョイントアルファ第12号案件の分析

さて、この案件に投資しても大丈夫なのか分析してみます。

 

分配金は得られるのか?

まず、分配金は本当に受け取れるのかです。

公開されている数値から分析してみます。

稼働客室は1日5室

案件詳細ページによるとOCC(客室稼働率)は30%を見込んでいるようです。

客室は全17室ですので、

  • 売れる客室数=17室×30%=5.1室

1日あたり約5室が売れる予定です。

宿泊者数は1日13人

次に、DOR(一室あたりの滞在人数)は2.5人です。

DORは実際に売れた部屋についての数値ですので、

  • 宿泊者数=5.1室×2.5人=12.75人

1日あたり約13人が宿泊する見込みのようです。

右田さん
右田さん

そんなにお客さんが来るかなぁ?

宿泊料収入は1日88,444円

さらに、ADR(平均客室単価)は17,342円を予定。

ADRも実際に売れた客室に対するものですので、

  • 宿泊料収入=5.1室×17,342円=88,444円

1日あたり宿泊料の売上が88,444円を予定しているようです。

客単価は7千円

また、以上の数値より、

  • 客単価:88,444円÷12.75人=6,937円

客単価は7千円となります。

北海道新聞の記事によると、

デラックス7は1人1泊8千~1万5千円で、最安の「スタンダードツイン」(24平方メートル)は同5千~1万3千円。

とのことですので、安い部屋しか客が入らないという控えめな見込みのようです。

分配金が得られない可能性がある

今回の案件は以上の見込みを分配金支払いの前提としています。

つまり、以下がすべてクリアされれば分配金ゲットです。

  1. 2021年2月1日から7月31日の間
  2. 毎日コンスタントに5室が埋まり
  3. 13人が宿泊し
  4. 1人平均7千円払ってくれる

4は手堅いと思う。

でも、2と3はどうですかね?

今のGoTo騒動&マスコミのバカ煽りwithネガティブ方向に騒ぐのが大大大好きな日本人気質を考えると…

左野くん
左野くん

ファイザーがワクチンを開発するから大丈夫だよ。

タロウさん
タロウさん

ポジティブな日本人発見!

受け取れる可能性も高い

ただ、マジメな話をしますと、分配金を受け取れる可能性もそれなりに高いと思っています。

楽天トラベルで空室カレンダーを見るとけっこう埋まっているのです。

それに、穴吹興産もあなぶきスペースシェアもその道のプロです。

プロとして根拠を持って計画を立てているのですから、そこまで心配する必要はない気もしています。

タロウさん
タロウさん

僕が小心者すぎるだけだと思います!

 

元本は償還されるか?

次に僕にとって最重点の元本が償還されるかです。

2020年7月に売れるわけがない

今回の案件の運用期間は2021年7月31日までです。

普通に考えてそれまでに売れるわけないですよね?

上述の通り、このホテルは主にインバウンド向けです。

来年夏までにコロナが収束し、フィンランド人のパッカーや陽気なオージーファミリーが小樽に大挙するようになるか?

それを期待してこのホテルを買う投資家が現れるか?

穴吹興産がそんな甘い読みをしているわけがありません。

このホテルは来夏までに売れないことが前提のはずです。

右田さん
右田さん

だったら困るじゃない!

タロウさん
タロウさん

困りまへん!

穴吹が買い戻す

小樽のブロガーさんによると、このホテルは閉館したビジネスホテルを穴吹興産が買い取ってリニューアルしたものです。

ですので、現在の所有者は穴吹興産です。

つまり今回の案件は、

  1. 穴吹興産が所有するホテルから
  2. 得られる宿泊料収益の一部を
  3. 1億2,500万円と引き換えに
  4. 投資家に提供する

というものです。

だったら、1億2,500万円を投資家に返せば済む話ですよね?

左野くん
左野くん

あんたの発想はシンプルやなぁwww

タロウさん
タロウさん

シンプルイズベスト!

穴吹興産も所有しておきたいのでは?

それに、ホテルを運営するのはグループ会社です。

穴吹興産としても自社で保有しておいた方が動きやすくて好都合なのでは?

今わざわざ安値で買い叩かれる必要はない

インバウンドが戻ってきてから良い値段で売却すればOK。

そういう腹づもりなのではないでしょうか?

ということで、元本は必ず戻ってくると判断します。

タロウさん
タロウさん

損失は出ないと予想します!

ジョイントアルファ第12号案件の投資判断

ということで、最後にこの案件に投資するかの判断です。

 

少なくとも損をすることはない

上述の通り、楽天トラベルを見る限り現状ではホテルの宿泊状況は悪くないようです。

とは言うものの、コロナ次第では稼働率が想定を下回り、分配金を受け取れない可能性は否定できません。

ただ、僕の読みが間違ってなければ、元本が戻ってこないことはない。

得できなくても損することはないと思います。

右田さん
右田さん

マイナスにはならないってことね。

 

新規会員キャンペーン実施中

もう一つ注目したいのは、今このタイミングでジョイントアルファがアマゾンギフト券プレゼントの新規会員キャンペーンを実施中であることです。

  • 対象:新規に会員登録した人
  • 定員:先着2,000人
  • 条件:会員登録完了
  • 会員登録ページ:ジョイントアルファ

ジョイントアルファが会員獲得キャンペーンを行うのは初めてです。

しかも、

  • 今キャンペーンをやって
  • 12号の募集開始は1月18日

どう考えても、12号に投資する会員を新規にゲットするためのキャンペーンです。

コストをかけてゲットした新規会員に初投資で損をさせますか?

普通に考えて東証一部上場、売上高1千億円、創業50年の穴吹興産がそんなことをするわけがない。

不動産投資とは全然関係ない切り口からですが、僕はこの案件は最終的に分配金を予定通り払って、元本を全額返済する可能性が極めて高いと考えます。

左野くん
左野くん

いつもながら斜めから見るね。

タロウさん
タロウさん

穴吹は特にね。

 

少し不安が残るので控えめに

ただ、コロナがあるのでホテルの稼働率に少し不安が残ります。

元本は心配してないけれど、分配金はちょっとだけ心配。

ですので、いつもは最低でも50万円を投資するジョイントアルファですが。

今回は少し控えめに20~30万円で投資します。

募集額が1億2,500万円と多いですので、今回は確実に投資できると思います。

タロウさん
タロウさん

募集は1月18日12時スタートです!

公式サイトから無料で会員登録できます → ジョイントアルファ

 

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